ECLI:NL:GHDHA:2023:2724

• Datum uitspraak: 24 januari 2023
• Publicatiedatum: 8 februari 2024
• Zaaknummer: 200.276.887/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.I. de Vreese-Rood; A.A. Muilwijk-Schaaij; J.M. Heikens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschil over ontbinding huurovereenkomst wegens tekortkomingen huurder

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 24 januari 2023 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen Stichting Havensteder en een huurder, aangeduid als [verweerder]. De zaak betreft de ontbinding van de huurovereenkomst vanwege tekortkomingen van de huurder, waaronder een huurachterstand en het niet (steeds) hebben van zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning. Het hof heeft vastgesteld dat de huurder de woning aan derden in gebruik heeft gegeven en niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad, wat in strijd is met de Algemene Huurvoorwaarden. De huurder heeft een huurachterstand van € 1.311,52, die hij niet betwist. Het hof oordeelt dat de tekortkomingen van de huurder zodanig ernstig zijn dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De huurder is veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis en tot betaling van de huurachterstand en onderzoekskosten aan Havensteder. Het hof heeft de vordering van Havensteder toegewezen en het vonnis van de kantonrechter vernietigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.276.887/01

Publicatienummer tussenarrest : ECLI:NL:GHDHA:2021:2142

Zaaknummer rechtbank : 8084826 \ CV EXPL 19-43413

Arrest van 24 januari 2023

in de zaak van

Stichting Havensteder ,

gevestigd in Rotterdam,

appellante,

advocaat: mr. M.M.J. Martinot in Rotterdam,

tegen

[verweerder] ,

wonende in [woonplaats],

verweerder,

advocaat: mr. F. Özer in Rotterdam.

Het hof zal partijen hierna Havensteder en [verweerder] noemen.

1. Het verdere verloop van de procedure.

1.1

Voor het verloop van de procedure tot het tussenarrest van 9 november 2021 (hierna: het tussenarrest), verwijst het hof naar dat arrest. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

• de producties 21 tot en met 25 van Havensteder;
• het proces-verbaal van enquête van 8 februari 2022;
• de producties 26 en 27 van Havensteder;
• het proces-verbaal van contra-enquête van 12 mei 2022;
• het proces-verbaal van voortzetting van contra-enquête van 20 mei 2022;
• de memorie na enquête van Havensteder, met productie 28;
• de ‘conclusie na (contra) enquête’ van [verweerder], met producties 45 en 46.

2. De verdere beoordeling in hoger beroep

2.1

In het tussenarrest heeft het hof Havensteder toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat [verweerder] de door hem gehuurde woning (in het verleden) heeft onderverhuurd, alsmede tot het bewijs van haar stelling dat [verweerder] (in het verleden) niet zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning.

2.2

Havensteder heeft hierop twee getuigen doen horen: [naam] (hierna: [getuige 1]), woonconsulent bij Havensteder, en [naam] (hierna: [getuige 2]), huurster van de woning gelegen onder de door [verweerder] gehuurde woning. Daarnaast heeft Havensteder de producties 21 tot en met 28 overgelegd.

2.3

In contra-enquête heeft [verweerder] zichzelf en zijn vriend [naam] (hierna: [getuige 3]) doen horen en producties 45 en 46 in het geding gebracht.

Heeft [verweerder] de door hem gehuurde woning (in het verleden) onderverhuurd?

2.4

Het hof is van oordeel dat Havensteder niet is geslaagd in het bewijs van haar stelling dat [verweerder] de door hem gehuurde woning (hierna: de woning) in het verleden heeft onderverhuurd. De getuigenverklaringen en overgelegde stukken geven geen duidelijkheid over de vraag of [verweerder] huur heeft ontvangen van de mensen die in de woning verbleven/verblijven, of dat hij de woning slechts aan hen in gebruik heeft gegeven.

2.5

Het hof is wel van oordeel dat Havensteder heeft bewezen dat [verweerder] zijn woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Dat blijkt uit hetgeen wordt besproken bij de beantwoording van de vraag of Havensteder heeft bewezen dat [verweerder] zijn hoofdverblijf (in het verleden) niet onafgebroken in de woning heeft (gehad).

Heeft [verweerder] zijn hoofdverblijf (in het verleden) niet in de woning (gehad)?

2.6

Havensteder is naar het oordeel van het hof geslaagd in het bewijs van de stelling dat [verweerder] niet zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Voor dat oordeel is het volgende redengevend.

Bij het huisbezoek van 9 augustus 2018 was niet [verweerder], maar [betrokkene] met diens gezin in de woning aanwezig

2.6.1.

Havensteder legt aan haar stelling dat [verweerder] niet (steeds) zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning - en de woning aan derden in gebruik heeft gegeven - onder meer ten grondslag dat tijdens een huisbezoek op 9 augustus 2018 een onbekend gezin in de woning verbleef. In het tussenarrest heeft het hof overwogen (zie r.o. 6.5) uit te gaan van de juistheid van de op zichzelf onbetwiste stellingen van [verweerder] a) dat de man en de vrouw hun vervoersbewijzen hebben laten zien, b) dat de vrouw haar Franse legitimatiebewijs heeft getoond en c) dat uit de bankafschriften van [verweerder] blijkt dat [verweerder] in de betreffende periode niet in het buitenland verbleef. In vervolg hierop heeft het hof overwogen dat deze stellingen het verweer van [verweerder] onderbouwen dat het gezin slechts bij hem logeerde. Het hof is van oordeel dat Havensteder hiertegenover inmiddels voldoende heeft ingebracht om aan te nemen dat in de betreffende periode niet [verweerder], maar het gezin in de woning woonde.

2.6.2.

Allereerst heeft Havensteder ter onderbouwing van haar standpunt als productie 21 een rapport van 26 januari 2022 van wijkagent [naam] (hierna: [wijkagent]) overgelegd. Daarin verklaart [wijkagent] dat hij, [getuige 1] en [naam] (Coördinator Woonoverlast van de gemeente Rotterdam, hierna: [coördinator wijkoverlast]) bij het bezoek aan de woning op 9 augustus 2018 het overtuigende gevoel hadden dat het daar aanwezige gezin in de woning woonde. Dit sluit aan op de getuigenverklaring van [getuige 1]. Zij heeft onder ede verklaard dat een man, [betrokkene] (hierna: [betrokkene]), een vrouw en twee kinderen in de woning werden aangetroffen, dat de man vertelde in de woning te logeren, dat er een tweepersoonsbed in de woonkamer stond, dat één kamer was afgesloten, dat de man verklaarde dat de hoofdhuurder in het buitenland was, en dat het er - gelet op de hoeveelheid spullen, het tweepersoonsbed in de woonkamer, en de afgesloten kamer - niet naar uit zag dat het gezin (alleen maar) in de woning logeerde.

2.6.3.

Havensteder heeft verder als productie 25 een ongedateerde schriftelijke verklaring overgelegd van [coördinator wijkoverlast], waarin [coördinator wijkoverlast] in overeenstemming met het voorgaande verklaart. [verweerder] merkt in zijn conclusie na (contra) enquête terecht op dat deze verklaring van [coördinator wijkoverlast] afwijkt van diens verklaring van 19 oktober 2018, door [verweerder] overgelegd als productie 45. Dit betreft echter vooral tekstuele afwijkingen. Inhoudelijk stemmen de verklaringen overeen:

- Niet [verweerder] was tijdens het bezoek van 9 augustus 2018 in de woning aanwezig, maar [betrokkene] (door hem [naam] genoemd), met diens gezin. De vrouw en kinderen waren overgekomen om [betrokkene] te bezoeken.

- [betrokkene] was rechtmatig in Nederland aanwezig en wilde zich inschrijven op een postadres op de Slinge.

- [betrokkene] verklaarde dat [verweerder] met vakantie was.

- In een afgesloten kamer lagen de spullen van [verweerder].

- [betrokkene] had een andere slaapkamer in gebruik.

- In de woonkamer lag een tweepersoonsmatras.

- [betrokkene] kon niet beantwoorden hoe de hoofdbewoner/de eigenaar van de spullen in het kleine kamertje heette en wist ook niet diens telefoonnummer.

Het belangrijkste verschil tussen de twee verklaringen is dat in de als productie 25 door Havensteder overgelegde verklaring het slot luidt:

“Hoofdbewoner welke niet verblijft op het adres [adres] (…)”,

terwijl in de als productie 45 door [verweerder] overgelegde verklaring als slot staat: “bewoner niet aangetroffen en de heer [betrokkene] kon ook niet zeggen wanneer hij terug kwam (…)”.

De verschillen zijn, anders dan [verweerder] betoogt, niet zodanig dat de verklaring van [coördinator wijkoverlast] onbetrouwbaar is, en/of dat daaraan geen betekenis toekomt. Uit het verschil tussen de slotzinnen kan ook niet worden opgemaakt dat [coördinator wijkoverlast] er van uitging dat [verweerder] tegelijk met [betrokkene] en diens gezin in de woning woonde. Het hof maakt uit de verklaringen, in combinatie met de verklaring van [wijkagent], op dat ook [coördinator wijkoverlast] ervan uitging dat [verweerder] niet in de woning woonde.

2.6.4.

Dat de verklaringen van [wijkagent], [coördinator wijkoverlast] en [getuige 1] op punten niet overeenstemmen (wie liet hen binnen, sprak [betrokkene] Nederlands, wist [betrokkene] de naam van [verweerder], probeerde [betrokkene] wel of niet te bellen met [verweerder], stond er in de woonkamer een tweepersoonsbed of lag er een tweepersoonsmatras waarop men sliep), doet onvoldoende afbreuk aan de geloofwaardigheid van de verklaringen van [wijkagent], [getuige 1] en [coördinator wijkoverlast] om deze terzijde te stellen. Het betreft verschillen op ondergeschikte punten. Ten aanzien van de vraag of er een tweepersoons matras in de woonkamer stond of een bed, merkt het hof meer in het bijzonder op dat het mogelijk is dat [coördinator wijkoverlast] en [getuige 1] met deze termen hetzelfde bedoelen. In elk geval heeft [verweerder], onder ede gehoord, erkend dat er een tweepersoonsmatras of -bed in de woonkamer stond (althans door [betrokkene] in de woonkamer was gezet). Of het nou het één of het ander was, is niet van belang. Waar het om gaat is dat [wijkagent], [getuige 1] en [coördinator wijkoverlast] - blijkens hun verklaringen, in onderling verband beschouwd - gelet op de situatie in de woning de indruk hadden dat niet [verweerder], maar [betrokkene] in de woning woonde.

2.6.5.

Uit de door [getuige 1] onder ede afgelegde getuigenverklaring blijkt verder dat het huisbezoek van [wijkagent], [coördinator wijkoverlast] en [getuige 1] plaatsvond omdat er een melding was binnengekomen dat er andere mensen dan [verweerder] in de woning woonden (mogelijk was dit [getuige 2], dat is het hof niet bekend). Niet alleen [wijkagent], [coördinator wijkoverlast] en [getuige 1] hadden dus de indruk dat [verweerder] niet in de woning woonde.

2.6.6.

In contra-enquête heeft [verweerder] over dit onderwerp onder ede verklaard dat zijn vriend [betrokkene] met zijn gezin slechts bij hem logeerde, omdat [betrokkene] klein woonde op de [adres], terwijl zijn gezin op bezoek kwam in Nederland. Volgens [coördinator wijkoverlast] wilde [betrokkene] zich echter inschrijven op een “postadres” op de Slinge. Dit duidt er niet op dat [betrokkene], zoals [verweerder] stelt, woonde op de Slinge. [verweerder] heeft verder verklaard dat hij zelf ook in de woning woonde, maar overdag veel op pad was, om zijn vriend tijd te gunnen met zijn vrouw. Dit strookt niet met de schriftelijke verklaring van [coördinator wijkoverlast] en de onder ede afgelegde verklaring van [getuige 1] dat [betrokkene] verklaarde dat [verweerder] “op vakantie” / “in het buitenland” was. Vóór het wijzen van het tussenarrest heeft [verweerder] nog gesuggereerd dat [betrokkene] heeft gezegd dat
hij uit het buitenland kwam en niet dat [verweerder] in het buitenland was. [getuige 1] en [coördinator wijkoverlast] hebben echter uitdrukkelijk anders verklaard. Ten aanzien van de door [verweerder] overgelegde bankafschriften, waaruit blijkt dat [verweerder] in de buurt van het gehuurde heeft gepind, geldt dat daaruit in het licht van het voorgaande hooguit blijkt dat [betrokkene] niet naar waarheid heeft verklaard dat [verweerder] in het buitenland was. Dat [verweerder] in de woning woonde blijkt daaruit - tegenover de hiervoor besproken verklaringen - niet. Al met al overtuigen de getuigenverklaring van [verweerder] en de door [verweerder] overgelegde stukken onvoldoende om de hiervoor besproken verklaringen te ontkrachten.

Ook bij andere huisbezoeken was [verweerder] niet thuis

2.6.7.

Uit de getuigenverklaring van [getuige 1] en haar als productie 23 door Havensteder overgelegde e-mail van 17 december 2021 blijkt verder dat [getuige 1] en een collega in de periode 2018-2021 op verschillende dagen en op verschillende tijdstippen (’s avonds en overdag) de woning hebben bezocht en dat zij [verweerder] daarbij nooit in de woning hebben aangetroffen. Wel trof [getuige 1] op 16 december 2021 een lange man in de woning aan, die zei dat hij een vriend van [verweerder] was. Deze getuigenverklaring en e-mail vullen de vóór het tussenarrest overgelegde rapporten van Adviesbureau Veerkracht (hierna: Veerkracht) aan. Uit die rapporten bleek reeds dat Veerkracht diverse malen ’s avonds bij de woning langs is geweest, maar [verweerder] nooit thuis heeft aangetroffen.

2.6.8.

[verweerder] heeft over zijn aanwezigheid in de woning in contra-enquête onder ede verklaard dat hij wel degelijk in de woning woont, maar vaak vrienden op bezoek heeft. In zijn conclusie na (contra) enquête heeft [verweerder] verklaard dat de man die op 16 december 2021 de deur open deed Suele was, dat [verweerder] even uit de woning was om wat te kopen en dat [getuige 1] niet op hem wilde wachten. Dit alles verklaart echter niet waarom bij onaangekondigde huisbezoeken wel regelmatig “vrienden” van [verweerder] in de woning worden aangetroffen (zie ook r.o. 2.6.2 ev. en 2.6.8), maar nooit [verweerder] zelf. Omdat er geen verslag is gemaakt van de bezoeken in december en november 2021 en overdag in 2019, trekt [verweerder] verder in twijfel of deze bezoeken wel zijn afgelegd. Dit is onvoldoende om de onder ede afgelegde verklaring van [getuige 1] te ontkrachten. Ook de onder ede afgelegde verklaring van [verweerder] dat hij wel mensen in de woning ontvangt voor onder meer de reparatie van een lekkage en het bijvullen van de verwarming, overtuigt niet. Dit zijn handelingen die op afspraak gebeuren, zodat [verweerder] speciaal daarvoor naar de woning kan komen. [verweerder] heeft geen buren of vrienden (met uitzondering van [getuige 3], waarover hieronder meer) als getuigen laten horen die zijn verklaringen en stellingen ondersteunen.

De onderbuurvrouw heeft onder ede verklaard dat zij denkt dat [verweerder] niet in de woning woont en dat anderen in de woning wonen/hebben gewoond

2.6.9.

Bij het voorgaande komt dat uit de getuigenverklaring van [getuige 2] blijkt dat zij de indruk heeft dat er eerst een vrouw met twee kinderen in de woning woonde, daarna een tijdje niemand en daarna twee mannen met een Arabisch uiterlijk:

- Ten aanzien van de vrouw met twee kinderen heeft [getuige 2] onder ede verklaard dat het ging om een moeder met een baby en een jong kind (3-5 jaar). Over de periode waarin de vrouw en kinderen in de woning woonden heeft [getuige 2] wisselend verklaard, zij heeft uiteindelijk gezegd dat zij dat niet meer precies weet.

- [getuige 2] heeft onder ede bevestigd dat zij de in de rapporten van Veerkracht onder haar naam opgenomen verklaringen inderdaad aan Veerkracht heeft afgelegd en dat zij tegen Veerkracht heeft gezegd dat zij het idee had dat niemand in de woning woonde. Over de periode dat er volgens [getuige 2] niemand in de woning woonde, vermeldt het rapport van Veerkracht van 27 juni 2019 dat [getuige 2] op 13 mei 2019 het volgende heeft verklaard:

“(…) Het is heel rustig. Volgens mij woont er niemand meer. 2 maanden geleden zijn er spullen ingepakt in een bus. Dit heeft mijn zoon gezien. Vanaf dat moment heb ik niks meer gehoord.”

Dit sluit aan op de onder ede afgelegde verklaring van [getuige 1] dat [getuige 2] bij Havensteder had gemeld dat [verweerder] niet in de woning woonde.

- [getuige 2] heeft verder onder ede verklaard dat zij, aannemer Muddenbouw en de Huurcommissie in een periode dat [getuige 2] last had van lekkages vanuit de woning van [verweerder] (volgens haar verklaring tweeëneenhalf á drie jaar voor het getuigenverhoor) diverse malen bij de woning van [verweerder] hebben aangebeld en dat zij nooit iemand thuis troffen.

- Bovendien heeft [getuige 2] onder ede overtuigend verklaard dat er op het moment van het getuigenverhoor twee mannen met een Arabisch uiterlijk in de woning woonden (hierna: de mannen). Zij heeft verklaard dit op te maken uit het feit dat de mannen elke dag in de woning zijn, dat zij naar de woning toe gaan en weer naar buiten komen, dat zij de mannen buiten en in de portiek ziet, dat één van de mannen een keer open deed toen zij een op nummer 35 bezorgd pakketje kwam ophalen, en dat die man tegen haar zei dat het pakketje misschien
bij zijn overburen was afgeleverd.

- [getuige 2] heeft ten slotte onder ede verklaard dat zij [verweerder] alleen beneden of buiten ziet en dat zij niet denkt dat hij in de woning woont.

In aanvulling hierop heeft Havensteder als productie 26 een e-mail van [getuige 1] van 12 mei 2022 overgelegd, waarin deze schrijft dat [getuige 2] die dag tegen haar had gezegd dat de mannen nog steeds in de woning verblijven en dat zij [verweerder] niet ziet.

De getuigenverklaring van [getuige 2], de door [getuige 2] aan Veerkracht afgegeven verklaring van 13 mei 2019 en de e-mail van 12 mei 2022 ondersteunen de stelling van Havensteder dat [verweerder] niet (steeds) zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad) en dat hij de woning in gebruik heeft gegeven aan derden.

2.6.10.

Het hof is van oordeel dat de verklaring van [getuige 2] niet wordt ontkracht door de getuigenverklaring van [verweerder]:

- Ten aanzien van de vrouw en kinderen die volgens [getuige 2] in de woning van [verweerder] hebben gewoond, heeft [verweerder] gezegd dat zijn dochter tijdelijk bij hem heeft gewoond en dat zijn ex-vrouw de dochter soms kwam halen en brengen. Nu de dochter van [verweerder] in de betreffende periode 11 jaar oud was, biedt dat geen verklaring voor het feit dat volgens [getuige 2] een vrouw met een baby en een jong kind in de woning woonde. Ook heeft [verweerder], op nadere vragen, verklaard dat zijn dochter maar een paar dagen bij hem heeft gewoond, terwijl de moeder met de baby en het jonge kind blijkens de verklaringen van [getuige 2] langere tijd in de woning woonden.

- [verweerder] heeft ook geen overtuigende verklaring kunnen geven voor het feit dat [getuige 2] zegt dat zij [verweerder] alleen maar beneden ziet, en nooit bij de woning. [verweerder] heeft hierover onder ede verklaard dat hij ademhalingsklachten heeft, moeilijk kan traplopen en soms beneden blijft om op adem te komen. Dat verklaart nog steeds niet waarom hij (door [getuige 2] en [getuige 1]) nooit bij of in de woning wordt gezien, terwijl wel andere mensen bij of in de woning worden gezien.

- Ten aanzien van de twee mannen die volgens [getuige 2] in de woning wonen heeft [verweerder] verklaard dat het mogelijk vrienden van hem betreft, zoals Suele en [getuige 3], die hij een á twee keer per week - meestal in het weekend - in de woning ontvangt, of Mohammed die twee á drie keer per week bij hem komt. Dit verklaart niet waarom [getuige 2] de twee mannen wel van en naar de woning ziet gaan, en niet [verweerder]. Ook strookt de verklaring van [verweerder] niet met het feit dat [getuige 2] heeft verklaard dat de mannen elke dag in de woning zijn en niet één, twee, of drie keer per week. Bovendien heeft [getuige 3], in contra-enquête als getuige gehoord, enerzijds onder ede verklaard dat hij “nu” niet mee naar boven gaat, vervolgens dat hij één á twee weken geleden voor het laatst bij [verweerder] thuis is geweest, en daarna dat hij periodes van maximaal een maand niet bij [verweerder] thuis kwam. [getuige 3] kan dus niet een van de mannen zijn die volgens [getuige 2] iedere dag in de woning zijn.

Het energieverbruik van de woning was in de periode van september 2018 tot september 2019 zeer laag

2.6.11.

Ter nadere onderbouwing van haar stelling dat het energieverbruik van [verweerder] in de periode van september 2018 tot september 2019 zo laag is dat niet geloofwaardig is dat de woning (onafgebroken) werd bewoond, heeft Havensteder als productie 25 een e-mail met bijlage overgelegd van - naar haar onbestreden stelling - de fraude-expert van Stedin. Deze verklaart het volgende:

“Het is wel zo dat het zeer aannemelijk is dat het pand in de periode 2018 tot 2019 niet bewoond wordt, zeker aan de hand van het gasverbruik, dat is zo laag dat je daar niet het pand mee kan verwarmen en ook het elektriciteitsverbruik is zeer laag.

(…)

(…) van 14-09-2018 tot 16-09-19 (…) een verbruik van 61m3, dit is geen normaal huishoudelijk gasverbruik, het is zeer aannemelijk dat er in deze periode geen bewoning plaatsvind, ook omdat in de voorgaande jaren vanaf 2014 tot 2016 een gasverbruik was tussen de 5 en 600m3 per jaar

Het elektriciteitsverbruik.

(…) op 28-06-2016 een nieuwe slimme meter geplaatst, vanaf deze datum tot 16-09-2019 een totaal verbruik van (…) 530 kWh per jaar, moet wel gezegd worden dat er in de periode van 14-09-2018 tot 16-09-2019 een elektriciteitsverbruik was van 160 en 139kWh, samen 299kWh verbruik was.

Dit is een zeer laag verbruik en dit komt ook wel overeen met het gasverbruik wat in deze periode zeer laag was.

(…)”

[verweerder] heeft hierover, als getuige gehoord, verklaard dat hij sinds 2017 geen wasmachine heeft, alleen een droger, niet vaak kookt, niet vaak thuis is en de woning niet veel verwarmt. Dit verhoudt zich slecht tot het feit dat de woning in 2017 en de daaraan voorafgaande jaren wel een normaal gasverbruik had. Desgevraagd heeft [verweerder] hieraan toegevoegd dat hij toen hij nog een vriendin had wel de woning verwarmde en in de woning kookte. [verweerder] heeft echter ook verklaard dat hij sinds zijn relatie uit is veel vrienden in de woning ontvangt. Hoe dat zich verhoudt tot zijn lage energieverbruik heeft hij niet uitgelegd.

De verklaring van [verweerder] overtuigt niet

2.6.12.

Uit het voorgaande blijkt dat de verklaring die [verweerder] als getuige onder ede heeft afgelegd onvoldoende overtuigt om de bewijsmiddelen van Havensteder te ontkrachten.

De verklaring van [getuige 3] is onvoldoende geloofwaardig

2.6.13.

De onder ede afgelegde verklaring van [getuige 3] is ten slotte onvoldoende geloofwaardig. [getuige 3] heeft weliswaar verklaard dat [verweerder], en niemand anders, in de woning woont, en dat hij er sinds 2015 regelmatig over de vloer komt, maar hij heeft ook onduidelijk verklaard over de laatste keren dat hij er is geweest (zie 2.6.10), en heeft het interieur van de woonkamer van [verweerder] foutief beschreven. [verweerder] heeft zelf onder ede verklaard dat hij zijn eettafel en vitrinekast na een lekkage van 2020 heeft gedemonteerd, en dat de gedemonteerde tafel en een gedemonteerd bed in de woonkamer staan. Dit zal opvallend zijn, terwijl [getuige 3] daar geen melding van maakt. Hij beschrijft de eettafel zelfs, zonder te vermelden dat deze sinds 2020 gedemonteerd in de kamer staat.

De door [verweerder] voor het tussenarrest overgelegde stukken volstaan niet langer

2.6.14.

In het licht van dit alles komt aan de door [verweerder] voor het tussenarrest overgelegde stukken (in het tussenarrest besproken in r.o. 6.8.6) niet langer de betekenis toe die hij daaraan gehecht wil zien. Deze stukken kunnen er in het licht van de getuigenverklaringen ook op duiden dat [verweerder] nabij de woning woont, terwijl hij de woning (regelmatig) aan anderen ter beschikking stelt.

2.7

Het voorgaande betekent dat [verweerder] is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 8 lid 4 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden (zie r.o. 3.3 van het tussenarrest), door niet (steeds) zijn hoofdverblijf in de woning te hebben.

2.8

Havensteder heeft blijkens het voorgaande eveneens bewezen dat [verweerder] zijn woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Dat is in strijd met artikel 8 lid 16 van de Algemene Huurvoorwaarden. Voor de vraag of deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, verwijst het hof naar het hierna in r.o. 2.11 ev. overwogene.

Huurachterstand

2.9

Havensteder heeft met haar als productie 28 overgelegde overzicht aangetoond dat er in juni 2022 een huurachterstand bestond van € 1.311,52 (ruim twee keer de huidige maandhuur van € 591,41). [verweerder] is sinds januari 2020 niet meer bij geweest met de huur. [verweerder] betaalt de huur steeds niet of te laat. Daardoor ontstaan er achterstanden. Ten tijde van de vermeerdering van eis (2 juni 2020) bedroeg de huurachterstand € 2.305,84. Op 1 september 2020 was de huurachterstand het hoogst: € 2.632,39 (ruim vier keer de huur).

2.1

[verweerder] betwist de achterstanden niet. In het tussenarrest is hierover al overwogen dat in zoverre vast staat dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (zie r.o. 6.11 van het tussenarrest).

Rechtvaardigen de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst?

2.11

Het hof is van oordeel dat de in r.o. 2.7 en 2.8 vastgestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst zodanig ernstig zijn dat reeds deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, wat er ook zij van de vraag of de huurachterstand voldoende ernstig is.

2.12

Daarbij komt dat het argument dat de huurachterstand is ontstaan doordat de gemeente door toedoen van Havensteder de uitkering van [verweerder] stop zette, faalt. [verweerder] heeft niet toegelicht waarom hij de huurachterstand niet direct nadat de uitkering weer werd hervat heeft ingelopen, en waarom de achterstand, na aanvankelijk iets te zijn ingelopen, zelfs weer is opgelopen. Ook het verweer dat de achterstand minder hoog is dan Havensteder stelt, omdat Havensteder ten onrechte incassokosten in rekening heeft gebracht, faalt. Nog daargelaten dat Havensteder deze kosten op grond van artikel 21 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden in rekening mocht brengen is de in r.o. 2.10 genoemde achterstand, mede in aanmerking genomen het voortdurende slechte betaalgedrag van [verweerder], ook zonder dat de incassokosten worden meegerekend zodanig dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

2.13

[verweerder] heeft nog gesteld dat hij een zwaarwegend belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst omdat hij - samengevat - een slechte gezondheid heeft en omdat hij zijn kinderen in de woning ontvangt. Deze stellingen leiden niet tot de conclusie dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het hof acht immers bewezen dat [verweerder] niet (steeds) in de woning woont. De ontbinding van de huurovereenkomst heeft dus geen zwaarwegende gevolgen voor de woonsituatie van [verweerder] zelf.

Conclusie en proceskosten

2.14

De conclusie luidt dat het hoger beroep van Havensteder slaagt. Het hof zal het vonnis vernietigen en alsnog de huurovereenkomst ontbinden, met veroordeling van [verweerder] tot ontruiming van de woning. [verweerder] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde ontruimingstermijn. Bovendien is vast komen te staan dat [verweerder] de woning niet bewoont. De ontruiming moet wel praktisch uitvoerbaar zijn. Daarom zal het hof een ontruimingstermijn opleggen van twee weken. Het hof zal ook de vordering tot betaling van de huurachterstand toewijzen, zij het tot het laatstelijk door Havensteder genoemde bedrag van € 1.311,52. [verweerder] heeft geen verweer gevoerd tegen de over dit bedrag gevorderde wettelijke rente, zodat ook de rentevordering zal worden toegewezen. Daarnaast zal het hof, bij gebreke van een verweer daartegen, de door Havensteder gevorderde gebruiksvergoeding toewijzen (deze is iets lager dan de huidige huur, maar Havensteder heeft haar vordering niet aan de huurverhoging aangepast). Deze vergoeding zal [verweerder] verschuldigd zijn met ingang van de datum van dit arrest.

2.15

Havensteder heeft op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW een bedrag van € 1.488,30 aan onderzoekskosten gevorderd (in het tussenarrest staat per abuis € 3.488,30). [verweerder] voert hier tegen aan dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat het niet gaat om de vaststelling van schade of aansprakelijkheid, omdat er geen causaal verband bestaat tussen het handelen van [verweerder] en de gemaakte kosten en omdat de kosten niet noodzakelijk waren. Dit verweer faalt. Omdat [verweerder] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, is hij verplicht de schade die Havensteder daardoor lijdt te vergoeden. Tot die schade horen ook de kosten die Havensteder heeft moeten maken om te bewijzen dat [verweerder] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Het onderzoek van Veerkracht vond zijn aanleiding in het (naar nu blijkt terechte) vermoeden dat [verweerder] niet (steeds) zelf in de woning woonde en had ten doel duidelijkheid te krijgen over de bewoning van de woning. Dit onderzoek heeft bijgedragen tot het leveren van bewijs. De gemaakte kosten houden dus voldoende verband met de tekortkomingen van [verweerder]. Dat de kosten, zoals [verweerder] aanvoert, niet redelijkerwijs noodzakelijk waren, omdat Havensteder het onderzoek ook zelf had kunnen uitvoeren, volgt het hof niet. Ook als Havensteder het onderzoek zelf zou hebben uitgevoerd zou het haar geld hebben gekost, omdat zij daarvoor werknemers had moeten inzetten. Het hof acht de door Veerkracht in rekening gebrachte bedrag ten slotte redelijk, gelet op de in de rapporten beschreven werkzaamheden. Het hof zal het in rekening gebrachte bedrag van € 1.488,30 dan ook toewijzen.

2.16

[verweerder] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en het hof.

2.17

Nu [verweerder] geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit arrest, zal ook die vordering worden toegewezen.

2.18

Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

3. Beslissing

Het hof:

3.1

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 februari 2020, en opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres];

- veroordeelt [verweerder] om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking aan Havensteder te stellen;

- veroordeelt [verweerder] tot betaling van een bedrag van € 1.488,30 aan onderzoekskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na betekening van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [verweerder] tot betaling van een bedrag van € 1.311,52 aan huurachterstand, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen;

- veroordeelt [verweerder] om Havensteder om vanaf de datum van dit arrest tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning een gebruiksvergoeding te betalen van € 566,57 per maand, en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van dit bedrag te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betreffende termijnen;

3.2

veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Havensteder begroot op € 442,52 aan verschotten (€ 359,00 aan griffierecht en € 83,52 aan dagvaardingskosten) en € 360,00 voor salaris van de advocaat, en in hoger beroep begroot op € 862,96 aan verschotten (€ 760,00 aan griffierecht en € 102,96 aan dagvaardingskosten), en € 3.899,00 voor salaris van de advocaat;

3.3

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.4

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I. de Vreese-Rood, A.A. Muilwijk-Schaaij en J.M. Heikens en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier.