Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/116
Uitspraak van 4 juni 2024
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummer SGR 21/7487.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de parkeergarage), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 969.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen eigenaren en gebruikers van de [gemeente] voor het jaar 2021 (de aanslagen) opgelegd.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 360 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 24 januari 2024 een nader stuk met bijlagen ingediend.
1.5.1.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 12 maart 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via een digitale videoverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.5.2.
Het Hof heeft op 12 maart 2024 een brief met bijlagen van belanghebbende ontvangen. Deze heeft eerst na sluiting van het onderzoek de kamer bereikt die de zaak behandelt. Een afschrift van deze brief met bijlagen is doorgestuurd naar de Heffingsambtenaar. De brief met bijlagen heeft het Hof geen aanleiding gegeven om het onderzoek te heropenen.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de parkeergarage. Het betreft een (niet openbare) parkeergarage van ongeveer 2.250 m2, gebouwd in 1992, met 190 parkeerplaatsen.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 17 november 2022 door [naam] , WOZ-taxateur (de taxateur), waarin de waarde van de parkeergarage na uitpandige opname op 1 september 2021 voor het onderhavige jaar is getaxeerd op € 969.000.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft als bijlage bij het Waarderapport voorts een Waardeopbouw overgelegd, waarin één verkooptransactie is opgenomen van een naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de parkeergarage vergelijkbaar object, te weten [adres 2] te [woonplaats] . Dit betreft een parkeerplaats in een garage, die op 22 oktober 2018 is verkocht voor € 20.000. De Waardeopbouw bevat onder meer de volgende gegevens.
Object
Soort
Bouwjaar
K-O-U-D-V-L
Opp (m2)
Waarde (€)
Onderdelen
De parkeergarage
Parkeerplaats in garage
1992
2-2-2-2-2-2
2.25
969
Parkeerplaats (190 stuks à € 5.100 pp)
[adres 2]
Garagebox
2004
3-3-3-3-3-3
15
20
Parkeerplaats
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Zoals volgt uit het waarderapport, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met een object waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwd met de verkoopgegevens van de [adres 2] te [woonplaats] . De [adres 2] betreft een parkeerplaats in een garage en is op 22 oktober 2018 verkocht voor € 20.000. Verweerder heeft de KOUDV factoren van de onroerende zaak op een 2 gesteld en een waarde van € 5.100 per parkeerplaats in aanmerking genomen. Eiseres heeft geen gronden aangevoerd waaruit volgt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject. Daarnaast heeft verweerder ter zitting aangevoerd dat de onroerende zaak op 8 november 2022 is verkocht voor € 2.300.000.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
(…)
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in (de motivering van) het hogerberoepschrift volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de parkeergarage op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende beantwoordt de in 4.1 vermelde vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van 60% van de door de Heffingsambtenaar bepleite waarde, hetgeen naar het Hof begrijpt neerkomt op € 581.400. De Heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en verdedigt de vastgestelde waarde van € 969.000.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover die ziet op de beslissing omtrent immateriële schadevergoeding, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde en overeenkomstige vermindering van de aanslagen, alsmede tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de parkeergarage niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Voorop dient te worden gesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, dat zij eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, van hem mag worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.
5.6.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op het Waarderapport en de bijbehorende Waardeopbouw (zie 2.2 en 2.3), alsmede op het eigen verkoopcijfer van € 2,3 miljoen. Nog daargelaten dat het eigen verkoopcijfer ver na de waardepeildatum is gerealiseerd (8 november 2022), kent het Hof aan dat cijfer in dit geval geen betekenis toe omdat die transactie niet nader met stukken is onderbouwd. Naar het oordeel van het Hof bieden verder de in 2.2 en 2.3 vermelde stukken en de daarop door de Heffingsambtenaar ter zitting gegeven toelichting onvoldoende steun aan de door hem voor het onderhavige jaar verdedigde waarde. Onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de gehanteerde waarde van € 5.100 per parkeerplaats is bepaald en hoe die waarde kan worden afgeleid uit de gegevens in de Waardeopbouw. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat de gehanteerde waarde is gebaseerd op een inschatting van de taxateur, en dat daarbij mede in ogenschouw is genomen de gebruikelijke waarde van een parkeerplek buiten bij een bedrijfspand van € 5.000. Het Hof acht dat evenwel een ontoereikende onderbouwing.
5.7.
De Heffingsambtenaar heeft derhalve onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om te kunnen concluderen dat de waarde van de parkeergarage niet te hoog is vastgesteld.
5.8.
Nu de Heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de parkeergarage niet te hoog is vastgesteld, komt het Hof toe aan beantwoording van de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 581.400 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft hiervoor geen onderbouwing gegeven en heeft daarom niet aan haar bewijslast voldaan.
5.9.
Omdat de Heffingsambtenaar, noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde van de parkeergarage in goede justitie vast op € 850.000.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de bezwaar-, beroeps- en de hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 4.120 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, bedrag per punt van € 310, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1; 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting van het Hof, bedrag per punt € 875, wegingsfactor voor het gewicht van de zaak: 1).
6.2.
Voorts dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierechten van (€ 360 + € 548 =) € 908 te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover die ziet op de afwijzing van het verzoek om een vergoeding van immateriële schade;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de parkeergarage wordt vastgesteld op € 850.000;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten vastgesteld op een bedrag van € 4.120; en
- gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 908 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, Chr.Th.P.M. Zandhuis en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 4 juni 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.