Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.318.894/01
Zaaknummer rechtbank : 10088897 VV EXPL 22-366
Arrest in kort geding van 18 juli 2023
in de zaak van
[appellant],
wonend in [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. D.W.E. Urbanus, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
Stichting Havensteder,
gevestigd in Rotterdam,
verweerster,
advocaat: mr. M.M.J. Martinot, kantoorhoudend in Rotterdam.
Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Havensteder.
1.De zaak in het kort
1.1
Het gaat in dit kort geding om de vraag of [appellant] de door hem gehuurde woning moet ontruimen. De kantonrechter vindt van wel. Het hof is het daarmee eens.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 10 november 2022, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 13 oktober 2022, met daarin opgenomen de grieven;
- het arrest van dit hof van 13 december 2022, waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 31 januari 2023;
- de memorie van antwoord van Havensteder.
2.2
[appellant] heeft vervolgens gevraagd om een mondelinge behandeling. Deze heeft plaatsgevonden op 22 juni 2023. Partijen en hun advocaten hebben de zaak toegelicht. Daarna heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[appellant] (als huurder) en Havensteder (als verhuurder) hebben in oktober 2015 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
3.2
Op 12 juni 2022 heeft de politie in de woning 53 gram hennep, 3849 gram lidocaïne (versnijdingsmiddel), meerdere weegschalen, diverse lege gripzakjes en een kweektent voor het vervaardigen van hennep aangetroffen. Aanleiding voor de doorzoeking van de woning was het aantreffen van een gestolen fiets in de berging die bij de woning hoort. Agenten zijn de woning van [appellant] binnengegaan om hem daarvoor aan te houden en troffen toen voornoemde spullen aan.
3.3
De burgemeester van Rotterdam heeft, naar aanleiding van het aantreffen van drugs in de woning, besloten om de woning voor drie maanden te sluiten. [appellant] heeft geen bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Het besluit is daardoor onherroepelijk.
3.4
Havensteder heeft de huurovereenkomst vervolgens buitengerechtelijk ontbonden en de kantonrechter gevraagd om [appellant], vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure waarin wordt beoordeeld of Havensteder de overeenkomst terecht heeft ontbonden, te veroordelen tot ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen.
3.5
Op 24 januari 2023 (dus ná het bestreden vonnis) is de woning ontruimd.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1
Havensteder heeft [appellant] in kort geding gedagvaard en gevorderd, samengevat, dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van de proceskosten.
4.2
Havensteder heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [appellant], door de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, geen recht of titel meer heeft om in de woning te verblijven.
4.3
De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter vindt het voldoende aannemelijk dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure in stand blijft. Haar voorlopige oordeel is dat de door [appellant] aangevoerde omstandigheden niet zo zwaar wegen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij wil dat het hof de vordering tot ontruiming van Havensteder alsnog afwijst. Volgens hem heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is (grief 1). Hij voert in dat kader aan dat hij een groot belang heeft bij het kunnen bewonen van de woning, en dat zijn belang zwaarder weegt dan het belang van Havensteder bij handhaving van het zero-tolerancebeleid dat Havensteder voert als sprake is van drugsgerelateerde activiteiten in een door haar verhuurde woning. Volgens [appellant] zijn er geen aanknopingspunten voor de conclusie dat hij betrokken is bij handel in drugs. De hennep, gripzakjes en weegschalen die in de woning zijn aangetroffen, waren voor persoonlijk gebruik. Hij gebruikt gripzakjes om geringe gebruikershoeveelheden softdrugs mee te nemen als hij weggaat. De growtent die in de woning is aangetroffen was opgevouwen en is al meer dan tien jaar niet gebruikt. De enkele aanwezigheid van een opgevouwen growtent levert geen sterke aanwijzing op van drugshandel in of vanuit de woning. De tas met lidocaïne is ooit door een vriend in de woning achtergelaten. De tas heeft daar onaangeroerd gestaan. Niet gebleken is dat de tas met lidocaïne dienstig is geweest aan enige vorm van productie of handel in drugs. Er zijn geen harddrugs in de woning aangetroffen. Verder is niet gebleken van klachten over drugshandel in of rond de woning, of daarmee samenhangende incidenten. Ook heeft hij nooit overlast of hinder veroorzaakt. Er zijn geen recente antecedenten, er zijn geen wapens aangetroffen, en de woning ligt niet in een veiligheidsrisicogebied, aldus [appellant].
5.2
Verder vindt [appellant] dat hij ten onrechte is veroordeeld in de proceskosten (grief 2). Hij heeft het hof gevraagd om Havensteder te veroordelen in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en in hoger beroep.
6.Beoordeling in hoger beroep
Toetsingskader kort geding
6.1
Een vordering tot ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel en is daarom in kort geding alleen toewijsbaar als de kans dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de bewoner zonder recht of titel in de woning verblijft, of de kans dat een tussen huurder en verhuurder bestaande huurovereenkomst in een bodemprocedure wordt ontbonden, erg groot is én niet van de eigenaar/verhuurder van de woning kan worden gevraagd dat hij de beslissing van de bodemrechter afwacht. In dat geval kan, vooruitlopend op de verwachte uitkomst van een eventuele bodemprocedure, de bewoner/huurder op de voet van artikel 254 Rv worden veroordeeld tot ontruiming van de woning.
Spoedeisend belang
6.2
Naar het oordeel van het hof kan van Havensteder niet worden gevraagd dat zij de beslissing van de bodemrechter afwacht. Havensteder heeft erop gewezen dat er een lange wachtlijst is voor sociale huurwoningen zoals die van [appellant] en dat zij de woning zo snel mogelijk aan iemand anders wil verhuren. Ook wil zij dat er geen verdere afbreuk aan de leefbaarheid in de buurt wordt gedaan. Het spoedeisend belang is daarmee gegeven.
Buitengerechtelijke ontbinding (grief 1)
6.3
De vraag die in deze zaak moet worden beantwoord, is of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure stand zou houden.
6.4
Dat Havensteder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden nadat de woning door de burgemeester was gesloten, staat niet ter discussie. De vraag is of Havensteder van deze bevoegdheid gebruik heeft mogen maken.
6.5
Maatstaf bij de beoordeling van de vraag of de verhuurder al dan niet ten onrechte van zijn bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik heeft gemaakt, is of gebruikmaking van die bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), dan wel misbruik van bevoegdheid oplevert (artikel 3:13 BW). Omdat een ontruiming een inbreuk op het woonrecht vormt, dient de genomen maatregel proportioneel te zijn. Bij deze toets moeten, zoals de kantonrechter ook voorop heeft gesteld, alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.
6.6
Het ligt op de weg van degene die zich hierop beroept om feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit volgt dat gebruikmaking van de bevoegdheid onaanvaardbaar is, of misbruik van bevoegdheid oplevert. Omdat in een kort geding – vanwege het karakter van de procedure – in beginsel geen ruimte is voor bewijslevering, hoeven de gestelde feiten en omstandigheden in een kort geding slechts aannemelijk te worden gemaakt.
6.7
[appellant] is daar, naar voorlopig oordeel van het hof, niet in geslaagd. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat er wel degelijk aanknopingspunten zijn voor de veronderstelling dat [appellant] op enigerlei wijze betrokken was bij de handel in drugs. In de woning zijn, naast een handelshoeveelheid drugs, verschillende voorwerpen aangetroffen die in verband kunnen worden gebracht met drugshandel. [appellant] heeft verklaringen gegeven voor de aanwezigheid van de doos met gripzakjes, de weegschalen, de growtent en de tas met versnijdingsmiddel, maar deze verklaringen zijn vaag en ook niet onderbouwd. Zo heeft hij niet uitgelegd waarom hij meerdere weegschalen en zo veel gripzakjes nodig heeft voor de door hem genoemde doeleinden en heeft hij ook niet toegelicht om welke reden de zak met lidocaïne “ooit” (wanneer?) door “een vriend” is achtergelaten en waarom de zak kennelijk nooit meer is opgehaald. Het hof acht deze verklaringen daarom niet geloofwaardig. Daar komt nog bij dat [appellant] een antecedent heeft op het gebied van de Opiumwet. Dat er geen klachten over drugshandel of overlast zijn, maakt niet dat Havensteder geen gebruik mocht maken van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding. Het bezit van een handelshoeveelheid drugs kan daarvoor voldoende zijn.
6.8
Over haar belang bij ontbinding van de huurovereenkomst heeft Havensteder aangevoerd dat zij een zero-tolerance beleid voert: zij tolereert geen drugs of drugsgerelateerde zaken in haar woningen en wil een huurrelatie niet voortzetten als blijkt dat een huurder zich in de woning bezighoudt met drugs. Havensteder hanteert dit zero-tolerance beleid mede omdat zij als woningcorporatie gehouden is om de leefbaarheid en veiligheid in de omgeving van haar woningbezit te bewaken, aldus Havensteder.
6.9
Dat Havensteder ook in dit geval toepassing heeft gegeven aan het zero-tolerance beleid en aldus gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding is, naar voorlopig oordeel van het hof, niet disproportioneel en (dus) niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het levert ook geen misbruik van bevoegdheid op, ook niet als dit betekent dat [appellant], zoals hij stelt, door de ontbinding van de huurovereenkomst is aangewezen op Centraal Onthaal en het Leger des Heils en op een zwarte lijst van probleemhuurders terecht komt. Het verlies van woonruimte is inherent aan de ontbinding van een huurovereenkomst. Dat verlies maakt, hoe ingrijpend ook, daarom op zichzelf niet dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding onaanvaardbaar is of misbruik van die bevoegdheid oplevert. Hetzelfde geldt voor plaatsing op een zwarte lijst van probleemhuurders. Drugshandel in of vanuit een woning brengt veiligheidsrisico’s met zich en kan leiden tot overlast. Aan het belang van Havensteder bij het bewaken van de veiligheid en de leefbaarheid in de omgeving van de woning moet, naar voorlopig oordeel van het hof, een zwaarder gewicht worden toegekend dan aan het woonbelang van [appellant]. De kans dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure standhoudt, en daarmee de kans dat wordt geoordeeld dat [appellant] geen recht of titel meer heeft om in de woning te verblijven, acht het hof daarom erg groot.
Conclusie en proceskosten (grief 2)
6.1
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. De vordering tot ontruiming van de woning is terecht toegewezen. Het vonnis in kort geding wordt daarom bekrachtigd.
6.11
Dat betekent dat [appellant] terecht in de kosten van de procedure bij de kantonrechter is veroordeeld. De tweede grief slaagt dus ook niet.
6.12
Omdat [appellant] in hoger beroep ook in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij ook veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 13 oktober 2022;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de kant van Havensteder tot op heden begroot op € 783,- aan griffierecht en € 3.549,- aan salaris voor de advocaat (3 punten x tarief II).
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, E.M. Dousma-Valk en H. Biemond en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023 in aanwezigheid van de griffier.