Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.319.476/01
Zaaknummer rechtbank : C/10/626450/HA ZA 21-883
Arrest van 9 april 2024
in de zaak van
De Nieuwe Norm B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
appellante in het hoger beroep,
advocaat: mr. C.M. van der Corput, kantoorhoudend in 's-Hertogenbosch,
tegen
Cypresbaan Vastgoed B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
verweerster,
advocaat: mr. C.L. Verhoef, kantoorhoudend in Utrecht.
Het hof zal partijen hierna noemen De Nieuwe Norm en Cypresbaan.
1.De zaak in het kort
1.1
Deze zaak gaat over een kantoorpand dat De Nieuwe Norm van Cypresbaan zou kopen om er een woon/zorgcomplex van te maken. Daarvoor was een bestemmingswijziging nodig. De Nieuwe Norm heeft na het sluiten van de koopovereenkomst niet meer meegewerkt aan de levering van het pand. Zij heeft zich beroepen op een ontbindende voorwaarde. De vraag is of De Nieuwe Norm het recht had om de koopovereenkomst te ontbinden. Een tweede vraag is of De Nieuwe Norm, als zij ten onrechte een beroep op een ontbindende voorwaarde heeft gedaan, de overeengekomen contractuele boete voor het niet afnemen van het pand moet betalen of dat die gematigd moet worden omdat die onredelijk hoog is.
1.2
Het hof oordeelt dat de koopovereenkomst zo uitgelegd moet worden, dat er in de omstandigheden van het geval niet was voldaan aan de ontbindingsclausule. De Nieuwe Norm was dus verplicht om het pand af te nemen. Cypresbaan heeft daardoor schade geleden die niet zo gering is, dat de overeengekomen boete disproportioneel hoog is.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 25 november 2022, waarmee De Nieuwe Norm in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 7 september 2022;
- de memorie van grieven van De Nieuwe Norm, met bijlagen;
- de memorie van antwoord van Cypresbaan, met bijlagen;
- productie 18 die De Nieuwe Norm ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
2.2
Op 15 februari 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
De Nieuwe Norm is actief op het gebied van projectontwikkeling van onroerend goed. Zij is onderdeel van de aannemersgroep ASVB.
3.2
Cypresbaan is actief op het gebied van de aankoop, verkoop en verhuur van bedrijfs-onroerend goed. In 2021 was zij eigenaar van een kantoorpand aan de Burgemeester van Dijklaan 1/Warenburg 1-5 in Capelle aan den IJssel (hierna: het pand).
3.3
Cypresbaan wilde het pand verkopen en heeft daartoe makelaar PG Bedrijfshuisvesting BV (hierna: PG) in de arm genomen. Het pand was als kantoorpand voor de toekomst minder geschikt.
3.4
Het pand had de bestemming kantoorpand, zodat voor een andere bestemming een bestemmingsplanwijziging nodig zou zijn. PG heeft bij de gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de gemeente) geïnformeerd naar de mogelijkheden voor een bestemmingsplanwijziging. De gemeente heeft bij e-mail van 18 februari 2021 aan PG meegedeeld:
(…)
Wij hebben de locatie eerder beoordeeld en toen aangegeven dat wij niet positief staan tegenover een wijziging van het bestemmingsplan na[ar] de functie (zorg)wonen.(…)
3.5
De Nieuwe Norm en Cypresbaan zijn gesprekken gaan voeren over de koop van het pand. In dat verband heeft begin maart 2021 een gesprek plaatsgevonden tussen De Nieuwe Norm, PG en de gemeente. De Nieuwe Norm heeft daarover het volgende geschreven aan een potentiële afnemer, zorgaanbieder Philadelphia, op 15 maart 2021:
Vorige week woensdag heeft er een afspraak plaatsgevonden tussen de gemeente en eigenaar van het pand. De deur lijkt vanaf een kier iets verder open gegaan te zijn. Omdat de ambtenaren in het verleden 'negatief' hebben geadviseerd richting de raad moeten zij nu munitie gaan verzamelen om dit positief te gaan draaien.
3.6
Op 8 april 2021 heeft de projectleider stadsontwikkeling van de gemeente aan PG laten weten dat initiatieven voor een bestemmingsplanwijziging eerst aan de intake-tafel behandeld zullen worden.
3.7
De Nieuwe Norm heeft op 9 april 2021 een concept intentie-overeenkomst aan Cypresbaan toegezonden. Daarin stelt De Nieuwe Norm kort samengevat voor dat zij tot 1 maart 2022 een exclusief recht op koop van het pand krijgt voor de koopsom van € 2.500.000, als voor die tijd vast staat dat de gemeente bereid is mee te werken aan een wijziging van de bestemming naar maatschappelijk/wonen.
3.8
Op 20 april 2021 stelt Cypresbaan een overeenkomst voor, die niet voortbouwt op de concept intentie-overeenkomst van De Nieuwe Norm, maar door Cypresbaan is opgesteld. In de begeleidende brief schrijft PG: ‘
Dit is echt de enige manier om het voor elkaar te krijgen.’ In de voorgestelde overeenkomst is onder andere opgenomen:
Dit is echt de enige manier om het voor elkaar te krijgen.’ In de voorgestelde overeenkomst is onder andere opgenomen:
Koopsom : € 2.500.000,-- k.k.
Datum overdracht : uiterlijk 8 weken na vervaldatum ontbindende voorwaarden, of zoveel eerder als mogelijk en/of wenselijk, DOCH UITERLIJK 1 SEPTEMBER 2021
(...)
OntbindendeVoorwaarden Koper : op vertoon van een schriftelijke afwijzing van de [gemeente] t.b.v. herbestemming van het onderhavige kantoorpand naar Maatschappelijk / Wonen is koper per uiterste datum 1 juli 2021 bevoegd, deze overeenkomst te ontbinden.
3.9
Op 21 april 2021 stuurt PG aan De Nieuwe Norm een versie van de intentie-overeenkomst van 9 april 2021 van De Nieuwe Norm, waarin PG handgeschreven aantekeningen heeft gemaakt. PG heeft onder andere de uiterste datum van de overeenkomst gewijzigd van 1 maart 2022 naar 1 september 2021. Bij de beëindigingsgrond in geval de bestemming niet wordt gewijzigd, is geschreven: ‘
per uiterste datum 1 juli 2021 of zoveel later als partijen nader overeen komen’. In de begeleidende e-mail schrijft PG dat dat volgens haar de grootste knelpunten zijn. Als De Nieuwe Norm de voorgestelde wijzigingen verwerkt, zal PG de aangepaste versie voorleggen aan Cypresbaan.
per uiterste datum 1 juli 2021 of zoveel later als partijen nader overeen komen’. In de begeleidende e-mail schrijft PG dat dat volgens haar de grootste knelpunten zijn. Als De Nieuwe Norm de voorgestelde wijzigingen verwerkt, zal PG de aangepaste versie voorleggen aan Cypresbaan.
3.1
Op 3 mei 2021 doet De Nieuwe Norm een gewijzigd voorstel voor een intentie-overeenkomst. Zij stelt wederom een exclusieve optie tot koop voor, dit keer met een looptijd tot 1 september 2021, onder de voorwaarde dat De Nieuwe Norm schriftelijke medewerking tot bestemmingsplanwijziging ontvangt. In de overeenkomst is een beëindigingsclausule opgenomen, op grond waarvan ieder van partijen de overeenkomst kan beëindigen als ‘
de bestemming van de locatie niet per uiterste datum 1 september 2021 of zoveel later als partijen nader overeenkomen zal worden gewijzigd naar maatschappelijk/wonen’.
de bestemming van de locatie niet per uiterste datum 1 september 2021 of zoveel later als partijen nader overeenkomen zal worden gewijzigd naar maatschappelijk/wonen’.
3.11
Op 4 mei 2021 schrijft PG aan De Nieuwe Norm:
Helaas krijg ik dit er niet doorheen, de volgende punten (...)
Uiterste datum levering 1 september
3.12
Op 7 mei 2021 stelt De Nieuwe Norm een gewijzigde tekst van haar intentie-overeenkomst voor. Daarin is onder andere opgenomen:
3.1
DNN zal, indien schriftelijke bestuurlijke goedkeuring tot bestemmingswijziging van de gemeente Capelle aan den IJssel is ontvangen, het kantoorpand kopen waarbij de verkoopopbrengst voor het pand € 2.500.000,- K.K. bedraagt. Na ondertekening van deze overeenkomst zullen Partijen overgaan tot het sluiten van een koopovereenkomst waarbij levering uiterlijk 1 september 2021 plaatsvindt. In de koopovereenkomst zal de onder 4.4 genoemde ontbindende voorwaarde worden meegenomen. (...)
4.4
Deze overeenkomst kan door DNN uiterlijk tot het moment van ondertekening van de koopovereenkomst voor het kantoorpand door middel van een daartoe strekkende aangetekende brief aan de andere partij worden beëindigd, indien:1. De bestemming van de locatie niet per uiterste datum 1 september 2021 of zoveel later als partijen nader overeenkomen zal worden gewijzigd naar maatschappelijk/wonen.
3.13
Op 18 mei 2021 doet Cypresbaan een tegenvoorstel, uitgaande van haar eigen tekst van 20 april 2021. Daarin stelt zij als datum overdracht ‘
uiterlijk 1 september 2021’ voor met een boete van 10% van de koopsom als dan niet wordt afgenomen. Verder wordt ingestemd met een due diligence periode van drie weken na het sluiten van de overeenkomst en wordt een optie gegeven voor een hypothecaire lening aan De Nieuwe Norm. In de tekst is verder opgenomen:
uiterlijk 1 september 2021’ voor met een boete van 10% van de koopsom als dan niet wordt afgenomen. Verder wordt ingestemd met een due diligence periode van drie weken na het sluiten van de overeenkomst en wordt een optie gegeven voor een hypothecaire lening aan De Nieuwe Norm. In de tekst is verder opgenomen:
Ontbindende Voorwaarden Koper: op vertoon van een schriftelijke afwijzing van de Gemeente Capelle aan den IJssel t.b.v. herbestemming van het onderhavige kantoorpand naar Maatschappelijk / Wonen is koper per uiterste datum 1 juli 2021 bevoegd, deze overeenkomst te ontbinden.
3.14
Op 18 mei 2021 reageert De Nieuwe Norm op dit voorstel met een tegenvoorstel om een aantal punten van de door Cypresbaan voorgestelde tekst aan te passen. De Nieuwe Norm schrijft:
- aanbetaling: na ondertekening en ontvangst schriftelijke bestuurlijke goedkeuring tot bestemmingswijziging- rente 3% ipv 3,5%- Ontbindende voorwaarde koper 1 juli —> 1 september. Dit laatste omdat we niet zeker weten of de gemeente e.e.a. voortvarend gaat oppakken en 1 juli niet haalbaar blijkt of dat zij nog aanvullende informatie, toelichting of aanpassing willen
3.15
Partijen sluiten vervolgens op 18 mei een overeenkomst voor de verkoop van het pand door Cypresbaan aan De Nieuwe Norm voor een bedrag van € 2.500.000, met als datum overdracht uiterlijk 1 september 2021 (hierna: de overeenkomst). De overeenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
Aanbetaling: koper voldoet uiterlijk 10 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst en ontvangst schriftelijke bestuurlijke goedkeuring tot bestemmingswijziging een onherroepelijke aanbetaling aan verkoper zulks ter grootte van € 250.000,—, zulks op een nader door verkoper aan te geven bankrekening. Indien voornoemde aanbetaling niet binnen de gestelde termijn zal zijn voldaan, vervalt de overeenkomst van rechtswege en is koper een boete van 10% berekende over de volledige koopsom verschuldigd aan verkoper.
Zekerheid Koper: koper is uiterlijk per datum 01 SEPTEMBER 2021 verplicht tot afname van het onderhavige kantoorpand op basis van voornoemde koopsom minus de voornoemde aanbetaling, zulks op straffe van een boetesom ter grootte van 10% berekend over de gehele koopsom.
Ontbindende Voorwaarden Koper: op vertoon van een schriftelijke afwijzing van de Gemeente Capelle aan den IJssel t.b.v. herbestemming van het onderhavige kantoorpand naar Maatschappelijk / Wonen is koper per uiterste datum 1 juli 2021 bevoegd, deze overeenkomst te ontbinden. Mocht er op 1 juli 2021 geen
schriftelijke afwijzing van de gemeente Capelle aan den IJssel zijn gegeven, zal de genoemde datum, in overleg naar de toekomst worden verplaatst, doch uiterlijk 1 september 2021.
3.16
Op 4 juni 2021 schrijft de projectleider stadsontwikkeling van de gemeente aan De Nieuwe Norm:
Hierbij nog een schriftelijke reactie n.a.v. de behandeling van de door De Nieuwe Norm aangedragen initiatieven aan de Warenarburg 1-5 aan de Intaketafel van 1 juni 2021.
Het advies van mijn collega's is drieledig en behelst het volgende.
1. We staan open voor een transformatie van dit object. We zijn het erover eens dat het geen toekomstbestendige kantoorlocatie betreft.
2. We stellen een toetsingskader op. Dat is het Programma Wonen op Maat. We moeten het daarom nog even aanhouden om te weten welke doelgroep we willen huisvesten. Ik informeer jullie nog over de planning van dit Programma.
3. Tussentijds willen we jullie vragen in gesprek te gaan met de omgeving. (...).
3.17
Op 15 juni 2021 schrijft een medewerker van de gemeente aan De Nieuwe Norm:
Op basis van de thans beschikbare informatie en gezien het feit dat het kantoorpand enigszins verouderd en incourant is, staan wij open voor transformatie naar andere functies. (...). Het transformeren naar zorgwoningen zou mogelijk wel kansrijk zijn, (...). Op dit moment zijn wij een bezig om een kader `Wonen op Maat' op te stellen om te bepalen waar woonzorgfuncties passend kunnen worden beschouwd. Wij willen eerst dit kader afronden om onder meer de woonzorgfuncties in relatie tot beoogde locaties goed te toetsen. Wij streven erna om dit kader eind 2021 vast te stellen.
3.18
Op dinsdag 29 juni 2021 schrijft een medewerker van De Nieuwe Norm aan PG in verband met het opstellen van de notariële koopakte:
Voor de goede orde; ontbindende voorwaarde mbt bestemmingswijziging zal nog wel in de koopovereenkomst moeten worden meegenomen. De mail van Rebecca geeft aan dat ze open staan voor transformatie maar er is nog geen bestuurlijke bevestiging/afwijzing conform de overeenkomst.
Als het goed is krijgen we vandaag de datum voor de afspraak met de wethouder; doel is om hier het `Wonen op Maat'; waaraan zij de bestuurlijke goedkeuring koppelen, voor deze locatie te laten vervallen of in ieder geval zodanig te vervroegen dat er voor 1 september een uitspraak ligt.
3.19
Op 13 juli 2021 heeft De Nieuwe Norm per e-mail aan de projectleider bij de gemeente gevraagd:
Wanneer wij op dit moment bij de gemeente Capelle aan den IJssel een herbestemming vragen voor de kantoorlocatie Warenarburg 1-5 naar maatschappelijk/wonen, kun jij dan aangeven wat het antwoord van de gemeente Capelle aan den IJssel hierop is?
3.2
Op deze vraag heeft de projectleider bij de gemeente als volgt geantwoord op 14 juli 2021:
Op dit moment kan er geen medewerking verleend worden aan het initiatief.
3.21
Op 14 juli 2021 heeft De Nieuwe Norm in een brief aan Cypresbaan de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst ingeroepen, onder verwijzing naar voornoemde e-mail van de gemeente van diezelfde datum.
3.22
Op 22 juli 2021 heeft De Nieuwe Norm een voorstel gedaan aan Cypresbaan om tot een nieuwe overeenkomst te komen. Zij stelt voor een verplichting tot koop van het pand tegen een prijs van € 2.200.000 wanneer de bestemming onherroepelijk zou zijn gewijzigd in zorgwonen, óf een eerste recht van koop tegen een prijs van € 1.700.000 ongeacht de bestemming van het pand.
3.23
De Nieuwe Norm heeft niet meegewerkt aan de levering van het pand aan haar voor 2 september 2021.
3.24
Cypresbaan heeft het pand in 2022 verkocht aan een derde voor € 2.700.000. De bestemming van het pand is op 14 november 2022 gewijzigd in wonen/zorg.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Cypresbaan heeft De Nieuwe Norm gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, De Nieuwe Norm haar € 250.000 betaalt, vermeerderd met wettelijke handelsrente en proceskosten.
4.2
Cypresbaan heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat De Nieuwe Norm de overeenkomst niet is nagekomen door het pand niet af te nemen. Daarom is De Nieuwe Norm de overeengekomen contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd. De Nieuwe Norm kan zich niet met succes beroepen op de ontbindende voorwaarde omdat de termijn voor het inroepen daarvan al was verlopen op 1 juli 2021. Daarnaast is er niet voldaan aan de voorwaarden voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde omdat er geen sprake is van een schriftelijke afwijzing van een verzoek tot bestemmingswijziging zoals bedoeld in de ontbindende voorwaarde. Het bericht van de gemeente van 14 juli 2021 moet gelezen worden in de context van de omstandigheden en de vraag die De Nieuwe Norm had gesteld.
4.3
De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen, met dien verstande dat de hoofdsom is vermeerderd met de wettelijke rente in plaats van handelsrente, en De Nieuwe Norm in de kosten veroordeeld, met uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
De Nieuwe Norm is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. De Nieuwe Norm wil dat het hof de vorderingen van Cypresbaan alsnog afwijst.
5.2
Kort gezegd zien de bezwaren van De Nieuwe Norm op het volgende. De ontbindende voorwaarde moet zo uitgelegd worden dat zij daarop tijdig en gegrond een beroep heeft gedaan. Cypresbaan wist vanaf dag één dat De Nieuwe Norm interesse had om het pand te renoveren voor een zorgbestemming. De Nieuwe Norm heeft dat in de door haar voorgestelde concept overeenkomsten telkens duidelijk gemaakt. Die omstandigheden zijn van belang bij de uitleg van de overeenkomst. Het bericht van de gemeente van 14 juli 2021 vormde een duidelijke afwijzing van de gevraagde herbestemming. De rechtbank heeft daarom ten onrechte geoordeeld dat De Nieuwe Norm zich niet op de ontbindende voorwaarde kon beroepen. Ook is er voldoende grond voor matiging van de boete tot nihil, omdat Cypresbaan geen enkele schade heeft geleden. Zij heeft het pand immers aan een derde voor een hogere prijs verkocht dan de met De Nieuwe Norm overeengekomen prijs.
6.Beoordeling in hoger beroep
Uitleg ontbindende voorwaarde
6.1
Partijen twisten onder meer over de vraag hoe de in 3.15 geciteerde ontbindende voorwaarde in de overeenkomst uitgelegd moet worden. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die voorwaarde mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
6.2
In het onderhavige geval gaat het om een overeenkomst tussen twee partijen die professioneel actief zijn op de markt voor vastgoed en daarom ervaren zijn in de handel in vastgoed. Het gaat dus om partijen die bekend zijn met de procedures rondom bestemmingsplan wijzigingen. Beide partijen maken deel uit van grotere concerns en hebben de mogelijkheid om bij het aangaan van overeenkomsten (externe) juridisch adviseurs in te schakelen.
6.3
De Nieuwe Norm heeft niet bestreden dat zij er mee bekend was dat de gemeente kritisch was over het plan om het kantoorgebouw te transformeren tot zorg/woon-complex. Dat blijkt ook uit haar eigen bericht aan Philadelphia van 15 maart 2021 (zie r.o. 3.5). De Nieuwe Norm bestrijdt evenmin dat zij er mee bekend is dat wijziging van een bestemmingsplan een langdurig traject is, dat maanden of jaren in beslag kan nemen. Uit het bericht van de gemeente aan PG van 8 april 2021 was voor partijen duidelijk dat het plan eerst aan een intake-tafel besproken zou worden voor een eerste voorlopige toetsing, voordat een bestemmingsplanwijziging verzocht kon worden.
6.4
Partijen hebben vervolgens in april en mei 2021 uitgebreid onderhandeld over de voorwaarden van de overeenkomst, waarbij De Nieuwe Norm herhaaldelijk heeft voorgesteld dat zij (in feite) een eerste recht van koop zou verkrijgen, dat zij kon inroepen als het verzoek tot bestemmingsplanwijziging zou worden ingewilligd. Zij wilde die optie aanvankelijk tot 1 maart 2022 laten voortduren. Gedurende de onderhandelingen heeft Cypresbaan echter telkens duidelijk gemaakt dat zij het pand alleen wilde verkopen als levering uiterlijk 1 september 2021 zou plaatsvinden.
6.5
Partijen hebben ook specifiek onderhandeld over de ontbindende voorwaarde. Daarbij stelt De Nieuwe Norm een paar keer voor dat zij een recht op, of verplichting tot, koop zal verkrijgen als de gemeente bereid blijkt de bestemming te wijzigen en die bereidheid ook vastligt (dus een
toewijzingvan de bestemmingswijziging). Cypresbaan stelt telkens juist voor om een voorwaarde op te nemen die het tot een bepaalde datum mogelijk maakt de koop te ontbinden als de gemeente de aanvraag voor die datum heeft afgewezen. Beide partijen houden in de onderhandelingen, zoals blijkt uit r.o. 3.7 tot en met 3.14, aanvankelijk vast aan hun eigen uitgangspunt. PG maakt op 21 april en 3 mei 2021 duidelijk dat levering op uiterlijk 1 september 2021 een harde eis is van Cypresbaan voor het aangaan van de overeenkomst. Op het laatste voorstel van Cypresbaan van 18 mei 2021 stelt De Nieuwe Norm op diezelfde datum nog een wijziging voor, die de termijn waarop de ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen betreft: de uiterste datum van 1 juli 2021 kan in overleg worden aangepast. De tekst van de ontbindende voorwaarde (zoals door Cypresbaan voorgesteld) wordt op die datum voor het overige door De Nieuwe Norm geaccepteerd.
toewijzingvan de bestemmingswijziging). Cypresbaan stelt telkens juist voor om een voorwaarde op te nemen die het tot een bepaalde datum mogelijk maakt de koop te ontbinden als de gemeente de aanvraag voor die datum heeft afgewezen. Beide partijen houden in de onderhandelingen, zoals blijkt uit r.o. 3.7 tot en met 3.14, aanvankelijk vast aan hun eigen uitgangspunt. PG maakt op 21 april en 3 mei 2021 duidelijk dat levering op uiterlijk 1 september 2021 een harde eis is van Cypresbaan voor het aangaan van de overeenkomst. Op het laatste voorstel van Cypresbaan van 18 mei 2021 stelt De Nieuwe Norm op diezelfde datum nog een wijziging voor, die de termijn waarop de ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen betreft: de uiterste datum van 1 juli 2021 kan in overleg worden aangepast. De tekst van de ontbindende voorwaarde (zoals door Cypresbaan voorgesteld) wordt op die datum voor het overige door De Nieuwe Norm geaccepteerd.
6.6
Voor beide partijen moet, gelet op hun deskundigheid en het bericht van de gemeente van 8 april 2021, al gedurende de onderhandelingen duidelijk zijn geweest dat de kans groot was dat de gemeente op 1 september 2021 nog niet had beslist op een verzoek tot wijziging van de bestemming: het plan diende eerst aan de intake-tafel besproken te worden.
6.7
Gelet op de hiervoor overwogen kennis van partijen, het onderhandelingstraject over en weer en het feit dat er juist over deze bepaling lang is onderhandeld, mocht Cypresbaan het accepteren van de ontbindende voorwaarde, met als voorwaarde een
afwijzingvan een verzoek tot wijziging van de bestemming, redelijkerwijs zo opvatten dat De Nieuwe Norm die voorwaarde en het bijbehorende risico aanvaardde. Dat het voor Cypresbaan duidelijk was dat een bestemmingswijziging belangrijk was voor De Nieuwe Norm en dat zij liever onder gunstiger voorwaarden de koop had gesloten, doet daaraan niet af. Cypresbaan heeft voet bij stuk gehouden en De Nieuwe Norm heeft de voorwaarde van Cypresbaan uiteindelijk aanvaard. De ontbindende voorwaarde dient daarom zo uitgelegd te worden, dat deze alleen ingeroepen kon worden als definitief beslist zou zijn dat de gemeente de bestemming niet zou wijzigen. Onduidelijkheid over de afloop van het traject tot bestemmingswijziging kwam voor risico van De Nieuwe Norm.
afwijzingvan een verzoek tot wijziging van de bestemming, redelijkerwijs zo opvatten dat De Nieuwe Norm die voorwaarde en het bijbehorende risico aanvaardde. Dat het voor Cypresbaan duidelijk was dat een bestemmingswijziging belangrijk was voor De Nieuwe Norm en dat zij liever onder gunstiger voorwaarden de koop had gesloten, doet daaraan niet af. Cypresbaan heeft voet bij stuk gehouden en De Nieuwe Norm heeft de voorwaarde van Cypresbaan uiteindelijk aanvaard. De ontbindende voorwaarde dient daarom zo uitgelegd te worden, dat deze alleen ingeroepen kon worden als definitief beslist zou zijn dat de gemeente de bestemming niet zou wijzigen. Onduidelijkheid over de afloop van het traject tot bestemmingswijziging kwam voor risico van De Nieuwe Norm.
Geen grond voor inroepen van de ontbindende voorwaarde
6.8
De reactie van de gemeente op de vraag van De Nieuwe Norm op 13 juli 2021 kan niet worden aangemerkt als een definitieve afwijzing die een beroep op de ontbindende voorwaarde mogelijk maakt. Op 15 juni 2021 had de gemeente duidelijk gemaakt dat zij eerst een kader diende op te stellen, wat tot het einde van het jaar kon duren, voordat een wijzigingsverzoek beoordeeld kon worden. Begin juli heeft De Nieuwe Norm haar plannen gepresenteerd aan de intake-tafel. Dat de gemeente toen al definitief duidelijk heeft gemaakt dat een bestemmingsplanwijziging geen kans van slagen zou hebben, is niet gesteld of gebleken. Uit de e-mails van 4 en 15 juni 2021 volgt dat de gemeente open stond voor de beoogde bestemmingswijziging. Duidelijk was echter wel dat het nog geruime tijd kon duren voordat de gemeente een verzoek tot wijziging van de bestemming kon beoordelen: de gemeente moest daar eerst nog een kader voor opstellen.
6.9
Op de vraag van De Nieuwe Norm op 13 juli 2021 wat
op dat momentde beslissing zou zijn (zie r.o. 3.19), kon de medewerker van de gemeente dus niet anders dan antwoorden dat er op dat moment geen medewerking verleend kon worden. Dat dat geen definitieve afwijzing behelsde, was duidelijk. Dat volgt ook uit het feit dat De Nieuwe Norm op 22 juli 2021, na het inroepen van de ontbindende voorwaarde, weer nieuwe voorstellen heeft gedaan aan Cypresbaan om tot koop van het pand (onder afwijkende voorwaarden) te komen (zie r.o. 3.22). De reactie van de gemeente leidde er blijkbaar niet toe dat De Nieuwe Norm zelf meende dat sprake was van een definitieve afwijzing.
op dat momentde beslissing zou zijn (zie r.o. 3.19), kon de medewerker van de gemeente dus niet anders dan antwoorden dat er op dat moment geen medewerking verleend kon worden. Dat dat geen definitieve afwijzing behelsde, was duidelijk. Dat volgt ook uit het feit dat De Nieuwe Norm op 22 juli 2021, na het inroepen van de ontbindende voorwaarde, weer nieuwe voorstellen heeft gedaan aan Cypresbaan om tot koop van het pand (onder afwijkende voorwaarden) te komen (zie r.o. 3.22). De reactie van de gemeente leidde er blijkbaar niet toe dat De Nieuwe Norm zelf meende dat sprake was van een definitieve afwijzing.
6.1
De slotsom is dat De Nieuwe Norm in de gegeven omstandigheden geen beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. Daarbij kan in het midden blijven of de termijn voor de ontbindende voorwaarde al op 1 juli 2021 was verstreken, of nog liep tot 1 september 2021.
6.11
De Nieuwe Norm heeft er in dit verband nog op gewezen dat de verplichting tot het doen van een aanbetaling op de koopprijs was gekoppeld aan schriftelijke bestuurlijke goedkeuring van een bestemmingswijziging door de gemeente. Zij betoogt dat als er slechts een verplichting tot aanbetaling is na een dergelijke goedkeuring, er al helemaal geen sprake kan zijn van een verplichting om de gehele koopsom te betalen. Bij dit betoog verliest De Nieuwe Norm uit het oog dat de verplichting tot het doen van een aanbetaling in de overeenkomst op geen enkele manier als voorwaarde is gesteld voor de opeisbaarheid van de koopsom als geheel. De gehele koopsom was uiterlijk op 1 september 2021 opeisbaar, ongeacht een schriftelijke bestuurlijke goedkeuring.
Matiging boete?
6.12
De Nieuwe Norm heeft ook een beroep op matiging van de contractuele boete van € 250.000 tot nihil gedaan, omdat de boete niet in verhouding staat tot de door Cypresbaan geleden schade. Het hof wijst dat beroep, evenals de rechtbank, af.
6.13
Matiging van een contractuele boete op grond van artikel 6:94 BW is mogelijk als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen [1] .
6.14
Het is De Nieuwe Norm die haar beroep op matiging voldoende moet motiveren. Zij onderbouwt haar beroep op matiging met het betoog dat Cypresbaan geen schade heeft geleden, maar eigenlijk winst heeft gemaakt doordat zij het pand uiteindelijk tegen een hogere verkoopprijs (€ 2.700.000) heeft kunnen verkopen.
6.15
Cypresbaan heeft onweersproken gesteld dat een boetebeding met een percentage van 10% van de koopprijs algemeen gebruikelijk is bij vastgoedtransacties. Een boete op niet-nakoming van de leveringsverplichting vormt een stok achter de deur om er voor te zorgen dat partijen een eenmaal gesloten koopovereenkomst nakomen. Daarmee vormde de boete een belangrijke zekerheid voor Cypresbaan.
6.16
Verder is in dit verband van belang dat beide partijen zich professioneel bezig houden met de tot op zekere hoogte speculatieve handel in onroerend goed, zodat zij de risico’s goed konden overzien. Zij behoren er ook mee bekend te zijn dat een boetebeding meestal onderdeel uitmaakt van een koopovereenkomst voor onroerend goed. Desalniettemin heeft De Nieuwe Norm medio juli, op basis van een door haarzelf uitgelokte reactie van de gemeente, getracht onder de overeenkomst uit te komen en een lagere koopprijs en betere voorwaarden te bedingen. Vervolgens is De Nieuwe Norm, inmiddels bijgestaan door een advocaat, niet alsnog de overeenkomst nagekomen ondanks een sommatie daartoe van Cypresbaan. De niet-nakoming is dan ook te wijten aan de schuld van De Nieuwe Norm en zij heeft bewust gekozen voor de contractuele consequenties daarvan, met name het boetebeding.
6.17
Cypresbaan heeft gesteld dat zij ten gevolge van de niet-nakoming door De Nieuwe Norm schade heeft geleden. Die bestaat volgens haar met name uit (rente-)kosten die zij heeft moeten maken voor externe financiering van een andere transactie, omdat zij de liquide middelen uit de verkoop van het pand op 1 september 2021 niet kon gebruiken voor die transactie. Daarnaast heeft zij beheers- en onderhoudskosten voor het pand moeten maken in verband met de leegstand en extra kosten om tot een nieuwe verkoop te komen.
6.18
Cypresbaan heeft haar schade weliswaar niet nader met stukken onderbouwd. Het is echter aan De Nieuwe Norm om, in het kader van haar beroep op matiging, haar stelling dat Cypresbaan geen schade heeft geleden voldoende te motiveren. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft De Nieuwe Norm verklaard dat zij inschat dat de in 6.17 genoemde kostenposten maximaal € 75.000 bedroegen. Het hof gaat daarom, met De Nieuwe Norm, uit van laatstgenoemd bedrag.
6.19
Het hof kent weinig gewicht toe aan de omstandigheid dat Cypresbaan het pand later heeft kunnen verkopen voor een bedrag dat € 200.000 hoger lag. Die omstandigheid was op het moment dat De Nieuwe Norm in verzuim raakte, 2 september 2021, nog volstrekt speculatief. De maanden later behaalde hogere verkoopopbrengst is ook niet bereikt door toedoen van De Nieuwe Norm, maar door eigen inspanningen van Cypresbaan.
6.2
Een schadebedrag van € 75.000 staat in de omstandigheden van dit geval niet in een zodanige wanverhouding tot het overeengekomen boetebedrag (€ 250.000) dat dat, gelet op de hiervoor opgesomde omstandigheden, noopt tot matiging van de contractuele boete. De subsidiaire vordering tot matiging wordt daarom afgewezen.
Conclusie en proceskosten
6.21
De conclusie is dat het hoger beroep van De Nieuwe Norm niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal De Nieuwe Norm als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
6.22
Die proceskosten worden begroot op:
griffierecht € 5.689
salaris advocaat € 8.856 (2 punten × tarief VI)
nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 14.723
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing
.
.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 7 september 2022;
- veroordeelt De Nieuwe Norm in de kosten van de procedure in hoger beroep aan de zijde van Cypresbaan begroot op € 14.723, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als De Nieuwe Norm deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
- bepaalt dat als De Nieuwe Norm niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, De Nieuwe Norm de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als De Nieuwe Norm deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door F.M. Bus, mr. J.J. Dijk en mr. B.R. ter Haar en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024 in aanwezigheid van de griffier.