Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1144
Uitspraak van 24 september 2024
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 november 2023, nummer SGR 22/6418.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 720.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een stuk met het opschrift "verweerschrift" ingediend. Dat stuk is, gelet op het moment waarop het is ingediend, aangemerkt als een nader stuk in de zin van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
1.5.
Belanghebbende heeft op 29 november 2023, 18 januari 2023 en 17 mei 2024 nadere stukken ingediend.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 juli 2024. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een restaurant, met bouwjaar 1875, gelegen in het centrum van [woonplaats] . De onroerende zaak bestaat uit een kelder/berging (98 m2), een restaurant (145 m2) met een entresol (79 m2), een keuken (55 m2), toiletten (25 m2), een verkeersruimte (27 m2) en een opslagruimte (25 m2).
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak een taxatieverslag overgelegd. Hierin is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (de HWK-methode). In het taxatieverslag is de waarde van de onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar getaxeerd op € 720.518, waarbij rekening is gehouden met een correctie vanwege de corona-maatregelen van 8% (€ 62.654). De Heffingsambtenaar heeft voorts een ‘Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor met verwijzingen naar de taxatiewijzer HWK’ overgelegd.
2.3.1.
De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 720.000 (€ 1.586/m2). In de matrix zijn verkoopgegevens opgenomen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (verkocht voor € 432.500 met transportdatum 2 februari 2017; € 2.703/m2), [adres 3] (verkocht voor € 487.500 met transportdatum 26 februari 2021; € 2.014/m2), [adres 4] (verkocht voor € 920.000 met transportdatum 1 april 2022; € 1.773/m2) en [adres 5] (verkocht voor € 920.000 met transportdatum 1 april 2022; € 1.773/m2), alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten).
2.3.2.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar (lucht)foto’s van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met wat hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft in haar stukken volstaan met algemene stellingen waarvan niet duidelijk is of ze op de zaak betrekking hebben en het enkel stellen ter zitting dat recht bestaat op een hogere coronakorting en leegstandsrisico is onvoldoende.
5. Ook de stelling van eiseres dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, volgt de rechtbank niet. Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder bij het verweerschrift de door eiseres genoemde stukken, zoals het taxatieverslag en de niet geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten, heeft ingebracht. Aan de grief van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. De overige door eiseres genoemde stukken, waaronder een up-to-date leegstand- annex marktanalyse, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de onroerende zaak in eerdere- en latere jaren - zijn geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Bovendien is verweerder niet verplicht om een taxatierapport met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak in te brengen, zodat aan het ontbreken daarvan geen gevolgen zijn verbonden.
6. Gelet op hetgeen hiervoor is overwegen, is het beroep ongegrond verklaard.
7. Het verzoek van eiseres om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank af. Het bezwaar is op 23 februari 2022 door verweerder ontvangen, zodat de redelijke termijn van twee jaar ten tijde van deze uitspraak niet is overschreden.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en in de nadere stukken volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de vraag of de Heffingsambtenaar artikel 8:42, lid 1, Awb heeft geschonden en of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak op € 599.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Volledigheid procesdossier
5.1.
Naar het oordeel van het Hof treffen de klachten van belanghebbende over het ontbreken van een aantal op de zaak betrekking hebbende stukken (als bedoeld in artikel 8:42 Awb) geen doel. De Heffingsambtenaar maakt ter onderbouwing van de waarde in hoger beroep niet langer gebruik van de HWK-methode. Reeds hierom faalt het standpunt dat de Heffingsambtenaar de huurovereenkomsten en HIF-formulieren van de vergelijkingsobjecten had moeten overleggen (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.2). Voorts is niet gebleken dat de Heffingsambtenaar in het kader van de waardering van de onroerende zaak stukken uit het Kadaster heeft geraadpleegd. Op hem rust dan geen plicht om dergelijke stukken uit een openbaar register als ‘een op de zaak betrekking hebbend stuk’ in het geding te brengen.
Waarde van de onroerende zaak
5.2.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.2.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval dient de Heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
5.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar naar de onder 2.3.1 vermelde matrix. Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 720.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier horecapanden die voor en na de waardepeildatum zijn gerealiseerd. In hoger beroep doet de Heffingsambtenaar niet langer een beroep op het transactiecijfer van [adres 2] .
5.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien de locatie (in het centrum van [woonplaats] ) en het soort object (panden met een horecabestemming) zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. De transactiecijfers en de m2-prijzen die daaruit volgen bieden voldoende steun aan de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde, hoewel niet volledig inzichtelijk is gemaakt hoe die waarde precies uit die transactiecijfers is herleid. Het Hof heeft bij dit oordeel meegewogen dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van een eenheidsprijs per m2 van € 1.586, terwijl de (resterende) vergelijkingsobjecten een gemiddelde eenheidsprijs per m2 hebben van € 1.843. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
5.5.
Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat [adres 3] niet geschikt zou zijn als vergelijkingsobject omdat het een cafetaria/snackbar is, en geen restaurant zoals de onroerende zaak. Gelet op de horecabestemming acht het Hof [adres 3] voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Ook de stellingen dat [adres 3] en [adres 5] niet kunnen dienen als vergelijkingsobject omdat zij slechts de helft zo groot zijn en geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut, verwerpt het Hof. [adres 3] en [adres 5] zijn ongeveer de helft zo groot (respectievelijk 242 m2 en 218 m2 vs. 454 m2 voor de onroerende zaak) en hebben € 2.014 per m2 en € 1.743 per m2 opgebracht. [adres 4] daarentegen is groter (519 m2) en heeft in de markt nog € 1.773 per m2 opgebracht. Gelet op deze in de markt gerealiseerde transactiecijfers lijkt (binnen de categorie horecapanden) geen sprake te zijn van een afnemend grensnut en is naar het oordeel van het Hof hoe dan ook de waarde van de onroerende zaak ten bedrage van € 720.000 – waarbij is uitgegaan van € 1.586 per m2 –niet te hoog vastgesteld. Belanghebbende heeft zelf ook geen concrete transactiecijfers ingebracht waaruit een andere conclusie valt te trekken over de waarde.
5.6.
Voor zover belanghebbende nog erover heeft geklaagd dat zij onderliggende stukken betreffende de verkoop van [adres 4] mist, stuit deze klacht af op het feit dat de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat het pand leeg is verkocht. Er is derhalve niet betaald voor de overname van goodwill of personeel. Het dossier bevat geen enkel aanknopingspunt om aan de bruikbaarheid van het transactiecijfer van [adres 4] te twijfelen. Belanghebbende heeft daartoe geen begin van bewijs geleverd. Het stond haar vrij om met het oog daarop zelf stukken uit het Kadaster te raadplegen.
5.7.
Belanghebbende heeft zich nog beroepen op de coronapandemie als waardeverminderend aspect. Die stelling leidt het Hof niet tot een ander oordeel, omdat twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn verkocht tijdens de coronapandemie. De gevolgen van corona zijn in zoverre verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. Voor zover de gevolgen van de coronapandemie zich voor de onroerende zaak zwaarder laten voelen, ligt de bewijslast bij belanghebbende. De door belanghebbende bij haar nader stuk van 17 mei 2024 overgelegde stukken die het toepassen van een hogere korting zouden moeten onderbouwen, zijn evenwel te algemeen van aard en daarmee heeft zij haar stelling onvoldoende onderbouwd.
5.8.
De stelling van belanghebbende dat moet worden uitgegaan van een hoger leegstandsrisico, doet aan het voorgaande niet af omdat de Heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de door hem beschikte waarde in hoger beroep geen gebruik heeft gemaakt van de HWK-methode. Ook de – bovendien niet nader geconcretiseerde – klachten over de gehanteerde kapitalisatiefactor en de huurwaarde moeten reeds op die grond worden verworpen.
Artikel 8:26 Awb
5.9.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in zijn nader stuk van 17 mei 2024 gevraagd of het Hof de huurder van de onroerende zaak heeft opgeroepen voor de zitting. Daargelaten het feit dat belanghebbende een lagere waarde bepleit en dat niet op voorhand duidelijk is dat een lagere waarde strijdt met de belangen van de huurder, is het belang van de huurder om bij dit hoger beroep te worden betrokken ook anderszins niet gebleken. Bij deze stand van het geding ziet het Hof geen aanleiding om de huurder van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 Awb in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, W.M.G. Visser en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 24 september 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.