ECLI:NL:GHDHA:2024:10

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.310.373/01
Zaaknummer rechtbank : 7503700 RL EXPL 19-2740

Arrest van 16 januari 2024

in de zaak van

[appellante],

wonend in [woonplaats],

appellante,

advocaat: mr. F. Arslan, kantoorhoudend in Den Haag,

tegen

[verweerder],

wonend in [woonplaats],

verweerder,

advocaat: mr. H. Giard, kantoorhoudend in Utrecht.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en [verweerder].

1.De zaak in het kort

1.1

[appellante] heeft in 2017 van [verweerder] een horecapand gehuurd. Zij heeft de huur in 2018 opgezegd. Zij stelt zich op het standpunt dat [verweerder] haar heeft misleid omdat hij niet heeft verteld dat een deel van de aanbouw van het pand op het terrein van de buren was gebouwd en zou moeten worden afgebroken. Zij wil schadevergoeding. [verweerder] wil op zijn beurt ook schadevergoeding omdat hij stelt dat een deel van de aanbouw door [appellante] is gebouwd en dat hij daarom kosten heeft moeten maken om dit deel af te breken.

1.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] aanspraak kan maken op terugbetaling van de door haar betaalde borgsom van € 4.500,- minus € 1.500,- aan achterstallige huur, zodat [verweerder] is veroordeeld tot betaling van € 3.000,-. De kantonrechter heeft [appellante] in reconventie veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan [verweerder] wegens ongeoorloofde verbouwingen. De hoogte van die schadevergoeding moet in een aparte procedure worden bepaald.

1.3

In hoger beroep komt het hof tot de conclusie dat [verweerder] [appellante] had moeten vertellen dat er een geschil met de achterburen was over (een deel van) de aanbouw en dat het aannemelijk is dat [appellante] de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij daarvan op de hoogte was geweest.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 19 oktober 2021, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 29 juli 2021;
het arrest van dit hof van 20 september 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 november 2022;
de memorie van grieven van [appellante], met bijlagen;
de memorie van antwoord van [verweerder], met bijlagen;
de akte overlegging productie van [verweerder];
de akte uitlating producties van [appellante].

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[verweerder] is eigenaar van een bedrijfspand aan de [adres 1] (hierna: het pand). Het perceel waarop het is gebouwd, grenst aan de achterzijde aan de onroerende zaak aan de [adres 2]. De heer [betrokkene], althans de vennootschap Home Castle Real Estate B.V., is eigenaar van die laatste zaak. Bij brief van 27 februari 2017 is [verweerder] namens [betrokkene] ervan op de hoogte gesteld dat de uitbouw van het pand over de perceelgrens heen is gebouwd en is [verweerder] gesommeerd dat deel te verwijderen. Die sommatie is bij brief van 28 juni 2017 herhaald.

3.2

[appellante] heeft met ingang van 1 juli 2017 het pand van [verweerder] gehuurd, tegen een huurprijs van € 1.500,- per maand “met ingang van datum verstrekken vergunningen”.

3.3

Met ingang van 5 september 2017 heeft de gemeente Den Haag aan [appellante] een vergunning voor het voeren van haar horecabedrijf in het pand verstrekt.

3.4

Bij vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 12 maart 2018 is [verweerder] op vordering van [betrokkene] en de vennootschap Home Castle Real Estate B.V. veroordeeld de uitbouw van het pand te verwijderen voor zover deze over de perceelgrens heen is gebouwd.

3.5

Bij brief van 24 mei 2018 heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 24 juni 2018. [verweerder] heeft bij brief van 20 juni 2018 bevestigd dat het “huurcontract wordt (…) ontbonden.” Hij heeft voorts aanspraak gemaakt op achterstallige huur en op schadevergoeding omdat [appellante] volgens hem verschillende aanbouwen heeft geplaatst, zoals een keuken en een rokersgedeelte.

3.6

Op 3 juni 2018 heeft [appellante] [verweerder] een brief gestuurd waarin zij schreef dat [verweerder] de sloten van het pand had veranderd en dat zij niet meer naar binnen kon. Zij schreef onder meer: “Al mijn spullen voorraad geld en inventaruis is binnen bij verlies word u aansprak gesteld geef toegang tot pand (…).”

3.7

Bij brief van de toenmalige advocaat van [appellante] van 15 oktober 2018 heeft [appellante] de huurovereenkomst ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming omdat [verweerder] niet langer het ongestoorde genot van het gehuurde kon verschaffen. Voorts is de nietigheid van de huurovereenkomst ingeroepen wegens bedrog.

3.8

Op 18 februari 2019 is tijdens een zitting in hoger beroep tegen het achter 3.4 vermelde vonnis van 12 maart 2018 tussen [verweerder] en Home Castle Real Estate een schikking getroffen die erop neerkomt dat [verweerder] een deel van het perceel van de [adres 2] koopt, zodat de delen A en B van de uitbouw (zie de tekening die hierna achter 6.4 is opgenomen) kunnen blijven staan.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellante] heeft [verweerder] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, [verweerder] wordt veroordeeld:

tot betaling van € 101.940,53 te vermeerderen met wettelijke rente;

tot betaling van schade, op te maken bij staat en te vermeerderen met wettelijke rente;

tot betaling van de proceskosten, waaronder de beslagkosten, van € 324,83, te vermeerderen met wettelijke rente.

4.2

[appellante] heeft in eerste aanleg aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [verweerder] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst omdat de aanbouw van het pand bleek te staan op de grond van de achterburen. [appellante] heeft in eerste aanleg de grondslag van haar vordering willen wijzigen met een beroep op bedrog en dwaling, maar de kantonrechter heeft dat niet toegestaan.

4.3

[verweerder] heeft in reconventie gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van de schade die hij heeft geleden doordat [appellante] zonder toestemming en illegaal het pand heeft verbouwd door nog een aanbouw te realiseren. Bovendien vorderde hij dat [appellante] zou worden veroordeeld tot betaling van € 4.500,- aan achterstallige huur.

4.4

De kantonrechter heeft in een tussenvonnis van 9 april 2020 overwogen dat de huurovereenkomst op 26 juni 2018 door opzegging is beëindigd. Omdat [appellante] tot dat moment de beschikking heeft gehad over het pand, is er geen grondslag voor terugbetaling van de huur en zij is gehouden de huur tot dat moment te voldoen. Er is geen grondslag voor terugbetaling van het bedrag van € 5.000,- dat [appellante] aan inventaris en goodwill heeft voldaan. Omdat [appellante] geen goedkeuring heeft gevraagd voor de verbouwingen in het pand, kan zij geen aanspraak maken op de kosten die zij heeft gemaakt voor de verbouwingen die zij heeft uitgevoerd. Ook de vordering met betrekking tot de drankvoorraad, aanwezig geld in de gokautomaten en de onbetaald gelaten rekeningen is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. De schade in verband met inkomstenderving is evenmin voldoende aannemelijk gemaakt. [appellante] is wel toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat zij een bedrag van € 4.500,- aan borg heeft voldaan.

4.5

In reconventie oordeelde de kantonrechter dat [appellante] nog de huur over de maand juni 2018 moet voldoen. Verder staat vast dat [appellante] verbouwingen aan het gehuurde heeft verricht. Om het pand in de oorspronkelijke staat terug te brengen zal [verweerder] kosten moeten maken. Die kosten kan hij als schade vorderen.

4.6

In het eindvonnis van 29 juli 2021 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] het bewijs heeft geleverd dat zij € 4.500,- aan borg contant heeft voldaan. [verweerder] moet dat aan haar terugbetalen, maar kan de achterstallige huur van € 1.500,- daarop in mindering brengen. [verweerder] is daarom in conventie veroordeeld tot betaling van € 3.000,-. [appellante] is veroordeeld in de kosten van het geding van € 3.488,-. In reconventie is [appellante] veroordeeld tot schadevergoeding, op te maken bij staat.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. In de appeldagvaarding heeft [appellante] gevorderd dat het vonnis van 29 juli 2021 wordt vernietigd en dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen. Zij heeft voorts gevorderd [verweerder] te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellante] op grond van het bestreden vonnis aan hem heeft voldaan, te vermeerderen met rente. In de memorie van grieven heeft zij gevorderd dat zowel het tussenvonnis als het eindvonnis wordt vernietigd en dat voor recht wordt verklaard dat de nietigheid van de huurovereenkomst is ingeroepen op grond van dwaling en bedrog, althans dat de huurovereenkomst is ontbonden. Zij vordert verder veroordeling van [verweerder] tot betaling van een bedrag van in totaal € 52.874,83.

5.2

De grieven van [appellante] komen er in de eerste plaats op neer dat er sprake is van bedrog door [verweerder] of van dwaling omdat [verweerder] heeft verzuimd haar in te lichten over het feit dat de aanbouw was gebouwd op de grond van de achterburen. Verder is er sprake van een toerekenbare tekortkoming van [verweerder] omdat hij haar niet het ongestoorde huurgenot heeft verschaft. [appellante] heeft voorts een grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over de inventaris en goodwill, en tegen het oordeel over de drankvoorraad, het geld in de gokautomaten en de onbetaald gelaten rekening voor een feestje. [appellante] komt tot slot op tegen het feit dat de kantonrechter haar heeft veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [verweerder] wegens ongeoorloofde verbouwingen.

6.Beoordeling in hoger beroep

Inleiding

6.1

Het hof leidt uit de memorie van grieven af dat [appellante] heeft beoogd haar eis in hoger beroep te wijzigen in die zin dat voor recht wordt verklaard dat de vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog of dwaling is ingeroepen, althans dat de huurovereenkomst is ontbonden. [appellante] wil kennelijk verder schadevergoeding omdat een geslaagd beroep op bedrog of dwaling er volgens haar toe leidt dat de gevolgen van de huurovereenkomst hersteld moeten worden. De schade die [appellante] heeft geleden bestaat volgens haar stellingen in hoger beroep uit het bedrag van € 5.000,- aan inventaris en goodwill en uit de investeringen die [appellante] in het pand heeft gedaan. Bovendien wil [appellante] schadevergoeding wegens gederfde inkomsten en wegens een toerekenbare tekortkoming van [verweerder] (9.9 e.v. memorie van grieven).

6.2

Het hof stelt voorop dat een partij die wil dat een vonnis wordt vernietigd, met een als zodanig kenbare grief moet uiteenzetten waarom het vonnis (op onderdelen) onjuist is. Het enkel opsommen van vorderingen volstaat niet. Het hof zal in het navolgende de grieven beoordelen en tot slot beoordelen welk van de geformuleerde vorderingen voor toewijzing in aanmerking komt.

6.3

Het hof stelt vast dat [verweerder] geen incidenteel appel heeft ingesteld. De in eerste aanleg gevoerde discussie over de borg kan in hoger beroep dus onbesproken blijven.

6.4

Het hof zal in het navolgende refereren aan onderstaande tekening. Daarop is het pand afgebeeld met nummer 201, en is de aanbouw onderverdeeld in de delen A, B, C en D.

Wijziging van de vordering, grief 1

6.5

Met haar eerste grief komt [appellante] op tegen de beslissing van de kantonrechter om de op 31 december 2019 ingediende akte met producties 10 tot en met 20 buiten beschouwing te laten. Bij die grief bestaat geen belang omdat [appellante] in hoger beroep de gelegenheid heeft haar vordering en de grondslag daarvan te wijzigen en daarbij de producties over te leggen die zij wenst in te brengen.

Bedrog, eerste grief 2

6.6

Met haar eerste grief 2 voert [appellante] aan dat [verweerder] haar heeft bedrogen door te verzwijgen dat de aanbouw van het pand gedeeltelijk op het perceel van de achterburen was gebouwd.

6.7

Voor bedrog is vereist dat iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling of door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mee te delen, of door een andere kunstgreep.

6.8

Bedrog is dus het opzettelijk in dwaling brengen. Uit de stellingen van [appellante] kan in ieder geval niet worden afgeleid dat [verweerder] haar door het verzwijgen van dit feit heeft
bewogentot het aangaan van de huurovereenkomst. Met andere woorden, het hof kan uit de stellingen van [appellante] niet afleiden dat [verweerder] dit feit heeft verzwegen juist om het ertoe te leiden dat [appellante] de huurovereenkomst zou sluiten. Daarbij acht het hof van belang dat [verweerder] onvoldoende weersproken heeft gesteld dat het initiatief om het pand te verhuren niet van [verweerder] uit ging, maar van zijn neef, van wie [appellante] kennelijk de vriendin was (randnummer 5 en 6 conclusie van antwoord). Deze grief 2 faalt daarom.

Dwaling, tweede grief 2

6.9

Uit artikel 6:228 lid 1 onder b BW volgt dat een overeenkomst vernietigbaar is indien deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten en de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.

6.1

De vraag of de ene partij de andere over een bepaald feit moet inlichten, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Factoren die daarbij een rol spelen zijn onder meer of de wederpartij van de dwalende de juiste stand van zaken kende en of hij moest begrijpen dat de informatie voor de dwalende van belang was en dat de dwalende een verkeerde voorstelling van zaken had.

6.11

Het hof stelt vast dat [verweerder] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst ervan op de hoogte was dat Thünessen wenste dat de aanbouw zou worden afgebroken. Hij wist daarmee ook dat de aanbouw op andermans terrein was gebouwd. Het ging daarbij in ieder geval om de delen A en B op de hiervoor opgenomen tekening. Die delen omvatten een fors deel van het bedrijfspand dat [verweerder] aan [appellante] wilde verhuren. [verweerder] heeft niet gesteld dat hij [appellante] ook op de hoogte heeft gesteld van het feit dat die delen over de erfgrens heen waren gebouwd en mogelijk moesten worden afgebroken. Dat hij zijn neef Murat op de hoogte heeft gesteld is daarvoor niet voldoende en is overigens door [appellante] betwist. Anders dan [verweerder] stelt volgt uit het proces-verbaal van 15 november 2022 niet dat [appellante] in 2017 op de hoogte was van de mogelijke problemen met de aanbouw, althans niet dat zij daarvan op de hoogte was voordat zij de huurovereenkomst ondertekende. Mogelijk is zij in 2017 na het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte geraakt van het conflict met de achterburen, maar dat is niet relevant (behalve voor verjaring van de vordering tot vernietiging, maar daarop beroept [verweerder] zich niet).

6.12

[verweerder] heeft ook niet weersproken dat [appellante] investeringen moest doen om haar horecabedrijf in het pand te kunnen openen. Dat volgt ook al uit het feit dat zij op grond van de overeenkomst € 5.000,- moest betalen voor de goodwill en inventaris. Het ligt daarnaast in algemene zin voor de hand dat iemand die een horecagelegenheid opent, investeringen daarvoor doet. Het hof is daarom van oordeel dat [verweerder] [appellante] had behoren in te lichten over het feit dat de aanbouw op het terrein van de achterburen stond én dat die op verwijdering hadden aangedrongen. Indien het immers daadwerkelijk tot afbraak van de aanbouw zou moeten komen, zou dit de investeringen van [appellante] in belangrijke mate teniet kunnen doen. Het ligt voor de hand dat [appellante] dit risico niet zou hebben willen lopen.

6.13

Ook gelet op de oppervlakte van de aanbouw, mede ten opzichte van het oorspronkelijke pand, acht het hof het aannemelijk dat [appellante] de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij ervan op de hoogte was dat de aanbouw op het terrein van de achterburen stond én dat die achterburen [verweerder] hadden gesommeerd tot verwijdering over te gaan. Zonder die aanbouw ontstaat immers een heel ander en veel kleiner pand.

6.14

Het hof passeert het betoog van [verweerder] dat [appellante] het Kadaster maar had moeten raadplegen. Daartoe bestond voor haar geen reden, terwijl [verweerder] van de juiste feitelijke situatie op de hoogte was en die dus met [appellante] had moeten delen.

6.15

Het voorgaande betekent dat het beroep op dwaling slaagt. Anders dan [appellante] stelt, leidt dit niet tot nietigheid van de overeenkomst, maar tot vernietigbaarheid daarvan. Het hof begrijpt de stellingen van [appellante] zo dat zij de vernietiging daarvan inroept. Het hof zal later in dit arrest beoordelen tot welke gevolgen die leidt.

Toerekenbare tekortkoming, derde grief 2

6.16

Met haar derde grief 2 komt [appellante] kennelijk op tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellante] de huur heeft opgezegd. Die beslissing is op zichzelf echter juist. De brief van [appellante] van 24 mei 2018 kan moeilijk anders worden gezien dan als een opzegging per 24 juni 2018 (de kantonrechter heeft kennelijk bij vergissing 26 juni 2018 opgeschreven). [verweerder] heeft op 20 juni 2018 de ontvangst van de opzegging bevestigd en geschreven dat de huurovereenkomst “wordt ontbonden”. Dat hij iets anders bedoelde dan zich neer te leggen bij de opzegging, volgt uit die brief niet. Die brief was ook niet nodig om de opzegging van [appellante] werking te laten hebben. Ook als juist is dat [verweerder] [appellante] heeft geïntimideerd ([verweerder] heeft ook dat betwist en de stelling is niet onderbouwd), blijft staan dat [appellante] de huur heeft opgezegd. Het hof kan uit de grief ook niet afleiden dat zij dat
nietwilde. Het belang bij deze grief is daarmee onduidelijk.

6.17

[appellante] voert bij de bespreking van deze grief nog aan, althans zo begrijpt het hof, dat [verweerder] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat de rechtbank hem heeft veroordeeld tot afbraak van de aanbouw. Dat betoog miskent dat het in ieder geval tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet tot een dergelijke afbraak is gekomen, en dat [appellante] dus het huurgenot van het gehuurde heeft gehad. Iets anders kan althans uit haar stellingen niet worden afgeleid.

6.18

Voor zover het betoog van [appellante] inhoudt dat [verweerder] haar niet het feitelijke genot van het gehuurde heeft verschaft omdat hij zelf regelmatig in het pand was, oordeelt het hof dat die stelling tegenover de betwisting daarvan door [verweerder] niet van een voldoende onderbouwing is voorzien. In ieder geval kan uit de stellingen van [appellante] niet worden afgeleid dat [verweerder] door zijn aanwezigheid inbreuk heeft gemaakt op het ongestoorde genot dat [appellante] mocht verwachten. Evenmin kan er overigens uit worden afgeleid dat [appellante] [verweerder] heeft verzocht het gehuurde te verlaten en dat hij daaraan niet heeft voldaan.

6.19

Als juist is dat [verweerder] [appellante] begin juni 2018 de toegang tot het pand heeft ontzegd door de sloten te veranderen en zijn hond het pand te laten bewaken, is hij op dat moment tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om [appellante] de het ongestoorde genot van het gehuurde te verschaffen. De huur liep immers nog tot 24 juni 2018. [verweerder] heeft dit echter gemotiveerd betwist en ook deze stelling is door [appellante] niet van een voldoende onderbouwing voorzien.

Grief 3, inventaris en goodwill

6.2

Grief 3 komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst geen grond biedt voor de terugbetaling van het bedrag van € 5.000,- dat [appellante] heeft voldaan voor goodwill en inventaris. Het oordeel van de kantonrechter is op zichzelf juist. Het opzeggen van de huurovereenkomst leidt immers niet tot een verplichting om de aankoop van goodwill en inventaris ongedaan te maken.

6.21

Nu echter hiervoor is geoordeeld dat het beroep op dwaling slaagt, en de overeenkomst dus is vernietigd, moet worden geconcludeerd dat de rechtsgrond voor die betaling is weggevallen. Dat betekent dat [appellante] aanspraak kan maken op wat zij onverschuldigd aan [verweerder] heeft betaald. Daartoe behoort het bedrag van € 5.000,-.

Grief 3, te veel betaalde huur

6.22

Met grief 3 voert [appellante] aan dat zij pas vanaf 5 september 2017 huur verschuldigd was. Die grief kan onbesproken blijven omdat uit de vernietiging van de huurovereenkomst volgt dat [appellante] achteraf gezien geen huur verschuldigd is geweest. Omdat [appellante] haar vordering met betrekking tot de huur heeft beperkt tot € 5.250,- (zie 9.11 memorie van grieven), zal het hof volstaan met toewijzing van dit bedrag.

Grief 4, drankvoorraad, aanwezig geld in de gokautomaten en onbetaald gelaten rekening

6.23

De vordering van [appellante] heeft mede betrekking op de volgende onderdelen:

€ 3.550,- aan nog aanwezige drankvoorraad;

€ 1.550,- wegens het nog aanwezige geld in de gokautomaat;

€ 805,- wegens een door [verweerder] onbetaald gelaten rekening voor een verjaardagsfeestje.

6.24

De kantonrechter heeft deze onderdelen van de vordering afgewezen omdat zij niet zijn onderbouwd (4.6 van het tussenvonnis). De kantonrechter overwoog verder dat het op de weg van [appellante] had gelegen de onder a) en b) opgesomde goederen en geldbedragen uit het pand mee te nemen toen zij de huur had opgezegd.

6.25

Het hof kan ook in hoger beroep niet vaststellen dat de onder a) en b) opgenomen goederen en bedragen in het pand aanwezig waren. [verweerder] heeft dat betwist en er is feitelijk geen onderbouwing voor. Ook als juist is dat [verweerder] [appellante] de toegang tot het pand heeft ontzegd, rechtvaardigt dat niet om deze posten zonder enige onderbouwing (bijvoorbeeld aan de hand van de administratie) toe te wijzen.

6.26

Ten aanzien van de post onder c) geldt evenzeer dat de hoogte ervan niet is onderbouwd (bijvoorbeeld met een factuur met drankrekening) en daarom door het hof niet is vast te stellen, ook niet als ervan uit gegaan wordt dat [verweerder] daadwerkelijk zijn verjaardagsfeest in het pand heeft gevierd.

Grief 5, schadevergoeding aan [verweerder] wegens aanbouw

6.27

De kantonrechter heeft [appellante] in reconventie veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat. De kantonrechter kwam tot dit oordeel omdat zij uit de stellingen van [appellante] zelf heeft afgeleid dat er zonder toestemming van [verweerder] verbouwingen in het pand zijn uitgevoerd (4.5 van het tussenvonnis). Die moeten bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan worden gemaakt.

6.28

De kantonrechter heeft niet vastgesteld dat het bij de verbouwingen gaat om de delen C en D van de aanbouw. De kantonrechter heeft dus ook niet vastgesteld dat die delen door [appellante] zijn gebouwd.

6.29

Uit de discussie tussen partijen blijkt dat het hen (uitsluitend) gaat om de kosten voor de verwijdering van de delen C en D van de aanbouw. Volgens [verweerder] zijn die door [appellante] gebouwd, volgens [appellante] stonden die er al.

6.3

Het hof stelt voorop dat op [verweerder] de stelplicht en de bewijslast rust van zijn stelling dat de delen C en D door [appellante] zijn gebouwd. Hij legt aan zijn vordering immers ten grondslag dat [appellante] het gehuurde niet heeft teruggegeven in de staat waarin het zich bij aanvang van de huur bevond. Nu partijen niet hebben gesteld dat een opnamestaat is opgemaakt, wordt [appellante] geacht het gehuurde te hebben teruggegeven in de staat waarin zij het heeft ontvangen (artikel 7:224, lid 2 BW) en moet [verweerder] stellen en bewijzen dat dit anders is.

6.31

[verweerder] heeft naar het oordeel van het hof echter niet aan zijn stelplicht voldaan. Hij heeft weliswaar een plattegrond overgelegd waarop de delen C en D niet te zien zijn, maar dat sluit niet uit dat zij er bij aanvang van de huur al wel waren. Zo heeft [appellante] op haar beurt immers een plattegrond overgelegd die bij haar vergunningaanvraag zat en waarop de delen C en D wel te zien waren. In de (door [appellante] betwiste) schriftelijke verklaring van een medewerker van Wierab Meubel (productie 3 bij memorie van antwoord) staat ook niets waaruit kan volgen dat [appellante] de aanbouw heeft opgericht. Het hof kan de discussie over de authenticiteit van die verklaring daarom onbesproken laten.

6.32

[verweerder] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat hij in ieder geval regelmatig in het pand was. Als juist is dat [appellante] de delen C en D heeft gebouwd, had [verweerder] dat kunnen zien en had het voor de hand gelegen dat hij daar eerder tegen was opgetreden. Dat dit is gebeurd, kan uit zijn stellingen ook niet worden afgeleid.

6.33

Het hof komt daarom tot de conclusie dat [verweerder] onvoldoende feiten heeft gesteld waaruit kan volgen dat [appellante] de delen C en D heeft gebouwd. Voor een veroordeling tot schadevergoeding in verband met de noodzaak die delen te verwijderen, is dan geen plaats. Grief 5 slaagt in zoverre.

De vordering van [appellante]

6.34

Uit het voorgaande volgt dat het hof [appellante] volgt in haar stelling dat de huurovereenkomst is aangegaan onder invloed van dwaling en dat deze vernietigbaar is. Het feit dat de huurovereenkomst door [appellante] is opgezegd staat aan vernietiging voor de periode waarvoor de huurovereenkomst heeft geduurd, op zich niet in de weg.

6.35

Vernietiging van de huurovereenkomst heeft terugwerkende kracht en brengt mee dat de grondslag ontvalt aan prestaties die over en weer op grond van de huurovereenkomst zijn verricht. Voor [appellante] betekent dit dat zij de huur onverschuldigd heeft betaald en dat de koopsom voor de inventaris en goodwill onverschuldigd is betaald.

6.36

Voor [verweerder] betekent het voorgaande dat zijn prestaties op grond van de huurovereenkomst ook onverschuldigd zijn verricht. Het hof kan daar echter geen waarde aan toekennen omdat zijn vordering daarop niet is gericht. Dat sluit niet uit dat [verweerder] een vordering ter zake van de door hem verrichte prestaties heeft.

6.37

Een geslaagd beroep op dwaling geeft niet zonder meer een recht op schadevergoeding. Dwaling leidt uitsluitend tot vernietiging van de overeenkomst. Dat sluit niet uit dat de wederpartij van de dwalende ook onrechtmatig heeft gehandeld. Of dat het geval is, zal moeten worden bepaald aan de hand van de eisen die uit artikel 6:162 BW volgen. Daarover heeft [appellante] echter niets gesteld. Zij heeft ook geen feiten aangedragen waaruit het hof moet afleiden dat [verweerder] onrechtmatig heeft gehandeld. Het enkele gegeven dat [verweerder] heeft verzwegen dat de aanbouw mogelijk zou moeten worden afgebroken, is daarvoor niet voldoende.

6.38

[appellante] heeft ook onvoldoende feiten aangevoerd voor de conclusie dat de overeenkomst door haar kon worden ontbonden. Ook op die grond is er dus geen plaats voor schadevergoeding. Ook voor een andere grondslag van schadevergoeding ontbreken de feiten.

6.39

Dit betekent dat de vordering van [appellante] slechts toewijsbaar is voor zover deze betrekking heeft op prestaties die zij op grond van de vernietigde overeenkomst heeft voldaan. Het gaat dan om de huurbetalingen, de betaling van de borg en de betaling voor de goodwill en inventaris. Haar investeringen in het pand en wegneembare apparatuur zijn geen prestaties die zij op grond van de vernietigde overeenkomst met [verweerder] onverschuldigd aan [verweerder] heeft gedaan. Bij gebreke van een grondslag kan een (schade)vergoeding voor die investeringen daarom niet worden toegewezen.

6.4

Omdat [appellante] haar huurvordering heeft beperkt (zie 9.11 memorie van grieven) tot € 5.250,-, is dat bedrag toewijsbaar, samen met de borg (€ 4.500,-) en het bedrag voor inventaris en goodwill dat in de overeenkomst is genoemd (€ 5.000,-). In totaal is daarmee € 14.750,- toewijsbaar. Een deel daarvan is door de kantonrechter ook al toegewezen. Het meer gevorderde is niet toewijsbaar.

6.41

[verweerder] heeft betwist het bedrag van € 5.000,- te hebben ontvangen. Die betwisting stuit af op het feit dat niet alleen [appellante] als getuige heeft verklaard dit bedrag aan hem te hebben betaald, maar ook op het feit dat ook de getuigen [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 3] hebben verklaard dat behalve de borg van € 4.500,- ook dit bedrag van € 5.000,- is betaald. Tegenover die verklaringen is de blote betwisting van die betaling niet van een voldoende onderbouwing voorzien.

6.42

Het bewijsaanbod van partijen wordt gepasseerd omdat het niet betrekking heeft op voldoende onderbouwde feiten die, indien bewezen, tot een andere conclusie kunnen leiden.

Conclusie en proceskosten

6.43

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] gedeeltelijk slaagt. Per saldo heeft [appellante] aanspraak op het hiervoor genoemde bedrag van € 14.750,-. Omdat de kantonrechter al € 3.000,- heeft toegewezen en die veroordeling niet, maar de verrekening van de huurachterstand wel aan het hoger beroep is onderworpen, zal het hof Tates aanvullend veroordelen tot betaling van € 11.750,-. In de appeldagvaarding heeft [appellante] gevorderd dat de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Hoewel die eis in het petitum in de memorie van grieven niet meer is terug te vinden, gaat het hof ervan uit dat [appellante] op dit punt geen eiswijziging heeft beoogd. Het vonnis moet worden vernietigd voor zover in reconventie een veroordeling van [appellante] tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, is uitgesproken.

6.44

In de appeldagvaarding heeft [appellante] nog gevorderd dat [verweerder] wordt veroordeeld om aan haar terug te betalen wat [appellante] op grond van het bestreden vonnis heeft voldaan. Deze vordering is toewijsbaar ten aanzien van de eventueel door [appellante] betaalde proceskosten. Dat zij iets anders al aan [verweerder] heeft betaald, heeft zij niet gesteld.

6.45

Bij deze uitkomst zijn partijen in hoger beroep en in eerste aanleg in conventie over en weer in het ongelijk gesteld. In reconventie had [verweerder] in het ongelijk moeten worden gesteld en in de kosten moeten worden veroordeeld. De kantonrechter heeft de proceskosten in reconventie op nihil begroot. Het hof ziet geen aanleiding daar anders over te oordelen. Het hof zal daarom de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep compenseren in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

7.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 9 april 2020 en 29 juli 2021 voor zover [verweerder] is veroordeeld tot betaling van € 3.000,-, en vernietigt die vonnissen in conventie en in reconventie voor het overige;

en
opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat terecht de vernietigbaarheid van de huurovereenkomst door [appellante] is ingeroepen;
veroordeelt [verweerder] tot een aanvullende betaling van € 11.750,-;
veroordeelt [verweerder] tot terugbetaling aan [appellante] van de proceskosten in eerste aanleg, indien zij die op basis van het vernietigde eindvonnis heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de dag van betaling;
compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, P. Glazener en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2024 in aanwezigheid van de griffier.