ECLI:NL:GHDHA:2023:2210

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-22/01151

Uitspraak van 4 oktober 2023

in het geding tussen:

[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: D.A.N. Bartels)

de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7596.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 4.109.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 360. De beslissing van de Rechtbank luidt:

“De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 3.600.000;
vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 3.600.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.”

1.4.

De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk, met dagtekening 21 juni 2023, ingediend. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, met dagtekening 2 augustus 2023, overgelegd.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 augustus 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een hotel met 41 kamers, een restaurant, zalen, parkeerplaatsen en een perceel met een oppervlakte van ongeveer 3.745 m².

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een door de gemachtigde van belanghebbende ingevuld inlichtingenformulier (met de hand is aangegeven dat het formulier ziet op het exploitatiejaar 2019 en de waardepeildatum 1 januari 2020) en een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 11 augustus 2022 door [naam] , taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 4.109.000. Het waarderapport vermeldt:

“2.1. Onderbouwing op basis van Taxatiewijzer Hotels

De waarde van het object is berekend op basis van de Taxatiewijzer Hotels 2020 van WOZ datacenter.

De uitwerking van de taxatie is als bijlage toegevoegd.”

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het door verweerder overgelegde waarderapport staat vermeld dat de onroerende zaak is getaxeerd conform de Taxatiewijzer Hotels 2020 (de taxatiewijzer). In het waarderapport wordt geen vergelijking gemaakt met andere objecten, is geen kapitalisatiefactor weergegeven en zijn geen gerealiseerde huurwaarden dan wel gerealiseerde transactieprijzen aangevoerd. Ook ten aanzien van de overige gebruikte kengetallen is niet onderbouwd hoe verweerder tot de gehanteerde bedragen is gekomen. De door verweerder gebruikte gegevens zijn dan ook niet inzichtelijk. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.

8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter zitting een waarde van
€ 2.999.000 bepleit, maar heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor eiseres haar stellingen over de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.

9. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 3.600.000.

10. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In hoger beroep is in geschil of de Rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.2.

De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

4.3.

Belanghebbende concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. Voorts verzoekt belanghebbende tot vergoeding van de proceskosten in hoger beroep.

Beoordeling van het hoger beroep

WOZ-waarde

5.1.

De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5.2.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

5.3.

Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

5.4.

Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.

5.5.1.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak in eerste aanleg bij nader stuk een waarderapport overgelegd. Uit het waarderapport volgt dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft vastgesteld op basis van het rekenmodel dat is opgenomen in Bijlage 4 van de Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2020 (de Taxatiewijzer). Dit rekenmodel gaat uit van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de uit de omzet afgeleide huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De Taxatiewijzer hanteert, in navolging van de systematiek van de Wet WOZ, als uitgangspunt dat de waardering is gebaseerd op een geobjectiveerde exploitatie van het te taxeren hotel. De berekening van de modelwaarde vindt daarom plaats met kengetallen die zijn ontleend aan gepubliceerde kengetallen die in de hotelpraktijk een breed draagvlak hebben. De kengetallen variëren aan de hand van de door de Heffingsambtenaar ingevulde kenmerken van het hotel, zoals hoteltype, classificatie, locatie, aantal kamers, vloeroppervlak en bouwjaar. Niet in geschil is dat de Heffingsambtenaar de kenmerken van de onroerende zaak correct in het model heeft ingevuld. De werkelijke omzetcijfers kunnen deel uitmaken van het rekenmodel, maar dienen dan slechts ter controle van de geobjectiveerde modelomzet. In het onderhavige geval zijn de werkelijke omzetcijfers niet in het rekenmodel opgenomen. De Heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat dit niet is gebeurd, omdat de werkelijke omzetcijfers te veel afweken van de modelomzet. Een berekening op basis van die cijfers zou daarmee in strijd zijn met de objectiviteit die de Wet WOZ vereist. Dit is echter niet in het nadeel van belanghebbende, aangezien de door belanghebbende vermelde omzet hoger is.

5.5.2.

De eerste stap in het rekenmodel is de berekening van de kameromzet aan de hand van de gemiddelde kamerprijs en de gemiddelde bezettingsgraad. De Heffingsambtenaar is uitgegaan van een lagere gemiddelde kamerprijs en een lagere bezettingsgraad dan het model. Dit is in het voordeel van belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft daarna met de kameromzet de totale geobjectiveerde omzet berekend en daarbij gebruik gemaakt van modelpercentages. Vervolgens heeft hij aan de hand van de geobjectiveerde omzet bepaald welke vastgoedlasten deze omzet kan dragen (de huurwaarde). De huurwaarde bedraagt in het onderhavige geval 20% van de omzet, wat neerkomt op € 335.636.

5.5.3.

De kapitalisatiefactor is berekend op 13,79 aan de hand van een rendementseis van 7,25%. De rendementseis volgt uit het model en hangt af van de hotelcategorie en de locatie. Vermenigvuldiging van de huurwaarde met de kapitalisatiefactor leidt tot een waarde vrij op naam van € 4.629.463. Op deze waarde heeft de Heffingsambtenaar een modelmatige aftrek voor verwervingskosten (€ 302.862) en verandering ingebruikname (€ 167.818) toegepast. Dit leidt tot een WOZ-waarde van de onroerende zaak van, afgerond, € 4.109.000. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het rekenmodel, de toelichting uit de Taxatiewijzer en zijn toelichting op de zitting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

5.6.1.

Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel. De stelling dat de Heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd en geen rekening heeft gehouden met een leegstandsrisico van 40%, slaagt niet. Uit de Taxatiewijzer volgt namelijk dat de modelmatige berekening van de kapitalisatiefactor is gebaseerd op de rendementseis die aansluit bij hetgeen in de markt voor beleggingen op het gebied van hotels wordt betaald, waarbij de rendementseis geldt voor een specifieke hotelcategorie en afhangt van de ligging. De Heffingsambtenaar heeft daarnaast toegelicht dat het leegstandsrisico van de onroerende zaak geen deel uitmaakt van de kapitalisatie-factor, omdat deze in de vorm van de bezettingsgraad al is verdisconteerd in de omzet. Zoals in 5.5.1 overwogen geldt bovendien dat als gevolg van de systematiek van de Wet WOZ uitgegaan moet worden van een geobjectiveerde exploitatie. Nu de Heffingsambtenaar al ten gunste van belanghebbende is afgeweken van de geobjectiveerde bezettingsgraad (hetgeen tot uitdrukking is gebracht in een lagere omzet) en belanghebbende het leegstandsrisico van 40% niet heeft onderbouwd, bestaat er geen aanleiding voor een verdergaande neerwaartse bijstelling van de bezettingsgraad. Dat in de modelmatige berekening ook een omzet voortvloeit uit de zalen van de onroerende zaak, terwijl belanghebbende stelt dat zij geen zaalhuur in rekening brengt indien zaalhuurders blijven eten en drinken, maakt ook geen verschil. Hoewel er mogelijk niet specifiek zaalhuur in rekening wordt gebracht, is er namelijk toch sprake van omzet die direct samenhangt met de verhuur van de zalen. Dat – zelfs bij het gebruiken van een lichte versnapering tijdens een vergadering die een dagdeel duurt – belanghebbende bij het bepalen van de prijs voor arrangementen in het geheel geen rekening houdt met zaalhuur en bijkomende diensten, heeft zij niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het overleggen van een compleet dossier naar aanleiding van een offerteaanvraag. Dat dit vanwege de vertrouwelijkheid van die gegevens niet zou kunnen is niet aannemelijk. Belanghebbende mag erop vertrouwen dat het Hof en de Heffingsambtenaar het dossier vertrouwelijk behandelen. Ook belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar de correcties onvoldoende heeft onderbouwd, volgt het Hof niet. De correcties voor verandering ingebruikname en verwervingskosten vloeien beide voort uit het model. De correctie voor verandering ingebruikname komt, volgens de toelichting in de Taxatiewijzer, voort uit de ‘leeg en vrij fictie’ van de Wet WOZ en wordt op zes maanden markthuurwaarde bepaald. De correctie voor verwervingskosten hangt af van de waarde vrij op naam, onder meer omdat de hoogte van de overdrachtsbelasting afhangt van de verkoopprijs.

5.6.2.

Het standpunt van gemachtigde dat er aanleiding is de waarde van de onroerende zaak te verminderen vanwege de gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedmarkt, volgt het Hof niet. Aangezien in de onderhavige zaak de waardepeildatum (1 januari 2020) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat reeds om die reden, wat overigens van deze omstandigheden en een eventueel waardeverminderend effect daarvan op onroerende zaak zij, geen aanleiding tot waardevermindering van de onroerende zaak voor het onderhavige kalenderjaar.

5.7.

Anders dan de Rechtbank, komt het Hof tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar wel is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank vernietigen en het beroep ongegrond verklaren.

Slotsom

5.8.

Het hoger beroep is gegrond.

Proceskosten

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 4 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.