Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00256
Uitspraak van 1 maart 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 maart 2021, nummer SGR 20/1661.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [gemeente A] (de woning), op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 293.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 (de aanslag) aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 134 geheven.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 30 december 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ontvangen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 januari 2022. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de
woning. De woning is een tussenwoning uit 1967 met vrijstaande berging/schuur met een inhoud van 25 m3. De inhoud van de woning is ongeveer 335 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 141 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft voor de woning een taxatieverslag en een matrix ingebracht. De woning wordt vergeleken met drie vergelijkingsobjecten. De matrix bevat de volgende informatie over de drie vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] , bouwjaar 1968, inhoud object 348 m3, oppervlakte perceel 159 m2 en een vrijstaande berging/schuur van 25 m3. Dit object is op 2 mei 2018 in eigendom overgedragen voor € 315.000;
- [adres 3] , bouwjaar 1968, inhoud object 348 m3, oppervlakte perceel 159 m2 en een vrijstaande berging/schuur van 25 m3. Dit object is op 4 juni 2018 in eigendom overgedragen voor € 340.000;
- [adres 4] , bouwjaar 1967, inhoud object 390 m3, oppervlakte perceel 199 m2 en een in 2017 gerealiseerde aanbouw van 40 m3, een vrijstaande berging/schuur van 25 m3 en een tuinhuis/blokhut van 18 m3.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [gemeente A] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 293.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan de eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning uit 1967. De inhoud van de woning is ongeveer 335 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 141 m2.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 282.000. Ter onderbouwing van dit standpunt stelt hij dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Verder stelt eiser dat de ligging van de woning onder gemiddeld is en niet gemiddeld, aangezien eiser parkeeroverlast ervaart van het aan de overzijde van de woning gelegen woonzorgcentrum.
6. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat het beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard wegens het niet motiveren van het beroep dan wel misbruik van recht. Subsidiair stelt verweerder dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 293.705. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Verweerders primaire stelling dat het beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, omdat het beroep niet is gemotiveerd dan wel sprake is van misbruik van recht faalt. Het beroep bevat immers gronden (o.a. gebruik van geen geschikte referentiepanden, onvoldoende rekening gehouden met onderhoudssituatie). Dat het beroep daarnaast ook veel algemene en weinig inhoudelijk op de woning betrekking hebbende argumenten bevat, doet daar niet aan af. Voorts volgt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (RvS) dat voor het niet-ontvankelijk verklaren van een bij een rechter ingesteld rechtsmiddel wegens misbruik van recht zwaarwichtige gronden zijn vereist, omdat een betrokkene dan in feite het recht op toegang tot de rechter wordt ontzegd1. Verweerder heeft zijn stelling dat er sprake is van misbruik van recht, onvoldoende onderbouwd. Voorts is van dergelijke zwaarwichtige gronden in het onderhavige geval niet gebleken, derhalve is er voor niet-ontvankelijkverklaring van het beroep geen plaats.
1. Vgl. RvS 19 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4129 en RvS 8 juni 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1587.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht met name de vergelijkingsobjecten gelegen aan de [adres 2] en [adres 3] te [gemeente A] goed vergelijkbaar met de woning. Beide zijn gebouwd in de jaren ’60, hebben een inhoud van 348 m³ en een grondoppervlakte van 159 m². [adres 2] is op 2 mei 2018 verkocht voor € 315.000. [adres 3] is op 4 juni 2018 verkocht voor € 340.000. Op basis van de gemiddelde waarden van deze vergelijkingsobjecten, kan voor de woning nog steeds een waarde worden berekend van ruim € 293.000. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat deze vergelijkingsobjecten een betere ligging hebben dan de woning omdat die woningen geen last zouden hebben van parkeerproblemen. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de gehele gemeente last heeft van parkeerproblemen door een toegenomen parkeerdruk.
Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud van de woning, perceeloppervlakte en kwaliteit van de opstallen. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft gesteld dat alle vlokcoderingen op 2 (onder gemiddeld) dienen te worden gesteld; dit standpunt acht de rechtbank zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk. Verder heeft de gemachtigde van eiser algemene en niet inhoudelijk op de woning betrekking hebbende argumenten aangevoerd, zoals bodemdaling, hoogspanningsmasten en rompslomp, zonder aan te geven - als een en ander al aan de orde is - welke invloed deze aspecten kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige woning. De rechtbank zal daaraan dan ook voorbij gaan.
11. Voor zover eiser heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat van een overschrijding van die termijn geen sprake is.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Het geschil spitst zich toe op de ongeschiktheid van de vergelijkingsobjecten en de aan de verschillen in ligging en onderhoud toe te rekenen herleiding van de waarde van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
4.2.
Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 282.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, en tot vergoeding van proceskosten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van de onroerende zaak
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde van een onroerende zaak is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
5.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daartoe overweegt het Hof het volgende. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat met name de vergelijkingsobjecten gelegen aan de [adres 2] en [adres 3] te [gemeente A] goed vergelijkbaar zijn met de woning en daarenboven transactiedata hebben die dichter bij de waardepeildatum liggen dan het vergelijkingsobject aan de [adres 4] . Beide zijn gebouwd in 1968, hebben een inhoud van 348 m³ en een grondoppervlakte van 159 m². Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat deze vergelijkingsobjecten een betere ligging hebben dan de woning omdat die woningen aan een woonerf liggen en geen last zouden hebben van parkeerproblemen. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar heeft belanghebbende zijn stelling niet voldoende onderbouwd. Met de matrix maakt de Heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten aan de [straat] behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning, wat betreft onder meer inhoud van de woning, perceeloppervlakte en kwaliteit van de opstallen.
5.4.
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. De verwijzing door belanghebbende naar een notitie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en een artikel in PropertyNL van 2021 over de invloed van de coronacrisis op huurprijzen in de horeca leidt het Hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat in het onderhavige geval geen sprake is van bedrijfsruimtes en het in dit geschil de waardering van de woning voor een tijdvak betreft dat is gelegen vóór de coronacrisis. De stellingen van belanghebbende met betrekking tot de ligging in relatie tot parkeerproblematiek kunnen niet tot een ander oordeel leiden, reeds omdat niet is onderbouwd welke invloed deze omstandigheden hebben op de waarde van het object. Hetgeen belanghebbende verder nog ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, zoals de tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar niet feitelijk onderbouwde stelling over een slechte onderhoudstoestand van de woning, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel.
Overige geschilpunten
5.5.
Belanghebbende heeft in zijn nadere stuk van 27 december 2021 een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen. Het Hof merkt daarbij op dat aangezien gesteld noch gebleken is dat tijdens de hoorzitting nieuwe feiten en omstandigheden zijn aangedragen, die vóór de hoorzitting niet in de schriftelijke stukken aan de orde zijn geweest, en belanghebbende niet heeft aangevoerd dat haar grieven in de uitspraak op bezwaar onjuist of onvolledig zijn weergegeven, uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar kunnen afzien van het opmaken van een hoorverslag.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, Chr.Th.P.M. Zandhuis en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier W. de Gelder. De beslissing is op 1 maart 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.