Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/133
Uitspraak van 5 maart 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sliedrecht, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 11 februari 2022, nummer ROT 20/5371.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 390.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sliedrecht (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn op 2 augustus 2023, 23 november 2023, 8 december 2023, 9 januari 2024 en 23 januari 2024 nadere stukken ingekomen. Van de Heffingsambtenaar is op 15 januari 2024 een nader stuk ingekomen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 24 januari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning met een inhoud van 611 m3 en een perceel van 366 m2. De woning beschikt over een inpandige garage en een tuinhuis. Het bouwjaar van de woning is 1992. De woning is gelegen in de directe nabijheid van een hoogspanningsmast.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport (het taxatierapport) overgelegd. Hierin zijn de gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen; [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). Tot het taxatierapport behoort een matrix. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten VOL-factoren (voorzieningen, onderhoudsstaat, ligging) toegekend. Verder behoort tot het taxatierapport een “onderbouwing grondquote”, alsmede een overzichtskaart/luchtfoto waarop de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten is weergegeven.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatie met een matrix en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte, grondoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met name heeft verweerder rekening gehouden met een mindere ligging vanwege de nabijheid van hoogspanningsmasten en daarvoor een bedrag van € 50.000,- in mindering gebracht.
6. Met de bij de taxatie gevoegde matrix maakt verweerder inzichtelijk dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onder meer de voorzieningen en de ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Daarvan uitgaande komt verweerder op een totale getaxeerde waarde uit van € 408.500,- tegen een WOZ-waarde van € 390.000,-. Eiseres heeft gesteld maar verder niet onderbouwd dat sprake is van een gebrekkige onderhoudssituatie. Voor zover hiervan al sprake is, acht de rechtbank dit voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.
7. De beroepsgrond dat de onroerende zaak onverkoopbaar zou zijn vanwege de ligging nabij de hoogspanningsmasten, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft gesteld en eiseres heeft niet bestreden dat de buurwoning in 2017 nog is verkocht. Daarnaast is aan de andere zijde van de hoogspanningsmasten een nieuwe wijk gebouwd. In deze wijk zijn alle woningen verkocht, ook de woningen die ongeveer even dicht bij de hoogspanningsmasten gesitueerd zijn als de woning van eiseres.
8. De beroepsgrond van eiseres dat verweerder geen grondstaffels heeft overgelegd en onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij de grondwaarde heeft berekend, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft geen grondstaffels verstrekt, in geen enkele fase van het geding tot nu toe. Hij stelt te werken met een systeem waarbij (afhankelijk van de soort onroerende zaak) ongeveer 30% van de verkoopprijs wordt toegerekend aan de grondwaarde. Verder wordt in voorkomende gevallen een deel van de grond (de gemiddelde grootte van de percelen van de vergelijkingsobjecten, hier: 292 m²) voor 100% van de grondprijs gewaardeerd en het overige deel van de grond (“restgrond”) voor 80% van de grondprijs in verband met de afnemende meeropbrengst. Deze werkwijze hanteert verweerder in alle gevallen. De rechtbank ziet niet in dat verweerder hiermee onvoldoende inzicht biedt in zijn werkwijze. Verweerder heeft deze werkwijze nader toegelicht in bezwaar. Verder heeft verweerder in bezwaar een matrix overgelegd met daarbij gevoegd een toelichting.
9. Eiseres heeft op voorhand een verzoek om immateriële schadevergoeding gedaan. Omdat in onderhavige zaak de redelijke termijn niet is overschreden wijst de rechtbank het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
Gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem ook “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
4.1.2.
In geschil is of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 362.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.1.1.
Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende gesteld dat hij de onderbouwing van het gehanteerde indexeringspercentage mist, waardoor niet inzichtelijk is op welke wijze de koopsommen van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum zijn bepaald. Voorts heeft belanghebbende ter zitting van het Hof gesteld dat de transportakten van de vergelijkingsobjecten moeten worden overgelegd.
5.1.2.
In beginsel zijn partijen vrij om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen. Die vrijheid wordt echter beperkt door de beginselen van de goede procesorde. De door de gemachtigde van belanghebbende ter zitting bij het Hof ingenomen stelling is niet eerder door hem ingenomen, terwijl dat wel mogelijk was. Het verzoek dat hij heeft gedaan in de pinpointbrieven van 14 januari 2022 (eerste aanleg) en 31 juli 2023 (hoger beroep) om overlegging van “de gebruikelijke schriftelijke bescheiden waardoor (…) meer specifiek op de inhoud kan worden ingegaan (…) met name op de achterliggende vergelijkingen met ander “vergelijkbaar” vastgoed c.a.” is onvoldoende specifiek. De Heffingsambtenaar had dit niet hoeven opvatten als een verzoek om de onderbouwing van het gehanteerde indexeringspercentage en overlegging van de transportakten van de vergelijkingsobjecten.
5.1.3.
Het Hof is van oordeel dat bij afweging van het belang van belanghebbende bij een inhoudelijke beoordeling van zijn stelling tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure, laatstgenoemd belang zwaarder moet wegen. Het vergt onderzoek van de Heffingsambtenaar om het gevraagde inzicht alsnog te bieden. Hierdoor zou de behandeling van de zaak onnodig vertraging oplopen, in het licht van de omstandigheid dat de gemachtigde dit punt reeds veel eerder naar voren had kunnen brengen. Daarom laat het Hof deze stellingen van belanghebbende buiten beschouwing.
WOZ-waarde
5.2.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.4.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, die partij vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.5.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het Hof maakt de overwegingen 3 tot en met 8 van de uitspraak van de Rechtbank tot de zijne. Het Hof voegt daaraan het volgende toe.
5.6.
Belanghebbende heeft gesteld dat ten onrechte een dakkapel, een garage en een nokverhoging in de waarde zijn begrepen. Het Hof kan belanghebbende daarin niet volgen. Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de matrix op dit punt tot verwarring kan leiden. De betreffende onderdelen worden hierin namelijk wel genoemd. Daar staat echter tegenover dat uit de toelichting van de Heffingsambtenaar op de matrix ter zitting van het Hof volgt dat de dakkapel, de garage en de nokverhoging niet in de waarde van de woning zijn begrepen omdat de woning daarover niet beschikt. In de matrix is daarom achter de betreffende onderdelen het getal “0” vermeld, waardoor in de waardeberekening in de matrix daarvoor geen bedrag is meegerekend. Dat daardoor ten onrechte de vierkantemeterprijs wordt verhoogd, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.
5.7.
Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de woning onverkoopbaar is vanwege de ligging nabij een hoogspanningsmast. Het Hof overweegt hiertoe dat in 2017 de buurwoning is verkocht en dat aan de andere zijde van de hoogspanningsmast een nieuwe wijk is gebouwd, waarvan alle woningen zijn verkocht. Anders dan belanghebbende stelt heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning nabij de hoogspanningsmast en met het verschil in ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten door daarvoor € 50.000 in mindering te brengen op de waarde.
5.8.
Belanghebbende stelt dat niet inzichtelijk is hoe rekening is gehouden met de wet van het afnemend grensnut. Anders dan belanghebbende stelt, staat het de Heffingsambtenaar vrij om de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht en bestaat er geen verplichting om gebruik te maken van een grondstaffel. De Heffingsambtenaar moet wel inzichtelijk maken hoe rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlak tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft naar blijkt uit de matrix het totale perceel van de woning opgedeeld in “grond” en “restgrond” en daarvoor, rekening houdend met de grootte van het perceel en het afnemend grensnut van extra vierkante meters grond (boven het gemiddelde van de percelen van de vergelijkingsobjecten), verschillende prijzen per vierkante meter gehanteerd. Gelet op de summiere betwisting door belanghebbende, heeft de Heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt dat bij de bepaling van de waarde van het perceel rekening is gehouden met de wet van het afnemend grensnut.
5.9.
Gelet op het hiervoor overwogene is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W.M.G. Visser en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 5 maart 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.