ECLI:NL:GHDHA:2023:191

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.275.294/03

Zaaknummer rechtbank : 6253910/17-20925

Arrest van 14 februari 2023

in de zaak van

[appellante],

wonende in [woonplaats],

appellante,

advocaat: voorheen mr. M.K. Bhadai, thans mr. I.C. van der Wiel, kantoorhoudend in

Den Haag,

tegen

1.[verweerder 1],

2.
[verweerder 2],

beiden wonende in [woonplaats],

verweerders,

advocaat: mr. M.L.A. van Hurne, kantoorhoudend in 's-Hertogenbosch.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellante], [verweerder 1] en [verweerder 2]. Verweerders zullen samen [verweerders] worden genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1

[verweerders] huren een woonruimte van [appellante]. [appellante] meent dat [verweerders] een huurachterstand hebben en zij vordert daarom ontbinding en ontruiming. [verweerders] bestrijden de huurachterstand, onder meer stellende dat zij de huur mogen verrekenen met door hen teveel betaalde energiekosten. Bovendien menen zij dat [appellante] een deel van de door hen gehuurde woonruimte ten onrechte (ook) aan een derde heeft verhuurd.

1.2

De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen en [appellante] onder meer geboden om de andere huurder door middel van een kort geding uit het gehuurde te zetten.

1.3

Het hof beveelt in dit arrest een mondelinge behandeling van de zaak om helderheid te krijgen over de precieze omvang van de huurachterstand en om een schikking te beproeven
.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de appeldagvaarding van 16 januari 2020 (met bijlagen), waarmee [appellante] onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep is gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 3 april en 16 oktober 2019;
het tussenarrest van dit hof van 28 april 2020, waarin een mondelinge behandeling is gelast ten overstaan van een raadsheer-commissaris;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 oktober 2021;
de memorie van antwoord van [verweerders] van 8 april 2022, met bijlagen;
de akte van [appellante] houdende uitlating producties, tevens houdende indiening aanvullende producties, tevens houdende verzoek mondelinge behandeling, met bijlagen;
de antwoordakte van [verweerders]

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Op 4 april 2016 hebben de vader van [appellante] (hierna: vader [appellante]) als verhuurder en [verweerders] als huurders een “
Huurovereenkomst Woonruimte” gesloten. De huurovereenkomst betreft “
de woonruimte (…) plaatselijk bekend: [adres]”. De huurprijs bedraagt volgens de overeenkomst € 700,- per maand, inclusief “
stoffering en service”, maar exclusief gas, water en licht. De huur dient uiterlijk op de eerste dag van iedere maand te zijn voldaan.

3.2

Voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst hebben [verweerders] de woonruimte bezichtigd. Vader [appellante] en de vader van [verweerder 2] waren daarbij aanwezig. In de bezichtigde woning bevonden zich onder andere twee keukens, twee badkamers en twee toiletten. In de woning bevond zich verder één gasmeter, één elektrameter en één watermeter.

3.3

Kort nadat [verweerders] de woning hadden betrokken, kwamen zij tot de ontdekking dat een gedeelte van de woning (het ‘voorste gedeelte’) werd verhuurd aan een derde en voorts dat de woning gebreken vertoonde. [verweerders] hebben de Huurcommissie daarop verzocht om te onderzoeken of de overeengekomen huurprijs van € 700,- per maand redelijk is.

3.4

In haar uitspraak van 14 oktober 2016 stelt de Huurcommissie het puntenaantal van het gehuurde, exclusief het ‘voorste gedeelte’, per 4 april 2016 vast op 68 punten en daarmee op een huurprijs van € 318,36 per maand. Daarnaast heeft de Huurcommissie de huurprijs vanwege de geconstateerde gebreken met ingang van 4 april 2016 tijdelijk verlaagd tot € 191,02 per maand totdat de gebreken zijn hersteld.

3.5

Op 28 november 2016 hebben [verweerders] schriftelijk verklaard dat de gebreken verholpen zijn.

3.6

[appellante] is per 1 mei 2017 de eigenaar/verhuurder van de woning geworden.

3.7

Bij brief van 26 juli 2017 heeft [appellante] [verweerders] aangemaand tot betaling van € 1.568,04 aan achterstallige huurpenningen, berekend tot en met 31 juli 2017. [verweerders] hebben daaraan geen gevolg gegeven.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

[appellante] heeft [verweerders] gedagvaard en gevorderd, samengevat, dat de kantonrechter [verweerders] veroordeelt tot betaling van de achterstallige huur van € 1.868,40 met rente, betaling van € 318,36 voor iedere maand vanaf 1 september 2017 dat [verweerders] het gehuurde in bezit houden, betaling van de kosten van de erfafscheiding van € 300,- en betaling van € 339,05 aan buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vordert [appellante]
primairde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en
subsidiairdat [verweerders] worden gelast om binnen een week na het vonnis hun medewerking te verlenen aan het plaatsen van een tussenmeter voor energie en om alle sleutels van de technische ruimte aan [appellante] te overhandigen, beide onder oplegging van een dwangsom, alsmede om [appellante] te machtigen om, indien [verweerders] met de ontruiming in gebreke blijven, deze op hun kosten door een deurwaarder te doen bewerkstelligen, een en ander met de veroordeling van [verweerders] in de proceskosten, met rente en nakosten, en met uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

4.2

[appellante] heeft aan haar vordering onder meer ten grondslag gelegd dat [verweerders] vanaf december 2016 een huurachterstand hebben laten ontstaan van meer dan drie maanden, hetgeen volgens haar de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Voorts hebben [verweerders] zich volgens [appellante] niet als een goed huurder gedragen door geen medewerking te verlenen aan het herstel van de gebreken en aan het plaatsen van een tussenmeter voor energie en door zonder toestemming de erfafscheiding te verwijderen, het slot van de voordeur te vervangen zonder een kopie van de sleutel af te geven en door de technische ruimte te voorzien van een slot.

4.3

[verweerders] hebben op hun beurt gevorderd (in reconventie) dat [appellante] wordt geboden om binnen vier weken na het vonnis de huurovereenkomst na te komen door het starten met het wegnemen van het gebrek aan de woning door middel van het beginnen van een kort geding tegen de huurder van het ‘voorste gedeelte’ van de woning. Verder vorderen zij een verbod om (een gedeelte van) de woning aan derden te verhuren zolang zij huren. Ten slotte vorderen [verweerders] dat [appellante] wordt geboden om bij een eventuele overdracht van de woning te bedingen dat de derde zich zal onthouden van verhuur zolang [verweerders] huren, alles op straffe van een dwangsom.

4.4

In haar tussenvonnis van 3 april 2019 heeft de kantonrechter overwogen dat de huurovereenkomst tussen partijen dwingende bewijskracht heeft en dat, nu daarin is opgenomen dat aan [verweerders] de woning (zonder beperking) aan de [adres] wordt verhuurd, uitgangspunt is dat de huur de hele woning betreft, temeer nu slechts één energiemeter in de woning aanwezig is. De kantonrechter is van oordeel dat [appellante] niet is geslaagd in het leveren van tegenbewijs tegen dat uitgangspunt. In het tussenvonnis wordt [appellante] in de gelegenheid gesteld om nog te reageren op de (op grond van dat oordeel in beginsel toewijsbare) vorderingen in reconventie. Met betrekking tot de gestelde huurachterstand heeft de kantonrechter in het tussenvonnis overwogen dat de huur blijkens de huurovereenkomst exclusief de energiekosten is, dat de huurders dus zelf verantwoordelijk zijn voor de betaling van die kosten aan de energieleverancier, dat [verweerders] aan de leverancier maandelijks een voorschot van € 200,- betalen, dat zij echter niet hoeven te betalen voor het energieverbruik van de huurder van het ‘voorste gedeelte’, dat de huurder van het ‘voorste gedeelte’ voor gas, water en licht een bedrag van € 100,- per maand betaalt aan [appellante], dat [appellante] dat bedrag niet doorbetaalt aan de energieleverancier en dat [verweerders] dit bedrag dus terecht verrekenen met de huur. Of na deze verrekening nog een aan [appellante] te betalen bedrag resteert, heeft [appellante] volgens de kantonrechter niet duidelijk gemaakt. Haar (primaire) vorderingen tot ontbinding, ontruiming en betaling van € 1.868,40 worden in het tussenvonnis dan ook afgewezen.

4.5

In haar eindvonnis heeft de kantonrechter de vorderingen in reconventie toegewezen, overwegende dat [appellante] daartegen in haar conclusie na tussenvonnis geen verweer heeft gevoerd. Wat betreft de vorderingen in conventie blijft de kantonrechter bij de afwijzing in het tussenvonnis en overweegt zij dat de andere vorderingen in conventie ook zullen worden afgewezen omdat die nauw samenhangen met de al eerder afgewezen vorderingen. [appellante] wordt (in reconventie) geboden, samengevat weergegeven, om op straffe van een dwangsom van € 100,- voor ieder dag dat zij daarmee in gebreke blijft binnen vier weken na betekening van het vonnis de huurovereenkomst na te komen door het starten van een kort geding tegen de huurder van het ‘voorste gedeelte’, wordt haar op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag verboden om (een gedeelte van) de woning opnieuw aan derden te verhuren zolang [verweerders] de woning huren en wordt [appellante] geboden om op straffe van een dwangsom van € 10.000,- bij een eventuele overdracht van de woning aan een derde, te bedingen dat ook deze derde zich zal onthouden van de verhuur van de woning aan anderen zolang [verweerders] de woning huren. De kantonrechter heeft [appellante] in de kosten veroordeeld van de procedures in conventie en reconventie. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

[appellante] is in hoger beroep gekomen van deze vonnissen. Zij heeft vijf grieven tegen de vonnissen aangevoerd. [appellante] heeft hierbij haar eis aangevuld en, naast de vernietiging van de vonnissen en toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg, gevorderd dat [verweerders] worden veroordeeld om aan haar, wegens huurachterstand tot 1 januari 2020, een bedrag te betalen van € 2.714,46, vermeerderd met de incassokosten van € 479,70 en een bedrag van € 146,80 aan wettelijke rente. Subsidiair heeft zij gevorderd dat het hof voor recht verklaart dat [verweerders] niet de gehele woning aan de [adres] hebben gehuurd maar slechts een (achterste) gedeelte zoals zij nu bewonen en zoals aangegeven op de bouwtekening/plattegrond.

6.Beoordeling in hoger beroep

De grieven

6.1

Met de grieven 1, 2 en 5 komt [appellante] op tegen de overwegingen die de kantonrechter tot het oordeel hebben gebracht dat de huurovereenkomst tussen haar en [verweerders] de gehele woning aan de [adres] omvat en daarmee tegen de door de kantonrechter toegewezen vordering in reconventie van [verweerders] De grieven 3 en 4 zijn gericht tegen de afwijzing van haar vorderingen in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [verweerders] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur met rente en buitengerechtelijke incassokosten.

Eiswijziging

6.2

[appellante] heeft na de betekening op 16 januari 2020 van haar appeldagvaarding (met grieven), en na de daarop door [verweerders] in hun memorie van antwoord gegeven reactie, op 13 juni 2022 een ‘akte van uitlating producties, tevens houdende indiening aanvullende producties, tevens houdende verzoek mondelinge behandeling’ ingediend. In die akte heeft zij haar eis gewijzigd in die zin dat zij vanwege een inmiddels verder opgelopen huurachterstand de betaling vordert van € 9.146,87, alsmede van € 351,18 per maand met ingang van 1 juli 2022. [verweerders] hebben in hun antwoordakte tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt. Het hof verwerpt dit bezwaar. [appellante] heeft klaarblijkelijk beoogd haar vordering ter zake van achterstallige huurtermijnen aan te passen aan de huurtermijnen die pas zijn verschenen nadat zij haar appeldagvaarding (met grieven) had uitgebracht. Haar eiswijziging strekt er dus toe te voorkomen dat het geschil over de door haar gestelde huurachterstand zou moeten worden beslist aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens. Het hof is van oordeel dat die omstandigheid in dit geval een uitzondering rechtvaardigt op de in beginsel strak toe te passen twee-conclusie-regel van artikel 347 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Dat zou slechts anders zijn als het voeren van verweer tegen de gewijzigde eis daardoor onredelijk zou worden bemoeilijkt of als anderszins sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde.

Huurachterstand? (grieven 3 en 4)

6.3

[appellante] stelt zich in deze procedure op het standpunt dat [verweerders] sinds december 2016 een huurachterstand hebben, die steeds verder oploopt. Volgens haar akte van 13 juni 2022 bedraagt die achterstand inmiddels € 9.146,87, berekend tot 1 juli 2022. [verweerders] bestrijden dat zij een huurachterstand hebben. Zij stellen dat na verrekening van de verschuldigde huur met de door hen teveel betaalde kosten voor gas, water en elektra en overige kosten, door hen samen genomen “servicekosten” genoemd, nu juist een door [appellante] aan hén te betalen bedrag resteert. Wat betreft de volgens hen teveel betaalde “servicekosten” hebben zij verwezen naar diverse betalings- en factuuroverzichten over de jaren 2017 tot en met 2022. Daaruit blijkt onder meer dat zij de kosten voor gas, water en licht rechtstreeks aan de leveranciers ervan betalen en dat zij de helft van die kosten, na aftrek van de door de huurder van het ‘voorste gedeelte’ in dat jaar aan hen betaalde bijdragen, verrekenen met de aan [appellante] verschuldigde huurpenningen. De bevoegdheid om te verrekenen ontstaat echter pas als de partijen tussen wie de verrekening plaatsvindt wederkerig elkaars schuldeiser en schuldenaar zijn (artikel 6:127 lid 2 Burgerlijk Wetboek). Dat is hier niet het geval, want [verweerders] hebben ter zake van de teveel betaalde kosten voor gas, water en licht geen vordering op [appellante]. Blijkens de huurovereenkomst vallen die kosten immers buiten de overeengekomen huurprijs en zijn [verweerders] dus zelf verantwoordelijk voor de (rechtstreekse) betaling van die kosten aan de leveranciers. Voor zover zij menen dat zij teveel energiekosten betalen omdat de huurder van het ‘voorste gedeelte’ voor de helft aan deze kosten dient bij te dragen, hebben zij een vordering op die huurder en niet op [appellante]. [verweerders] zijn dus niet bevoegd om deze kosten te verrekenen met de aan [appellante] verschuldigde huursom.

6.4

Het hof ziet in het omtrent de eiswijzing sub 6.2 en de huurachterstand sub 6.3 overwogene aanleiding om een mondelinge behandeling te gelasten voor de meervoudige kamer van het hof. Daarbij zal het hof bepalen dat [appellante], overeenkomstig artikel 4.5 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven, een volledig en geactualiseerd overzicht overlegt van de huidige huurachterstand berekend vanaf 4 april 2016. De mondelinge behandeling zal tevens worden benut voor het beproeven van een minnelijke regeling.

6.5

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

7.Beslissing

Het hof:

- beveelt partijen in persoon, vergezeld van hun raadslieden, te verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag, en wel op:

donderdag 13 april 2023 om 11.00 uur;

- bepaalt dat uitstel van deze mondelinge behandeling alleen en slechts eenmaal zal worden verleend indien daarom, onder opgave van verhinderdata van beide partijen,
binnen twee weken na dit arrestschriftelijk wordt verzocht;

- bepaalt dat [appellante] het onder 6.4 van dit arrest bedoelde overzicht uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling in het geding brengt, door toezending ervan aan de griffie handel en aan de wederpartij;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, J.E.H.M. Pinckaers en

C.T.C. Welters en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023 in aanwezigheid van de griffier.