ECLI:NL:GHDHA:2023:719

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.301.587/01

Zaaknummer rechtbank : 9105320 CV EXPL 21-11060

Arrest van 18 april 2023

in de zaak van

[appellant],

wonend in Rotterdam,

appellant,

advocaat: mr. M.C.V. Dornstedt, kantoorhoudend in Hellevoetsluis,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats] ,

verweerder,

advocaat: mr. M. van Gastel, kantoorhoudend in Hellevoetsluis.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en [geïntimeerde] .

1.De zaak in het kort

1.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerde] een boete verschuldigd is omdat hij geen rechtsgeldig beroep zou hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud dat hij maakte in verband met de aankoop van een woning van (de moeder van) [appellant] .

1.2

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] op goede gronden het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen en dat hij dus geen boete verschuldigd is.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 6 oktober 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 9 juli 2021;
het arrest van dit hof van 30 november 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 februari 2022;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen;
de akte houdende uitlating producties van [appellant] ;
de antwoordakte van [geïntimeerde] .

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Tussen [appellant] (als gevolmachtigde van zijn moeder) en [geïntimeerde] is op 4 december 2020 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres].

3.2

In de koopovereenkomst is – voor zover van belang – bepaald:

"(....)artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande

ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien, uiterlijk:

a. op11 januari 2021koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 222.500,-, zegge TWEEHONDERDTWEEENTWINTIGDUIZEND VIJFHONDERD EUROgeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegeneen marktconform rentepercentage en voorwaarden bij een erkende financiële instelling.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

(…)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare

communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.In aanvulling hieropkomen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen ont te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':een kopie van de originele afwijzingsbrief met handtekening van de geldverstrekker/bank waarin de volgende gegevens staan vermeld:

-gegevens koper

-adres van het te financieren object

-bedrag van de financiering

-reden van afwijzing

(…)”

3.3

Bij e-mail van 14 december 2020 heeft [geïntimeerde] de makelaar van [appellant] het volgende bericht:

“(…) Wij zijn nogmaals in het huis geweest om maten op te nemen, nadat de woning door de verkoper is leeggehaald. (…) Op de zolder, waar eerst dozen voor stonden, was nu een gat te zien. Door dat gat kon je rechtstreeks naar de overburen kijken. Zo’n hele dakreparatie en alle bijkomende kosten om het leefbaar te maken, komt ver boven ons budget uit en is geen haalbare kaart. Wij zitten al aan het maximale wat aan hypotheek is berekend, en daar is geen ruimte voor extra lening, gezien mijn leeftijd en wat ik in te brengen heb met eigen geld. Wij vragen om coulance bij de verkopende partij om dit koopcontract te ontbinden. (…)”

3.4

Bij e-mail van 15 december 2020 heeft de makelaar aan [geïntimeerde] bericht dat het verzoek tot ontbinding niet zal worden gehonoreerd.

3.5

Op 16 december 2020 heeft de makelaar namens [appellant] aan [geïntimeerde] voorgesteld om de koopprijs met € 2.500,- te verlagen onder de voorwaarden dat afstand wordt gedaan van het financieringsvoorbehoud en dat die week 10% van de koopsom bij de notaris als waarborgsom wordt gestort.

3.6

Bij e-mail van 17 december 2020 heeft [geïntimeerde] bericht dat dat aanbod niet toereikend is, dat de financieringsaanvraag nog steeds loopt en dat het niet lukt om binnen een week € 22.000,- op tafel te leggen. [appellant] heeft vervolgens voorgesteld dat de waarborgsom uit de verkoop van de woning van [geïntimeerde] wordt voldaan. Dat voorstel heeft [geïntimeerde] afgewezen.

3.7

Bij deurwaardersexploot van 23 december 2020 heeft [appellant] [geïntimeerde] verzocht - en voor zover nodig - gesommeerd om binnen 7 dagen een schriftelijke verklaring te sturen waarin hij uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk de bereidheid uitspreekt zijn contractuele verplichtingen deugdelijk na te komen.

3.8

Bij brief d.d. 24 december 2020 heeft [geïntimeerde] aan de gemachtigde van [appellant] - voor zover van belang – het volgende bericht:

"( ...) Gisteren op 23 december 2020 ontving ik om 14.33 van de Hypotheker te Hellevoetsluis, een afwijsbrief met aanvullende mail van Vista Hypotheken. Daarin wordt aangegeven dat mijn hypotheekaanvraag is afgewezen. De gewenste hoofdsom van 165.805 euro is niet passend op mijn inkomen. Deze gegevens zijn tevens door de Hypotheker doorgestuurd naar Ooms Makelaardij met het verzoek om de koop te ontbinden. Op uw brief van 23 december 2020, welke door Gerechtsdeurwaarder Robert Pieter van Veenendaal, om 17.45 aan mijn partner [naam] werd overhandigd, kan ik aangeven dat er geen sprake is van een beroep doen op de

technische conditie van het huis, voor het verkrijgen van een hypotheek. Het is niet zo dat op grond van bouwtechnische conditie van de woning ik een afwijzing heb verkregen van Vista, maar puur gebaseerd op mijn inkomen. (. ...) "

3.9

Op 8 januari 2021 heeft [geïntimeerde] de afwijzingsbrief van 16 december 2020 en een aanvullende e-mail van 22 december 2020 van Vista Hypotheken aan de advocaat van [appellant] toegezonden. In zijn brief vraagt hij om bevestiging dat de koopovereenkomst ontbonden is.

3.1

Bij brief van 12 januari 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] gemeld dat van een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud geen sprake is, dat [appellant] de ontbinding inroept en dat hij aanspraak maakt op de contractuele boete, vergoeding van schade en vergoeding van advocaatkosten.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd (samengevat) voor recht te verklaren dat [appellant] de koopovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig heeft ontbonden en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.500,- en tot betaling van de kosten van verhaal (€ 1.904,66), de proceskosten en de nakosten.

4.2

[appellant] heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] zich niet rechtsgeldig heeft beroepen op het financieringsvoorbehoud uit de koopovereenkomst. [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de verplichting om de woning na 11 januari 2021 af te nemen. [appellant] mocht daarom de koopovereenkomst ontbinden en heeft op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst recht op een boete van € 22.500,- en vergoeding van de door hem gemaakte advocaatkosten.

4.3

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] vordert bij het gerechtshof hetzelfde als bij de kantonrechter.

5.2

De eerste grief ziet op de vaststelling van de feiten. De tweede grief is gericht tegen het oordeel dat [geïntimeerde] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting en dat de afwijzing op de juiste wijze is gedocumenteerd en dat [geïntimeerde] op goede gronden een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 lid 1 sub a van de koopovereenkomst. De derde grief richt zich tegen de beslissing dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] op grond van oneigenlijke omstandigheden een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud enkel en alleen omdat [geïntimeerde] van de koop af wilde en een taxatie heeft geannuleerd. De vierde grief ziet op afwijzing van de vorderingen en veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

5.3

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

Met de grieven stelt [appellant] de vraag aan de orde of [geïntimeerde] zich rechtsgeldig op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen. Bij de beantwoording van die vraag zal bekeken moeten worden of [geïntimeerde] heeft voldaan aan zijn documentatieverplichting en inspanningsverplichting en of hij het financieringsvoorbehoud niet heeft misbruikt. Het hof heeft daarvoor de feiten zelfstandig (opnieuw) vastgesteld.

Documentatieverplichting

6.2

[appellant] betwist dat de afwijzing van de financieringsaanvraag op de juiste wijze is gedocumenteerd. Met het enkel verstrekken van de (onvolledige) brief van 16 december 2020 en de zeer beknopte (niet ondertekende) e-mail van 22 december 2020 heeft [appellant] zich niet voldoende een beeld kunnen vormen over de vraag of het voor [geïntimeerde] niet mogelijk was de financiering rond te krijgen. Volgens [appellant] is méér inzicht nodig in de aanvrage(n) die [geïntimeerde] bij Vista Hypotheken en mogelijk andere partijen heeft gedaan en de stukken c.q. gegevens die hij daarbij heeft verstrekt.

6.3

Het hof stelt voorop dat voor de vraag of [geïntimeerde] aan zijn documentatieverplichting heeft voldaan niet bepalend is of [appellant] zich een goed beeld heeft kunnen vormen maar of voldaan is aan wat partijen over de documentatieverplichting hebben afgesproken. Volgens artikel 15.3 van de koopovereenkomst blijkt dat partijen hebben afgesproken dat onder “goed gedocumenteerd” wordt verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. Verder zijn partijen overeengekomen dat de koper een kopie van de originele afwijzingsbrief met handtekening van de geldverstrekker/bank moet overleggen waarin de gegevens van de koper, het adres van het te financieren object, het bedrag van de financiering en de reden van afwijzing staan vermeld. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de brief van 16 december 2020 en de aanvulling daarop bij e-mail van 22 december 2020 aan die vereisten voldoen. Nadere eisen die [appellant] nu wel lijkt te stellen, zijn niet overeengekomen. Niet is vermeld dat de koper stukken moet overleggen die hij bij zijn aanvraag heeft verstrekt. Evenmin is vermeld dat de koper eventuele andere aanvragen bij andere partijen ook moet overleggen. [geïntimeerde] heeft dus voldaan aan zijn documentatieplicht.

Ten overvloede merkt het hof nog op dat [geïntimeerde] in hoger beroep het volledige hypotheekdossier heeft overgelegd en dat [appellant] naar aanleiding daarvan niet heeft gesteld dat de door [geïntimeerde] aangeleverde gegevens niet voldoende waren.

Inspanningsverplichting

6.4

[appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] met het enkele verstrekken van deze gegevens niet heeft aangetoond dat hij zich deugdelijk heeft ingespannen om een financiering te krijgen. Volgens [appellant] geldt dat in dit geval temeer omdat niet uit te sluiten valt dat [geïntimeerde] het financieringsvoorbehoud heeft misbruikt om alsnog onder de koopovereenkomst uit te komen vanwege reeds bij de koop bekende gebreken aan het dak. [geïntimeerde] heeft immers op 14 december 2020 verzocht om de koopovereenkomst te ontbinden en de (vereiste) taxatie van de woning die gepland stond op 17 december 2020 heeft hij geannuleerd. Bovendien heeft [geïntimeerde] verzwegen dat een eerdere aanvraag was gedaan bij Lot Hypotheken en dat Lot Hypotheken een rentevoorstel had gedaan voor een te financieren bedrag van € 115.805,-. Daarna heeft [geïntimeerde] een aanvraag gedaan bij Vista Hypotheken voor € 165.805,-, terwijl niet is onderbouwd dat een bedrag van € 50.000,- aan eigen geld daadwerkelijk nodig was voor dakreparatie.

6.5

Volgens [geïntimeerde] heeft hij voldaan aan zijn inspanningsverplichting en heeft hij het financieringsvoorbehoud niet misbruikt. Hij heeft er op gewezen dat er contractueel geen verplichting tot inbreng van eigen geld was. Hij heeft verder, onder verwijzing naar een verklaring van de hypotheekadviseur en onder overlegging van het hypotheekdossier, de volgende gang van zaken geschetst. [geïntimeerde] bezat een koopappartement dat hij had verkocht. De overwaarde was nog niet vrijgekomen en moest hij bovendien delen met zijn ex-echtgenote. [geïntimeerde] dacht aanvankelijk aan een maximale inbreng van € 100.000,- aan eigen geld. [geïntimeerde] heeft de aanvraag voor een financiering uitbesteed aan De Hypotheker Hellevoetsluis (de heer De Korte). Hij heeft daarbij aangegeven dat hij een financiering nodig had van € 222.500,-. [geïntimeerde] heeft zijn inkomensgegevens verstrekt met het verzoek om onderzoek te doen naar de mogelijkheden voor financiering en welke rol zijn eigen geld daarbij kon spelen. De Korte heeft eerst een aanvraag ingediend bij Lot Hypotheken maar daarvan is [geïntimeerde] niet op de hoogte gesteld. Op 14 december 2020 heeft [geïntimeerde] bij De Korte aangegeven dat bij de aanvraag circa € 50.000,- minder eigen geld beschikbaar was. De Korte heeft vervolgens op 15 december 2020 een financieringsaanvraag uitgezet bij Vista Hypotheken. Op 17 december 2020 stond de taxatie van de woning gepland maar op dat moment was er nog geen bericht binnen gekomen van de hypotheekverstrekker omtrent de financiering. Ter voorkoming van onnodige kosten heeft De Korte de taxatie uitgesteld tot nadere berichtgeving van de hypotheekverstrekker. Op 21/22 december 2020 heeft De Hypotheker de brief van Vista Hypotheken (gedateerd op 16 december 2020) ontvangen. Vervolgens is op 22 december 2020 door De Hypotheker een e-mail ontvangen, waarin Vista Hypotheken toelicht dat de hypotheekaanvraag voor een bedrag van € 165.805,- was afgewezen, omdat dit niet passend was op het inkomen van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] is op 23 december 2020 door De Korte op de hoogte gebracht omtrent de volledige afwijzing van de hypotheek. De afwijzing van de financieringsaanvraag is op 23 december om 14.33 uur door De Hypotheker per e-mail doorgestuurd aan de makelaar van [appellant] met het inroepen van de ontbinding van de koopovereenkomst.

6.6

Het hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 15.1 en 15.3 van de koopovereenkomst zag de inspanningsverplichting van [geïntimeerde] op het verkrijgen van een bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening voor een bedrag van € 222.500,-. Om aan deze inspanningsverplichting te voldoen was dus niet vereist dat [geïntimeerde] eigen geld zou inbrengen. Uit de koopovereenkomst volgt immers dat de koopprijs van het huis € 222.500,- bedroeg zodat reeds daaruit volgt dat de financiering van verbouwingskosten geen rol speelde. Daarom is ook niet relevant dat De Hypotheker voor [geïntimeerde] een eerdere aanvraag had gedaan bij Lot Hypotheken en dat die mogelijk (bij een eigen inbreng van € 100.000,-) tot een bedrag van € 115.805,- zou zijn toegewezen. Het hof zal aan het feit dat die aanvraag niet eerder door [geïntimeerde] is vermeld reeds om die reden geen gevolgen verbinden. Ook is niet relevant of de gebreken aan het dak bij aankoop al bekend waren bij [geïntimeerde] , nog los van de vraag of daarmee ook al de hoogte van de herstelkosten kenbaar was. Het was immers de eigen keuze van [geïntimeerde] om al dan niet eigen geld in te brengen en hij mocht dus ook zijn eigen geld (deels) reserveren voor herstel- of verbouwingskosten. Aannemelijk is dat [geïntimeerde] medio december 2020, nadat was gebleken dat [appellant] hem aan de koopovereenkomst wilde houden en het verzoek tot ontbinding had afgewezen, in dat verband heeft onderzocht of hij ook met een lager bedrag aan eigen geld de financiering van de woning rond kon krijgen. Dit doet niet af aan zijn inspanningsverplichting uit artikel 15.1 van de koopovereenkomst. Vast staat dat [geïntimeerde] een hypotheek van € 165.805,- (dus ruim onder € 222.500,-) heeft aangevraagd en dat de aanvraag is afgewezen vanwege onvoldoende inkomen. Daarmee staat ook vast dat een hypotheek voor een bedrag van € 222.500,- dus niet haalbaar was. Verdere inspanningen konden dan ook niet worden verlangd van [geïntimeerde] . Of uit het adviesrapport van Vista Hypotheken blijkt dat De Korte heeft vastgesteld dat de maandlast van de hypotheek past binnen de maximaal toegestane maandlast kan in het midden blijven aangezien Vista Hypotheken duidelijk geen financiering heeft willen verstrekken.

6.7

Dat [geïntimeerde] de taxatie die gepland stond op 17 december 2020 heeft geannuleerd, leidt niet tot een ander oordeel. Bij de onzekerheid die op dat moment bestond over het slagen van de financiering was het gerechtvaardigd te wachten met de taxatie tot daarover meer duidelijkheid zou bestaan. Bovendien is ook niet komen vast te staan dat het ontbreken van een taxatie van invloed is geweest op de afwijzing van de financieringsaanvraag.

6.8

Naar het oordeel van het hof is [geïntimeerde] zijn inspanningsverplichting voldoende nagekomen. De aangevoerde feiten kunnen ook niet tot het oordeel leiden dat sprake is geweest van misbruik van het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Duidelijk is dat [geïntimeerde] op 14 december 2020 heeft verzocht de koopovereenkomst te ontbinden, maar toen [appellant] daarmee niet instemde is het financieringsproces voortgezet. Dat dit
nietgebeurde met de intentie een passende financiering te verkrijgen, of dat [geïntimeerde] de vervulling van de ontbindende voorwaarde zelf heeft bewerkstelligd, kan uit de feitelijke gang van zaken en de gegevens die [geïntimeerde] over het financieringsproces in het geding heeft gebracht, niet worden geconcludeerd. De sommatie van 23 december 2020 was in zoverre voorbarig dat op dat moment de termijn waarbinnen [geïntimeerde] zich mocht beroepen op het financieringsvoorbehoud, nog liep. Die sommatie kon daarin geen verandering brengen. Dat betekent dat het beroep van [geïntimeerde] op het financieringsvoorbehoud als bedoeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst rechtsgeldig is gedaan en dat [appellant] geen aanspraak kan maken op de contractuele boete.

6.9

Ook de subsidiaire stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] te lichtvaardig is over gegaan tot de aankoop van de woning omdat hij wist of behoorde te weten dat hij de woning (inclusief herstelkosten) niet kon financieren kan niet slagen. Om te voorkomen dat (te) lichtvaardig tot aankoop van woningen wordt overgegaan is juist het vereiste om documentatie aan te leveren opgenomen. Zoals hiervoor overwogen heeft [geïntimeerde] aan de documentatieplicht voldaan.

6.1

Aan de bewijsaanbiedingen van partijen gaat het hof voorbij omdat de gestelde feiten, ook als zij zouden worden bewezen, niet tot een andere beslissing kunnen leiden.

Conclusie en proceskosten

6.11

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 9 juli 2021;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 772,- aan verschotten en € 3.827,50 aan salaris advocaat, en op € 173,- aan nasalaris advocaat, nog te verhogen met € 90,- indien betaling niet binnen veertien dagen na heden heeft plaatsgevonden en dit arrest moet worden betekend en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.J. van der Helm en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2023 in aanwezigheid van de griffier.