Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/117
Uitspraak van 4 juni 2024
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummer SGR 21/7480.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 – naar de toestandsdatum 1 januari 2021 – vastgesteld op € 35.694.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (ozb) eigenaren van de [gemeente] voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 360 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 25 maart 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een hotel met 254 kamers, restaurants, 19 zalen en 350 parkeerplaatsen. Het hotel heeft vijf sterren en een oppervlakte van ongeveer 46.170 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 17 november 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak na in- en uitpandige opname op 1 september 2021 voor het onderhavige jaar is getaxeerd op € 35.694.000. Bij het Waarderapport is een berekening gevoegd. Het Waarderapport vermeldt onder meer:
“2.1 Onderbouwing op basis van Taxatiewijzer Hotels
De waarde van het object is berekend op basis van de Taxatiewijzer Hotels 2020 van WOZ datacenter.
De uitwerking van de taxatie is als bijlage toegevoegd.
Als extra onderbouwinq:
Verkoop van het [Hotel 2] , [adres 2] te [woonplaats]
Transactie datum: 6-8-2021
Transactieprijs: € 22.500.000,--
Hotel met 120 kamers / 13 zalen / 1 restaurant / 160 parkplaatsen / zwembad, fitness, sauna, spa”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder, op wie de bewijslast rust en derhalve aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is op grond van het navolgende in die bewijslast geslaagd.
7. Verweerder heeft verwezen naar een waarderapport, waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak is berekend op basis van de Taxatiewijzer Hotels 2020. Verweerder heeft gebruik gemaakt van algemene gegevens nu eiseres geen omzetgegevens heeft verstrekt. Met de Taxatiewijzer Hotels 2020 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak als zodanig op een voldoende verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd en in voldoende mate uiteengezet hoe de waarde tot stand is gekomen. Daarnaast heeft verweerder als aanvullende onderbouwing de verkoop van het veel kleinere [Hotel 2] op het [adres 2] te [woonplaats] gebruikt. Het [Hotel 2] heeft 120 kamers, 13 zalen, 1 restaurant en 160 parkeerplaatsen en is verkocht op 6 augustus 2021 voor € 22.500.000. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd geeft geen reden tot twijfel aan de toepasbaarheid van de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen. De door verweerder gehanteerde Taxatiewijzer is immers opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Het standpunt van eiseres dat de Taxatiewijzer onvoldoende onderbouwing vormt, slaagt dan ook niet. Daarnaast overweegt de rechtbank dat het waarderen aan de hand van die Taxatiewijzer in de hotelmarkt een algemeen geaccepteerde wijze is van taxeren en eiseres niet concreet heeft aangegeven waarom die methode in het onderhavige geval niet bruikbaar zou zijn. Dat er mogelijk ook een andere methode zou kunnen worden gebruikt maakt niet dat de methode uit de Taxatiewijzer niet bruikbaar is. Overigens heeft eiseres gesteld, noch aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane methodiek (zoals de rechtbank begrijpt, die van drs. […] ) tot een lagere waarde zou leiden.
8. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
(…)
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in (de motivering van) het hogerberoepschrift volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover die ziet op de beslissing omtrent immateriële schadevergoeding, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot 80% van de vastgestelde waarde, hetgeen naar het Hof begrijpt neerkomt op € 28.555.200, en overeenkomstige vermindering van de aanslag, alsmede tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Voorop dient te worden gesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, dat zij eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op het Waarderapport en de daarbij behorende bijlage, waarin de waarde is vastgesteld aan de hand van een berekening op basis van het rekenmodel dat – naar hij stelt – is opgenomen in de Taxatiewijzer Hotels 2020 (de Taxatiewijzer), alsmede op het – eveneens in het Waarderapport vermelde – verkoopcijfer van het [Hotel 2] te [woonplaats] (zie 2.2).
5.6.
Het vorenbedoelde rekenmodel gaat uit van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de uit de omzet afgeleide huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De Taxatiewijzer hanteert, in navolging van de systematiek van de Wet WOZ, als uitgangspunt dat de waardering is gebaseerd op een geobjectiveerde exploitatie van het te taxeren hotel. De berekening van de modelwaarde vindt daarom plaats met kengetallen die zijn ontleend aan gepubliceerde kengetallen die in de hotelpraktijk een breed draagvlak hebben. De kengetallen variëren aan de hand van de door de Heffingsambtenaar ingevulde kenmerken van het hotel, zoals hoteltype, classificatie, locatie, aantal kamers, vloeroppervlak en bouwjaar. Niet in geschil is dat de Heffingsambtenaar de kenmerken van de onroerende zaak correct in het model heeft ingevuld. De werkelijke omzetcijfers kunnen deel uitmaken van het rekenmodel, maar dienen dan slechts ter controle van de geobjectiveerde modelomzet. In het onderhavige geval zijn de werkelijke omzetcijfers niet opgenomen in het model, omdat belanghebbende die niet heeft aangeleverd.
5.7.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de berekening volgens het rekenmodel en de daarop ter zitting door hem gegeven toelichting, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
5.8.
In de eerste plaats is in de berekening onder de algemene gegevens onder het kopje ‘datering’ door de Heffingsambtenaar 1 januari 2021 als waardepeildatum ingevuld, in plaats van 1 januari 2020, de waardepeildatum waarop de beschikking is gebaseerd. Op zich zou de datum van 1 januari 2021 stroken met de op de beschikking genoemde toestandsdatum 1 januari 2021 (zie 1.1). Echter, de Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de ingevulde datum in de bij het Waarderapport gevoegde berekening niet juist is, maar dat de berekening desondanks verder wel klopt. Naar het Hof begrijpt, stelt de Heffingsambtenaar daarmee dat die berekening is gebaseerd op gegevens uit de Taxatiewijzer voor het jaar 2020. Als de Heffingsambtenaar heeft bedoeld te stellen dat de beschikking is gegeven naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en dat de berekening is gebaseerd op gegevens uit de Taxatiewijzer voor het jaar 2020, dan heeft hij nagelaten te verklaren waarom dan op de beschikking vermeld staat dat de waarde is bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2021 en heeft hij evenmin verklaard welke invloed de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2021 cijfermatig heeft op de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020. Bovendien is dan zijn enkele verklaring ‘dat desondanks de berekening wel klopt’ naar het oordeel van het Hof zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, onvoldoende omdat niet kan worden uitgesloten – zoals belanghebbende ter zitting ook heeft aangevoerd – dat de berekening is gebaseerd op gegenereerde modelcijfers van het jaar 2021.
5.9.1.
Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de sprong in de huurwaarde van € 2.750.466 op basis van de geobjectiveerde modelomzet naar de door de Heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 2.914.802 niet is onderbouwd.
5.9.2.
De eerste stap in het rekenmodel is de berekening van de kameromzet aan de hand van de werkelijke kamerprijs, die de Heffingsambtenaar bij gebrek aan door belanghebbende aangeleverde gegevens, uit gegevens van de website van belanghebbende heeft herleid, en een bezettingsgraad. De kameromzet en de bezettingsgraad is in casu hoger dan de kameromzet en de bezettingsgraad uit het model. Dit is in het nadeel van belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft daarna met de kameromzet de totale geobjectiveerde omzet berekend. Vervolgens heeft hij aan de hand van de geobjectiveerde omzet bepaald welke vastgoedlasten deze omzet kan dragen (de huurwaarde). De huurwaarde bedraagt in het onderhavige geval 16% van de omzet, wat neerkomt op € 2.914.802.
5.9.3.
Uit het voorgaande volgt dat de Heffingsambtenaar niet is uitgegaan van de geobjectiveerde kamerprijs en bezettingsgraad van het model, maar in afwijking hiervan van een hogere kamerprijs en bezettingsgraad. De Heffingsambtenaar heeft evenwel onvoldoende onderbouwd hoe hij tot die hogere kamerprijs en bezettingsgraad is gekomen. Voor wat betreft de kamerprijs volstaat niet de enkele opmerking dat deze is gebaseerd op gegevens van de website van belanghebbende. Het had op de weg van de Heffingsambtenaar gelegen om die gegevens dan in te brengen, nu deze door belanghebbende zijn betwist (zie 5.9.1).
5.10.
Reeds gelet op het voorgaande wordt de waarde niet onderbouwd met de berekening die is opgenomen in de bijlage bij het Waarderapport. Belanghebbendes grieven dat de daarin toegepaste coronakorting van € 422.000 te laag is en dat geen rekening is gehouden een leegstandsrisico, hoeven, wat daar verder van zij, daarom niet te worden behandeld.
5.11.
Het beroep op het verkoopcijfer van het [Hotel 2] ter onderbouwing van de waarde, kan evenmin leiden tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, aangezien de Heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarde van de onroerende zaak daaruit kan worden afgeleid.
5.12.
Nu de Heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt het Hof toe aan beantwoording van de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 28.555.200 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft hiervoor geen onderbouwing gegeven en heeft daarom niet aan haar bewijslast voldaan. De enkele stelling dat de waarde moet worden gesteld op 80% van de vastgestelde waarde is onvoldoende.
5.13.
Omdat de Heffingsambtenaar, noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 33.000.000.
Slotsom
5.14.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 4.120 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, bedrag per punt van € 310, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1; 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting van het Hof, bedrag per punt € 875, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1).
6.2.
Voorts dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierechten van (€ 360 + € 548 =) € 908 te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover die ziet op de afwijzing van het verzoek om een vergoeding van immateriële schade;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 33.000.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten vastgesteld op een bedrag van € 4.120; en
- gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 908 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, Chr.Th.P.M. Zandhuis en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 4 juni 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.