Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.309.558/01
Zaaknummer rechtbank : 9436617 \ RL EXPL 21-15118
Arrest van 7 november 2023
in de zaak van
[appellante],
wonend in [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. S.J. Sattler, kantoorhoudend in Haarlem,
tegen
Vereniging van Eigenaren [adres],
gevestigd in Den Haag,
verweerster,
advocaat: mr. J.A.C. Donkersloot, kantoorhoudend in Leiden.
Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en de VvE.
1.De zaak in het kort
1.1
De VvE vordert betaling van achterstallige VvE-bijdragen, waaronder een eenmalige bijdrage van € 5.000,- en maandelijkse bijdragen ter hoogte van € 550,-. Volgens [appellante] is het besluit tot de eenmalige bijdrage en het besluit tot verhoging van de maandelijkse bijdrage niet bij (gekwalificeerde) meerderheid van stemmen genomen zodat de besluiten nietig zijn. Ook vindt zij de besluiten onredelijk en meent zij dat het incassomandaat ongeldig is.
1.2
Het hof is van oordeel dat de besluiten geldig en redelijk zijn en dat er een geldig incassomandaat was. Het hof wijst - net als de kantonrechter - de vordering van de VvE toe.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 8 maart 2022, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 9 december 2021;
- de memorie van grieven van [appellante] , met bijlagen;
- de memorie van antwoord van VvE, met bijlagen;
- de akte uitlaten producties van [appellante] ;
- de antwoordakte van de VvE.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[appellante] is eigenaar van een appartement in [woonplaats] en is daarmee van rechtswege lid van de VvE. Het appartementencomplex bestaat uit vier appartementen (A1 tot en met A4). De appartementen A1 en A2 behoren toe aan dezelfde eigenaar. [appellante] heeft appartement A3 in eigendom.
3.2
In de akte van splitsing is onder meer opgenomen dat de bepalingen van het “Algemeen reglement” van de Koninklijke Broederschap der Notarissen, vastgesteld bij akte van 22 februari 1973 zullen gelden (hierna: het Modelreglement 1973). Verder is bepaald:
Artikel 2 (…)
2. De eigenaar van elk appartement in de gemeenschap en in de gemeenschappelijke baten is gerechtigd voor wat betreft : A1 voor twee/negende deel, A2 voor een/negende deel, A3 voor drie/negende deel en A4 voor drie/negende deel.
(…)
Ten aanzien van de vereniging van eigenaren wordt bepaald:
(…)
4. Het maximum aantal stemmen in de vergadering bedraagt vier. De eigenaar van elk appartement heeft een stem.
5. (…) Het maximum bedrag voor het doen van uitgaven, waarvoor geen gekwalificeerde meerderheid van stemmen in de vergadering nodig is bedraagt eenduizend gulden.(…)”
3.3
De notulen van een vergadering van de VvE, gehouden op 21 december 2020 (waarbij [appellante] niet aanwezig was) vermelden onder meer het volgende:
“Totaal aantal stemmen: 4; aantal stemmen vertegenwoordigd: 3 (75 procent)
(…)
2.Vaststellen aantal uit te brengen stemmen
De voorzitter van de vergadering stelt aan de hand van de getekende presentielijst vast dat 2 van de 3 maximaal uit te brengen stemmen in persoon dan wel bij volmacht vertegenwoordigd zijn. Derhalve kunnen tijdens deze vergadering rechtsgeldige besluiten genomen worden.
(…)
7.OnderhoudIn opdracht van de VvE is door Bouwkundig Bureau Haaglanden een werkomschrijving opgesteld voor het achterstallig schilderwerkzaamheden. Conform deze omschrijving zijn offertes aangevraagd. Van de volgende firma’s hebben wij de offertes ontvangen.- [betrokkene 1] € 22.781,57- [betrokkene 2] € 34.504,90- [betrokkene 3] € 23.654,18
(…)
Besluit: Met algemene stemmen wordt besloten de offerte van [betrokkene 1] en begeleiding door Bouwkundig Bureau Haaglanden goed te keuren.
8.Eenmalige Bijdrage
De VvE heeft onvoldoende reserves om de geaccordeerde werkzaamheden te kunnen betalen. Om de opdracht te kunnen verstrekken wordt een eenmalige extra bijdrage vastgesteld van € 15.000,-, dit zal conform het verdeelsleutel over de appartementseigenaren omgeslagen worden. Het bedrag dient voor 1 maart 2021 op de VvE rekening voldaan te zijn.
Besluit: Met algemene stemmen wordt besloten een eenmalige (toevoeging hof: bijdrage) van € 15.000,- vast te stellen.
(…)
10.Begroting(en)
De concept begroting 2021 zoals eerder toegezonden, wordt in de vergadering besproken. Aangezien in de nabije toekomst nog meer onderhoud aan het gebouw uitgevoerd moet worden, heeft het bestuur voorgesteld de maandelijkse bijdrage per 1 januari 2021 te verhogen naar € 250,-.
Besluit: Met algemene stemmen wordt besloten de begroting van 2021 goed te keuren. De maandelijkse VvE bijdrage wordt per 1 januari 2021 vastgesteld op € 250,-.
(…)
13.Incassomandaat
De voorzitter van de vergadering vraagt of iemand bezwaar heeft tegen het afgeven van het incassomandaat aan de bestuurder/ administrateur om in geval van achterstallige betalingen als volgt te handelen:
Indien enig lid van de VvE in gebreke blijft om aan zijn financiële verplichtingen ten opzichte van de VvE te voldoen, dan zal de bestuurder gemachtigd zijn een invorderingsprocedure te starten, door de alsdan openstaande vordering ter incassering uit handen te geven aan een gerechtsdeurwaarder. De bestuurder is bevoegd aan de gerechtsdeurwaarder opdracht te geven een gerechtelijke procedure te voeren en verder het nodige ter incassering te verrichten; daaronder begrepen het ter uitvoering leggen van een tegen het in gebreke zijnde lid gewezen vonnis op een wijze als door de deurwaarder wenselijk geacht ter incassering van de vordering; ook voor wat betreft de tijdens de incassoprocedure vervallen c.q. te vervallen en door het nalatige lid te betalen bijdragen en/of kosten. De bestuurder zal de vordering van de VvE niet eerder uit handen geven dan nadat het in gebreke zijnde lid minstens tweemaal is aangemaand tot betalen, waarbij tevens zal moeten zijn aangezegd dat, wanneer de vordering uit handen zal worden gegeven, de daaraan verbonden kosten ten laste van het nalatige lid zullen worden gebracht. De VvE besluit dat in alle gevallen, waarin de bestuurder een vordering ter incassering uit handen geeft, de daaraan verbonden gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten ten laste van het nalatig lid zullen worden gebracht. De ten laste van het nalatig lid komende buitengerechtelijke kosten worden gefixeerd op 15 % van het te incasseren bedrag, te vermeerderen met de daarop verschuldigde BTW en wettelijke rente. Het begeleiden van incassoprocedures, waaronder het bijwonen van rechtszaken en dergelijke, wordt door de bestuurder per verwerkend uur in rekening gebracht. De bestuurder zal zich tot het uiterste inspannen om de kosten te verhalen op het desbetreffende lid.
Besluit: Met algemene stemmen wordt besloten de bestuurder/administrateur het incassomandaat te geven.”
4.Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank
4.1
De VvE heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd, samengevat, dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van € 6.373,02 (€ 5.550,- aan hoofdsom, vermeerderd met rente en incassokosten) en tot betaling vanaf 1 oktober 2021 van een bedrag van € 250,- per maand voor iedere maand dat [appellante] van rechtswege lid is van de VvE.
4.2
De VvE heeft daaraan ten grondslag gelegd dat bij algemene ledenvergadering een besluit is genomen tot het betalen van een extra/eenmalige bijdrage van € 5.000,- welke bijdrage [appellante] niet heeft betaald. Ook heeft zij de maandelijkse bijdragen niet (volledig) voldaan zodat nog een bedrag van € 550,- openstaat.
4.3
[appellante] is wel verschenen maar heeft niet tijdig verweer gevoerd. De kantonrechter heeft vervolgens de vorderingen van de VvE toegewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij wil dat het hof de vorderingen van de VvE alsnog afwijst en dat de VvE in de proceskosten wordt veroordeeld van zowel de procedure bij de kantonrechter als de procedure bij het hof.
5.2
[appellante] meent dat sprake is van nietige besluiten, een ongeldig incassomandaat en strijd met de redelijkheid en billijkheid.
6.Beoordeling in hoger beroep
Nietige besluiten?
6.1
De besluiten van de VvE zijn volgens [appellante] nietig omdat zij in strijd zijn met de akte van splitsing (art. 2:14 jo Pro. 5:129 lid 1 BW). In de akte van splitsing is opgenomen dat het aantal uit te brengen stemmen vier is. Uit de notulen volgt dat slechts twee stemmen vertegenwoordigd waren. Er was dus geen meerderheid. Bovendien was een gekwalificeerde meerderheid nodig omdat het om een bedrag van meer dan duizend gulden gaat. Een huishoudelijk reglement ontbreekt waardoor niet duidelijk is uit hoeveel stemmen de gekwalificeerde meerderheid bestaat.
6.2
Het hof geeft [appellante] ongelijk. Als bij het nemen van een besluit de meerderheid van stemmen ontbreekt, die op grond van de wet of de statuten vereist is, dan leidt dit tot een nietig besluit in de zin van artikel 2:14 lid 1 BW Pro [1] . Daarvan is hier geen sprake, gelet op het volgende. Uit de akte van splitsing volgt dat elk appartement een stem heeft. De appartementen A1 en A2 behoren toe aan dezelfde eigenaar. Deze eigenaar heeft dus 2 stemmen. De eigenaren van appartementen A3 ( [appellante] ) en A4 hebben ieder 1 stem. Uit de notulen van de vergadering van 21 december 2020 volgt dat de eigenaar van de appartementen A1 en A2 en de eigenaar van appartement A4 aanwezig waren. Alleen [appellante] was afwezig. Daarmee was 75% van het totaal aantal stemmen aanwezig ofwel in totaal 3 stemmen (van de 4). Omdat het hier gaat om uitgaven boven duizend gulden was volgens de akte van splitsing een gekwalificeerde meerderheid nodig. Uit artikel 37 lid 5 van Pro het toepasselijke Modelreglement 1973 volgt dat onder een gekwalificeerde meerderheid wordt verstaan 3/4 van de uitgebrachte stemmen waarbij tenminste 2/3 van het totaal aanwezig moet zijn geweest. Aan dat vereiste is hier voldaan, omdat blijkens de (besluitenlijst bij de) notulen de besluiten alle met algemene stemmen zijn genomen, terwijl vaststaat dat 2/3 van het totaal aantal stemmen aanwezig was. Er is dus sprake van een rechtsgeldig besluit.
Incassomandaat
6.3
Volgens [appellante] blijkt uit de stukken niet dat de bestuurder daadwerkelijk opdracht heeft gegeven om over te gaan tot incasso. Voor zover er een geldig incassomandaat is afgegeven tijdens de vergadering van eigenaren, dan is de in dat mandaat omschreven procedure niet gevolgd. Er moet namelijk eerst tweemaal aangemaand worden en dat is hier niet gebeurd. De inleidende dagvaarding had daarom niet mogen worden uitgebracht, hetgeen tot niet-ontvankelijkheid had moeten leiden.
6.4
Ook op dit punt volgt het hof [appellante] niet. Uit de notulen van 21 december 2020 volgt dat er een incassomandaat aan de bestuurder van de VvE is gegeven (VvE Beheer Haaglanden B.V.). Dat incassomandaat, waarover rechtsgeldig is beslist, is op zichzelf reeds voldoende voor ontvankelijkheid van de VvE in deze procedure. Op 6 september 2021 is – zo volgt uit de dagvaarding – op verzoek van de VvE een dagvaarding uitgebracht door de deurwaarder. Aangenomen mag worden dat daaraan een opdracht van de bestuurder/administrateur van de VvE ten grondslag lag. [appellante] heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld die dat anders zouden kunnen maken. Voor wat betreft de te volgen procedure en de vereiste aanmaningen heeft de VvE stukken overgelegd waaruit volgt dat zij voordat de inleidende dagvaarding werd uitgebracht, namelijk op 4 mei 2021 (per e-mail) en op 27 mei 2021 (per brief) [appellante] heeft aangemaand. De stelling van [appellante] dat zij de aanmaningen niet heeft ontvangen verwerpt het hof. Eerdere correspondentie per e-mail of brief heeft [appellante] wel steeds ontvangen, zoals de VvE heeft aangetoond, zodat zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet valt in te zien waarom dit bij deze aanmaningen niet het geval zou zijn geweest.
Strijd met redelijkheid en billijkheid
6.5
[appellante] heeft tot slot aangevoerd dat de VvE in redelijkheid niet akkoord had kunnen gaan met de offerte van [betrokkene 1] voor de schilderwerkzaamheden. De offerte is exorbitant en de werkzaamheden hadden tegen een veel lager bedrag kunnen worden uitgevoerd. De verstrekkende financiële gevolgen van dit besluit zijn voor [appellante] onaanvaardbaar.
6.6
Het hof overweegt als volgt. Voor zover [appellante] een beroep doet op vernietigbaarheid van het besluit en meent dat de VvE bij afweging van alle belangen in redelijkheid niet tot het besluit had kunnen komen, geldt dat dit verzoek binnen een maand nadat [appellante] van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen nemen bij de kantonrechter had moeten worden ingediend (art. 5:130 jo Pro. 2:15 BW). [appellante] heeft in elk geval op 6 september 2021 (toen de dagvaarding werd uitgebracht) kennis kunnen nemen van het besluit. In zoverre is zij nu te laat. Voor zover [appellante] meent dat een beroep op het besluit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, moet dit beroep worden verworpen. Uit de notulen volgt dat er drie offertes zijn opgevraagd en dat gekozen is voor de goedkoopste. [appellante] heeft niet verder toegelicht waarom deze offerte exorbitant hoog zou zijn en gelet op de bedragen van de overige offertes lijkt dat ook niet het geval te zijn. Aan bewijslevering komt het hof bij die stand van zaken niet toe. Dat [appellante] nu met grote financiële gevolgen wordt geconfronteerd valt niet te ontkennen, maar [appellante] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht om te kunnen concluderen dat die gevolgen onaanvaardbaar zijn.
Conclusie en proceskosten
6.7
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 9 december 2021;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op € 783,- aan griffierecht en € 1.254,- (1,5 punt x tarief I) aan kosten voor de advocaat en € 173,- aan nasalaris, te verhogen met € 90,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en C. van Hees en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023 in aanwezigheid van de griffier.