ECLI:NL:GHDHA:2023:783

• Datum uitspraak: 11 april 2023
• Publicatiedatum: 26 april 2023
• Zaaknummer: BK-22/01208
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T.A. de Hek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering onroerende zaken in het kader van erfpacht en WOZ-waarde

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 11 april 2023 uitspraak gedaan in hoger beroep over de waardering van een woning in aanbouw, gelegen op een perceel dat in erfpacht is gegeven. De belanghebbende, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de Heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, die de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2020 had vastgesteld op € 152.000. De belanghebbende stelde dat de waarde van de erfpachtgrond niet in aanmerking genomen mocht worden bij de vaststelling van de WOZ-waarde, omdat hij niet als eigenaar van de grond kon worden aangemerkt. De Rechtbank had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep ging.

Het Hof oordeelde dat de Heffingsambtenaar terecht de waarde van de grond had meegenomen bij de bepaling van de WOZ-waarde. De wetgeving en jurisprudentie stellen dat bij de waardering van een woning in aanbouw de waarde van de grond moet worden betrokken, ongeacht het feit dat er een erfpachtrecht op rust. Het Hof bevestigde dat de waarde van de woning moet worden bepaald op basis van de vervangingswaarde, waarbij de waarde van de grond en de investeringen in de opstal worden opgeteld. De belanghebbende had geen andere gronden aangevoerd die de hoogte van de WOZ-waarde of de aanslag konden onderbouwen.

De uitspraak van de Rechtbank werd bevestigd, en het Hof concludeerde dat de beschikking en de aanslag niet tot een te hoog bedrag waren vastgesteld. De proceskosten werden niet toegewezen, en de belanghebbende werd in de gelegenheid gesteld om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

enkelvoudige kamer

nummer BK-22/01208

Uitspraak van 11 april 2023

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 7 september 2022, nummer SGR 21/7012.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 152.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 februari 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. De griffier heeft belanghebbende bij aangetekende brief, verzonden op 27 januari 2023 naar het adres [postadres] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd op de zitting te verschijnen. Blijkens door de griffier bij PostNL ingewonnen inlichtingen (Track & Trace) is de brief op 28 januari 2023 op het adres uitgereikt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is op de waardepeildatum een woning in aanbouw. De woning is gelegen op een perceel van ongeveer 172 m2 dat aan belanghebbende in erfpacht is gegeven.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangemerkt als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“
Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 220 van de Gemeentewet en artikel 1 van de Verordening onroerende-zaakbelastingen Den Haag 2021 wordt onder de naam onroerende-zaakbelastingen een belasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt dan wel het genot daarvan hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Het waarderingsvoorschrift bevat een overdrachts- en verkrijgingsfictie. De overdrachtsfictie veronderstelt overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom en de verkrijgingsfictie vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk maken, zoals een op de onroerende zaak rustend recht van erfpacht, wordt door deze ficties geen rekening gehouden. Met de ficties heeft de wetgever beoogd de vast te stellen waarde in sterke mate te objectiveren.

8. Op grond van het voorgaande is het voor de bepaling van de WOZ-waarde noch de betaling van onroerendezaakbelasting van belang of eiser eigenaar is van de grond. Voor de bepaling van de WOZ-waarde gelden op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en de daarbij behorende wetsgeschiedenis de overdrachts- en verkrijgingsfictie, waardoor de werkelijke situatie ten aanzien van het bezit van de grond niet van belang is. Dit betekent dat verweerder terecht de waarde van de grond heeft meegenomen bij de bepaling van de WOZ-waarde.[1] Ten aanzien van de onroerendezaakbelasting die door de gemeente wordt geheven geldt dat de onroerendezaakbelasting niet alleen wordt geheven van degene die het genot van de zaak heeft krachtens eigendom, maar ook van degene die het genot heeft krachtens bezit of beperkt recht. Dit betekent dat verweerder terecht ook de waarde van de grond – waarvan eiser immers (beperkt) zakelijk gerechtigde is – in de heffing van de onroerendezaakbelasting heeft betrokken.[2]

9. Eiser heeft geen andere gronden aangevoerd ten aanzien van de hoogte van de beschikte WOZ-waarde of de aanslag. Het is de rechtbank ook overigens niet gebleken dat verweerder de WOZ-waarde – en daarmee de aanslag – onjuist of te hoog heeft vastgesteld.

10. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat de heffing van onroerendezaakbelasting over de (waarde van de) grond in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Gezien het voorgaande had verweerder immers de bevoegdheid om over de (waarde van de) grond onroerendezaakbelasting te heffen; de heffing is geheel overeenkomstig de geldende regelgeving. Alsdan kan niet worden geoordeeld dat verweerder handelt in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

[1] Vgl. Hoge Raad 20 november 1985, ECLI:NL:HR:1985:AW8157, BNB 1986/36.

[2] Vgl. Gerechtshof Amsterdam, 22 mei 2014, ECLI:GHAMS:2014:2112.”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld, meer specifiek is in geschil of de waarde van de erfpachtgrond bij het vaststellen van de WOZ-waarde in aanmerking moet worden genomen.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 49.140 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

5.1.

Belanghebbende wijst er allereerst op dat zijn bezwaar zich richt tegen zowel de beschikking als de aanslag en dat de besluiten enkel zien op de beschikking. Het Hof overweegt dat een bezwaar gericht tegen een WOZ-beschikking die is bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een aanslag onroerendezaakbelastingen, geacht wordt mede te zijn gericht tegen die aanslag, tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt (artikel 30, lid 2, Wet WOZ). Nu uit het door belanghebbende ingediende bezwaarschrift het tegendeel niet blijkt, wordt geacht het bezwaar, beroep en hoger beroep gericht te zijn tegen zowel de beschikking als de aanslag.

5.2.

Niet in geschil is dat sprake is van een gebouwd eigendom in aanbouw (artikel 17, lid 4, Wet WOZ). Voorts is niet in geschil dat de woning op de waardepeildatum voor 20 percent gereed was en dat de in het desbetreffende kalenderjaar gedane investeringen

€ 49.140 bedragen.

5.3.

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar een incorrecte grondslag heeft gebruikt om de waarde van de woning vast te stellen door daarbij de grond in aanmerking te nemen, terwijl daarop een erfpachtrecht rust. Belanghebbende kan om die reden niet als eigenaar van de grond worden aangemerkt, met als gevolg dat hij geen onroerende-zaakbelastingen verschuldigd is over de waarde van de grond.

5.4.1.

Op grond van artikel 220, aanhef en onder b, van de Gemeentewet, kunnen ter zake van de binnen de gemeente gelegen onroerende zaken belastingen (onroerende-zaakbelastingen) worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van onroerende zaken het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. De heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen is de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar (artikel 220c van de Gemeentewet).

5.4.2.

Ingevolge artikel 220a, lid 1, van de Gemeentewet wordt voor de onroerende-zaakbelastingen als onroerende zaak aangemerkt de onroerende zaak zoals bedoeld in hoofdstuk III van de Wet WOZ. Als onroerende zaak wordt, onder meer, aangemerkt, een gebouwd eigendom (artikel 16, letter a, Wet WOZ). Daaronder wordt verstaan een gebouw in aanbouw (vgl. HR 24 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3015, BNB 2015/40).

5.4.3.

Op grond van artikel 17, lid 4, Wet WOZ wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde, zoals bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ. Daarover is in artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ opgenomen dat de vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking, daarbij rekening houdend met de bestemming van de zaak (artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

5.4.4.

In het onderdeel “artikelsgewijze toelichting” van de memorie van toelichting bij de Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten (MvT, Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 3) is hierover het volgende opgemerkt:

“De vervangingswaarde kan doorgaans relatief eenvoudig worden berekend op basis van de waarde van de bouwkavel vermeerderd met de tot aan het begin van het desbetreffende kalenderjaar gedane investeringen in het gebouw in aanbouw. Dit betekent dat hetgeen de huidige eigenaar heeft betaald voor de aanneemsom of de voortbrengingskosten een rol kan spelen bij de bepaling van de stichtingskosten. Daarbij moet wel worden beoordeeld of een en ander in overeenstemming is met hetgeen normaal is (bijvoorbeeld geen erg lage kosten door het zelf verrichten van werkzaamheden). Bij het bepalen van de vervangingswaarde kunnen ook algemene kengetallen uit de bouwsector een rol spelen.

Aangezien er sprake is van een gebouwd eigendom in aanbouw, bestaat er geen noodzaak om een correctie voor technische en functionele veroudering toe te passen. (…)”

5.4.5.

Bij het bepalen van de waarde van de woning, bestaande uit de waarde van de bouwkavel en de in het kalenderjaar gedane investeringen in het gebouw in aanbouw, mag geen rekening worden gehouden met de invloed van het op die onroerende zaak rustende erfpachtrecht (vgl. HR 20 november 1985, ECLI:NL:HR:1985:AW8157, BNB 1986/36). De Heffingsambtenaar heeft derhalve de waarde van de grond terecht in de waardebepaling van de woning betrokken.

5.5.

Het Hof overweegt dat belanghebbende met zijn stelling heeft miskent dat hij, als zijnde erfpachter, de beschikking en de aanslag heeft ontvangen als genothebbende krachtens zowel zakelijk recht als eigendom. Belanghebbende was op de waardepeildatum, naast eigenaar van de woning, erfpachter van de grond waar zijn woning op werd gebouwd en ervaarde het genot van de aan het erfrecht ontleende bevoegdheid om de onroerende zaak te gebruiken overeenkomstig de bepalingen van het erfrecht (vgl. HR 18 april 1990, ECLI:NL:HR:1990:BH7995, BNB 1990/197). Dat alleen belasting mag worden geheven over de grond indien belanghebbende daarvan tevens eigenaar is volgt het Hof – gelet op de tekst van de wet en jurisprudentie – dus niet.

5.6.

Dat het opleggen van de aanslag eiser onredelijk voorkomt kan niet tot een ander oordeel leiden. De rechter mag, zoals door de Heffingsambtenaar terecht wordt gesteld, op grond van artikel 11 van de Wet algemene bepalingen niet oordelen over de redelijkheid en billijkheid van wet- en regelgeving behoudens voor zover die regeling in strijd zou zijn met eenieder verbindende verdragsbepalingen. Een dergelijke strijdigheid is gesteld noch gebleken.

5.7.

Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag niet tot een te hoog bedrag vastgesteld.

Slotsom

5.8.

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 11 april 2023 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.