ECLI:NL:GHDHA:2022:577

• Datum uitspraak: 29 maart 2022
• Publicatiedatum: 8 april 2022
• Zaaknummer: 200.288.810/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.E. Honée; A. Dupain; J.N. de Blécourt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over vervreemdingsbeding in koopovereenkomst onroerend goed

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 29 maart 2022 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen Walhalla Vastgoed B.V. en de Gemeente Leiden. Walhalla had twee panden gekocht van de gemeente, waarbij in de koopovereenkomst een vervreemdingsbeding was opgenomen. Dit beding verbood Walhalla om een van de panden binnen een jaar na de aankoop te vervreemden, op straffe van een boete van € 427.061. De gemeente stelde dat Walhalla het pand toch had vervreemd en eiste de boete. Walhalla betwistte de verschuldigdheid van de boete en stelde dat zij niet in strijd met de overeenkomst had gehandeld.

Het hof oordeelde dat Walhalla het pand in strijd met de koopovereenkomst had vervreemd en dat de boete dus verschuldigd was. Het hof bevestigde de eerdere uitspraak van de rechtbank, die had geoordeeld dat de economische overdracht van het pand onder het vervreemdingsbeding viel. Walhalla's argumenten voor matiging van de boete werden verworpen, omdat het hof oordeelde dat de boete niet tot een buitensporig resultaat leidde. De gemeente had recht op nakoming van de overeenkomst en de boete was terecht opgelegd. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde Walhalla in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof: 200.288.810/01

Zaaknummer rechtbank: C/09/586898/HA ZA 20-78

Publicatie vonnis: ECLI:NL:RBDHA:2020:14222

Arrest van 29 maart 2022

in de zaak van:

Walhalla Vastgoed B.V.,

gevestigd in Leiden,

appellante,

hierna te noemen: Walhalla,

advocaat: mr. E.C. van Lent te Leiden,

tegen

Gemeente Leiden,

gevestigd te Leiden,

verweerster,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. M.F. Mesu-Abbekerk te Den Haag.

1. De zaak in het kort

1.1

Walhalla heeft twee panden gekocht van de gemeente. In de koopovereenkomst staat dat Walhalla één van de panden niet binnen een jaar mag vervreemden, op straffe van een boete van € 427.061. Volgens de gemeente heeft Walhalla het pand toch binnen een jaar vervreemd en zij eist de boete op. Walhalla bestrijdt dat zij de boete is verschuldigd.

1.2

Het hof oordeelt, net zoals de rechtbank, dat Walhalla het pand in strijd met de koopovereenkomst binnen een jaar heeft vervreemd. Zij moet daarom de boete aan de gemeente betalen.

2. Procesverloop

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

- het dossier van de procedure bij de rechtbank Den Haag;

- het vonnis van 30 december 2020 (hierna: het vonnis);

• de dagvaarding in hoger beroep van 20 januari 2021;
• de memorie van grieven met producties;
• de memorie van antwoord met producties.

2.2

Op 10 februari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Aan de zijde van Walhalla zijn op die zitting (op voorhand toegestuurde) producties overgelegd. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die ook zijn overgelegd.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.

3.2

Walhalla is projectontwikkelaar en houdt zich bezig met de aankoop, renovatie en verhuur van onroerend goed. De heer [bestuurder] (hierna: [bestuurder] ) is indirect bestuurder van Walhalla.

Koopovereenkomst Walhalla - gemeente

3.3

Op 7 oktober 2013 heeft Walhalla twee panden van de gemeente gekocht voor in totaal € 854.122,50. Het gaat om twee voormalige schoolgebouwen gelegen aan de Lusthoflaan 2 en 4 te Leiden (hierna: LHL2 en LHL 4). In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is een recht van eerste koop voor de gemeente opgenomen voor één van beide panden, aan te wijzen door Walhalla. Voor het andere pand is een vervreemdingsbeding in de koopovereenkomst opgenomen (hierna: het vervreemdingsbeding). Het vervreemdingsbeding luidt als volgt:

“ Artikel 13

Vervreemdingbeding

Koper zal zich inspannen voor het notariële transport van het verkochte verkoper schriftelijk in kennis stellen voor welk van de twee voornoemde gebouwen ( Lusthoflaan 2 of 4 ) het volgende Vervreemdingbeding geldt, welke in de akte van levering wordt opgenomen (onder het “verkochte” wordt verstaan één van de twee gebouwen welke door koper is aangewezen tot het gebouw waar het navolgende Vervreemdingbeding op van toepassing is):

1. Vervreemding

Het is de koper niet toegestaan om het verkochte binnen één (1) jaar na de datum van notariële overdracht aan rechtsopvolgers onder bijzondere titel te vervreemden, dan na schriftelijke toestemming van de gemeente.

Van vervreemding is in dit artikel ook sprake indien een koper-rechtspersoon als gevolg van een juridische fusie of splitsing ophoudt te bestaan, en een rechtspersoon, een vennootschap onder firma, een commanditaire of enigerlei andere vennootschap die gerechtigd is tot een of meer aandelen, wordt ontbonden, dan wel overdracht van aandelen in de koper-rechtspersoon wordt gevorderd op grond van het bepaalde in artikel 4:19, 4:21 of 4:38 Burgerlijk Wetboek, dan wel door uitgifte, overdracht of andere overgang van aandelen dan wel door overgang van stemrecht op aandelen van de koper-rechtspersoon, dan wel door een of meer wisselingen in de samenstelling van het bestuur van de koper-rechtspersoon, de zeggenschap over de activiteiten van de onderneming van een aandeelhouder-rechtspersoon door één of meer anderen wordt verkregen in de zin van het S.E.R.-besluit fusiegedragsregels 2000 (ongeacht of die regels op de betreffende verkrijging van toepassing zijn).

2. (…)

3. Boetebepaling

Bij niet-nakoming van het in lid 1 bepaalde verbeurt de verkrijger die deze bepaling overtreedt ten behoeve van de gemeente door het enkele feit van niet-nakoming, zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, een dadelijk opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boete ter grootte van € 427.061,- (zegge: (…)) van de oorspronkelijke koopprijs van het verkochte.”

Onderhandelingen voorafgaand aan koopovereenkomst Walhalla - gemeente

3.4

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben partijen onderhandeld en gecorrespondeerd over de tekst van het vervreemdingsbeding (zoals uitvoerig weergegeven in r.o. 2.4 tot en met 2.12 van het vonnis). De gemeente heeft tijdens die onderhandelingen toegelicht dat het beding (toen nog genoemd: “anti-speculatiebeding” en “anti-verkoopbeding”) gericht is op het voorkomen van korte termijn speculatie (e-mail van 15 augustus 2013 van de gemeente aan Walhalla).

3.5

De advocaat van Walhalla heeft gedurende de onderhandelingen onder meer de hierna cursief weergegeven vragen gesteld en een jurist van de gemeente heeft daarop (bij e-mail van 19 september 2013) de hierna dikgedrukt weergegeven antwoorden gegeven:

“(…)

Artikel 13 anti-verkoopbeding

(…)

In lid 1 van artikel 13 is een vervreemdingsverbod gesteld; derhalve geen eigendomsoverdracht , ook niet via een fusie of aandelentransactie.

Vraag

Mogen wel ontwikkelings- en/of verkoopactiviteiten worden ontwikkeld met levering na één jaar? Overleg daarover met de gemeente is wel gewenst; indien gemeente akkoord dan moet dat worden vastgelegd.

De panden mogen niet worden vervreemd binnen één jaar. Dit ziet op de juridische levering.

(…)

Tot slot: het kopje: anti-verkoopbeding correspondeert niet met lid 1, het vervreemdingsbeding. Bron van discussie. Tenzij het kopje is: vervreemdingsverbod.

Ik heb het kopje gewijzigd in “vervreemdingbeding”.

(…)”

Levering 1 november 2013 door gemeente aan Walhalla

3.6

De gemeente heeft LHL2 en LHL4 bij notariële akte van 1 november 2013 aan Walhalla geleverd.

Doorverkoop LHL2 en LHL4 en levering LHL2 door Walhalla aan [koper] c.s. op 31 oktober 2013

3.7

Walhalla heeft de gemeente bij brief van 11 oktober 2013 bericht dat het eerste recht van koop als bedoeld in artikel 12 van de koopovereenkomst gold voor LHL2. In dezelfde brief heeft zij de gemeente aangeboden LHL2 (terug) te kopen voor de prijs van € 1.300.000 die Walhalla inmiddels met een derde partij was overeengekomen. De gemeente heeft hiervan geen gebruik gemaakt.

3.8

Op 31 oktober 2013, één dag vóór de levering van LHL2 en LHL4 door de gemeente aan Walhalla, heeft Walhalla LHL2 en LHL4 doorverkocht aan de heer [koper] en een aantal anderen (hierna: [koper] c.s.) voor de prijs van € 1.300.000 voor LHL2 en € 150.000 voor LHL4, in totaal dus € 1.450.000. De akte van levering ten aanzien van LHL2 is diezelfde dag (31 oktober 2013) bij de notaris gepasseerd. De inschrijving van de levering van LHL2 vond de volgende dag plaats (1 november 2013). In de leveringsakte staat onder meer:

“VOLMACHT VERKOPER

Verkoper verleent bij deze volmacht aan iedere koper, zulks met de macht van substitutie, om voor en namens verkoper alle handelingen te verrichten die partijen zijn overeengekomen in de aan deze akte gehechte stukken.”

Huurovereenkomst LHL4 Walhalla – [koper] c.s. en lening

3.9

Naast de koopovereenkomst ten aanzien van LHL2 en LHL4 hebben Walhalla en [koper] c.s. op 31 oktober 2013 een huurovereenkomst gesloten. Daarin is bepaald dat Walhalla (het diezelfde dag door [koper] c.s. gekochte) LHL4 verhuurt aan [koper] c.s. Ook staat in de huurovereenkomst onder meer het volgende:

“ Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de tijd die eindigt uitsluitend op het tijdstip dat huurder eigenaar wordt van het gehuurde. De huur gaat in op de datum dat verhuurder het onroerend verkrijgt van de gemeente (transportdatum). Deze datum loopt parallel aan leveringsdatum eigendomsoverdracht Lusthoflaan 2 te Leiden aan huurder.

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 9.000,- per jaar zegge (…), deze te verrekenen met de te betalen rente over geldlening overeenkomst voor het bedrag van € 150.000,-, waarvan de rente € 9.000,- per jaar is (6%). (…)

Bijzondere bepalingen

8.1

Het is huurder toegestaan de ruimtes onder of weder te verhuren.

8.2

Het is huurder toegestaan het onroerend goed te verbouwen en of te ontwikkelen, compleet naar eigen keuze.”

3.1

Het bepaalde in artikel 4.1 van de huurovereenkomst heeft betrekking op een lening van € 150.000 die [koper] c.s. die dag (31 oktober 2013) aan Walhalla heeft verstrekt.

3.11

De juridische levering van LHL4 door Walhalla aan [koper] c.s. heeft ruim een jaar later plaatsgevonden, bij notariële akte van 30 december 2014. In die akte staat onder meer:

“ OVERDRACHTSBELASTING

Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van koper. (…)

Voor het te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting is reeds op zesentwintig november tweeduizend dertien (…) aangifte gedaan, van welke aangifte een kopie aan deze akte is gehecht.”

(…)

BEPALINGEN KOOPCONTRACT

(…)

2. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient heden plaats te vinden in voortgezet gebruik aan kopers, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich op heden bevindt, (…).

(…)

VOLMACHT

Van de volmacht aan de verschenen persoon sub 1 (…) [hof: Walhalla]
blijkt uit een akte van levering welke éénendertig oktober tweeduizend dertien voor mij, notaris, is verleden.”

Onderzoek gemeente

3.12

Na intern onderzoek in 2017 heeft de gemeente in 2019 (na voorafgaande stuiting van de verjaringstermijn) aanspraak gemaakt op betaling van de boete in het vervreemdingsbeding. Walhalla heeft de boete niet betaald.

4. Vordering en de beslissing van de rechtbank

4.1

De gemeente heeft Walhalla gedagvaard en gevorderd, samengevat:

primair:

I. de verklaring voor recht dat Walhalla door LHL4 al in 2013 in economische eigendom aan [koper] c.s. te leveren, althans door haar handelwijze rondom de verkoop en levering van LHL2 en LHL4, het vervreemdingsbeding heeft geschonden;

subsidiair:

II. de verklaring voor recht dat Walhalla wanprestatie heeft gepleegd, althans onrechtmatig jegens de gemeente heeft gehandeld;

primair en subsidiair:

III. veroordeling van Walhalla tot betaling van € 427.061, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 november 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. veroordeling van Walhalla in de proceskosten (waaronder nakosten en rente daarover).

4.2

De rechtbank heeft alle (primaire) vorderingen van de gemeente toegewezen, met dien verstande dat de ingangsdatum van de wettelijke rente over de boete is gesteld op 18 juni 2019.

5. Vordering in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis

5.1

Walhalla vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis, alsnog afwijzing van de vorderingen van de gemeente, althans matiging van de boete, en veroordeling van de gemeente in de kosten van beide instanties.

5.2

Walhalla heeft zeven grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij bestrijdt daarmee dat zij het vervreemdingsbeding heeft geschonden en de boete van € 427.061 moet betalen. De grieven zijn meer in het bijzonder gericht tegen:

- de juistheid en volledigheid van de door de rechtbank weergegeven feiten (grief 1)

en de oordelen van de rechtbank dat:

- een economische overdracht onder het vervreemdingsbeding valt (grief 2);

- Walhalla LHL4 economisch heeft overgedragen aan [koper] c.s. (grief 3);

- de gemeente belang heeft bij haar vordering (grief 4);

- niet relevant is of Walhalla heeft gespeculeerd met gemeentelijk vastgoed (ook grief 4);

- er geen grond is voor matiging van de boete (grief 5).

De grieven 6 en 7 hebben betrekking op bewijspositie en de proceskostenveroordeling.

5.3

Het hof zal de grieven hierna (in een iets andere volgorde) beoordelen.

6. Beoordeling door het hof

Feitenweergave (grief 1)

6.1

Het hof heeft hiervoor (bij de feitelijke achtergrond onder 3) rekening gehouden met de door Walhalla aangevoerde bezwaren ten aanzien van de feitenweergave door de rechtbank. Dat leidt op zichzelf niet tot een andere uitkomst van de zaak.

Aan het bezwaar van Walhalla dat de feitenweergave onvolledig is gaat het hof voorbij, omdat de rechter niet gehouden is alle naar voren gebrachte feiten in de uitspraak op te nemen.

6.2

De kernvraag in deze zaak is of Walhalla het vervreemdingsbeding heeft geschonden en de daarop gestelde boete van € 427.061 moet betalen. Ter beantwoording van die vraag zal het hof allereerst beoordelen of een economische overdracht onder het vervreemdingsbeding valt (grief 2). Indien dat het geval is, komt vervolgens de vraag aan de orde of Walhalla LHL4 economisch heeft overgedragen (grief 3).

Valt een economische overdracht onder het vervreemdingsbeding?(grief 2)

6.3

Zoals partijen en de rechtbank terecht tot uitgangspunt hebben genomen gaat het bij de uitleg van de koopovereenkomst, en meer in het bijzonder het vervreemdingsbeding, niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de koopovereenkomst c.q. het beding, maar ook om de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen en om hetgeen zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltexformule zoals uiteengezet in r.o. 4.4 en 4.5 van het vonnis).

6.4

Walhalla betoogt met grief 2 dat, mede gelet op de hoedanigheid en deskundigheid van partijen en de commerciële aard van de overeenkomst, veel gewicht toekomt aan de tekst van het vervreemdingsbeding. Ook betoogt zij dat het onderhandeltraject tot een meer terughoudende uitleg van het begrip “vervreemding” had moeten leiden. Volgens Walhalla is met “vervreemden” bedoeld: juridisch leveren.

Het hof verwerpt dit betoog en licht dit als volgt toe.

6.5

Walhalla stelt op zichzelf terecht dat in dit geval veel gewicht toekomt aan de tekst van het vervreemdingsbeding. Die tekst wijst echter niet zonder meer op de door Walhalla bepleite uitleg. In de tekst van het vervreemdingsbeding staat dat koper het gekochte niet mag “vervreemden”. Het woord vervreemden heeft geen vastomlijnde taalkundige betekenis en die betekenis is in ieder geval niet beperkt tot juridisch leveren, zoals Walhalla betoogt. “Vervreemden” kan op zichzelf ook betrekking hebben op een overdracht in economische zin.

6.6

De strekking van het beding wijst evenmin op de door Walhalla bepleite uitleg. Zoals tussen partijen niet in geschil is, is het vervreemdingsbeding op verzoek van de gemeente in de koopovereenkomst opgenomen en is de strekking daarvan te voorkomen dat met publiek onroerend goed wordt gespeculeerd. Gelet op die strekking kon Walhalla redelijkerwijs verwachten dat het vervreemdingsbeding ook betrekking heeft op een economische overdracht. Zou dat niet zo zijn, dan zou speculatie met publiek onroerend goed immers nog steeds mogelijk zijn terwijl de strekking nu juist was dat te voorkomen.

Die strekking komt ook tot uitdrukking in de tweede volzin van het vervreemdingsbeding waarin allerlei bijzondere vormen van vervreemding zijn opgesomd (zoals een wijziging van zeggenschap ten aanzien van de verkopende partij door bijvoorbeeld fusie, splitsing, aandelenoverdracht etc.). Uit die opsomming blijkt dat “vervreemding” ruim moet worden opgevat en in ieder geval niet slechts ziet op een juridische levering. Die opsomming is, gelet op het woord “ook”, niet-limitatief.

6.7

Uit de onderhandelingen die partijen voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst hebben gevoerd (en die uitvoerig zijn weergegeven onder 2.4 tot en met 2.12 van het vonnis) volgt geen andere bedoeling van partijen. Weliswaar heeft de gemeente tijdens dat traject bij e-mail van 19 september 2013 geschreven dat de panden niet mogen worden vervreemd binnen een jaar en dat “
Dit ziet op juridische levering ” (zie onder 3.5), maar daaruit heeft Walhalla niet redelijkerwijs mogen begrijpen dat het vervreemdingsbeding slechts betrekking heeft op een juridische levering. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, moet de e-mail van de gemeente worden gelezen in de context van de door de toenmalige advocaat van Walhalla gestelde vraag of ontwikkelings- en/of verkoopactiviteiten mochten plaatsvinden. Uit het antwoord van de gemeente heeft Walhalla redelijkerwijs mogen afleiden dat de ontwikkeling en verkoop van het pand waren toegestaan maar
niet dat ook een economische overdracht was toegestaan. Daar was de vraag van de advocaat immers niet op gericht en ook het antwoord van de gemeente niet.

Overigens volgt uit een notitie van diezelfde advocaat dat Walhalla ook helemaal niet verwachtte dat een economische overdracht zou zijn toegestaan. In die notitie (als bijlage 4 gevoegd bij de e-mail d.d. 23 november 2018 van die advocaat aan de gemeente) staat ten aanzien van de transactie met [koper] c.s.: “
[bestuurder] wenst geen economische levering wegens risico-discussie over schending vervreemdingsbeding (onderdeel concept) ”.

6.8

Al hetgeen Walhalla met grief 2 heeft aangevoerd leidt niet tot een andere uitleg dan de uitleg die het hof hiervoor heeft vastgesteld op grond van de tekst en de strekking van het vervreemdingsbeding en de omstandigheden waaronder dit tot stand is gekomen. Het hof merkt hierover nog het volgende op.

Het betoog van Walhalla dat de gemeente destijds is vergeten een anti-speculatiebeding in de verkoopinformatie op te nemen is op zichzelf juist. Dat leidt echter niet tot een andere (in het voordeel van Walhalla: “coulante”) uitleg van het vervreemdingsbeding. Partijen hebben de onvolledigheid van de verkoopinformatie in hun onderhandelingen betrokken en Walhalla heeft vervolgens ingestemd met het vervreemdingsbeding voor LHL4. Walhalla is immers niet akkoord gegaan met het door de gemeente gewenste anti-speculatiebeding voor de duur van twee jaar ten aanzien van zowel LHL2 als LHL4. Partijen zijn een qua omvang en duur veel beperkter beding overeengekomen (namelijk alleen ten aanzien van LHL4 en dan ook nog voor de duur van slechts één jaar). Niet valt in te zien dat de onvolledigheid van de verkoopinformatie - die door partijen nog vóór het sluiten van de koopovereenkomst uitdrukkelijk onder ogen is gezien - tot een andere uitleg moet leiden dan hiervoor is aangenomen.

Ook is juist dat, zoals Walhalla betoogt, de gemeente niet verontwaardigd heeft gereageerd op de onmiddellijke doorlevering van LHL2. Dat wekt echter geen verbazing; het vervreemdingsbeding was niet op LHL2 van toepassing en de gemeente kon dus niets inbrengen tegen de doorlevering daarvan.

De overige stellingen van Walhalla (zoals dat het eigendomsrecht het meest omvattende recht is, dat de gemeente is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, dat er ook onroerend goed transacties met de gemeente bestaan zonder anti-speculatiebeding of met een andere tekst en dat er een kwalitatieve verplichting in het vervreemdingsbeding is opgenomen) zijn op zichzelf allemaal juist maar leiden niet tot de door Walhalla bepleite restrictieve uitleg die afwijkt van de tekst en strekking van het vervreemdingsbeding.

6.9

De conclusie uit het voorgaande is dat het vervreemdingsbeding mede betrekking heeft op vervreemding door middel van economische overdracht.

Is sprake geweest van een economische overdracht van LHL4?(grief 3)

6.1

De vervolgvraag is of Walhalla LHL4, binnen de in het vervreemdingsbeding opgenomen termijn van één jaar, economisch heeft overgedragen aan [koper] c.s. Bij de beantwoording van deze vraag stelt het hof voorop dat Walhalla terecht tot uitgangspunt neemt dat:

- het begrip “economische eigendomsoverdracht” niet in het Burgerlijk Wetboek is gedefinieerd;

- met dit begrip wordt gedoeld op het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben;

- het er op neerkomt dat een goed in economische zin behoort tot het vermogen van een ander dan degene bij wie de eigendom in juridische zin berust.

Ook de rechtbank is hiervan uitgegaan, zij het in iets andere bewoordingen.

6.11

Ook het hof is van oordeel, net zoals de rechtbank, dat uit het samenstel van de hierna weergegeven omstandigheden volgt dat Walhalla LHL4 economisch heeft overgedragen aan [koper] c.s.:

- reeds bij de verkoop van LHL4 (en niet pas bij de juridische levering) heeft Walhalla een geldsom van € 150.000 (gelijk aan de door Walhalla en [koper] c.s. overeengekomen prijs voor LHL4) van [koper] c.s. ontvangen;

- direct na de verkoop heeft Walhalla LHL4 feitelijk aan [koper] c.s. ter beschikking gesteld en [koper] c.s. vergaande - in wezen onbeperkte - gebruiksmogelijkheden gegeven. In de tussen Walhalla en [koper] c.s. gesloten huurovereenkomst is immers bepaald dat [koper] c.s. LHL4 zonder voorafgaande toestemming mag onderverhuren en zelfs “
compleet naar eigen keuze” mag verbouwen en/of ontwikkelen. Zo zijn de parkeerplaatsen van LHL4 ter beschikking gesteld aan LHL2 om te kunnen voldoen aan de gemeentelijke parkeerplaatsen;

- de huurovereenkomst bevat géén opzeggingsmogelijkheid en de huur eindigt uitsluitend ingeval van juridische levering van het gehuurde aan [koper] c.s. In de leveringsakte is ook verwezen naar het “voortgezet gebruik” van de koper;

- tegenover de verstrekking van deze vergaande bevoegdheden stond feitelijk geen andere betaling dan de betaling door [koper] c.s. van de geldsom van € 150.000. Die geldsom verstrekte [koper] c.s. als lening. [koper] c.s. heeft feitelijk geen huurbetalingen aan Walhalla gedaan en Walhalla heeft feitelijk geen rente c.q. aflossingen betaald aan [koper] c.s., omdat huur en rente met elkaar zijn verrekend;

- Walhalla heeft al direct bij de verkoop op 31 oktober 2013 een volmacht aan [koper] c.s. verleend ten behoeve van de juridische levering van LHL4 aan [koper] c.s. terwijl die pas plaatsvond op 30 december 2014 (zie onder 3.8 en 3.11);

- de notaris heeft al op 26 november 2013 aangifte van overdrachtsbelasting ter zake van de overdracht van LHL4 aan [koper] c.s. gedaan hoewel de juridische levering pas plaatsvond op 30 december 2014;

- zoals Walhalla op de zitting bij de rechtbank heeft verklaard hebben Walhalla en [koper] c.s. de verkoop van LHL2 en LHL4 doelbewust aan elkaar gekoppeld zodat er geen andere koper van LHL4 zou zijn die bezwaar zou kunnen maken tegen de verbouwplannen van [koper] c.s. ten aanzien van LHL2.

Het hof verwijst overigens naar hetgeen onder 4.17 tot en met 4.22 van het vonnis is overwogen.

6.12

Uit de hiervoor genoemde omstandigheden, die in samenhang moeten worden bezien, volgt dat Walhalla op/rondom 31 oktober 2013 zoveel rechten ten aanzien van LHL4 aan [koper] c.s. heeft verstrekt dat dit pand in economische zin toebehoorde aan [koper] c.s. Na de verkoop en verhuur van LHL4 aan [koper] c.s. heeft Walhalla immers geen economisch voor- of nadeel meer gehad van dat pand. Zij heeft het pand niet meer kunnen gebruiken en ook geen burgerlijke vruchten (huurpenningen) van [koper] c.s. ontvangen.

6.13

Hetgeen Walhalla met grief 3 heeft aangevoerd doet niet af aan de hiervoor door het hof vastgestelde overdracht in economische zin. Walhalla heeft niet onderbouwd dat de betaling van overdrachtsbelasting op een vergissing van de notaris berust. Ook de stelling dat Walhalla LHL4 in (opstal)verzekering heeft gehouden, waaruit nog enig belang bij LHL4 voor Walhalla zou kunnen voortvloeien, is onvoldoende onderbouwd. Walhalla heeft in dit verband verwezen naar onvolledige en onduidelijke stukken en niet voldaan aan het herhaaldelijk verzoek van de gemeente om het polisblad van de opstalverzekering over te leggen. Walhalla heeft voldoende gelegenheid gehad dit schriftelijk bewijs en ook ander relevant bewijs (zoals haar schriftelijke koopovereenkomst met [koper] c.s. en de volmacht die zij op voorhand aan een medewerker van de notaris heeft verstrekt ten behoeve van de levering van LHL4) in te brengen maar heeft ervoor gekozen dat niet te doen.

Tussenconclusie: Walhalla heeft het vervreemdingsbeding geschonden

6.14

Op grond van het voorgaande concludeert het hof dat Walhalla LHL4 in strijd met het vervreemdingsbeding binnen één jaar na de koopovereenkomst heeft vervreemd aan [koper] c.s. Het hof komt nu toe aan de vraag of Walhalla de in het vervreemdingsbeding opgenomen (gehele) boete is verschuldigd; Walhalla heeft betoogd dat er aanleiding bestaat die boete te matigen.

Matiging boete?(grief 5)

6.15

Partijen nemen terecht tot uitgangspunt dat er slechts aanleiding bestaat voor matiging van de bedongen boete indien de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval. Walhalla heeft LHL2 en LHL4 van de gemeente gekocht voor € 854.122 en direct vervreemd aan [koper] c.s. voor € 1.450.000. Walhalla heeft de aankoop daardoor zelf niet hoeven financieren en per saldo direct € 595.878 ontvangen. Na aftrek van de boete heeft Walhalla nog altijd meer ontvangen dan zij aan de gemeente heeft betaald (namelijk € 168.817). Er is dan ook geen sprake van een buitensporig resultaat, ook niet indien in aanmerking wordt genomen dat de gemeente geen financiële schade heeft geleden.

Anders dan Walhalla betoogt, moet bij de beoordeling van het financiële resultaat de vervreemding van LHL4 worden bezien in samenhang met de vervreemding van LHL2. Ook de hoogte van de boete is immers gerelateerd aan het totaal van de koopprijs van LHL2 en LHL4 en Walhalla heeft de vervreemding van LHL4 ook aan LHL2 gekoppeld.

Het door Walhalla aangevoerde tijdsverloop sinds de ongeoorloofde vervreemding in 2013 geeft geen aanleiding tot matiging. Walhalla heeft dat tijdsverloop aan zichzelf te wijten aangezien zij de vervreemding van LHL4 heeft verhuld en geen openheid van zaken aan de gemeente heeft gegeven. De gemeente heeft de vervreemding daardoor pas laat ontdekt.

Belang gemeente (grief 4)

6.16

Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente een rechtens te respecteren belang bij haar vordering. Zij heeft immers belang bij nakoming van de koopovereenkomst. Het hof verwijst verder naar hetgeen onder 4.26 van het vonnis is overwogen.

6.17

Met grief 4 is ook nog naar voren gebracht dat Walhalla meerwaarde ten aanzien van LHL2 en LHL4 heeft gerealiseerd door “(ontwikkelings)activiteiten”. Of en in hoeverre daarvan sprake is kan in het midden blijven; partijen zijn overeengekomen dat de boete is verschuldigd indien LHL4 binnen één jaar wordt vervreemd, ongeacht of daarbij sprake is van speculatie. Grief 4 faalt dan ook.

Bewijsaanbod (grief 6)

6.18

Aan het bewijsaanbod van Walhalla (waarop grief 6 betrekking heeft) wordt voorbij gegaan. Dat aanbod is gericht op vragen van vooral juridische aard zoals de uitleg van het vervreemdingsbeding en de vraag of sprake is van economische overdracht, en niet zozeer op de feiten. In ieder geval is onvoldoende concreet gemaakt van welke feiten bewijs wordt aangeboden. De overige bewijsaanbiedingen zijn, voor zover deze al betrekking hebben op voldoende onderbouwde stellingen en voldoende specifiek zijn, niet terzake dienend. Grief 6 faalt daarom.

7. Conclusie

7.1

De conclusie is dat de grieven falen, althans niet tot vernietiging van het vonnis kunnen leiden. Walhalla moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (waarbij wat betreft het salaris van de advocaat wordt uitgegaan van 3 punten × tarief VIII en voor wat betreft het nasalaris van de gevorderde bedragen). Ook grief 7, die betrekking heeft op de proceskostenveroordeling, faalt.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 30 december 2020;

- veroordeelt Walhalla in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op € 5.610 aan griffierecht en € 17.115 aan salaris van de advocaat en op € 131 aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68 indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag van voldoening;

- verklaart de veroordeling in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, A. Dupain en J.N. de Blécourt en ondertekend en op 29 maart 2022 in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.