ECLI:NL:GHDHA:2022:912

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.302.187/01
Zaaknummer rechtbank : 9034573 RL EXPL 21-2939

arrest van 24 mei 2022

in de zaak van

[appellante],

wonende in [woonplaats],

hierna te noemen: [appellante],

appellante,

advocaat: mr. O. Sahin te Den Haag,

tegen

Stichting Woningstichting Haag Wonen,

gevestigd in Den Haag

hierna te noemen: Haag Wonen,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.W. van Yperen te Rotterdam.

De zaak in het kort

1.1

[appellante] woont sinds 2017 in een sociale huurwoning van Haag Wonen. De huurster van die woning heeft de huur per 10 januari 2020 opgezegd. De vraag in deze zaak is of [appellante] onderhuurbescherming heeft.

1.2

Net als de kantonrechter oordeelt het hof in dit arrest dat [appellante] die bescherming niet toekomt en dat zij de woning dus moet verlaten.

Procesverloop

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

- het dossier van de procedure voor de kantonrechter in de rechtbank Den Haag en het tussen partijen gewezen vonnis van 6 oktober 2021, hierna: het (bestreden) vonnis;

- de appeldagvaarding van 26 oktober 2021 van [appellante];

- het tussenarrest van 7 december 2021 waarin een mondelinge behandeling is gelast;

- de memorie van grieven met producties d.d. 7 december 2021 van [appellante];

- de memorie van antwoord met producties d.d. 17 februari 2022 van Haag Wonen;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 10 maart 2022;

- de schriftelijke reactie d.d. 28 maart 2022 van [appellante] op de ter zitting van 10 maart 2022 overgelegde pleitnota van Haag Wonen;

- de schriftelijke reactie d.d. 28 maart 2022 van Haag Wonen op de ter zitting van 10 maart 2022 overgelegde pleitaantekeningen van [appellante].

De feiten

3.1

Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.

3.2

Haag Wonen heeft vanaf 26 september 2013 de sociale huurwoning aan [adres] (hierna: de woning) verhuurd aan Samira [verhuurder] (hierna: [verhuurder]). De laatst geldende huurprijs bedroeg € 628,- per maand.

3.3

Op 18 april 2017 hebben de moeder van [verhuurder], [moeder] (hierna: de moeder), en [appellante] met betrekking tot de woning een ‘overeenkomst gebruik woonruimte’ ondertekend (hierna: de gebruiksovereenkomst). De overeengekomen betalingsverplichting voor het gebruik van de woning bedroeg € 895,- per maand, te vermeerderen met € 150,- per maand als voorschot op de bijkomende kosten. In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“[moeder], (…)

(hierna te noemen gebruikgever)

mw [appellante] (…)

(hierna te noemen gebruiknemers)

komen het volgende overeen

(…)

De overeenkomst wordt aangegaan voor 1 jaar ingaande op 1 mei 2017. Daarna zal deze overeenkomst stilzwijgend worden verlengd. Opzegging hiervan door de gebruikgever zal schriftelijk minimaal 2 maanden van te voren worden gedaan. De Opzegtermijn voor de gebruiknemer is eveneens 2 maanden.

(…)

Betalingen voor het gebruik van deze woning zal steeds bij vooruitbetaling voor de 1ste 2 dagen van iedere maand plaatsvinden door ovenmaking op bankrekeningnummer (…) t,n v [moeder] cq cash.

(…).”.

3.4

Kort na het sluiten van deze overeenkomst kwam [appellante] erachter dat de woning, anders dan wat haar was voorgehouden, geen eigendom was van [verhuurder] (of van haar moeder), maar een huurwoning was. [appellante] nam daarover geen contact op met de eigenaar (Haag Wonen).

3.5

Bij aangetekende brief van 20 februari 2018 schrijft de moeder aan [appellante] dat de huurovereenkomst per 1 mei 2018 niet zal worden verlengd. Deze brief is retour gezonden aan de afzender met als reden dat deze niet is afgehaald.

3.6

In een e-mail van 2 juli 2018 schrijft de moeder aan [appellante] onder meer het volgende:

“
Het is vandaag 1 juli en ik heb nog steeds niet de sleutels van je ontvangen? Ik heb je een paar keer proberen te bellen maar je telefoon staat steeds uit. 4,5 maand geleden heb ik je laten weten dat Samira weer haar woning in wil en het gaat me niet langer lukken om haar op afstand te houden.”

3.7

In een e-mail van 5 juli 2018 schrijft [verhuurder] aan [appellante]:

“
Ik heb dit nummer meerdere keren proberen te bellen maar telefoon staat steeds uit (…). Ik geef je tot zondag 8/7/2018 om al mijn meubilair terug te zetten en mijn huis te verlaten, anders ben ik genoodzaakt maatregelen te nemen.”

3.8

In haar e-mail van 7 juli 2018 aan [appellante] vervolgt [verhuurder]:

“
Ik kom morgen in de loop van de dag/avond langs en verwacht het huis opgeleverd met al mijn meubilair terug in de berging.”

3.9

Op 10 december 2019 heeft [verhuurder] de huurovereenkomst bij Haag Wonen opgezegd tegen 10 januari 2020.

3.1

Bij brief van 8 april 2020 heeft de advocaat van Haag Wonen aan [appellante] laten weten dat Haag Wonen de eigenaar is van de woning, dat Haag Wonen de woning niet aan [appellante], maar aan [verhuurder] heeft verhuurd, dat [appellante] dus zonder recht of titel in de woning verblijft en dat [appellante] de woning daarom moet ontruimen op de kortst mogelijk termijn, of op 1 juni 2020 tegen betaling aan Haag Wonen van € 628,- per maand.

3.11

De advocaat van [appellante] heeft in een brief van 15 mei 2020 onder meer het volgende geschreven aan (de advocaat van) Haag Wonen:

“( ... ) Cliënte betreurt de ontstane situatie. Zij was bij het aangaan van de

huurovereenkomst niet op de hoogte dat er sprake was van onderhuur. (...) Haar werd verteld dat het een koopwoning betrof. Cliente is er pas later achter gekomen dat het niet om een koopwoning, maar een huurwoning gaat. Cliënte wilde zich namelijk inschrijven in de BRP-registratie, maar dat kon niet zonder de toestemming van mevrouw [verhuurder]. Zo is zij erachter gekomen dat er sprake is van onderhuur. Cliënte kon echter geen kant op,

omdat er schaarste is in de woningmarkt. Cliënte heeft echter niet stilgezeten en is op zoek gegaan naar een andere woning. Helaas heeft zij al die tijd geen andere woning kunnen vinden. Mevrouw [verhuurder] was op de hoogte van de zwakke positie van cliënte en heeft daar stelselmatig gebruik van gemaakt. (... ) Helaas kan cliënte het verloop van de

omstandigheden niet veranderen en is zij net als Haag Wonen een gedupeerde in deze kwestie.

Cliënte waardeert het voorstel van Haag Wonen dan ook om haar de mogelijkheid te geven om tot aan 31 juli 2020 in de woning te verblijven. Echter, cliënte bevindt zich op dit moment in een moeilijke situatie. Zij is op 14 april 2020 bevallen. Cliënte is een alleenstaande moeder. Het is haar eerste kind en zij heeft op dit moment met name stabiliteit nodig. Zij zit in een nieuwe fase in haar leven met grote veranderingen. Cliënte is

momenteel niet in staat om een andere woning te zoeken. Covid-19 maakt de situatie niet makkelijker voor haar. (.. . )

Gelet op het voorgaande stelt cliënte primair voor om een nieuwe huurovereenkomst met haar aan te gaan en subsidiair haar meer tijd te geven voor het vinden van een andere woning. (…).”

3.12

In april 2020 heeft de moeder in een kort geding tegen [appellante] ontruiming van de woning en betaling van achterstallige bedragen gevorderd. Bij vonnis van 28 mei 2020 heeft de kantonrechter (in kort geding) deze vorderingen afgewezen.

3.13

Op 7 oktober 2020 hebben Haag Wonen, [verhuurder] en de moeder een vaststellingsovereenkomst gesloten. Zij verklaren daarin dat [verhuurder] en de moeder (gezamenlijk) € 3.686,06 betalen aan Haag Wonen ter compensatie van de genoten inkomsten uit de onderverhuur van het gehuurde en dat [verhuurder] en de moeder hiervoor hoofdelijk aansprakelijk zijn. In de considerans is opgenomen, voor zover hier van belang:

“
c. Haag Wonen is er na het eindigen van de huurovereenkomst eveneens mee bekend geworden dat het gehuurde – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Haag Wonen – met ingang van 1 mei 2017 door Van der Werf is onderverhuurd aan mevrouw [appellante]. Daartoe is een onderhuurovereenkomst met mevrouw [appellante] gesloten op grond waarvan zij maandelijks € 895,- huur betaalt alsmede € 150,- voorschot (…) aan [verhuurder]. Zij heeft daardoor inkomen verworven;

d. tussen partijen bestond daardoor een geschil dat – zakelijk weergegeven – onder andere zag op door [verhuurder] af te dragen winst aan Haag Wonen wegens onderverhuur van het gehuurde.”

De vorderingen, de beslissing van de kantonrechter en de gevolgen

4.1

Haag Wonen heeft in deze procedure gevorderd, kort gezegd, dat de rechter primair verklaart dat [appellante] zonder recht of titel in de woning verblijft, of anders (subsidiair) bepaalt dat de huur per datum vonnis of andere datum zal eindigen, of anders (meer subsidiair) de voortgezette onderhuurovereenkomst ontbindt. Daarnaast heeft Haag Wonen gevorderd ontruiming van de woning en de daarbij behorende parkeerplaats (nummer 24) en betaling van € 3.898,92 (gebruiksvergoeding), dan wel € 8.692,09 (huur), alles met uitvoerbaarverklaring bij voorraad en de veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure.

4.2

[appellante] heeft tegen de vorderingen van Haag Wonen verweer gevoerd en op haar beurt in reconventie gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat sprake is van onderhuur en dat de huurovereenkomst met [appellante] van rechtswege is voortgezet, alsmede dat voor recht wordt verklaard dat Haag Wonen gebonden blijft aan de onderhuur, omdat Haag Wonen de vordering tot beëindiging van de voortgezette onderhuur niet binnen zes maanden heeft ingesteld, dit alles met de veroordeling van Haag Wonen in de proceskosten en de nakosten.

4.3

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat [appellante] zonder recht of titel in de woning verblijft en [appellante] veroordeeld, met uitvoerbaarverklaring bij voorraad, om de woning en de bijbehorende parkeerplaats binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan Haag Wonen. [appellante] is in het vonnis tevens veroordeeld tot betaling aan Haag Wonen van het op dat moment openstaande bedrag van € 119,52, alsmede tot betaling van de proceskosten. Kort gezegd kan [appellante] zich volgens de kantonrechter niet beroepen op de onderhuurbescherming van artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek (BW), omdat zij geen onderhuurovereenkomst heeft gesloten met de (hoofd)huurder, maar met een derde (de moeder).

4.4

[appellante] heeft vervolgens een kort geding aangespannen tegen de ontruiming die Haag Wonen haar op 19 oktober 2021 had aangezegd. Bij vonnis van 12 november 2021 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag de executie van het bestreden vonnis van 6 oktober 2021, na een belangenafweging, geschorst totdat het hof in het onderhavige hoger beroep eindarrest heeft gewezen.

Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis

5.1

[appellante] is het niet eens met het vonnis en is daarvan met zeven grieven in hoger beroep gekomen. De grieven 6 en 7 hebben een algemene strekking. In haar grieven 1 tot en met 5 heeft [appellante] achtereenvolgens de volgende standpunten ingenomen:

-er is sprake van een volwaardige onderhuurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:269 BW, met [verhuurder] als onderverhuurder, hetgeen ook blijkt uit de (considerans van de) tussen Haag Wonen, [verhuurder] en de moeder op 7 oktober 2020 gesloten vaststellingsovereenkomst (grief 1 en grief 4, tweede onderdeel);

-[appellante] was bij de totstandkoming van de onderhuurovereenkomst te goeder trouw, want zij verkeerde in de veronderstelling dat [verhuurder] en de moeder de woning op correcte wijze aan haar verhuurden, zodat zij op grond van artikel 7:269 BW tegen opzegging door de hoofdhuurder moet worden beschermd (grief 2, eerste onderdeel, en grief 3);

-de moeder is de onderhuurovereenkomst aangegaan als lasthebber ex artikel 7:414 BW van [verhuurder], die zelf naar het buitenland zou gaan en dus behoefte had aan een contactpersoon ter plaatse (grief 2, tweede onderdeel);

-door de redenering van de kantonrechter ontstaat een constructie waarmee onderhuurderschap kan worden ontweken (grief 2, derde onderdeel);

-zo al zou moeten worden aangenomen dat niet [verhuurder] maar de moeder de contractspartij was van [appellante], dan geldt dat [verhuurder] per juli 2018 door haar e-mailberichten aan [appellante] de rechten uit de gebruiksovereenkomst op haar heeft doen overgaan als bedoeld in artikel 7:420 lid 1 BW, dan wel dat per die datum sprake is van contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW (grief 4, eerste onderdeel);

-er is sprake van een voortgezette huurovereenkomst, die niet op de voet van artikel 7:269 lid 2 kan worden beëindigd omdat Haag Wonen de gerechtelijke procedure later dan binnen de termijn van zes maanden heeft gestart (grief 5, eerste onderdeel);

-sociale huisvesting is bij uitstek bedoeld voor personen als [appellante] (grief 5, tweede onderdeel);

-[appellante] woont al sinds 1 mei 2017 in de woning en voldoet aan haar maandelijkse betalingsverplichtingen. Haar woonrechten dienen te prevaleren boven het belang van Haag Wonen (grief 5, derde onderdeel).

5.2

Haag Wonen heeft tegen de grieven verweer gevoerd. Zij heeft daarbij tevens verzocht (hoewel niet in het petitum herhaald) om een toewijzende beslissing (wederom) uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en de beslissing daartoe te motiveren.

Beoordeling door het hof

6.1

De grieven van [appellante] lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Onderhuurbescherming ex artikel 7:269 BW

6.2

In artikel 7:269 BW is geregeld wat de positie is van de onderhuurder in geval van beëindiging van de huurrelatie tussen de verhuurder en de (hoofd)huurder. De onderhuurovereenkomst tussen de (hoofd)huurder/onderverhuurder en de onderhuurder wordt dan van rechtswege voortgezet door de verhuurder voor in ieder geval zes maanden. Er is sprake van onderverhuur als een huurder de door hem/haar gehuurde woning geheel of gedeeltelijk onderverhuurt aan een derde, de onderhuurder.

6.3

In het onderhavige geval is van onderverhuur geen sprake. De moeder, met wie [appellante] de gebruiksovereenkomst is aangegaan, was immers geen huurder van de woning. Zij had met de verhuurder (Haag Wonen) geen huurrelatie. [appellante] komt reeds daarom geen onderhuurbescherming toe als in artikel 7:269 BW bedoeld. Dat [appellante] bij de totstandkoming van de gebruiksovereenkomst in die zin te goeder trouw was dat ze niet wist dat ze niet met de juiste persoon contracteerde, kan daarin geen verandering brengen. De moeder kan immers geen huurrecht aan [appellante] verlenen als zij dat huurecht zelf niet heeft.

Contractspartijen

6.4

[appellante] heeft aangevoerd dat er in deze procedure van moet worden uitgegaan dat zij de gebruiksovereenkomst niet met de moeder, maar met de huurder van de woning, [verhuurder], heeft gesloten. Volgens haar blijkt uit hetgeen onder c en d van de considerans van de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat Haag Wonen zelf ook uitgaat van een volwaardige onderhuurovereenkomst met [verhuurder] als de onderverhuurder.

6.5

Met deze stelling miskent [appellante] dat het hof de vraag wie partijen zijn bij een overeenkomst dient te beantwoorden aan de hand van hetgeen uit die overeenkomst zelf en de bedoeling van partijen met die overeenkomst blijkt, en (dus) niet uit de overwegingen of afspraken bij een andere overeenkomst die veel later is gesloten tussen andere partijen ter beëindiging van een ander geschil. Ook de omstandigheid dat de huurbetalingen van [appellante] mogelijk uiteindelijk (mede) aan [verhuurder] ten goede zijn gekomen, kan niet meebrengen dat [verhuurder] partij wordt bij een overeenkomst waarvan onvoldoende vast is komen te staan dat zij die zelf is aangegaan. Uit de bewoordingen van de gebruiksovereenkomst moet worden opgemaakt dat alleen de moeder als gebruikgever geldt, en niet, ook niet mede, [verhuurder]. De betalingen voor het gebruik moeten worden overgemaakt naar de bankrekening van de moeder en niet naar die van [verhuurder]. De gebruiksovereenkomst is ook alleen door de moeder ondertekend. Dat is gebeurd op eigen naam, dus niet namens of mede namens [verhuurder]. [verhuurder] is nergens in de overeenkomst genoemd. Haag Wonen heeft verder met stukken onderbouwd dat het in de vaststellingsovereenkomst genoemde winstbedrag feitelijk alleen door de moeder aan haar is afgedragen. Tegen de vaststelling van de kantonrechter in overweging 5.2 van het vonnis dat de moeder de contractspartij was van [appellante] heeft [appellante] dan ook -terecht- geen grief gericht.

(Schijn van) lastgeving / contractsoverneming?

6.6

[appellante] betoogt dat de moeder moet worden aangemerkt als lasthebber van [verhuurder], zodat [appellante] ingevolge de werking van artikel 7:414 lid 2 BW een directe contractuele (huur)relatie met [verhuurder] heeft verkregen. Deze stelling vindt echter geen steun in de feiten. Er is geen stuk overgelegd waarin de gestelde lastgeving staat. In de e-mail van [verhuurder] van 30 januari 2020, waarnaar [appellante] in dit verband verwijst, staat niet dat het [verhuurder] was die [appellante] toestemming heeft gegeven voor het gebruik van de woning per 1 mei 2017. Uit het e-mailbericht van [verhuurder] aan [appellante] van 14 januari 2020^[1]blijkt integendeel dat de moeder de gebruiksovereenkomst met [appellante] is aangegaan buiten medeweten en dus zonder de instemming, laat staan de last van [verhuurder]. Zij schrijft daarin: “
Verhuur? Mijn woning is nooit aan jullie verhuurd, mijn moeder heeft buiten mijn medeweten om een overeenkomst met [appellante](toevoeging hof: [appellante])
afgesloten om tijdelijk mijn woning te gebruiken, tevens heeft mijn moeder nooit het recht gehad om mijn sleutels te overhandigen.” [appellante] betwist wel dat [verhuurder] niet op de hoogte was van de gebruiksovereenkomst (zij stelt dat [verhuurder] bij de ondertekening van de overeenkomst aanwezig was), maar haar stelling dat sprake is (geweest) van een door [verhuurder] aan haar moeder verstrekte last om de gebruiksovereenkomst voor [verhuurder] aan te gaan, onderbouwt zij verder niet. Zij heeft dat evenmin te bewijzen aangeboden, hetgeen gelet op de voornoemde verklaring van [verhuurder] wel op haar weg had gelegen.

6.7

[appellante] stelt zich vervolgens op het standpunt dat zij uit de verklaringen en gedragingen van [verhuurder] en haar moeder bij het sluiten van de overeenkomst heeft mogen afleiden dat de moeder handelde in opdracht van [verhuurder]. Volgens haar gaf [verhuurder] ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst aan dat zij de eigenaar was van de woning, dat zij voor haar werk naar Engeland zou vertrekken en dat alles om die reden via haar moeder zou verlopen. Haag Wonen heeft betwist dat [verhuurder] betrokken is geweest bij het sluiten van de overeenkomst. Haag Wonen heeft dit onderbouwd met een verklaring (per e-mail van 30 december 2021) van [verhuurder], inhoudend dat zij niet bij de ondertekening van de overeenkomst aanwezig was en niet wist dat haar moeder een overeenkomst met [appellante] was aangegaan. Mede gelet op het hiervoor onder 6.6 genoemde bericht van [verhuurder] over het ontbreken van wetenschap van de door haar moeder gesloten overeenkomst, had het op de weg van [appellante] gelegen om ook op dit punt haar stellingen nader te onderbouwen of van (een) concreet bewijs(aanbod) te voorzien, hetgeen zij heeft nagelaten. Evenmin heeft zij concreet gemaakt op welke (andere) verklaringen en gedragingen van [verhuurder] zij te goeder trouw is afgegaan bij de totstandkoming van de gebruiksovereenkomst. Het hof gaat daarom aan dit standpunt van [appellante] voorbij.

6.8

Ook het beroep dat [appellante] in dit verband heeft gedaan op artikel 7:420 lid 1 BW over de overgang van de rechten van een lastgever, of op artikel 6:159 BW over contractsoverneming kan haar niet baten. [verhuurder] kan, zoals hiervoor overwogen, niet worden aangemerkt als lastgever, zodat reeds daarom van een overgang van rechten als in artikel 7:420 BW bedoeld geen sprake kan zijn. Dat [verhuurder] vanaf juli 2018 per e-mail rechtstreeks met [appellante] communiceerde maakt dat niet anders. In deze e-mailberichten beklaagt [verhuurder] zich over haar door [appellante] uit de woning weggehaalde meubilair en over het feit dat zij haar woning niet in kon omdat [appellante] bleef weigeren daaruit te vertrekken. Deze berichten kunnen, ook bij welwillende lezing ervan, niet worden begrepen als een overgangsverklaring zoals bedoeld in artikel 7:420 lid 1 BW, of als een akte van contractsoverneming zoals bedoeld in artikel 6:159 BW.

Slotsom beroep op artikel 7:269 BW

6.9

In het vorenoverwogene ligt besloten dat het beroep van [appellante] op onderhuurbescherming faalt. Tussen haar en [verhuurder] heeft direct noch indirect een huurovereenkomst bestaan, zodat haar ook geen van Sharifa als huurder afgeleid onderhuurrecht als bedoeld in artikel 7:269 BW kan toekomen. Aan het beroep dat [appellante] heeft gedaan op artikel 7:269 lid 2 BW (een eventuele beëindigingsvordering dient door de verhuurder binnen zes maanden na de overname van de huurovereenkomst te worden ingesteld) komt het hof daarom niet toe.

6.1

Hetzelfde geldt voor de door [appellante] in haar pleitnota van 10 maart 2022 (voorwaardelijk) ingeroepen extra termijn (
terme de grâce) van artikel 7:280 BW. Het hof zal geen ontbinding uitspreken omdat tussen [appellante] en [verhuurder] of de moeder geen huurovereenkomst heeft bestaan. Een extra termijn voor die ontbinding is daarom niet aan de orde.

6.11

Het hof ziet in dat op deze manier, zoals [appellante] aanvoert, een constructie kan ontstaan waarmee op onjuiste gronden onderhuurderschap kan worden ontweken of omzeild. In deze zaak moet worden aangenomen dat de gebruikgever geen huurrechten op de woning heeft en (dus) geen sprake is van onderhuur door [appellante]. De regeling van de onderhuurbescherming als bedoeld in artikel 7:269 BW strekt niet tot bescherming van degene aan wie een woning in gebruik wordt gegeven door een derde, die zelf niet de huurder van de woning is.

6.12

Ook het verzoek dat [appellante] in haar schriftelijke reactie van 28 maart 2022 heeft gedaan om toepassing van artikel 6:258 BW kan haar niet baten. Niet alleen is dat verzoek procesrechtelijk te laat (Haag Wonen heeft er niet meer op kunnen reageren), ook geldt dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden als in dat artikel bedoeld. Het is immers niet ‘onvoorzien’ dat een overeenkomst waarbij een woning door een derde die geen recht op de woning heeft, aan een ander in gebruik wordt gegeven, niet kan leiden tot dezelfde rechtsgevolgen als een (onder)huurovereenkomst die is aangegaan met een huurder/onderverhuurder. [appellante] wist ook al snel na het sluiten van de gebruiksovereenkomst – en (ruim) vóór de verlenging daarvan – dat de moeder geen recht had op de woning. Aangezien de moeder de gebruiksovereenkomst met [appellante] (al in 2018) heeft opgezegd verblijft [appellante] op dit moment dus zonder recht of titel in de woning. Zij moet deze daarom ontruimen. De grieven 1 tot en met 4 en grief 5, eerste onderdeel, falen.

Belangenafweging / uitvoerbaar bij voorraadverklaring

6.13

[appellante] heeft tot slot nog aangevoerd dat haar woonrechten dienen te prevaleren boven het belang van Haag Wonen bij het handhaven van haar verdeelsysteem voor sociale huurwoningen. Zij wijst erop dat zij al sinds 1 mei 2017 in de woning woont en haar betalingsverplichtingen steeds tijdig nakomt. Zij meent voorts dat sociale huisvesting bij uitstek is bedoeld voor personen zoals zij, die alleenstaande moeder is van een heel jong kind, onvoldoende inkomen heeft om een huis te kopen of te huren op de vrije markt en door wachtlijsten nog lang niet in aanmerking komt voor een alternatieve huurwoning.

6.14

Haag Wonen heeft hiertegen ingebracht dat zij als woningcorporatie belast is met de wettelijke taak om haar sociale bezit op rechtvaardige wijze te verdelen onder haar doelgroep. Vrijgekomen sociale huurwoningen worden door haar geadverteerd op de website van Woonnet Haaglanden. Zij zorgt er dan voor dat de woning wordt toegewezen aan de ingeschreven woningzoekende voor wie de woning qua gezingsgrootte én inkomen passend is. Als er meer gegadigden zijn voor de woning, dan zorgt Haag Wonen ervoor dat de woningzoekende met de langste inschrijfduur als eerste in aanmerking wordt gebracht. Zij is bij dit verdeelsysteem gebonden aan de regels die daarvoor zijn gesteld in de Woningwet en de Huisvestingswet in verbinding met de (plaatselijke) Huisvestingsverordening. Haag Wonen wijst erop dat [appellante] in mei 2017, toen ze de beschikking kreeg over de woning, niet ingeschreven stond op Woonnet Haaglanden en dat ze ook op basis van de huidige inschrijfduur niet voor deze woning in aanmerking komt. Het gaat hier namelijk om een vierkamerwoning die geschikt is voor een gezin ter grootte van drie tot vijf personen, terwijl [appellante] er alleen met haar kind woont, aldus Haag Wonen.

6.15

Het hof is van oordeel dat Haag Wonen een gerechtvaardigd belang heeft bij het handhaven van haar distributiebeleid, inhoudende dat de schaarse woonruimte wordt verdeeld aan de hand van urgentie en wachttijden conform het in Den Haag op basis van de Huisvestingsverordening geldende aanbiedingssysteem. Als het [appellante] zou worden toegestaan om de woning nu regulier als huurder te gaan gebruiken zou dat een doorkruising betekenen van dit toewijzingssysteem en zou dat de door Haag Wonen nagestreefde doelmatige en rechtvaardige verdeling van de beschikbare woonruimte ondergraven. Op die manier zouden personen die zich niet aan de regels houden, maar woningen via onbevoegde derden gaan gebruiken, eerder aan een woning kunnen komen dan woningzoekenden die volgens de regels (al veel langere tijd) op hun beurt wachten en bovendien wél voldoen aan de toewijzingscriteria. Daar tegenover staat het belang van [appellante] om in de woning te blijven. Dit belang weegt niet zwaar genoeg. [appellante] heeft geen toestemming van de eigenaar (Haag Wonen) gekregen om in de woning te gaan wonen. Dat [appellante] de woning al sinds mei 2017 gebruikt, legt onvoldoende gewicht in de schaal, omdat zij al sinds (in ieder geval) medio 2018 ervan op de hoogte is dat zij de woning niet kon blijven gebruiken. [appellante] weet dus ook al sinds medio 2018 dat zij op zoek moet gaan naar alternatieve woonruimte. Toen [appellante] twee jaar later, in april 2020, door Haag Wonen de ontruiming werd aangezegd heeft zij nog enkele maanden respijt gekregen in verband met haar bevalling op 14 april 2020. Mede ten gevolge van het kort geding vonnis van 12 november 2021 is daar nog twee jaar bij gekomen. [appellante] heeft zich inmiddels dus in ruim voldoende mate op haar vertrek uit de woning kunnen voorbereiden. Haag Wonen wil de woning overeenkomstig haar wettelijke taak toewijzen aan iemand die (ook) in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, maar, anders dan [appellante], wél aan de criteria voldoet en al jaren op de wachtlijst staat. In deze omstandigheden kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van Haag Wonen niet worden gevergd dat zij haar toewijzingsbeleid nog langer door [appellante] laat doorkruisen. De kantonrechter heeft zijn vonnis naar het oordeel van het hof dan ook terecht uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het tweede en het derde onderdeel van grief 5 slagen daarom evenmin.

Conclusie en slot

6.16

De grieven 1 tot en met 5 falen. De grieven 6 en 7 bevatten geen zelfstandige klacht en delen dus het lot van de voorgaande grieven. Het vonnis zal daarom worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 6 oktober 2021;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Haag Wonen begroot op € 783,- voor het griffierecht en op € 3.342,- aan salaris voor de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, G. Dulek-Schermers en

F. van der Hoek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 mei 2022, in aanwezigheid van de griffier.