ECLI:NL:GHDHA:2023:69

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.315.129/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 9883726 RL EXPL 22-8147

Arrest in kort geding van 31 januari 2023

in de zaak van

[appellante],

wonend in [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. D. Pieterse, kantoorhoudend in Den Haag,

tegen

[verweerster],

wonend in [woonplaats] ,

verweerster,

advocaat: mr. R. Vane, kantoorhoudend in Alphen aan den Rijn.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en [verweerster] .

1.De zaak in het kort

1.1

[appellante] heeft van [verweerster] een woning (appartement) gehuurd. [verweerster] is van mening dat de huurovereenkomst ten einde is gekomen, terwijl [appellante] meent dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gaan gelden.

1.2

De kantonrechter heeft in kort geding [appellante] veroordeeld de woning te ontruimen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 2 augustus 2022, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 6 juli 2022;
het arrest van dit hof van 13 september 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);
de memorie van grieven van [appellante] , met bijlagen;
de memorie van antwoord van [verweerster] .

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Tussen [verweerster] als verhuurder en [appellante] als huurder is op 11 februari 2021 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [appellante] van [verweerster] de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) heeft gehuurd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de woning per 1 maart 2021 voor een periode van één jaar zal worden verhuurd.

3.2

Op 25 november 2021 heeft [verweerster] aan [appellante] een Whatsapp-bericht gestuurd met de volgende tekst:

“Hoi [appellante] , ik wil nog even een afspraak met je maken om de officiële opzegging te regelen. Ik zou vanavond even langs kunnen komen, of morgen aan het einde van de dag. (…).”

3.3

Op 26 november 2021 heeft [verweerster] een brief aan [appellante] gestuurd waarin is opgenomen:

“Hierbij geeft [verweerster] (…) te kennen, dat het eenjarige huurcontract, dat is ingegaan op 1 maart 2021 voor de duur van 1 (één) jaar, niet zal worden verlengd. De huur wordt hierbij opgezegd per 1 maart 2022. (…)”

3.4

[verweerster] heeft deze brief aangetekend verstuurd aan het adres [adres] te [plaats] . Volgens de zogenaamde
track and tracevan PostNL is de brief op 27 november 2021 om 10.40 uur bezorgd. In het handtekeningenvak is opgenomen “CIV 39.”

3.5

Op 16 december 2021 heeft [verweerster] aan [appellante] een Whatsapp-bericht gestuurd met de volgende inhoud:

“Hoi [appellante] . Mijn nichtje zou erg graag het huis even komen bekijken. Ze zou begin januari kunnen. (…) Als compensatie wil ik voorstellen dat je de huur van februari niet hoeft te betalen. Dan geef ik dus 750 euro voor alle aanpassingen die je hebt gedaan. (…).”

3.6

Op 4 januari 2022 heeft [verweerster] de woning bezocht. Zij is door [appellante] toen niet binnen gelaten.

3.7

[verweerster] heeft [appellante] gesommeerd de woning te verlaten. [appellante] heeft aan die sommatie geen gevolg gegeven.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

[verweerster] heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, [appellante] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.000,- voor iedere maand dat zij de woning nog niet heeft ontruimd. Tot slot vorderde [verweerster] dat [appellante] zou worden veroordeeld in de kosten van het geding.

4.2

De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en zij heeft [appellante] veroordeeld in de kosten van het geding. De vordering tot betaling van schadevergoeding (de maandelijkse huurtermijnen) is afgewezen wegens het ontbreken van spoedeisend belang.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

[appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij vordert dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat de vorderingen van [verweerster] alsnog worden afgewezen en dat [verweerster] wordt veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep, met nakosten. De bezwaren die [appellante] tegen het vonnis heeft worden hierna besproken.

6.Beoordeling in hoger beroep

Inleiding

6.1

De kantonrechter heeft geoordeeld dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de bepaalde duur van één jaar (4.3 van het vonnis). Tegen dat oordeel is geen grief gericht, zodat het hof daarvan uit gaat.

6.2

De kantonrechter heeft de stelling van [appellante] verworpen dat [verweerster] haar op 23 juni 2021 heeft verteld dat zij zich geen zorgen hoefde te maken, en de kantonrechter heeft geoordeeld dat niet kan worden aangenomen dat tussen partijen een nadere afspraak is gemaakt die ertoe strekte dat [appellante] de woning voor onbepaalde tijd zou mogen blijven huren (4.4 van het vonnis). Ook tegen dat oordeel is geen grief gericht, zodat het hof ook daarvan uit gaat. Voor zover in de opsomming van feiten (2.2 memorie van grieven) een grief moet worden gelezen, heeft te gelden dat die niet van een voldoende onderbouwing is voorzien en dat uit die enkele stelling niet volgt waarom het oordeel van de kantonrechter onjuist is.

6.3

De vordering van [verweerster] is gedeeltelijk afgewezen en tegen die afwijzing is geen incidenteel hoger beroep ingesteld, zodat ook dat deel van het geschil in eerste aanleg niet meer ter beoordeling voorligt.

6.4

Uit artikel 7:271 lid 1 BW en artikel 7:228 lid 1 BW volgt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van een woning eindigt wanneer de tijd waarvoor de overeenkomst is aangegaan, verstrijkt. Voorwaarde daarvoor is dat de verhuurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voordat de termijn is verstreken, de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt, schriftelijk informeert. De kantonrechter heeft aangenomen dat [verweerster] met de brief van 26 november 2021 aan [appellante] heeft bericht dat de huur ten einde zal komen en dat moet worden aangenomen dat die brief [appellante] heeft bereikt. De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat de brief weliswaar te vroeg is verstuurd, maar dat een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voorshands onaanvaardbaar moet worden geacht.

De brief van 26 november 2021

6.5

Met haar eerste grief voert [appellante] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de brief van 26 november 2021 haar heeft bereikt. Zij betwist dat zij voor ontvangst heeft getekend.

6.6

Uit artikel 3:37 lid 3 BW volgt dat een verklaring, om haar werking te hebben, de persoon tot wie zij is gericht, moet hebben bereikt. De afzender van een aangetekende brief moet de verzending naar het juiste adres bewijzen en bovendien de (tijdige) correcte aanbieding aan de geadresseerde aannemelijk maken (HR 4 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO5122).

6.7

Het hof is van oordeel dat uit het
track and tracebericht van PostNL volgt dat de brief van 26 november 2021 aan het adres van de woning is afgeleverd. Daarvoor is niet vereist dat de handtekening op het bericht van [appellante] is. De brief is immers niet “aangetekend met handtekening retour” verstuurd, maar gewoon aangetekend. De aantekening “CIV 39” kan dus ook door de bezorger zijn geplaatst. Afgifte aan de huurder zelf van het schriftelijk bericht waarmee de huurder wordt geïnformeerd over het aflopen van de huur is echter door artikel 7:271 niet voorgeschreven. Voldoende is dat de huurder schriftelijk wordt geïnformeerd en dat kan geschieden door een brief aan de gehuurde woning te versturen. Het hof gaat ervan uit dat de brief van 26 november 2021 aan het adres van de woning is bezorgd en daarmee dat [appellante] over het eindigen van de huur is geïnformeerd.

6.8

Voor zover in de stellingen van [appellante] in randnummer 3.4 van de memorie van grieven besloten ligt dat [verweerster] zelf de bewuste brief in ontvangst heeft genomen, heeft te gelden dat die stelling niet van een voldoende onderbouwing is voorzien. Daarbij valt overigens ook niet in te zien welk belang [verweerster] daarbij zou hebben.

De brief is buiten de wettelijke termijn verstuurd

6.9

Tussen partijen is niet in geschil dat de brief van 26 november 2021 buiten de wettelijke termijn is verstuurd. De brief had immers na 1 december 2021 moeten worden verstuurd en is dus enige dagen te vroeg verzonden.

6.1

Het hof is van oordeel dat de wettelijke termijn in beginsel strikt moet worden gehandhaafd. De verplichting om de huurder over het einde van de huur te informeren is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De bepaling dat deze aanzegging niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur kan plaatsvinden, voorkomt dat verhuurders in de huurovereenkomst al kunnen voldoen aan de aanzeggingsplicht door daarin alvast op te nemen (aan te zeggen) dat de huurovereenkomst na één of twee jaar eindigt. Bovendien zal een te vroege aanzegging gedurende de looptijd van de huur op de achtergrond kunnen raken en zijn doel kunnen missen.

6.11

Niettemin kan een beroep op het feit dat de aanzegging te vroeg is gedaan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Het hof is van oordeel dat het aannemelijk is dat de bodemrechter in dit geval tot die conclusie zal komen. Het gaat hier namelijk om een particuliere verhuurder die duidelijk heeft geprobeerd haar huurder tijdig over het einde van de huur te informeren. Daartoe stuurde zij eerst een whatsapp-bericht en later een aangetekende brief. Vermoedelijk is [verweerster] zich niet bewust geweest van het gegeven dat niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur een aanzegging behoort te worden gestuurd, maar heeft zij zorgvuldig willen handelen door juist eind november 2021 al bekend te maken dat de huur eindigt. In dit geval is de kennisgeving bovendien slechts enkele dagen te vroeg gedaan en valt niet in te zien hoe [appellante] door die iets te vroege kennisgeving in haar belangen is geschaad. [appellante] stelt dat zij in haar belangen is geschaad omdat nu de huurovereenkomst ten einde komt, maar zij miskent daarbij dat het bij de belangenafweging niet om het voortduren van de huurovereenkomst gaat, maar om de vraag of zij is geschaad in haar belang doordat de aanzegging net vóór, in plaats van na 1 december 2021 is toegestuurd. Onder die omstandigheden onderschrijft het hof het oordeel van de kantonrechter dat een beroep op de termijnoverschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voorshands onaanvaardbaar moet worden geacht. Grief 2 stuit daarop af.

Conclusie en proceskosten

6.12

Uit het voorgaande volgt dat moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst op 1 maart 2022 ten einde is gekomen. De grieven 1 en 2 falen. Grief 3 heeft betrekking op de proceskosten en faalt ook. Het bewijsaanbod van [appellante] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden en wordt reeds daarom gepasseerd.

6.13

Het vonnis van de kantonrechter moet dus worden bekrachtigd. [appellante] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 6 juli 2022;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot op € 343,- aan verschotten en € 1.114,- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, D. Aarts en J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier.