Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00352
Uitspraak van 4 mei 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 16 februari 2022, nummer SGR 21/194.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 388.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 23 maart 2023. De gemachtigde van belanghebbende heeft aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar is fysiek verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tweeondereenkapwoning met garage, berging en balkon van het bouwjaar 1977, met een inhoud van 620 m³, gelegen in een woonwijk op een perceel van 288 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde een matrix overgelegd. In de matrix zijn, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk van het bouwjaar 1976, 1976 en 1978, en hebben alle een bruto-inhoud van ongeveer 620 m3. De perceelsoppervlakte bedraagt respectievelijk 293 m2, 304 m2 en 284 m2. De drie vergelijkingsobjecten hebben alle een garage/berging met oppervlakte van 24 m2, een balkon en een of meer dakkapellen. [adres 3] heeft ook een tuinhuis.
2.3.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verkoopinformatie van de woning en de vergelijkingsobjecten van [naam] overgelegd. Voorts verwijst belanghebbende ter onderbouwing van de door hem voorgestelde waarde naar het eigen verkoopcijfer. Belanghebbende heeft de woning in februari 2017 onderhands aangekocht en in maart 2018 geleverd gekregen voor de in 2017 overeengekomen prijs van € 330.000. Belanghebbende heeft daarbij een Rapport prijsontwikkeling woningen van Vastgoedpro overgelegd, waarin de koopsom wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Overwegingen
1. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert eerst aan dat de waarde € 293.000,- en in zijn brief van 13 januari 2022 € 359.000 bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een 2-onder-1-kap woning met een inhoud van 620 m³, gelegen op een perceel van 288 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft naar voren gebracht dat eiser de onroerende zaak ruim tien maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2019 heeft gekocht. Het pand is in februari 2017 onderhands gekocht en in maart 2018 geleverd voor de in 2017 overeengekomen prijs van € 330.000,-. Verweerder heeft toegelicht dat de huizenprijzen tussen de aankoopdatum tot de waardepeildatum zijn gestegen en dat de waarde daarom dan ook hoger ligt dan de in februari 2017 overeengekomen aankoopprijs van € 330.0000,-.
Eiser voert in zijn brief van 13 januari 2022 aan dat de waarde van de woning € 359.000 bedraagt en dat primair moet worden uitgegaan van het eigen verkoopcijfer.
5. Indien een belastingplichtige een onroerende zaak kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde op de peildatum overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De rechtbank is van oordeel dat nu de verkoop onderhands heeft plaatsgevonden en dus niet per definitie marktconform is en de verkoopdatum (februari 2017) te ver voor de waardepeildatum is gelegen, niet kan worden uitgegaan van de verkoopprijs.
6. Verweerder heeft verwezen naar de door hem in de overgelegde taxatie-informatie van […] , de matrix, en de gegeven toelichting en gesteld dat hieruit blijkt dat de prijs niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt verweerder daarin.
7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , zijn goed bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
7.1
Eiser wijst erop dat de [adres 2] veel luxer is dan het onderhavige object; niet alleen het onderhoud is beter, maar ook de voorzieningen en kwaliteit zijn beter dan die van de onroerende zaak. De rechtbank stelt vast dat verweerder daar voldoende rekening mee heeft gehouden door het onderhoud bij de [adres 2] als goed (4) aan te merken en het onderhoud van de onroerende zaak als voldoende (3).
7.2
Eiser stelt dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud en dat die geen 620 m³ maar 565 m³ moet zijn. Eiser verwijst naar het door hem overgelegde document van “ [naam] ”, waarin zonder toelichting, de inhoud vermeld staat. Ter zitting heeft eiser geen nadere duidelijkheid kunnen geven. Hij heeft geopperd dat de garage waarschijnlijk het berekeningsverschil veroorzaakt. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de woning dezelfde inhoud heeft als de vergelijkingsobjecten, dat dit een keer is nagemeten en dat moet worden uitgegaan van 620 m³. De rechtbank ziet in het licht van het vorenstaande geen aanleiding het standpunt van eiser voor onjuist te houden.
7.3
Eiser stelt, onder verwijzing naar door hem overgelegde foto’s van onder meer de wc, zolderramen, een veluxraam en ramen van de garage dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de wc en houtrot van de op de foto’s getoonde ramen. Verweerder heeft de kwaliteit en onderhoud op gemiddeld (3) bepaald. Dat komt de rechtbank niet te hoog voor. Verweerder mocht daarbij uitgaan van de door eiser in bezwaar overgelegde stukken, waarin onder meer is opgenomen dat het schilderwerk (binnen en buiten) in 2015 door een erkend schildersbedrijf is uitgevoerd, dat de buitenmuren geïsoleerd zijn, dat de kelder voorzien is van isolatie en dat enkele jaren geleden de gevel is gereinigd en opnieuw gevoegd. De door eiser overgelegde foto’s betreffen onderhoudspunten van veel minder groot belang. Die kunnen een vermindering van kwaliteit en onderhoud niet rechtvaardigen.
7.4
Eiser wijst - onder verwijzing naar foto’s - op de gedateerdheid van de badkamer, de zitkamer en de keuken. Verweerder wijst erop, dat de foto’s een keurig interieur tonen, dat de aantrekkelijkheid ervan een kwestie van smaak is. De rechtbank ziet in de foto’s en de ter zitting door eiser gegeven toelichting geen aanleiding om verweerder niet in zijn standpunt te volgen.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 364.000 dan wel subsidiair € 382.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep, en tot vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst belanghebbende naar het eigen verkoopcijfer van € 330.000 zoals genoemd onder 2.3.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
5.2.
Uit de matrix van de Heffingsambtenaar volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde vastgesteld op € 389.000 onder verwijzing naar de opbrengst behaald bij verkoop van de onder 2.2 genoemde vergelijkingsobjecten. Voorts heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de verkoop van [adres 5] in januari 2022. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.3.
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd, omdat zoals belanghebbende bepleit hetzij zowel het eigen aankoopbedrag van februari 2017 als de verkoop van [adres 4] in juni 2017 dient te worden meegenomen, dan wel beide transacties dienen te worden genegeerd. Voor het wel in aanmerking nemen van de verkoop van [adres 4] en het gelijktijdig buiten beschouwing laten van de eigen aankoop heeft de Heffingsambtenaar geen goede verklaring gegeven (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332). De woning is op reguliere wijze op de openbare woningmarkt gedurende 224 dagen leeg te koop aangeboden geweest. Vervolgens is de woning in februari 2017 onderhands verkocht en in maart 2018 geleverd voor de in 2017 overeengekomen prijs van € 330.000. De Heffingsambtenaar heeft nagelaten de marktconformiteit van deze transactie en overeengekomen prijs te onderzoeken. Het Hof heeft daarom beide scenario’s (wel alle transacties meenemen of uitsluitend de beide verkopen aan [naam straat] ) nader onderzocht. Het Hof voegt hieraan toe dat de indexatie van het eigen aankoopcijfer evenmin de WOZ-waarde onderbouwt, aangezien de Heffingsambtenaar is uitgegaan van een algemeen percentage voor de provincie Zuid-Holland.
5.4.
Het onder 5.3 aangekondigde onderzoek heeft enerzijds tot de conclusie geleid dat de primair door belanghebbende bepleite waarde te laag is. De foto’s die in het hogerberoepschrift zijn opgenomen, stammen uit de verkoopadvertentie en kunnen dus niet als onderbouwing dienen van de staat van de woning op de waardepeildatum. Ook is die waarde veel te laag in vergelijking met de in de matrix opgenomen transacties en de veel latere verkoop van het object [adres 5] . Bij de indexatie van het eigen aankoopcijfer is de gemachtigde uitgegaan van de verkeerde datum, namelijk de datum van het transport in plaats van de verkoopdatum. De uitkomst van afgerond € 360.000 kan daarom niet juist zijn. Anderzijds leidt het onder 5.3 aangekondigde onderzoek ertoe dat de subsidiair door belanghebbende bepleite waarde wel juist is. [adres 4] is veel beter wat betreft kwaliteit en onderhoud (deze woning scoort voor beide een 4) en is ruim vóór de waardepeildatum verkocht. De objecten aan de [naam straat] scoren een 3 voor kwaliteit, net als de woning, en een 4 voor onderhoud (de woning een 3) en zijn na de waardepeildatum verkocht. Beide objecten hebben iets meer grond dan de woning en een dakkapel (beide) en een tuinhuis ( [adres 3] ), wat de woning allemaal niet heeft. Indien deze verschillen worden verdisconteerd, heeft belanghebbende subsidiair een waarde van € 382.000 per waardepeildatum aannemelijk gemaakt. Het Hof zal de waarde van de woning op dit bedrag vaststellen.
5.5.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Er is aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten, welke kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op € 3.940, berekend als volgt: € 592 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase: 2 punten (1 punt bezwaarschrift, 1 punt hoorzitting) à € 296 x 1 (gewicht van de zaak); € 1.674 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep: 2 punten (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting Rechtbank) à € 837 x 1 (gewicht van de zaak); en € 1.674 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep: 2 punten (1 punt hogerberoepschrift, 1 punt zitting Hof) à € 837 x 1 (gewicht van de zaak).
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 185 (= € 49 + € 136) te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 382.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940; en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in het griffierecht tot een bedrag van € 185.
Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk, en A. van Dongen in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 4 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.