Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/26
Uitspraak van 4 juni 2024
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummer SGR 21/7483.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (het strandpaviljoen), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 522.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen eigenaren van de [gemeente] voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“- verklaart [het beroep] gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt [de beschikking] aldus dat de vastgestelde [waarde] van de [adres 1] , [wordt] verminderd tot € 515.000 (…);
- vermindert [de aanslag] dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.084;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 (…) aan eiseres te vergoeden.”
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft op 24 januari 2024 een nader stuk met bijlagen ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 26 januari 2024 een nader stuk met bijlagen ingediend.
1.5.1.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 12 maart 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.5.2.
Het Hof heeft op 12 maart 2024 een brief met bijlagen van belanghebbende ontvangen. Deze heeft eerst na sluiting van het onderzoek de kamer bereikt die de zaken behandelt. Een afschrift van deze brief met bijlagen is doorgestuurd naar de Heffingsambtenaar. De brief met bijlagen heeft het Hof geen aanleiding gegeven om het onderzoek te heropenen.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het strandpaviljoen. Het betreft een (vis)restaurant met terras, een was- en kleedruimte, badhokjes en een opslagruimte, gelegen in de duinen in [woonplaats] . Het bouwjaar is 1991.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 16 november 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van het strandpaviljoen na uitpandige opname op 4 mei 2021 voor het onderhavige jaar is getaxeerd op € 522.000. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een geüpdatete versie van het Waarderapport (‘Taxatieverslag Huurwaardekapitalisatie’) overgelegd.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft als bijlage bij het Waarderapport voorts een Waardeopbouw overgelegd waarin huur- en verkooptransacties van twee naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met het strandpaviljoen vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten [adres 2] en [adres 3] , beide te [woonplaats] . In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een geüpdatete versie van de Waardeopbouw overgelegd. Hierin zijn als vergelijkingsobjecten opgenomen: [adres 2] en [adres 4] , beide te [woonplaats] . De waardering van het strandpaviljoen volgens de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) is in de geüpdatete Waardeopbouw, voor zover van belang, als volgt opgebouwd.
Omschrijving
Opp. (m2)
Huurwaarde/m2
BKF
Waarde
Restaurant
150
€ 209,38
11
€ 345.477
Badhokjes
32
€ 105,11
11
€ 36.993
Was-/kleedruimte
70
€ 109,09
11
€ 83.996
Terras (horeca)
1
€ 25
-
€ 25.000
Opslag/magazijn/loods
64
€ 83,75
11
€ 5.360
Subtotaal
€ 550.426
Corona-aftrek 5%
- € 27.500
Totaal(afgerond)
€ 522.000
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van het strandpaviljoen voorts “Bruto kapitalisatiefactor berekeningen” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor ‘bottum-up’ berekend voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De uit die berekeningen volgende bruto kapitalisatiefactor van 11 is bij de waardebepaling in de (geüpdatete) Waardeopbouw gehanteerd voor het strandpaviljoen en de in 2.3 vermelde vergelijkingsobjecten.
Oordeel van de Rechtbank
3.1.
De Rechtbank heeft in haar uitspraak niet alleen een oordeel gegeven over de waarde van het strandpaviljoen, maar ook over de waarde van de onroerende zaken [adres 5] , [adres 6] en de [adres 7] , alle te [woonplaats] . De door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroepen betreffende die onroerende zaken zijn bij het Hof geregistreerd onder de nummers BK-23/27, BK-23/28 en BK-23/29.
3.2.
De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dienen te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow-methode.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. In de waarderapporten behorende bij de onderhavige onroerende zaken ontbreekt een onderbouwing van de huurwaarden aan de hand van marktgegevens en kapitalisatiefactoren. Verweerder heeft ter zitting de berekeningen overgelegd ter zake van de [adres 3] , de ’ [adres 8] en de [adres 9] te [woonplaats] . Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de getaxeerde waarden is gekomen en hiermee zijn de getaxeerde waarden onvoldoende controleerbaar. Het had op de weg van verweerder gelegen om hierin meer inzicht te geven en de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactoren van de onderhavige onroerende zaken te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onderhavige onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar verdedigde waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens De rechtbank zal aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Wat eiseres verder ter zitting heeft aangevoerd is onvoldoende om de door haar bepleite waarden te volgen.
(…)
13. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, heeft de rechtbank de waarde van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 5] , [adres 6] en de [adres 7] te [woonplaats] op de waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 515.000 respectievelijk € 1.295.000, € 420.000 en € 520.000. De beroepen zijn daarom gegrond verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is de waarde van het strandpaviljoen na vermindering door de Rechtbank. Volgens de Heffingsambtenaar heeft de Rechtbank de waarde ten onrechte verminderd. Belanghebbende is de tegenovergestelde mening toegedaan.
4.2.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het strandpaviljoen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Voorop dient te worden gesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, dat zij eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.
5.6.
Niet in geschil is dat de waarde kan worden bepaald volgens de HWK-methode. Belanghebbende heeft zowel de gehanteerde huurwaarde als de kapitalisatiefactor bestreden.
5.7.1.
Ter onderbouwing van de huurwaarde verwijst de Heffingsambtenaar naar transactiecijfers die zijn gerealiseerd voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] . Hij heeft ter zitting verklaard niet langer een beroep te doen op het vergelijkingsobject [adres 3] . Naar het oordeel van het Hof verschilt het object [adres 2] evenwel naar zijn aard (een ijssalon) en ligging (niet in de duinen, maar aan de boulevard) dermate van het strandpaviljoen dat het niet kan dienen ter onderbouwing van de huurwaarde.
5.7.2.
Wat betreft het vergelijkingsobject [adres 4] geldt dat de Heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de huurwaarden van de verschillende onderdelen van dat object (restaurant, badhokjes) zijn bepaald en hoe hieruit de huurwaarden van de te onderscheiden onderdelen (restaurant, badhokjes, was- en kleedruimte) van het strandpaviljoen kunnen worden afgeleid. Een voldoende toelichting hierop ontbreekt. Evenmin heeft hij voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij de gehanteerde m2-prijs voor het terras van [adres 4] (€ 50/m2) heeft bepaald en hoe hieruit de m2-prijs voor het onderhavige terras (€ 25/m2) kan worden herleid. De enkele verklaring dat het terras van [adres 4] beter is gelegen en dat rekening gehouden is met het (oudere) bouwjaar van het strandpaviljoen, acht het Hof hiervoor onvoldoende. Het verschil in bouwjaar van de beide onroerende zaken is zeer gering (zes jaar) en zegt bovendien niets over het bouwjaar van de terrassen. Ook overigens is niet inzichtelijk gemaakt hoe met de betere ligging van [adres 4] bij de waardering van het strandpaviljoen rekening is gehouden.
5.8.
De Heffingsambtenaar heeft derhalve onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om te kunnen concluderen dat de waarde van het strandpaviljoen niet te hoog is vastgesteld. Aangezien de gehanteerde huurwaarde niet aannemelijk is gemaakt, behoeft de vraag of de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11 te hoog is, geen behandeling.
Slotsom
5.9.
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 875 (1 punt voor het verschijnen op de zitting van het Hof, met een bedrag per punt van € 875 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).
6.2.
Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt van de Heffingsambtenaar een griffierecht geheven van € 548.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten vastgesteld op een bedrag van € 875; en
- gelast dat van de Heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, R.A. Bosman en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 4 juni 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.