Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.290.506/01 en 200.299.323/01
Zaak- rolnummer rechtbank : C/10/574436 / HA ZA 19-466 + C/10/574460 / HA ZA 19-470 (in de twee gevoegde hoofdzaken) en C/10/590048 KG ZA 19-134 (in de voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv)
Arrest 23 mei 2023
Inzake
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant, tevens incidenteel geïntimeerde,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. M.H.F. van Buuren te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde, tevens incidenteel appellante,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. M.P.V. den Engelsman te Rotterdam,
De kern van het geschil en een leeswijzer voor dit arrest
Achtergrond
1. Partijen hebben gedurende vijf jaar -in de periode 2013 tot en met 2018 - een affectieve relatie gehad. De vermogensrechtelijke gevolgen van hun affectieve relatie hebben partijen niet vastgelegd in een schriftelijk samenlevingscontract. Er is dan ook sprake van een informele samenleving. Op deze informele samenleving zijn de algemene regels van vermogensrecht van toepassing (Hoge Raad 10 mei 2019 ECLI:NL:HR:707). Tijdens de affectieve relatie hebben [appellant] en [geïntimeerde] 15 registergoederen in eigendom verkregen ten behoeve van de verhuur. De 15 registergoederen behoren aan beide partijen toe voor 50%, ieder voor de onverdeelde helft. Er zijn dus 15 eenvoudige gemeenschappen. De verkrijgingsprijzen en de kosten van de verbouwing van de registergoederen zijn ten tijde van de respectieve verkrijgingen geheel gefinancierd door [geïntimeerde] . De kern van het geschil is relatief overzichtelijk: tussen partijen is, in hoofdzaak, in geschil de verdeling van de 15 registergoederen en de financiële afwikkeling daarvan.
2. Het geschil tussen partijen heeft zijn weerslag gevonden in 3480 bladzijden inclusief de vele bijlagen waaronder tijdschriftartikelen over de beëindiging van de relatie tussen partijen en het (nieuwe) huwelijk van [appellant] . Ook maken stukken met betrekking tot de echtscheiding van [appellant] met zijn voormalige echtgenote deel uit van de processtukken. Het hof wijst beide partijen erop dat het ook in ieders belang is om zich te beperken tot de zakelijke geschilpunten: de emotionele en publicitaire problematiek, hoe zeer deze ook een rol spelen in de beleving van partijen, horen immers niet tot de onderhavige rechtsstrijd.
3. De wijze van procederen van beide partijen heeft er niet toe bijgedragen dat de rechter snel tot de kern van de zaak kon/kan doordringen. [geïntimeerde] is in eerste aanleg twee procedures begonnen met betrekking tot de vermogensrechtelijke afwikkeling van de informele samenleving. Eén procedure heeft specifiek betrekking op de verdeling van de registergoederen en de tweede procedure heeft specifiek betrekking op de financiële afwikkeling van de informele samenleving. In beide procedures heeft [appellant] een eis in reconventie ingesteld. Gezien de onderlinge samenhang heeft de rechtbank de procedures gevoegd.
Procedures eerste aanleg
4. Door de rechtbank zijn diverse tussenvonnissen gewezen. Het vonnis van 18 november 2020 is een deelvonnis aangezien aan enig onderdeel van de rechtsstrijd een einde is gemaakt. Door [appellant] is appel ingesteld tegen, in hun onderlinge samenhang bezien, de vonnissen van 10 juni 2020 en 18 november 2020. [geïntimeerde] heeft incidenteel appel ingesteld. Ondanks het appel van [appellant] tegen voormelde vonnissen heeft de rechtbank op 21 juli 2021 nog een vonnis in de zaak van partijen gewezen. Ook van dit vonnis is [appellant] – met toestemming van de rechtbank – in appel gekomen. Gezien de onderlinge samenhang zal het hof beide procedures voegen.
Leeswijzer
5. In dit arrest heeft het hof de navolgende indeling gemaakt:
Het verloop van het geding;
Ambtshalve voeging;
De vonnissen: a) 10 juni 2020, b) 18 november 2020, c) 21 juli 2021, d) 13 oktober 2021;
De vordering van [appellant] in de zaak 200.290.506/01 en de incidentele vordering van [geïntimeerde] in de zaak 200.290.506/01;
De vordering van [appellant] in de zaak met zaaknummer 200.299.323/01 en de incidentele vordering van [geïntimeerde] in de zaak met zaaknummer 200.299.323/01;
Wat stellen partijen onder meer aan de orde in hun grieven?
De verdeling van de 15 registergoederen: a) de wijze van verdeling, b) het tijdstip van waardering van de registergoederen;
De financiële afwikkeling tussen partijen, de kosten van de verbouwing;
Panden [adres 4] en [adres 16] ;
Werkzaamheden ten behoeve van de privépanden van [geïntimeerde] ;
De rente over een geldlening? De wettelijke rente;
Huurpenningen;
De vordering van [B.V.] ;
Gebruiksvergoeding.
Het verloop van het geding
6. [appellant] is op 3 februari 2021 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Rotterdam van 10 juni 2020 en 18 november 2020 tussen partijen gewezen. Dit appel is bij het hof bekend onder nummer 200.290.506/01.
7. [appellant] is op 26 augustus 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 21 juli 2021 tussen de partijen gewezen. Dit appel is bij het hof bekend onder nummer 200.299.323/01.
8. In de zaak 200.290.506/01 heeft [appellant] op 18 mei 2021 voor grieven gediend. [appellant] heeft 13 grieven geformuleerd.
9. In de zaak 200.290.506/01 heeft [geïntimeerde] bij memorie van antwoord van 7 september 2021 de grieven weersproken, tevens heeft [geïntimeerde] incidenteel appel ingesteld onder aanvoering van zeven grieven.
10. In de zaak 200.290.506/01 heeft [appellant] bij memorie van antwoord in het incidentele appel van 16 november 2021 de incidentele grieven weersproken.
11. In de zaak 200.299.323/01 heeft [appellant] op 7 september 2021 voor grieven gediend tevens inhoudende incidentele memorie verzoek tot voeging.
12. Op 21 maart 2022 heeft [geïntimeerde] in de zaak 200.299.323/01 het verstek gezuiverd. Op 19 april 2022 is in deze zaak de procesvertegenwoordiger van [geïntimeerde] gewijzigd.
13. In de zaak 200.299.323/01 heeft [geïntimeerde] bij memorie van antwoord van 21 juni 2022 de grieven weersproken en voorwaardelijk incidentele grieven geformuleerd.
14. In de zaak 200.299.323/01 heeft [appellant] op 2 augustus 2022 bij memorie van antwoord in het voorwaardelijke incidenteel appel de grieven weersproken.
Ambtshalve voeging
15. Gezien de onderlinge samenhang van de procedures 200.290.560/01 en 200.299.323/01 voegt het hof de beide procedures.
De vonnissen
Vonnis 10 juni 2020
16. In het tussenvonnis van 10 juni 2022 heeft de rechtbank in het dictum niet een einde gemaakt aan enig onderdeel van de rechtsstrijd tussen partijen. Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over een aantal in dat vonnis weergegeven rechtsoverwegingen en iedere nadere beslissing aangehouden.
Vonnis 18 november 2020
17. In het tussenvonnis van 18 november 2020 heeft de rechtbank in het dictum wel aan enig onderdeel van de rechtsstrijd tussen partijen een einde gemaakt. In het dictum heeft de rechtbank beslist:
in conventie en in reconventie
3.1.
stelt als wijze van verdeling vast
A. dat aan derden worden verkocht met verdeling bij helfte van de netto
verkoopopbrengst, met dien verstande dat vorderingen, over en weer, zoveel
mogelijk zullen worden voldaan uit ieders aandeel in deze netto verkoopopbrengst,
de panden:
1) [adres 1]
2) [adres 2]
3) [adres 3]
4) [adres 4] , en
B. dat aan de vrouw worden toegedeeld, onder de verplichting de helft van de door
de hierna onder 3.4 te benoemen deskundige te bepalen waarde aan de man te
voldoen, ná verrekening van nog onvoldaan gebleven en door de rechtbank
vastgestelde vorderingen van de vrouw op de man, de panden:
5) [adres 5]
6) [adres 6]
7) [adres 7]
8) [adres 8]
9) [adres 9]
10) [adres 10]
11 ) [adres 11]
12) [adres 12] (funderingsherstel)
13) [adres 13]
14) [adres 14]
15) [adres 15] .
3.2.
verwijst de zaak naar de schriftelijke rolzitting van 16 december 2021 voor:
- uitlating over de persoon van de te benoemen financieel deskundige die een onderzoek
moet doen naar de geldstromen (huurpenningen en verbouwingskosten betaald door de
vrouw), en de aan hem/haar te stellen vragen,
- opgave van geïncasseerde huurpenningen, onder overlegging van verificatoire bescheiden
en daarbij uitleg om welke periode en welke panden het gaat (bevel ex art. 22Rv),
-opgave door de man of hij tegenbewijs wil leveren ter zake van de kwijting voor betaling
van een bedrag van € 200.000,- voor de [adres 16] , en zo ja, op welke wijze,
3.3.
beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende
vragen:
1) wat is de vrije verkoopwaarde in verhuurde staat van de volgende elf panden in
[plaats] :
1) [adres 5]
2) [adres 6]
3) [adres 7]
4) [adres 8]
5) [adres 9]
6) [adres 10]
7) [adres 11]
8) [adres 12] (funderingsherstel)
9) [adres 13]
10) [adres 14]
11) [adres 15]
2) Is sprake van een meerwaarde van deze elf panden omdat zij samen een
aantrekkelijke vastgoedportefeuille vormen (is de som meer waard dan de delen)?
3) Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens
u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
3.4.
benoemt tot deskundige:
D. van Kleef
NVM-Makelaar/Taxateur bij Van Kleef NVM Makelaars B.V.
3024 EJ Rotterdam
[telefoonnummer] / [mobiel nummer]
info@vankleefmakelaars.nl
www.vankleefmakelaars.nl
het voorschot
3.5.
stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 9.500,-,
3.6.
bepaalt dat de vrouw het voorschot op het loon van de deskundige over moet
maken binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk
Dienstencentrum voor de Rechtspraak,
3.7.
draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de
betaling van het voorschot,
het onderzoek
3.8.
bepaalt dat de vrouw haar procesdossier in afschrift aan de deskundige dient te
doen toekomen, tenzij de deskundige en alle partijen het erover eens zijn dat dat niet hoeft,
3.9.
bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de
deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,
3.10.
wijst de deskundige er op dat:
- de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad
deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te
verkrijgen bij de griffie),
-de deskundige het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het
voorschot dient aan te vangen,
-de deskundige het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met
de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend
blijkt te zijn,
-de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dient te
bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het
onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet
mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn,
en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,
- indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het
rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben
gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,
3.11.
bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te
verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot
voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige
gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,
het schriftelijk rapport
3.12.
draagt de deskundige op om uiterlijk twee maanden na het schriftelijk bericht van
de griffier omtrent de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht in
drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde
declaratie,
3.13.
wijst de deskundige er op dat:
- uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is
gebaseerd,
-de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, opdat partijen de
gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken
en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen
gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet
vermelden,
3.14.
bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport
van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige
geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het
concept-rapport te reageren,
overige bepalingen
3.15.
bepaalt dat de zaak (mede) op de rol zal komen van 7 april 2021,
3.16.
draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen:
- indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is
ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee
weken of
- na ontvangst ter griffie van het deskundigenbericht: voor conclusie na deskundigenbericht
aan de zijde van de vrouw op een termijn van vier weken,
3.17.
houdt iedere nadere beslissing aan.
Vonnis 21 juli 2021 en vonnis 13 oktober 2021
18. In het tussenvonnis van 21 juli 2021 heeft de rechtbank in het dictum niet een einde gemaakt aan enig onderdeel van de rechtsstrijd. De rechtbank heeft in dit vonnis bepaald dat de verdere behandeling van de onderhavige procedures wordt aangehouden in afwachting van de uitkomst van het door de man ingestelde hoger beroep.
De rechtbank heeft in haar vonnis van 13 oktober 2021 toestemming gegeven om tussentijds in hoger beroep te gaan van het vonnis van 21 juli 2021.
Vordering van [appellant] en de incidentele vordering van [geïntimeerde] in de zaak 200.290.506/01
De vordering van [appellant] in de zaak 200.290.506/01
19. [appellant] vordert dat het het Hof behage de tussenvonnissen d.d. 10 juni 2020 en 18 november 2020 door de Rechtbank Rotterdam gewezen onder zaaknrs./rolnrs C/10/574436/HAZA/19466 en C/10/574460/HA ZA 19-470 te vernietigen en opnieuw rechtdoende:
I. Te bepalen primair dat de van de gemeenschap deel uitmakende 15 registergoederen:
a. a) [adres 15]
b) [adres 10]
c) [adres 11]
d) [adres 2]
e) [adres 5]
f) [adres 7]
g) [adres 4]
aan [appellant] worden toegewezen onder bijbetaling van een bedrag van € 150.000,- door
[geïntimeerde] aan [appellant] wegens overbedeling en subsidiair de 15 registergoederen zoveel als
mogelijk bij helfte (gebaseerd op de aankoopprijzen op basis waarvan de registergoederen
zijn aangekocht) tussen [geïntimeerde] en [appellant] worden verdeeld op de wijze als het Hof in
goede justitie zal vermenen te oordelen, één en ander onder verrekening, ingeval van
overwaarde van één der partijen, van die overwaarde met de andere partij;
II. Subsidiair indien de toedeling niet op de onder I vermelde wijze (primair dan wel subsidiair) plaats vindt, te bepalen dat de waarden van de registergoederen moeten worden vastgesteld op de hoogst mogelijk waarde in onverhuurde staat;
III. [geïntimeerde] te gebieden binnen 14 dagen na het ten deze te wijzen arrest de
verbouwingsfacturen ter zake de 15 registergoederen aan [appellant] over te leggen en in het
geding te brengen, indien en voor zover enige aanspraak van [geïntimeerde] ter zake de
verbouwingskosten ter zake die registergoederen aan haar wordt toegewezen, zulks op
straffe van verbeurte van een boete van € 500,- per kalenderdag voor iedere dag dat
[geïntimeerde] daarmee in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 500.000,-;
IV. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 307.276,48, zulks te vermeerderen met een bedrag van € 691.668,27, indien en voor zover enige aanspraak van
[geïntimeerde] ter zake de verbouwingskosten van de 15 registergoederen aan haar wordt
toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van indiening
van de cva/cve in eerste aanleg (17 juli 2019), althans vanaf een door het Hof in goede
justitie te bepalen dag, tot aan de datum der betaling;
V. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 352.530,- ter zake de bevoordeling van [geïntimeerde] betreffende de aankopen van de panden [adres 4] en
[adres 16] te [plaats] , althans een door het Hof in goede justitie te bepalen
bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van indiening van de
cva/cve (17 juli 2019) in eerste aanleg, althans vanaf een door het Hof in goede justitie te
bepalen dag, tot aan de datum der betaling;
VI. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van de procedures in beide instanties.
Vordering [geïntimeerde] in de procedure 200.290.506/01
20. In de zaak 200.290.506 heeft [geïntimeerde] in incidenteel appel zeven grieven geformuleerd. Het hof leest de grieven van [geïntimeerde] als verweren. Zij eindigt haar grieven met een conclusie. Deze conclusie luidt als volgt:
Dat het Uw Gerechtshof moge behage de bestreden vonnissen van de rechtbank Rotterdam in overwegende mate te bekrachtigen, desnoods met verbetering of aanvulling van gronden en de door [geïntimeerde] naar voren gebrachte grieven te honoreren en de bestreden vonnissen dienovereenkomstig te verbeteren, voorts met veroordeling van slechts [appellant] in de kosten van het geding in tweede instantie, in welke proceskostenveroordeling tenslotte wordt begrepen een bedrag ad € 157,00 aan nasalaris in geval van niet betekening van het ten deze te wijzen arrest en € 239,00 aan na salaris in geval van betekening van het ten deze te wijzen arrest, met de bepaling dat indien en voor zover deze kosten niet uiterlijk binnen zeven dagen na het betekenen van het arrest zijn voldaan, [appellant] de wettelijke rente over deze kosten aan [geïntimeerde] verschuldigd is.
De vordering [appellant] in de zaak 200.299.323/01 en de incidentele vordering van [geïntimeerde] in de zaak 200.299.323/01
De vordering van [appellant] in de zaak 200.299.323/01
21. [appellant] vordert dat het Hof te Den Haag het thans ingestelde beroep gelijktijdig en gevoegd zal behandelen met het bij het Hof reeds aanhangige appel in dezelfde zaak onder zaak/rolnr. 200.290.506/01 en voorts bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad zal vernietigen het vonnis van de rechtbank Rotterdam d.d. 21 juli 2021, gewezen onder zaaknummers rolnummers C/10/574436/HA ZA 19- 466 en C/10/574460 HAZA 19-470 (gevoegde hoofdzaken en C/10/590048 KG ZA 19-134 (voorlopige voorziening ex art. 223 Rv), waarvan beroep en te bepalen dat:
1.de rechtbank door de overname van het deskundigenbericht en het tot het hare maken van
dat deskundigenbericht buiten de rechtsstrijd tussen partijen is getreden en overigens ten
onrechte het deskundigenbericht vanwege de daarin voorkomende onvolledigheden en
onjuistheden tot het hare heeft gemaakt;
2.de huurovereenkomsten die niet door [appellant] als mede-eigenaar van de registergoederen
zijn ondertekend niet in enige waardebepaling mogen worden betrokken en buiten
beschouwing dienen te blijven;
3.de datum waarop de waarden van de registergoederen moeten worden vastgesteld de
datum van feitelijke en daadwerkelijke toedeling van de registergoederen aan partijen is en —
indien en voor zover 1 juli 2020 als waarde peildatum wordt aangehouden — de waarden van
de registergoederen vanaf die datum aangepast moeten worden met de waardeontwikkeling/index 1 juli 2020;
4.de door derden gedane aanbiedingen betreffende de registergoederen (mede) bepalend
dienen te zijn voor het vaststellen van de waarden van de registergoederen en de waarden
daarmee in overeenstemming te brengen;
5.de vergoedingen die ter zake de inbouwapparatuur en de aanbrenging van de eikenvloeren
in de kale huurprijs van de registergoederen moet worden meegenomen;
6.kosten rechtens.
Vordering van [geïntimeerde] in de procedure 200.299.323/01
22. Het hof begrijpt uit randnummer 22 van haar memorie van antwoord tevens voorwaardelijke grieven dat wat [geïntimeerde] in haar memorie van 7 september 2021 in de zaak 200.290.506/01 naar voren heeft gebracht in de randnummers 43 tot en met 55 hier integraal herhaald en ingelast dient te worden beschouwd. Het hof begrijpt de grieven als verweren. Op blz. 17 van haar memorie van antwoord tevens inhoudende (voorwaardelijke) incidentele grieven komt [geïntimeerde] tot een conclusie. Deze conclusie luidt als volgt:
dat het hof de bestreden vonnissen van de rechtbank Rotterdam in overwegende mate zal bekrachtigen, desnoods met verbetering of aanvulling van gronden en de door [geïntimeerde] naar voren gebrachte incidentele grieven d.d. 7 september 2021 zal honoreren en de bestreden vonnissen dienovereenkomstig zal verbeteren, voorts met veroordeling van slechts [appellant] in de kosten van de beide gedingen in tweede instantie, in welke proceskostenveroordeling tenslotte wordt begrepen een bedrag ad € 163,00 aan na salaris in geval van niet betekening van het ten deze te wijzen arrest en € 248,00 aan nasalaris in geval van betekening van het ten deze te wijzen arrest, met de bepaling dat indien en voor zover deze kosten niet uiterlijk binnen zeven dagen na betekenen van het arrest zijn voldaan, [appellant] de wettelijke rente over deze kosten aan [geïntimeerde] verschuldigd is.
Wat stellen partijen onder meer aan de orde in hun grieven?
23. [appellant] geeft in zijn inleiding in zijn memorie van grieven van 18 mei 2021 (zaak 200.290.506/01) aan, met welke beslissingen die de rechtbank in zijn tussenvonnis van 18 november 2020 heeft genomen hij het niet eens is. Het gaat om de navolgende eindbeslissingen:
De verdeling van de 15 registergoederen die hij in mede-eigendom heeft met [geïntimeerde] ;
De maatstaf voor de waarde-beoordeling van de registergoederen (inclusief het beoordelingstijdstip);
De verbouwing en het overleggen van de verbouwingsfacturen;
De bevoordeling/verrijking van [geïntimeerde] met betrekking tot de panden [adres 4] [adres 16] . De huurprijs [adres 4] ;
Vergoeding werkzaamheden van [appellant] voor de door hem verrichtte werkzaamheden betreffende de vastgoedportefeuille en de privé panden [geïntimeerde] .
24. [appellant] stelt in de zaak 200.299.323/01 onder meer aan de orde:
Het tijdstip van de waardering van de registergoederen;
De waarderingsgrondslag van de registergoederen;
Het deskundigenbericht van Van Kleef NVM Makelaars B.V. te Rotterdam van 18 december 2021 met betrekking tot de waardering van de 11 registergoederen te [plaats] . [appellant] is het niet eens met de waarde die de door de rechtbank benoemde deskundige (Van Kleef NVM Makelaars B.V.) heeft vastgesteld.
25. In de procedure 200.290.506/01 stelt [geïntimeerde] onder meer aan de orde:
Het tijdstip van de waardering van de registergoederen;
De financiële afwikkeling tussen partijen met betrekking tot hun informele samenleving.
26. In de procedure 200.299.323/01 verwijst [geïntimeerde] – met betrekking tot haar voorwaardelijke incidentele grieven - slechts naar haar memorie van antwoord tevens houdende incidentele grieven (randnummers 43 tot en met 55) in de zaak 200.290.506/01). Erg helder vindt het hof deze verwijzing niet. Een goede procesorde brengt met zich mede dat een procespartij in heldere bewoordingen aangeeft waarmee deze het niet eens is.
De verdeling van de 15 registergoederen
27. Het hof overweegt als volgt. Uit het bestreden vonnis van 18 november 2020 volgt dat de navolgende registergoederen van partijen in de verdeling dienen te worden betrokken:
1) [adres 1]
2) [adres 2]
3) [adres 3]
4) [adres 4] (hierin woont thans [appellant] zelf)
5) [adres 5]
6) [adres 6]
7) [adres 7]
8) [adres 8]
9) [adres 9]
10) [adres 10]
11) [adres 11]
12) [adres 12] (funderingsherstel)
13) [adres 13]
14) [adres 14]
15) [adres 15] .
28. Op basis van het vonnis van 18 november 2020 dienen in het kader van de verdeling van de registergoederen de navolgende registergoederen te worden verkocht:
1) [adres 1]
2) [adres 2]
3) [adres 3]
4) [adres 4] .
29. Op basis van het vonnis van 18 november 2020 zijn de navolgende registergoederen aan [geïntimeerde] toegedeeld:
5) [adres 5]
6) [adres 6]
7) [adres 7]
8) [adres 8]
9) [adres 9]
10) [adres 10]
11) [adres 11]
12) [adres 12] (funderingsherstel)
13) [adres 13]
14) [adres 14]
15) [adres 15] .
30. Uit de incidentele grief 4 van [geïntimeerde] volgt dat zij in het kader van de verdeling van de registergoederen ook de navolgende registergoederen toegedeeld wenst te krijgen:
1) [adres 1]
2) [adres 2]
3) [adres 3]
4) [adres 4] ,
zijnde de registergoederen waarvan de rechtbank heeft bepaald dat die moeten worden verkocht.
31. Uit de eerste 4 grieven van [appellant] zoals verwoord in zijn memorie van grieven van 18 mei 2020 (procedure 200.290.506/01) volgt dat hij het niet eens is met de door de rechtbank vastgestelde verdeling. Door [appellant] is onder meer het navolgende naar voren gebracht:
[appellant] is voor 50% eigenaar van de registergoederen. Er is geen redelijk te respecteren grondslag om [geïntimeerde] die in het kader van de samenwerking slechts de aankoop van de registergoederen heeft gefinancierd, een bevoorrechte positie te verschaffen in die zin dat de registergoederen voor 100% aan haar worden toegedeeld en dat de 50% eigenaarspositie van [appellant] wordt opgelost door het bedrag der overbedeling aan [appellant] uit te betalen.
De verdeling is onredelijk en unfair, zeker nu de panden in verhuurde staat moeten worden gewaardeerd en bovendien nu het waarderingstijdstip op 1 juli 2020 wordt gesteld.
Een redelijke verdeling is, dat de registergoederen voor 50% aan [geïntimeerde] en voor 50% aan [appellant] worden toegedeeld en dat de door [geïntimeerde] ter beschikking gestelde aankoopsommen aan haar worden terugbetaald.
[appellant] wenst dat de navolgende registergoederen aan hem worden toegedeeld:
a) [adres 15]
b) [adres 10]
c) [adres 11]
d) [adres 2]
e) [adres 5]
f) [adres 7]
g) [adres 4]
In het kader van deze verdeling dient [geïntimeerde] nog een bedrag van € 150.000,- te voldoen aan [appellant] .
5. Bij een eerlijke toedeling is [appellant] zeer wel in staat om tot een afrekening te komen met [geïntimeerde] .
32. In de vijfde en zesde grief gaat [appellant] in op de waarderingsmaatstaf die moet worden gehanteerd inzake de waardering van de registergoederen alsmede het tijdstip van waardering. Door [appellant] is onder meer aangevoerd:
Het uitgangspunt was om als privébelegging te investeren in een vastgoed met een horizon van vijf jaar, waarbij na vijf jaar beoordeeld zou worden of de registergoederen zouden worden uitgepond. De rechtbank gaat voorbij aan de afspraak tussen partijen dat na vijf jaar zou worden beoordeeld of de registergoederen zouden worden uitgepond.
In het kader van de scheiding en deling dient de hoogste waarde te worden bepaald om tot een afrekening of toedeling te komen.
In juli 2020 stonden 8 van de 15 panden leeg. Dan komt ook de uitpondwaarde in beeld.
Het door de rechtbank gehanteerde tijdstip voor de waardebepaling, 1 juli 2020, is willekeurig. Het enige juiste tijdstip kan naar het oordeel van [appellant] zijn het tijdstip waarop in rechte bij kracht van gewijsde arrest wordt gewezen.
In de procedure 200.299.323/01 (zie memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel van 2 augustus 2022) stelt [appellant] dat de rechtbank in haar vonnis van 20 juli 2020 ten onrechte heeft overwogen dat partijen met elkaar zijn overeengekomen dat de registergoederen per 1 juli 2020 moeten worden gewaardeerd. [appellant] is van mening dat de waardestijging tot de verdeeldatum van de gemeenschap moet worden meegenomen en verrekend. Voorts verwijst [appellant] nog naar een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 31 augustus 2021 ECLI:NL:GHARL:2021:8314 waarin het hof heeft geoordeeld dat voor de waardering uitgegaan moet worden van een waarde die zo dicht mogelijk ligt tegen het moment van de verdeling. Het tijdstip van het feitelijk beëindigen van de affectieve relatie is in het kader van de verdeling niet relevant.
[appellant] is van mening dat een waardering van de registergoederen per datum 1 januari 2019 onaanvaardbaar is.
33. [geïntimeerde] heeft in haar memorie van antwoord tevens houdende incidentele grieven verweer gevoerd tegen de grieven van [appellant] . Door [geïntimeerde] is onder meer aangevoerd:
De situatie dat men in een affectieve relatie met een vermogende partner op diens kosten een gezamenlijke portefeuille kan opbouwen, om dan vervolgens, nadien, die partner voor de helft te mogen afbetalen met de vruchten uit die portefeuille (dus huur) bestaat alleen in sprookjes.
[appellant] leidde een vorstelijk leven op kosten van [geïntimeerde] tijdens de relatie.
[geïntimeerde] gaat niet telkens herhalen dat zij degene was die de panden heeft gekocht. [appellant] heeft er nooit een cent aan betaald.
[appellant] is niet in staat om een bedrag van € 118.000,- te betalen aan zijn ex-vrouw.
De huurpenningen komen natuurlijk alleen toe aan [geïntimeerde] , ware het niet dat (achteraf) ten onrechte de panden voor 50% op naam van [appellant] zijn gezet.
[geïntimeerde] heeft met [appellant] geen afspraken gemaakt ten aanzien van de beleggingshorizon en eventuele uitponding van de onroerend goedportefeuille.
[geïntimeerde] wilde haar vermogen gaan beleggen en was in de veronderstelling dat partijen zouden gaan trouwen en dat heeft vorm gekregen aldus dat [appellant] 50% eigenaar werd van de los aangekochte panden.
In randnummer 43 tot en met 47 van haar memorie van antwoord tevens incidentele grieven (200.290.506/01) gaat [geïntimeerde] nader in op de waardepeildatum van de registergoederen. Ook [geïntimeerde] heeft een incidentele grief geformuleerd tegen de peildatum van de waardering van de registergoederen. [geïntimeerde] is van oordeel dat de rechtbank geen enkele redelijke uitleg heeft gegeven waarom voor de waardering uitgegaan moet worden van de datum 1 juli 2020. De onroerend goedmarkt is in de periode van 2018 tot 2020 aangetrokken. [geïntimeerde] is de meest gerede partij om al die panden toegedeeld te krijgen. Zij wordt benadeeld als [appellant] oneigenlijk lang blijft meeprofiteren van de waardestijging. [geïntimeerde] wenst van de waarde peildatum uit te gaan per 1 januari 2019 en subsidiair 8 mei 2019. [geïntimeerde] waardeert de 11 registergoederen op een waarde van € 2.600.000,-.
34. Zoals het hof hiervoor al heeft overwogen heeft [geïntimeerde] ook een grief geformuleerd tegen de wijze waarop de rechtbank de verdeling van de registergoederen heeft vastgesteld. Zij wenst dat ook de registergoederen die in het kader van de verdeling moeten worden verkocht aan haar worden toegedeeld. In de visie van [geïntimeerde] is er geen onbillijkheid om die registergoederen aan haar toe te delen. [appellant] heeft verweer gevoerd tegen de toedeling van die registergoederen aan [geïntimeerde] . [appellant] geeft in zijn verweer aan dat hij de betreffende vier registergoederen het minst aantrekkelijk vindt en op grond daarvan de toedeling van die registergoederen niet heeft geaccepteerd.
Het hof overweegt als volgt. De rechtbank heeft conform artikel 3:185 Burgerlijk Wetboek (hierna BW) de verdeling vastgesteld. Als de rechter op basis van artikel 3:185 BW de verdeling vaststelt, houdt de rechter rekening met de belangen van partijen alsmede met het algemene belang. De rechter heeft op basis van dit artikel een grote mate van discretionaire bevoegdheid hoe de verdeling dient te worden vastgesteld. Uit de processtukken volgt dat partijen een affectieve relatie met elkaar hebben gehad die op 28 december 2018 is beëindigd. Tijdens deze affectieve relatie hebben partijen 15 registergoederen in mede-eigendom verworven voor de commerciële verhuur. De 15 registergoederen vormen 15 eenvoudige gemeenschappen. De bepalingen van boek 3 titel 7 BW zijn op deze eenvoudige gemeenschappen van toepassing. De rechtsrelatie tussen de deelgenoten wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:166 BW jo artikel 6:2 BW. Wat redelijk en billijk is, is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden van het betreffende geval. Gezien het feit dat er tussen partijen een jarenlange affectieve relatie heeft bestaan, is deze affectieve relatie van invloed op de verdeling en de financiële afwikkeling. De rechtssfeer tussen [geïntimeerde] en [appellant] is een andere rechtssfeer dan van twee zakelijke investeerders die met elkaar een zakelijke transactie aangaan.
35. Iedere deelgenoot dient in beginsel zijn eigen aandeel in het goed te financieren dat hij/zij met de andere deelgenoot in mede-eigendom heeft. De aankoopsom, de verwervingskosten en de kosten van de verbouwingen van de registergoederen zijn gefinancierd ten laste van het vermogen van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft dan ook het aandeel van [appellant] in de registergoederen gefinancierd. [geïntimeerde] heeft in beginsel een vordering op [appellant] .
36. Partijen hebben voor hun samenleving geen schriftelijke samenlevingsovereenkomst gesloten. Er is dus sprake van informeel samenwonen. Ook met betrekking tot de 15 registergoederen hebben partijen geen schriftelijke overeenkomst gesloten inzake: a) het beheer van de registergoederen, b) de wijze van financiering, c) de huuropbrengsten, d) de exploitatiekosten van de verhuurde registergoederen, e) wat dient te gebeuren met de 15 registergoederen indien er een einde komt aan hun affectieve relatie. Gezien de bedragen die gemoeid zijn geweest met aankoop en verwerving van de registergoederen en de kosten van de verbouwingen hebben beide partijen er niet verstandig aan gedaan om de financiële kant van de aankopen niet (goed) schriftelijk vast te leggen. De onzekerheid die zij zelf in het leven hebben geroepen komt dan ook voor hun rekening en risico.
37. Het ongehuwd samenwonen of het hebben van een affectieve relatie is een samenstel van feitelijke gedragingen. Aan die feitelijke gedragingen kunnen mogelijk rechtsgevolgen worden verbonden. Zoals het hof hiervoor al heeft overwogen is de rechtssfeer mede van belang voor het bepalen van de vermogensrechtelijke gevolgen. Uit het arrest van de Hoge Raad van 10 mei 2019 ECLI:NL:HR:2019:707 volgt dat het algemene vermogensrecht van toepassing is op informeel samenwonenden. Op basis van het algemene vermogensrecht dient het hof dus vast te stellen wat de rechtsverhouding tussen partijen inhoudt en of tussen partijen afspraken zijn gemaakt of anderszins een overeenkomst bestaat met betrekking tot de aankoop van de registergoederen en de kosten van de verbouwing. Een overeenkomst kan ook tot stand komen op basis van gedrag van partijen op basis waarvan stilzwijgende afspraken zijn gemaakt. Voorts kan de redelijkheid en billijkheid een rechtsgrond zijn om een overeenkomst aan te vullen of te beperken, zulks met inachtneming van het bepaalde in artikel 6: 248 lid 1 BW.
38. Door de beëindiging van de relatie van partijen acht het hof het redelijk en billijk dat de eenvoudige gemeenschappen worden verdeeld. Beide partijen zijn niet meer in staat om op een constructieve wijze met elkaar samen te werken. Economisch gezien zijn de registergoederen gefinancierd door [geïntimeerde] en niet door [appellant] . Door het aanwenden van het vermogen van [geïntimeerde] konden de investeringen in de registergoederen worden verricht. Gezien het feit dat de registergoederen nog steeds nagenoeg volledig door [geïntimeerde] zijn gefinancierd, acht het hof het redelijk en billijk dat het aandeel van [appellant] in de registergoederen aan [geïntimeerde] wordt toegedeeld. Bovendien heeft deze wijze van verdeling tot voordeel dat de verdeling niet afhankelijk is van, of vertraagd wordt door, de eisen die een financier mogelijk stelt. Ook het belang van de huurders (algemeen belang) is erbij gebaat dat er snel duidelijkheid komt wie de verhuurder is, en dat die verhuurder ook over een gedegen financiële positie beschikt. Mede bezien hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen acht het hof het in de verhouding tussen partijen redelijk en billijk dat alle 15 registergoederen aan [geïntimeerde] worden toegedeeld. Door deze wijze van verdeling wordt eveneens voorkomen dat tussen partijen weer een discussie ontstaat over de wijze van verkoop. De incidentele grief van [geïntimeerde] treft dus doel en die van [appellant] niet inzake de verdeling.
39. Wat eveneens tussen partijen ter discussie staat is het tijdstip van de waardering. [appellant] wenst uit te gaan van het tijdstip van de feitelijke verdeling, gezien zijn verwijzing naar de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 31 augustus 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:8314). [geïntimeerde] wenst uit te gaan van het tijdstip dat de affectieve relatie tussen partijen is beëindigd, waarbij zij als praktische datum 1 januari 2019 neemt. [geïntimeerde] heeft in randnummer 29 van haar memorie van grieven tevens houdende incidentele grieven (200.290.506/01) gesteld dat de beleggingen zijn gedaan in het perspectief dat partijen zouden gaan trouwen. Als zij had geweten dat de affectieve relatie zou eindigen dan had zij niet zo gehandeld dat 50% van de panden op naam van [appellant] zou zijn gezet. Het hof leest in het betoog van [geïntimeerde] dat haar handelen is beïnvloed door de affectieve relatie die zij had met [appellant] en hun voorgenomen huwelijk.
40. Met betrekking tot het tijdstip van de waardering van een gemeenschapsgoed is de hoofdregel dat uitgegaan moet worden van de waarde van het goed op het tijdstip van de verdeling. Er is in de visie van de Hoge Raad pas verdeeld als partijen ook overeenstemming hebben bereikt over de financiële afwikkeling. Uit de processtukken volgt dat er tussen partijen geen overeenstemming is met betrekking tot de verdeling. Het primaire uitgangspunt voor het tijdstip van de waardering is op basis van de rechtspraak van de Hoge Raad evenwel niet in beton gegoten. Op basis van de redelijkheid en billijkheid kan de rechter een ander tijdstip voor de waardering van het goed kiezen mits de rechter zijn gedachtegang inzichtelijk maakt.
Uit het dossier volgt dat [geïntimeerde] met name de financier van de affectieve relatie is geweest. Voorts volgt uit het procesdossier dat in economische zin de registergoederen ten tijde van de verkrijgingen volledig en thans nog immer nagenoeg volledig gefinancierd zijn door [geïntimeerde] . Dat [appellant] werkzaamheden heeft verricht met betrekking tot het vinden van de registergoederen en het mogelijk verrichten van enige werkzaamheden, acht het hof niet van doorslaggevend belang. Vanwege de affectieve relatie die [appellant] had met [geïntimeerde] mocht zij er op vertrouwen dat hij deze handelingen verrichtte uit hoofde van zijn affectieve relatie met haar. [appellant] heeft bovendien ook niet gesteld anderszins aan [geïntimeerde] te hebben aangegeven voorafgaand aan of tijdens het verrichten van de betreffende handelingen. Voorts kon [appellant] ook niet op basis van het gedrag van [geïntimeerde] erop vertrouwen dat er stilzwijgend een overeenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de mogelijke werkzaamheden die [appellant] heeft verricht ten behoeve van het onroerend goed.
Het hof neemt hierbij voorts in aanmerking dat na december 2018 een situatie ontstond waarin [geïntimeerde] aan [appellant] nog immer het grootste deel van het door hem als deelgenoot te financieren aandeel in de verwervings- en verbouwingskosten ter beschikking stelde. Het hof acht het in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat [appellant] door deze opstelling profiteert van de waardestijging van de registergoederen na 1 januari 2019.
Gezien het hof hiervoor heeft overwogen acht het hof het redelijk en billijk dat voor het tijdstip van de waardering van de registergoederen uitgegaan wordt van de datum 1 januari 2019, de datum die dicht ligt tegen de datum van het einde van de affectieve relatie van partijen. Het hof acht het niet redelijk en billijk dat vanaf die datum [appellant] nog langer profijt trekt van het vermogen (registergoederen die partijen in mede-eigendom hebben) dat economisch gezien afkomstig is van [geïntimeerde] . Het hof verwijst eveneens naar een brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 19 januari 2019 waarin namens [geïntimeerde] een voorstel tot verdeling wordt gedaan. Hiermee geeft [geïntimeerde] eveneens aan dat in economische zin de registergoederen aan haar toebehoren.
41. Tussen partijen bestaat eveneens een geschil met betrekking tot de waarderingsmaatstaf, dit betreft de vraag: hoe moet worden gewaardeerd. De wet geeft geen regel voor de bij de verdeling te hanteren waarderingsmaatstaf. De ongeschreven regel is dat als waarderingsmaatstaf geldt de waarde die in het economische verkeer voor de goederen wordt toegekend. De definitie die de Hoge Raad daarvoor geeft is de prijs die bij aanbieding van het goed ter verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed(vgl. Hoge Raad 6 april 2007 LJN:AX077). De waarde in het economische verkeer is een objectief vast te stellen waarde. In beginsel dient de waarde in het economisch verkeer ook als uitgangspunt te worden genomen in het kader van een verdeling tussen deelgenoten die met elkaar een affectieve relatie hebben gehad. Deze affectieve relatie (rechtssfeer zie Van Mourik, Verstappen & Burgerhart, Handboek Scheiding Deel A, 2020 hoofdstuk 5 onderdeel 8 blz. 287 en 288) kan onder omstandigheden met zich meebrengen dat van de waarde in het economische verkeer moet worden afgeweken. In het onderhavige geval zijn naar het oordeel van het hof geen rechtens relevante feiten en omstandigheden gesteld die aanleiding geven om in het kader van de waardering af te wijken van de waardering op basis van de waarde in het economische verkeer.
42. Nu het hof als tijdstip voor de waardering heeft gekozen de datum 1 januari 2019 dient de waarde in het economische verkeer van de registergoederen te worden vastgesteld per die datum. De registergoederen moeten gewaardeerd worden in de toestand zoals de registergoederen op die datum verkeerden en tevens dient rekening te worden gehouden met het feit dat de registergoederen waren verhuurd. Voor zover een registergoed op het tijdstip van de waardering niet was verhuurd dient eveneens uitgegaan te worden van verhuurde staat aangezien het hof op basis van het feitelijke handelen van partijen en hetgeen uit ieders stellingen volgt, het meest aannemelijk acht dat de intentie van partijen was om de registergoederen te verhuren.
43. Op basis van hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen dienen alle 15 registergoederen die partijen in mede-eigendom toebehoren per datum 1 januari 2019 te worden gewaardeerd tegen de waarde in het economisch verkeer, ermee rekening houdend dat de registergoederen zijn verhuurd en rekening houdend met de staat waarin de panden per 1 januari 2019 verkeerden.
44. Het hof acht het in het belang van partijen dat de waardering van alle registergoederen zal geschieden door D.F. van Kleef, die in 2021 in opdracht van de rechtbank de waarde van de registergoederen heeft vastgesteld.
45. Omwille van de snelheid zal het hof [geïntimeerde] verzoeken het voorschot voor de deskundige te voldoen. In het eindarrest zal het hof bepalen dat beide partijen de kosten van de deskundige moeten betalen. Partij krijgen bij akte de gelegenheid om zich uit te laten over de te benoemen deskundige.
46. Gezien het hof hiervoor heeft overwogen behoeven de grieven 1 tot en met 4 in de memorie van grieven van [appellant] in de procedure 200.299.323/01 geen verdere bespreking aangezien deze niet relevant zijn voor het onderhavige oordeel. Om dezelfde reden is het ook niet noodzakelijk dat de voorwaardelijke incidentele grieven aan de zijde van [geïntimeerde] worden besproken.
De financiële afwikkeling tussen partijen, de kosten van verbouwing
47. Zoals het hof hiervoor al heeft overwogen hebben partijen niets schriftelijk vastgelegd met betrekking tot de financiering van de registergoederen, de exploitatie en beheer. In het kader van de financiële afwikkeling zijn er twee omvangrijke vorderingen van [geïntimeerde] op [appellant] , te weten de verwervingskosten van de registergoederen en de verbouwingskosten van de registergoederen.
[appellant] stelt nog een vordering te hebben op [geïntimeerde] met betrekking tot werkzaamheden die hij heeft verricht voor [geïntimeerde] .
48. Met betrekking tot de financiële afwikkeling heeft de rechtbank een aantal eindbeslissingen gegeven die partijen aan de orde hebben gesteld.
49. In de memorie van grieven (200.290.506/01) stelt de [appellant] een aantal financiële onderwerpen aan de orde:
De verbouwingskosten (grieven 7 tot en met 9);
De bevoordeling met betrekking tot de registergoederen [adres 4] en [adres 16] te [plaats] , de huurprijs van [adres 4] (de grieven 10 tot en met 11);
De vordering uit hoofde van werkzaamheden die [appellant] aan de privépanden van [geïntimeerde] heeft verricht.
50. Met betrekking tot de verbouwingskosten voert [appellant] in grief 7 aan dat [geïntimeerde] de kosten van de verbouwing voor haar rekening zou nemen en dat hij de uitvoering van de verbouwing voor zijn rekening zou nemen. Op geen enkel moment in 2015, 2016, 2017 en 2018 heeft [geïntimeerde] hem verzocht om de helft van de door haar ontvangen en betaalde facturen te voldoen. [geïntimeerde] kan op basis van de tussen partijen gemaakte afspraak geen aanspraak maken op de verbouwingskosten. In randnummer 39 van zijn memorie van grieven stelt [appellant] dat de opdrachten betreffende de verbouwingen door [geïntimeerde] aan de opdrachtgevers zijn verstrekt. De verbouwingskosten zijn van de privérekening van [geïntimeerde] betaald. In randnummer 40 stelt [appellant] dat [geïntimeerde] ook haar eigen vastgoed heeft verbouwd en dat de werkzaamheden met betrekking tot de privépanden niet tot de samenwerking tussen [geïntimeerde] en [appellant] behoort. Een belangrijk deel van de verbouwingswerkzaamheden heeft betrekking op het eigen vastgoed van [geïntimeerde] . Uit het betoog van [appellant] volgt voorts dat hij niet over de facturen beschikt inzake de verbouwing en dat hij er belang bij heeft dat deze facturen alsnog in het geding worden gebracht. In randnummer 40 van zijn memorie van grieven stelt [appellant] ook nog dat op [geïntimeerde] de bewijslast rust dat de door [geïntimeerde] betaalde facturen betrekking hebben op de verbouwing van de registergoederen die partijen in mede-eigendom toebehoren.
51. Door [geïntimeerde] wordt ontkend en betwist dat zij met [appellant] is overeengekomen dat zij de verbouwingskosten met betrekking tot de registergoederen zou betalen. In randnummer 33 van haar memorie van grieven tevens houdende incidentele grieven stelt [geïntimeerde] dat zij niet in het bezit is van de facturen.
52. Het hof overweegt als volgt. De rechtbank is in de rechtsoverwegingen 2.31 tot en met 2.35 van het vonnis van 18 november 2020 ingegaan op de verbouwingskosten met betrekking tot de registergoederen die partijen in mede-eigendom toebehoren. Uit de overwegingen van de rechtbank volgt dat de rechtbank geen goed zicht heeft kunnen krijgen op de geldstromen tussen partijen inzake de kosten van de verbouwing en de kosten van de huurpenningen. De rechtbank wenst over te gaan tot benoeming van een deskundige om de geldstromen in kaart te brengen. Om tot een beslissing te komen wenst de rechtbank eerst een deskundige te benoemen die voor de rechtbank onderzoekt hoe de geldstromen tussen partijen hebben plaatsgevonden. Op basis van art 194 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan de rechtbank ook ambtshalve een deskundigenonderzoek gelasten. Kort en goed, er is door de rechtbank geen beslissing gegeven met betrekking tot de kosten van de verbouwing van de registergoederen en wie die moet dragen. Nu de kosten van de verbouwing aan het hof voorliggen zal het hof hierover een beslissing nemen.
53. De hoofdregel is dat de bewijslast rust op degene die stelt een vordering te hebben op een ander. Als tegen een vordering geen gemotiveerd verweer wordt gevoerd wordt de vordering als vaststaand aangemerkt tussen partijen. In de inleidende dagvaarding met betrekking tot de financiële afwikkeling tussen partijen (200.290.506/01) heeft [geïntimeerde] onder randnummer 15 een opsomming gegeven met betrekking tot de aankoopkosten, de kosten van de verbouwingen alsmede het aandeel voor [appellant] in deze kosten. Uit het betoog van [appellant] volgt eveneens dat de registergoederen zijn verbouwd. In zijn conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie stelt [appellant] in randnummer 5: “De rolverdeling ter zake de beleggingen was in hoofdlijnen als volgt. [geïntimeerde] zou zorgdragen voor de voor de aankoop benodigde gelden/financiën ten behoeve van de aankoop en de renovatie respectievelijk high level verbouwingen. De aan te kopen registergoederen zouden voor 50% op naam van [geïntimeerde] en voor 50% op naam van [appellant] worden gesteld. Het ten behoeve van [appellant] betaalde gedeelte zou – in ieder geval – met het te behalen resultaat (lees: de ontvangen huurpenningen) worden terugbetaald. Vanzelfsprekend was [appellant] ook gerechtigd tussentijds anderszins terug te betalen. [appellant] zou zorg dragen voor (a) de aankoop van de registergoederen en (b) het administratieve en technische beheer van de aan te kopen registergoederen.” In randnummer 10 van voormelde conclusie stelt [appellant] verder: “Na aankoop van de registergoederen moesten de veelal “oude” registergoederen appartementen worden gerenoveerd en high level verbouwd. De gedateerde beleggingsobjecten moesten worden gerefreshed en geoptimaliseerd (lees: optimalisatie beleggingswaarde). Door [geïntimeerde] werd als uitgangspunt, en daarmee investeringsnorm, voor de verbouwingen genomen een gemiddelde aan verbouwingskosten van € 75.000,- a € 80.000,- per registergoed. Korte tijd na de respectieve data van aankoop van de registergoederen zijn deze door [appellant] ook daadwerkelijk tot casco niveau gestript en vervolgens gerenoveerd en high level verbouwd. Ook de ontwerpen voor de verbouwingen werden door [appellant] gemaakt. De verbouwingen zijn zeer substantieel geweest.”
Uit het betoog van [appellant] zelf volgt dat de verbouwingen van de registergoederen zeer substantieel zijn geweest en dat hij zeer nauw betrokken is geweest bij de verbouwingen. Hij heeft volgens zijn eigen zeggen zelfs de verbouwingstekeningen gemaakt. Uit zijn betoog volgt eveneens dat [geïntimeerde] als uitgangspunt voor de kosten van de verbouwingen is uitgegaan van een gemiddelde van € 75.000,- a € 80.000,-, per registergoed. De kosten voor de verbouwingen die [geïntimeerde] als uitgangspunt heeft genomen worden niet door [appellant] weerlegd, sterker nog [appellant] beaamt zelf met zijn betoog dat de kosten van de verbouwingen aanzienlijk zijn geweest. Het is ook een algemeen bekend feit dat als je een appartement volledig stript en vervolgens opnieuw opbouwt, de kosten aanzienlijk zijn, dit geldt ook in de periodes 2015 tot en met 2018.
De verbouwingskosten die [geïntimeerde] in haar dagvaarding opsomt bedragen € 744.416,-; als deze kosten worden verdeeld over 15 appartementen komt dat neer op € 49.627,- per appartement. Gezien hetgeen [geïntimeerde] heeft gesteld met betrekking tot de kosten van de verbouwing alsmede het eigen betoog van [appellant] , heeft [appellant] onvoldoende betwist dat de door [geïntimeerde] opgevoerde verbouwingskosten niet juist zijn. Het hof is derhalve van oordeel dat deze vordering voor toewijzing gereed ligt en dat het niet noodzakelijk is dat een accountant een onderzoek gaat verrichten.
Niet is door [appellant] betwist dat [geïntimeerde] de bedragen heeft betaald. Voorts acht het hof de stelling van [appellant] niet geloofwaardig, dat de door [geïntimeerde] opgevoerde verbouwingskosten betrekking hebben op haar privé onroerend goed mede bezien het betoog van [appellant] zelf met betrekking tot de kosten van de verbouwingen van de registergoederen die partijen in mede-eigendom toebehoren.
Panden [adres 4] en [adres 16]
54. In randnummer 48 van zijn memorie van grieven (200.290.506/01) stelt [appellant] dat [geïntimeerde] ten aanzien van de panden [adres 4] en [adres 16] voor een bedrag van € 352.530,- is bevoordeeld en [appellant] is verarmd. [appellant] vindt het voorts niet redelijk en billijk dat hij voor de verarming niet is gecompenseerd.
55. Door [geïntimeerde] is verweer gevoerd. Uit het verweer volgt dat de panden [adres 16] en [adres 4] in eigendom toebehoren aan [B.V.] Als al sprake zou zijn van verkoop tegen een te lage prijs dan komt die vordering toe aan [B.V.] Voorts volgt uit het betoog van [geïntimeerde] dat de onroerende zaken niet tegen een te lage prijs aan haar zijn verkocht en dat deze onroerende zaken geen onderdeel uitmaken van een gemeenschap die tussen partijen moet worden verdeeld.
56. Het hof overweegt als volgt. De hiervoor vermelde onroerende zaken maken geen deel uit van enige gemeenschap tussen partijen. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] geen rechtsgrond met betrekking tot de door hem gestelde vordering zodat deze zal worden afgewezen.
Werkzaamheden ten behoeve van de privépanden van [geïntimeerde]
57. In grief 12 voert [appellant] aan dat hij een vordering heeft op [geïntimeerde] met betrekking tot werkzaamheden die hij ten behoeve van de privé panden van [geïntimeerde] heeft verricht. Op blz. 17 van zijn memorie van grieven (200.290.506/01) stelt hij dat [geïntimeerde] aan [appellant] heeft verzocht om de werkzaamheden aan haar privé registergoederen uit te voeren. De werkzaamheden hadden betrekking op de panden aan de [straatnaam] en de werkzaamheden waren zeer omvangrijk. In randnummer 52 van zijn memorie van grieven stelt [appellant] dat zijn reconventionele vordering op [geïntimeerde] € 307.276,28 + € 691.668,27 = € 998.944,55 bedraagt. In randnummer 54 van zijn memorie van grieven stelt [appellant] dat de door hem verrichte werkzaamheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aan hem moeten worden vergoed. In randnummer 55 beroept [appellant] zich nog op het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking.
58. Door [geïntimeerde] is gemotiveerd verweer gevoerd tegen hetgeen [appellant] in grief 12 heeft gesteld. In het kader van haar verweer heeft [geïntimeerde] een advies van Prof mr. T.J. Mellema- Kranenburg in het geding gebracht. Het hof begrijpt uit het verweer van [geïntimeerde] dat [appellant] geen vordering op haar heeft met betrekking tot door hem verrichte werkzaamheden aan de registergoederen van [geïntimeerde] .
59. Het hof overweegt als volgt. Een goede procesorde brengt met zich mede dat een procespartij op een duidelijke wijze zijn bezwaren formuleert tegen het bestreden vonnis. Het hof begrijpt uit de toelichting op de grief dat [appellant] als IB-ondernemer/aannemer de werkzaamheden heeft uitgevoerd voor: a) de gezamenlijke investering van partijen in de registergoederen, b) de privé registergoederen van [geïntimeerde] .
Als in het kader van een eenmanszaak werkzaamheden worden verricht, is het gebruikelijk dat facturen met omzetbelasting aan de opdrachtgever worden verstuurd voor de verrichtte werkzaamheden en de gebruikte materiaalkosten. De gerealiseerde omzet wordt verwerkt in de winst- en verliesrekening van de IB-ondernemer en dat geldt ook voor de kosten die toegerekend dienen te worden aan de omzet. Mede bezien de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat [appellant] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht met betrekking tot zijn stelling dat hij op basis van een overeenkomst werkzaamheden heeft verricht voor de gezamenlijke investeringen en het privé onroerend goed van [geïntimeerde] . [appellant] had met betrekking tot zijn gepretendeerde vordering op eenvoudige wijze schriftelijk bewijs in het geding kunnen brengen, te weten de verzonden facturen en sommatiebrieven indien de facturen onbetaald bleven. Daarnaast had hij ook nog zijn aangifte omzetbelasting in het geding kunnen brengen. Hetgeen [appellant] in zijn toelichting op grief 12 stelt acht het hof ongeloofwaardig.
60. [appellant] doet in zijn toelichting eveneens een beroep op artikel 6:212 BW, het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking. Het begrip verrijking omvat zowel behaald voordeel als afgewend nadeel. Is bijvoorbeeld een pand verbouwd, dan is de eigenaar niet alleen verrijkt als het pand in waarde is gestegen, maar ook indien en voor zover hij zich de uitgaven van de verbouwing heeft bespaard (Hoge Raad 5 september 2008 NJ 2008/481). De verrijking van de een moet leiden tot een verarming van de ander, er moet dus een voldoende verband bestaan. Bovendien moet de verrijking ongerechtvaardigd zijn. Mede bezien de gemotiveerde betwisting van de zijde van [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld met betrekking tot de door hem gestelde ongerechtvaardigde verrijking. Gezien de affectieve relatie die [appellant] met [geïntimeerde] had mocht zij er op vertrouwen dat de werkzaamheden die hij voor haar of voor gezamenlijke investeringen verrichtte om niet verrichtte. Als [appellant] voor zijn werkzaamheden betaald had willen worden dan had hij daarover met [geïntimeerde] duidelijke afspraken dienen te maken. Ook op basis van het gedrag van [appellant] mocht [geïntimeerde] erop vertrouwen dat [appellant] geen facturen voor zijn werkzaamheden aan haar zou versturen. Eerst na het beëindigen van de affectieve relatie wenst [appellant] , van [geïntimeerde] betaling van zijn werkzaamheden (zie blz. 16 onderaan van de memorie van grieven van [appellant] ). Het hof acht het voorts niet redelijk en billijk dat [appellant] [geïntimeerde] na het beëindigen van de affectieve relatie met een vordering confronteert van vele honderdduizenden euro`s die achteraf is geconstrueerd.
61. Naar het oordeel van het hof heeft grief 13 geen zelfstandige betekenis, derhalve behoeft deze grief geen bespreking.
Rente
62. De rechtbank heeft in r.o. 2.30 beslist dat de “leningen” die [geïntimeerde] aan [appellant] heeft verstrekt niet rentedragend zijn maar dat [geïntimeerde] wel aanspraak kan maken op de wettelijke rente van haar vordering op [appellant] vanaf 22 mei 2019.
63. [geïntimeerde] stelt in haar incidentele grief 7 (200.290.506/01) de rentevergoeding aan de orde over de door haar aan [appellant] verstrekte geldleningen. Zij stelt in haar toelichting in randnummer 55 van haar memorie van antwoord tevens houdende incidentele grieven dat [appellant] zelf op de betalingen aan [geïntimeerde] vermeldde “Aflossing en rente” In de visie van [geïntimeerde] had de rechtbank dienen te motiveren waarom partijen geen rentevergoeding met elkaar zijn overeengekomen.
64. Door [appellant] is gemotiveerd verweer gevoerd. Uit het verweer volgt dat partijen niet met elkaar een rentevergoeding zijn overeengekomen.
65. Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerde] heeft onvoldoende onderbouwd dat tussen partijen een overeenkomst tot stand was gekomen ter zake waarvan door [appellant] over de door haar aan [appellant] ter beschikking gestelde gelden een rentevergoeding zou dienen te betalen. Dit geldt dan ook voor de hoogte van deze rente. Ook voor [geïntimeerde] geldt dat zij haar ex-partner niet achteraf met een nota voor verschuldigde rente kan confronteren. Het hof is van oordeel dat op basis van het gedrag van [geïntimeerde] [appellant] erop mocht vertrouwen dat hij geen rente verschuldigd was over de bedragen die [geïntimeerde] ten behoeve van [appellant] ter beschikking stelde voor de gezamenlijke investeringen.
Huurpenningen
66. In haar vijfde incidentele grief (200.290.506/01) stelt [geïntimeerde] aan de orde wie van de deelgenoten gerechtigd is tot de huurtermijnen met betrekking tot de registergoederen die partijen in mede-eigendom toekomen. In randnummer 53 stelt [geïntimeerde] dat het exploitatie resultaat een rechtstreeks resultaat is van het economisch eigendom. Mutatis mutandis dient de vrucht van een gedeelte van het deelgenootschap per een vastgestelde peildatum ook daadwerkelijk aan degene toe te komen aan wie dat gedeelte wordt toegekend. Door [geïntimeerde] wordt eveneens gesteld dat [appellant] de huren incasseert terwijl hij zich niet bekommert om het beheer van de appartementen.
67. Door [appellant] is verweer gevoerd. Uit het verweer van [appellant] volgt dat hij van mening is dat beide partijen ieder voor de helft gerechtigd zijn op de huurpenningen.
68. Het hof overweegt als volgt. De registergoederen behoren partijen in mede-eigendom toe. Zoals het hof hiervoor al heeft overwogen zijn de bepalingen van boek 3 titel 7 BW van toepassing op de onderhavige eenvoudige gemeenschappen. Artikel 3:172 BW luidt als volgt: “Tenzij een regeling anders bepaalt, delen de deelgenoten naar evenredigheid van hun aandelen in de vruchten en andere voordelen die het gemeenschappelijk goed oplevert, en moeten zij in dezelfde evenredigheid bijdragen tot de uitgaven die voortvloeien uit handelingen welke bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht.” Het hof is van oordeel dat huurpenningen naar verkeersopvattingen als een vrucht van het registergoed kunnen worden aangemerkt (artikel 3:9 lid 2 BW). Goederenrechtelijk gezien zijn beide partijen gelijk gerechtigd met betrekking tot de huuropbrengsten. De rechtsrelatie tussen de deelgenoten wordt mede beheerst door de redelijkheid en billijkheid (artikel 3:166 lid 3 BW). In het onderhavige geval zijn er geen gronden aanwezig om af te wijken van de verdeling bij helfte van de huurpenningen. De stelling van [geïntimeerde] dat zij als economisch gerechtigde volledig aanspraak heeft op alle huurpenningen gaat niet op. Als [geïntimeerde] alle huurpenningen verkrijgt en de rente over haar vordering dan is er in economische zin sprake van een dubbeltelling. [geïntimeerde] is derhalve slechts gerechtigd tot de helft van de huurpenningen.
Vordering [B.V.]
69. Uit de tweede incidentele grief van [geïntimeerde] (200.290.506/01) volgt dat zij van mening is dat er geen rechtsgrond aanwezig is, op basis waarvan kan worden geoordeeld dat [appellant] toegelaten moet worden voor het leveren van tegenbewijs en wel in die zin dat [geïntimeerde] niet het bedrag van € 200.000,- aan [B.V.] heeft betaald. In de visie van [geïntimeerde] komt alleen aan [B.V.] de mogelijkheid tot het leveren van tegenbewijs toe, echter voormelde vennootschap is in deze procedure geen procespartij.
70. Door [appellant] is gesteld in zijn memorie van antwoord in het incidentele appel en wel in randnummer 10 : “ Het pand [adres 16] is door [appellant] (via zijn vennootschap [B.V.] ) geleverd aan [geïntimeerde] via — zoals de notariële akte vermeld —verrekening met een door [geïntimeerde] gepretendeerde vordering van € 200.000 op [B.V.] . Die vordering van [geïntimeerde] op [B.V.] heeft evenwel nimmer bestaan en komt in geen enkele jaarrekening/belastingaangifte van welke partij (of welk ander document dan ook) voor. Van een verrekening kan derhalve geen sprake zijn (of zijn geweest). De met de overdracht belaste notaris heeft die verrekening ook niet geverifieerd en vastgesteld.”
71. Het hof overweegt als volgt. De stelling van [geïntimeerde] dat sprake is van een transactie tussen [geïntimeerde] en [B.V.] inzake het registergoed [adres 16] te Rotterdam wordt door [appellant] bevestigd. Indien in de transactie tussen [geïntimeerde] en [B.V.] sprake is van een tekortkoming dan dient een dergelijke procedure gevoerd te worden tussen [geïntimeerde] en [B.V.] Het toelaten van [appellant] tot het leveren van tegenbewijs ontbeert dus een rechtsgrond. [appellant] is geen partij in de relatie [geïntimeerde] versus [B.V.] De tweede incidentele grief van [geïntimeerde] treft dus doel.
Gebruiksvergoeding
72. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2.14 beslist dat [appellant] vanaf het moment dat hij in de woning aan de [adres 4] te [plaats] is gaan wonen een gebruiksvergoeding verschuldigd is van € 450,- per maand. De vordering is pas opeisbaar na het wijzen van het eindvonnis. In grief 12 randnummer 49 van de memorie van grieven (200.290.506/01) maakt [appellant] bezwaar tegen de door de rechtbank bepaalde huurwaarde van € 900,-. In de visie van [appellant] bedraagt de huurwaarde € 713,- hetgeen betekent dat [appellant] aan [geïntimeerde] dient te voldoen een bedrag van € 356,50 per maand.
73. Het hof leest niet in de memorie van antwoord tevens houdende incidentele grieven dat [geïntimeerde] zich ertegen verweert dat van een gebruiksvergoeding moet worden uitgegaan van € 356,50. Het hof zal derhalve rekening houden met een gebruiksvergoeding van € 356,50 per maand.
Beslissing
Het hof:
alvorens verder te beslissen:
partijen dienen zich binnen vier weken na datum van dit arrest uit te laten of zij zich kunnen vinden in het benoemen van de in rechtsoverweging 44 genoemde deskundige met betrekking tot de waardering van alle registergoederen die partijen in mede-eigendom toebehoren en, indien dat niet het geval is, dienen partijen ieder te vermelden wie zij als deskundige benoemd willen zien;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.N. Labohm, E.A. Mink en A.S. Mertens-de Jong en is ter openbare terechtzitting van 23 mei 2023 uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.