Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/01237
Uitspraak van 25 oktober 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 oktober 2022, nummer SGR 21/6328.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 258.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigenaren van de [gemeente] (de aanslagen).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn nadere stukken ingekomen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 september 2023. Partijen zijn verschenen. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een machtiging tot procesvertegenwoordiging overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
De woning is een tussenwoning uit 1991. Het woonoppervlak is ongeveer 104 m², de grond bij de woning is ongeveer 127 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van de woning een matrix overgelegd. In de matrix zijn de gegevens van de woning en van een drietal naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de desbetreffende woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] , opgenomen (de vergelijkingsobjecten). Verder heeft de Heffingsambtenaar vastgoedrapporten (inclusief foto’s) van iWOZ overgelegd van de vergelijkingsobjecten.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Eiser heeft ter zitting een waarde van € 239.000 bepleit. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte drie vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. Volgens eiser is er één vergelijkingsobject het best vergelijkbaar, te weten [adres 4] , en dient verweerder alleen van dit object uit te gaan. Verder heeft eiser ter zitting aangevoerd dat alle gronden uit zijn beroepschrift en nadere stuk(ken) niet meer relevant zijn en niet hoeven te worden behandeld, behalve de grond(en) die hij op zitting expliciet benoemt.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 258.206. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] (verkocht op 22 november 2019 voor € 259.500), [adres 3] (verkocht op 28 februari 2019 voor € 262.500) en [adres 4] (verkocht op 30 maart 2020 voor € 265.000).
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Eiser heeft niet inhoudelijk onderbouwd waarom verweerder volgens hem slechts van één vergelijkingsobject mag uitgaan. Uit vaste jurisprudentie volgt dat in de vergelijkingsmethode besloten ligt dat vergelijking plaatsvindt met meerdere verkoopcijfers.[2] De stelling van eiser dat, in het geval één van de vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar is dan de andere twee, die andere vergelijkingsobjecten per definitie buiten beschouwing moeten blijven, is niet juist. De vergelijkingsobjecten tonen sterke overeenkomsten met de woning wat betreft onder meer locatie, het type woning, de inhoud en het bouwjaar. Eiser heeft niet aangevoerd en het is de rechtbank niet gebleken dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Nu de gemiddelde verkoopprijs van deze objecten € 262.333 bedraagt terwijl de woning is gewaardeerd op € 258.000, kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van deze objecten.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] Vgl. Gerechtshof Den Haag 9 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
4.1.2.
In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking, aldus dat de waarde van de woning op € 239.000 wordt vastgesteld, en overeenkomstige vermindering van de aanslagen.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en bevestigt het oordeel van de Rechtbank op dit punt. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.
5.2.
Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende gesteld dat onduidelijk is waarom sommige KOUVL-factoren van de vergelijkingsobjecten hoger zijn dan de KOUVL-factoren van de woning. Hij wijst hierbij specifiek op de ligging van het object aan de [adres 2] en de waardering van de badkamer van de woning aan de [adres 3] .
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de ligging van het object [adres 2] hoger is gewaardeerd omdat dit object een vrijere ligging heeft dan de woning van belanghebbende. Ten aanzien van de [adres 3] heeft de Heffingsambtenaar erkend dat, gelet op de foto’s van de badkamer en de keuken, de voorzieningen van de woning gewaardeerd hadden kunnen worden op een 3 in plaats van een 4. Dit betekent echter niet dat de waarde van belanghebbendes woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Immers, als de desbetreffende factor (die de voorzieningen behelzen) van dit vergelijkingsobject wordt verlaagd naar een 3, heeft dit tot gevolg dat de gemiddelde m²-prijs voor dit object wordt verhoogd, hetgeen dus in het nadeel zou zijn van belanghebbende.
Slotsom
5.4.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, I. Reijngoud en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 25 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.