Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.320.862/01
Zaaknummer rechtbank : 9908250 CV EXPL 22-16809
arrest van 25 juni 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Woonstad,
advocaat: mr. S.F. Dik te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. Z.M. Nasir te Rotterdam.
1.Waar het in deze zaak over gaat
Woonstad verhuurt aan [geïntimeerde] een bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) waarin [geïntimeerde] een theehuis exploiteert. Woonstad heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, omdat [geïntimeerde] bij herhaling een betalingsachterstand heeft laten ontstaan en volgens haar ook andere contractuele verplichtingen heeft geschonden. Net als de kantonrechter in het bestreden vonnis, komt het hof tot de conclusie dat deze vorderingen moeten worden afgewezen.
2.Het verdere procesverloop
2.1.
Voor het procesverloop tot het tussenarrest van 21 februari 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen verwijst het hof naar dat arrest.
2.2.
Het verdere procesverloop bestaat uit:
- de memorie van grieven met producties 5 tot en met 15;
- het proces-verbaal van de op 4 april 2023 gehouden mondelinge behandeling;
- de memorie van antwoord.
2.3.
Op 23 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.
2.4.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De feiten
3.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 1 februari 2007 van Woonstad de bedrijfsruimte aan de [adres]. De maandelijkse huur bedroeg ten tijde van de oorspronkelijke dagvaarding in eerste aanleg € 989,13 per maand. Tijdens de procedure in eerste aanleg is de maandelijkse huur verhoogd naar € 1.058,22 per maand. Op grond van de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als koffiehuis.
3.2.
[geïntimeerde] laat al geruime tijd met regelmaat huurachterstanden ontstaan. Dat heeft onder meer geleid tot vijf verstekvonnissen (van 7 juli 2009, 16 september 2011, 26 april 2013, 17 oktober 2018 en 13 november 2018) waarbij [geïntimeerde] tot betaling en in drie gevallen ook tot ontruiming is veroordeeld. Woonstad heeft die ontruimingsvonnissen, nadat [geïntimeerde] alsnog had betaald, niet ten uitvoer gelegd.
3.3.
Op 1 februari 2022 was er een achterstand van € 4.318,24.
4.De procedure bij de kantonrechter
4.1.
In eerste aanleg vorderde Woonstad, na wijziging van eis, samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
- de huurovereenkomst te ontbinden;
- [geïntimeerde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [geïntimeerde] te veroordelen om aan haar te voldoen, voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 september 2022 tot aan de dag van ontruiming € 1.058,22 per maand, een gedeelte van een maand pro rata te berekenen, met wettelijke rente;
- [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
De kantonrechter heeft bij verstekvonnis van 22 maart 2022 de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Verder is hij (onder meer) veroordeeld tot betaling van € 4.319,19 met rente.
4.3.
Op het door [geïntimeerde] op 11 mei 2022 ingestelde verzet heeft de kantonrechter bij vonnis van 25 november 2022 het verstekvonnis van 22 maart 2022 vernietigd, de vorderingen van Woonstad afgewezen en Woonstad in de proceskosten veroordeeld.
5.De vordering en het verweer in hoger beroep
5.1.
Woonstad vordert dat het hof bij arrest, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad verklaard, het bestreden verzetvonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, alsnog haar vorderingen zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
5.2.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, zo nodig met verbetering of aanvulling van gronden, met veroordeling van Woonstad in de kosten van het hoger beroep, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
6.De beoordeling in hoger beroep
Tijdig in verzet
6.1.
De eerste vraag die in deze beantwoord moet worden, is of [geïntimeerde] in eerste aanleg tijdig verzet heeft ingesteld. Met haar eerste grief beklaagt Woonstad zich er over dat de kantonrechter deze vraag bevestigend heeft beantwoord.
6.2.
Op grond van artikel 143 lid 2 Rv Pro moet het instellen van verzet worden gedaan binnen vier weken na de betekening van het vonnis (of van een uit kracht daarvan opgemaakte of ter uitvoering daarvan strekkende akte) aan de veroordeelde in persoon, of na een daad van bekendheid van de veroordeelde persoon waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging aan hem bekend is. Onder een daad van bekendheid wordt verstaan dat de veroordeelde zelf een handeling moet hebben verricht waaruit ondubbelzinnig valt op te maken dat hij over voldoende gegevens met betrekking tot (de inhoud van) zijn veroordeling beschikt om zich daartegen tijdig en adequaat te kunnen verzetten (HR 9 oktober 2009, ECLI:NL:HR:2009:NJ0652).
6.3.
Het betreffende verstekvonnis dateert van 22 maart 2022. Het vonnis is op 31 maart 2022 aan [geïntimeerde] betekend, maar niet in persoon. De ontruiming van het gehuurde is aangezegd op 5 mei 2022. Volgens Woonstad is het niet aannemelijk dat [geïntimeerde] niet eerder dan 5 mei 2022 wist van het vonnis. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg aangevoerd dat hij regelmatig, ongeveer twee keer per week, zijn brievenbus gelegen beneden in de gezamenlijke hal van zijn portiekflat leegt. De inleidende dagvaarding noch het verstekvonnis heeft hij echter aangetroffen in zijn brievenbus, aldus [geïntimeerde] .
6.4.
Naar het oordeel van het hof is de verzettermijn van vier weken niet gaan lopen op het moment van betekening van het verstekvonnis. Als Woonstad dat had gewild, had zij moeten kiezen voor betekening van het verstekvonnis in persoon.
6.5.
Uitgaande van de aanzegging op 5 mei 2022 van de op 12 mei 2022 voorgenomen ontruiming en het op die aanzegging volgende telefonisch contact met Woonstad heeft [geïntimeerde] er met dat telefoongesprek blijk van gegeven dat het vonnis hem bekend is. Tegelijk staat dan vast dat hij tijdig verzet heeft ingesteld door de verzetdagvaarding te laten betekenen op 11 mei 2024. Van een eerdere daad van bekendheid, zoals de wet die vereist en die voldoet aan het in r.o. 6.2. weergegeven criterium), is niet gebleken. Gelet op dat criterium (“ondubbelzinnig”) is, anders dan Woonstad wil, niet relevant, althans onvoldoende, dat [geïntimeerde] het steeds op verstekvonnissen laat aankomen en voor zijn aanvankelijke onbekendheid met het laatste verstekvonnis geen aannemelijke verklaring heeft gegeven.
6.6.
[geïntimeerde] was dus ontvankelijk in zijn verzet. De eerste grief faalt.
Wijziging gronden vordering in eerste aanleg
6.7.
Met haar tweede grief klaagt Woonstad dat de kantonrechter heeft overwogen dat de bij conclusie van antwoord in reconventie aangevulde gronden ter onderbouwing van haar vordering tot ontruiming, namelijk dat sprake is van overlast, het zich niet gedragen als goed huurder en het gehuurde niet volgens bestemming gebruiken niet worden meegenomen. De kantonrechter achtte de wijziging van eis dan wel gronden in strijd met de beginselen van een goede procesorde, omdat Woonstad [geïntimeerde] niet eerder hierop had aangesproken en gelet op de relatief korte tijd die hij heeft gehad om hierop te kunnen reageren.
6.8.
Bij de beoordeling van deze grief heeft Woonstad geen belang, omdat het hof de aanvullende gronden, zoals Woonstad die in hoger beroep heeft aangevoerd en uitgewerkt, bij de beoordeling van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (de derde grief) zal betrekken.
Ontbinding overeenkomst
6.9.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst in het concrete geval is gerechtvaardigd, zijn niet alleen de genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming) van belang, maar ook alle omstandigheden van het concrete geval (HR 28 september 2018, ECLI: NL:HR:2018:1810). De stelplicht en de bewijslast van de omstandigheden die zien op toepassing van de “tenzij”-clausule ligt bij [geïntimeerde] .
Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst: niet tijdige huurbetaling
6.10.
Een van de hoofdverplichtingen van de huurder is het tijdig betalen van de huur. De achterstand van € 4.318,24 per 1 februari 2022 waarvoor Woonstad heeft gedagvaard staat vast en daarmee de tekortkoming. Tussen partijen staat ook vast dat sprake was eerdere betalingsachterstanden. Vrijwel meteen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] meerdere keren zijn huur niet op tijd betaald. Woonstad zag zich daarom genoodzaakt om meermaals een incassobureau in te schakelen om [geïntimeerde] te bewegen zijn huurachterstand (en bijkomende rente en kosten) te betalen. Dit heeft ook geresulteerd in meerdere dagvaardingen en vijf verstekvonnissen waarbij [geïntimeerde] is veroordeeld de betreffende huurachterstand te betalen (zie hierboven 3.2).
Geen andere tekortkomingen
6.11.
Volgens Woonstad is de huurachterstand niet de enige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De andere verwijten die Woonstad [geïntimeerde] maakt zijn dat hij het gehuurde niet conform de bestemming gebruikt (heeft), dat hij geen goed huurder is geweest en dat hij in strijd heeft gehandeld met de bepaling
Gebruikuit de huurovereenkomst (zoals onder andere geen geluidsoverlast/hinder voor omwonenden veroorzaken, geen handel in verdovende middelen en bezit van (vuur)wapens door bezoekers toestaan).
Gebruikuit de huurovereenkomst (zoals onder andere geen geluidsoverlast/hinder voor omwonenden veroorzaken, geen handel in verdovende middelen en bezit van (vuur)wapens door bezoekers toestaan).
6.12.
Ter onderbouwing van deze verwijten heeft Woonstad verschillende e-mailberichten van de gemeente Rotterdam met een beknopt overzicht van bevindingen van de horeca-gebiedsadviseur met de volgende inhoud overgelegd:
e-mailbericht 31-05-2022
“(…)
16-11-2011 Bestuurlijke maatregel, sluiting van 6 maanden. Op 10-02-2012 bezwaarschrift ongegrond verklaard.
18-04-2012 Rapportage mbt afwezigheid exploitant en/of beheerder. Tevens zijn er door de politie 2 slagwapens in beslag genomen.
12-08-2014 Rapportage mbt afwezigheid exploitant en/of beheerder. Naar aanleiding hiervan is er op 22-08-2014 een 2e bestuurlijke waarschuwing verstuurd.
10-11-2016 Bestuurlijke waarschuwing. In de inrichting een persoon aangetroffen waarvan ernstig werd vermoed deze in de inrichting arbeid heeft verricht, terwijl hij daarvoor niet de juiste verblijfstatus had.
09-03-2017 Bestuurlijke maatregel: terugbrengen van de sluitingstijden voor de duur van 2 weken. Dit naar aanleiding van een aantal politierapportages waaruit bleek dat de inrichting te laat geopend was.
27-05-2017 Rapportage mbt afwezigheid van exploitant en/of beheerder. Naar aanleiding van deze controle is er op 15-06-2017 een bestuurlijke waarschuwing gestuurd.
21-12-2018 Rapportage mbt aantreffen softdrugs.
30-12-2018 te 23:45 uur werd er door de politie geconstateerd dat er binnen in ’t Zwaantje werd geblowd. 1 van de blowers werd aangehouden omdat hij zich niet kon legitimeren.
19 april 2019 (16:45 uur) preventief fouilleeractie (totaal 20 pp gecontroleerd) het volgende aangetroffen:
1x persoon met mesje (Afstand)
17x schoon
1x gebruikershoeveelheid hasj (Afstand)
1x aanhouding opiumwet (hasj)
09-05-2019 Rapportage mbt onvergunde activiteit (Shisha pijpen, kooltjes en shisha tabak). Naar aanleiding hiervan is op 15-05-2019 een 1e bestuurlijke waarschuwing verstuurd.
17-08-2019 Rapportage mbt afwezigheid exploitant en/of beheerder. Naar aanleiding hiervan is er op 20-08-2019 een 2e bestuurlijke waarschuwing verstuurd.
05-02-2020 Bij controle een aantal aandachtspunten betreft de brandveiligheid. Naar aanleiding hiervan moest de gasslang vervangen worden. Deze was uit 2008 en er moest een pictogram aangebracht worden.
22-09-2021 en 15-11-2021 bij controles geconstateerd dat er geen beheerder aanwezig was. (…)
e-mailbericht 14-07-2022
“(…)Ter (vertrouwelijke) informatie. Op 7 juli 2022 heeft de exploitant van bgm een waarschuwing ontvangen vanwege een activiteit die in zijn horeca-inrichting […] werd aangeboden, waarvoor hij geen vergunning heeft. Aanleiding voor deze waarschuwing is de politierapportage van 16 juni 2022. Deze rapportage heeft hij ontvangen in het kader van mijn voornemen u een last onder dwangsom op te leggen in verband met het overtreden van de openingstijden.
Meer concreet, op 10 juni 2022 trof de politie meerdere mensen aan die voetbal zaten te kijken en waterpijp aan het roken waren. Ook lagen in een kast in de inrichting meerdere waterpijpen.
Indien in de nabije toekomst opnieuw een niet-vergunde activiteit of een openbare orde verstoring in uw inrichting plaatsvindt, zal ik niet aarzelen verdergaande maatregelen te treffen. Ik heb de politie verzocht de komende tijd extra toezicht te houden op uw inrichting en indien noodzakelijk handhavend op te treden. (…)”
e-mailbericht 01-08-2022
“(…)Wederom een aanvulling voor het dossier. Bgm heeft een LOD opgelegd dd 1 aug 2022 (zie cursieve tekst uit het betreffende besluit).
“Hierbij geef ik u een last onder dwangsom, omdat op 10 juni 2022 is geconstateerd dat u de openingstijden hebt overschreden van uw horeca-inrichting, […] . Hiermee is sprake van een situatie als bedoeld in artikel 2.28, zesde, lid, onder h, van de Algemene plaatselijke verordening Rotterdam 2012 (hierna: APV) en wordt in strijd met de aan de vergunning verbonden voorschriften geëxploiteerd.”
Ten slotte stelt Woonstad dat het pand in 2011 gesloten is, omdat toen een handgranaat was ontploft bij het gehuurde. De pui was toen ernstig beschadigd.
6.13.
[geïntimeerde] heeft de gestelde verwijten betwist. Van sommige verwijten heeft hij geen weet gehad. Hij heeft dan ook bij de gemeente geen verweer kunnen voeren tegen deze verwijten. De verwijten zijn veelal ook niet van recente datum. Daarom is daar op dit moment ook moeilijk op te reageren. Een aantal punten is bestuurlijk afgedaan zonder een nadere voorwaarde te stellen is zijn exploitatievergunning voor het koffiehuis per oktober 2023 weer verlengd, aldus [geïntimeerde] .
6.14.
Het hof is als volgt van oordeel. Voor zover deze vergrijpen steeds vast zouden staan, blijkt daaruit dat [geïntimeerde] geen modelhuurder is geweest. Woonstad heeft daarmee echter niet voldoende gedocumenteerd aangetoond dat [geïntimeerde] ook zijn contractuele verplichtingen heeft geschonden. Van een relevante sluiting of onderbreking van de bedrijfsvoering is niet gebleken: de sluiting uit 2011 is zo lang geleden dat Woonstad er nu geen beroep op kan doen. Ook de gestelde ongeoorloofde gedragingen in het theehuis (wapenbezit en drugsbezit/gebruik) zijn overwegend belegen; bovendien kan zonder nadere documentatie, die ontbreekt, niet worden vastgesteld dat [geïntimeerde] deze activiteiten heeft toegestaan. Overtreding van het rookverbod (door het gebruik van een waterpijp), wordt in de overeenkomst niet genoemd. Dat door deze gedragingen of anderszins (geluids)overlast voor de buurt is ontstaan blijkt nergens uit. Concrete klachten zijn niet overgelegd, ook geen anonieme; of dat te maken heeft met angst voor [geïntimeerde] kan het hof niet beoordelen. Voor de conclusie dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, ten slotte, zijn de veelal gedateerde verwijten, zo al juist, al met al van onvoldoende gewicht.
Tekortkoming rechtvaardigt niet de ontbinding
6.15.
De vraag is dan of de onder 6.10 vastgestelde tekortkoming (de huurachterstand) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft tot het inlopen van de laatste huurachterstand een patroon van te late betalingen van soms meerdere maanden huurpenningen laten zien. Het hof begrijpt dat dit voor Woonstad zeer hinderlijk en ergerlijk is. Zij heeft meerdere malen actie jegens [geïntimeerde] moeten ondernemen (en kosten moeten maken) om [geïntimeerde] de achterstallige huur te laten betalen. Naar het oordeel van het hof kan Woonstad niet worden tegengeworpen dat zij [geïntimeerde] niet heeft gewaarschuwd dat zij deze keer wel werk zou maken van de ontruiming. [geïntimeerde] moest er rekening mee houden dat de maat voor Woonstad op een gegeven moment vol zou zijn.
6.16.
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] als uitleg voor de ontstane huurachterstand de verminderde inkomsten als gevolg van de van overheidswege opgelegde maatregelen ter bestrijding van het coronavirus (zoals lockdowns) gegeven. Tijdens de eerste mondelinge behandeling in hoger beroep (op 4 april 2023) heeft hij verwezen naar financiële moeilijkheden die hem soms noodzaakten geld te lenen om de huur te betalen. Deze stellingen heeft [geïntimeerde] echter niet met stukken gestaafd. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij vooral ‘laks’ dan wel slordig is geweest met het betalen van de huur. Het hof stelt dan ook vast dat voor het patroon van wanbetaling geen verzachtende omstandigheden zijn gebleken.
6.17.
Daar staat tegenover dat de laatste achterstand op het moment van de mondelinge behandeling in eerste aanleg was aangezuiverd en dat [geïntimeerde] inmiddels al gedurende een periode van ruim twee jaar tijdig en volledig betaalt. Daarbij zal de druk van de onderhavige procedure zeker een rol spelen, maar [geïntimeerde] zal ervan zijn doordrongen dat het Woonstad nu menens is en dat nieuwe achterstanden niet zullen worden getolereerd en tot ontbinding en ontruiming zullen leiden. Dat is [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling ook voorgehouden.
6.18.
Voor het hof is ook voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] een zwaarwegend financieel belang heeft bij behoud van het gehuurde om inkomsten te genereren. Volgens [geïntimeerde] is de betreffende horecagelegenheid zijn enige bron van inkomsten en moet hij daarvan een gezin met jonge kinderen onderhouden.
6.19.
Tegenover dit belang van [geïntimeerde] staat geen bijzonder belang van Woonstad anders dan - uiteraard - het (zwaarwegende) belang om verschoond te blijven van wanbetaling. Volgens Woonstad vindt in de wijk van het gehuurde wel herontwikkeling plaats. Zij heeft echter niet aangevoerd momenteel of in de nabije toekomst andere plannen met het gehuurde te hebben. Ook is niet gesteld of gebleken dat sprake is van een wachtlijst van huurders voor het gehuurde. Woonstad wil op zoek naar een huurder die wel een positieve bijdrage aan de buurt levert, maar zoals eerder is overwogen heeft Woonstad niet aannemelijk kunnen maken dat [geïntimeerde] overlast voor omwonenden veroorzaakt. De door haar gestelde vergrijpen, wat daarvan verder zij, dient [geïntimeerde] als verantwoordelijke ondernemer uiteraard te vermijden. Zij raken echter niet direct het belang van Woonstad als verhuurder en leggen daarom ook in dit kader - van de “tenzij”-clausule - weinig tot geen gewicht in de schaal.
6.20.
Een en ander afwegende komt het hof tot de conclusie dat ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment niet is gerechtvaardigd en dat [geïntimeerde] nog een allerlaatste kans krijgt om te bewijzen dat hij blijvend aan al zijn contractuele verplichtingen kan voldoen. Een voorwaardelijke ontbinding, zoals Woonstad die heeft gesuggereerd, acht het hof niet aangewezen.
6.21.
De grieven falen. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen.
Proceskosten
6.22.
Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof Woonstad in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
6.23.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] worden vastgesteld op:
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat € 3.642,00 (drie punten × appeltarief II)
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld).
€ 178,00(plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld).
- totaal € 4.163,00.
7.De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis in verzet van de kantonrechter (rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam) van 25 november 2022;
- veroordeelt Woonstad in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 4.163,00, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als Woonstad niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;
- veroordeelt Woonstad in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden daarvan zijn voldaan;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, J.J. Dijk en R.F. Groos en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.