Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-23/118 en BK-23/122 tot en met BK-23/140
Uitspraak van 29 augustus 2024
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummers SGR 21/7479, SGR 21/7532 tot en met SGR 21/7549 en SGR 21/7554.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de garageboxen, plaatselijk bekend als [adressen] te [woonplaats] (de garageboxen), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op ieder € 45.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk (de aanslagen).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is éénmaal een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is éénmaal een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 24 januari 2024.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 20 juni 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de in 1.1 vermelde 20 garageboxen. De garageboxen zijn gelegen op niveau -1 onder [locatie] en hebben ieder een inhoud van 106 m³ en een oppervlakte van 32 m². Het bouwjaar is 2009.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport met bijbehorende Waardeopbouw overgelegd. In het Waarderapport en de Waardeopbouw zijn gegevens opgenomen van [adres 1] (waarbij geldt dat deze gegevens als maatstaf gelden voor de 19 andere (identieke) garageboxen) en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de garageboxen vergelijkbare objecten. In het Waarderapport is de waarde van de garageboxen voor het onderhavige jaar getaxeerd op ieder € 45.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de garageboxen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Zoals volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de garageboxen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de garageboxen onderbouwd met de verkoopgegevens van garageboxen aan de [adres 2] , de [adres 3] en het [adres 4] . Deze vergelijkingsobjecten acht de rechtbank goed vergelijkbaar met de garageboxen. De [adres 2] is 13m2 kleiner dan de garageboxen en is op 17 juni 2019 verkocht voor € 35.000. De [adres 3] is even groot als de garageboxen en is op 2 oktober 2019 verkocht voor € 45.000. Het [adres 4] is eveneens 13m2 kleiner dan de garageboxen en is op 6 april 2020 verkocht voor € 35.000. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de garageboxen toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de garageboxen.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb[1] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hoewel summier weergegeven, blijkt hieruit duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een afzonderlijk hoorverslag gevolgen te verbinden.
9. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de tot de gedingstukken behorende e-mail van 10 mei 2021 blijkt dat de taxatieverslagen met de KOUDV-factoren aan eiseres is toegestuurd en dat de grondstaffels van de gemeenten […] op 3 maart 2021 per e-mail aan eiseres zijn toegestuurd. Het waarderapport met daarin de matrix is op 24 november 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiseres. De rechtbank is van oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarde van de garageboxen op de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in het waarderapport aangeduid met hun adres. Eiseres heeft verweerder voorts nog gevraagd om toezending van de taxatieverslagen en de bevindingen uit het Kadaster van voorgaande jaren. De relevantie van dat verzoek ontgaat de rechtbank.
10. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift heeft ontvangen, te weten 9 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2022, zodat de redelijke termijn van twee jaar niet wordt overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om schadevergoeding dan ook af.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beroepen ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en het nader stuk van 24 januari 2024 (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft de voorzitter ter zitting aan de gemachtigde gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
4.1.2.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de garageboxen te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de garageboxen op ieder € 35.000 wordt gesteld. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van de door haar betaalde griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de garageboxen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Voorop dient te worden gesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, dat zij eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.5.1.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar het Waarderapport en de bijbehorende Waardeopbouw. De waarde van de garageboxen is daarin bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij voor de waardebepaling van elk van de garageboxen geldt dat daarbij de verkoopgegevens van [adres 3] als uitgangspunt zijn genomen en dat daarnaast de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] als extra onderbouwing zijn opgenomen.
5.5.2.
[adres 3] is qua aard en oppervlakte (32 m²) goed vergelijkbaar met de garageboxen en is op 2 oktober 2019 verkocht voor € 45.000. Ook [adres 2] en [adres 4] zijn voldoende vergelijkbaar met de garageboxen. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de garageboxen is in het Waarderapport en de Waardeopbouw in voldoende mate rekening gehouden. Zonder nadere onderbouwing kan de blote stelling van belanghebbende dat [adres 3] niet goed vergelijkbaar is met de garageboxen omdat dit vergelijkingsobject, in tegenstelling tot de garageboxen, direct toegankelijk is vanuit de bovengelegen woning, niet slagen. Niet alleen is niet duidelijk of [adres 3] daadwerkelijk het eigendom is van de eigenaar van de bovenliggende woning en of sprake is van directe toegang, ook lijkt de losse verkoop van de garagebox eerder op het tegenovergestelde te wijzen. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat [adres 2] (19 m²) en [adres 4] (19 m²) voor precies hetzelfde bedrag zijn verkocht (ieder voor € 35.000), ondanks dat [adres 2] onder een woning is gelegen en [adres 4] niet.
5.5.3.
De vierkantemeterprijs van de garageboxen is gelijk aan de vierkantemeterprijs van [adres 3] , ondanks het veel recentere bouwjaar van de garageboxen (2009 ten opzichte van 1968). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het in het voordeel van belanghebbende is dat de verkoopcijfers van [adres 2] en [adres 4] niet zijn meegenomen in de berekening, omdat de hogere vierkantemeterprijs van beide vergelijkingsobjecten zou hebben geleid tot een hogere waarde van de garageboxen.
5.5.4.
De Heffingsambtenaar heeft met het Waarderapport, de Waardeopbouw en zijn toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de garageboxen niet te hoog is vastgesteld.
5.6.
Hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft gesteld, leidt het Hof niet tot een ander oordeel. Voor een neerwaartse correctie van de vastgestelde waarde in verband met de ligging van de garageboxen in een ondergrondse parkeergarage ziet het Hof geen aanleiding, nu belanghebbende deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd.
5.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W.M.G. Visser en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 29 augustus 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.