ECLI:NL:GHDHA:2022:296

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.283.027/01
Zaaknummer rechtbank : 8007959 CV EXPL 19-37505

Arrest van 22 februari 2022

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam,

tegen

Stichting Studenten Huisvesting,

gevestigd in Utrecht,

verweerder,

hierna te noemen: SSH,

advocaat: mr. J.J.P.M. van Reisen te Rotterdam.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze zaak gaat over de huurovereenkomst van woonruimte die [appellant] als student ging huren. [appellant] is in 2001 afgestudeerd. SSH wil de huur beëindigen, zodat zij de woning weer aan een student kan verhuren. Volgens [appellant] is dat bij zijn huurcontract voor deze woning onterecht.

1.2

De kantonrechter stelde het einde van de huur vast. Het hof oordeelt in dit arrest dat dat terecht is.

2.Procesverloop

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

het dossier van de procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;
het tussen partijen gewezen vonnis van 29 mei 2020;
de dagvaarding in hoger beroep van 25 augustus 2020 van [appellant];
het arrest van dit hof van 13 oktober 2020, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 november 2020;
de memorie van grieven van [appellant];
de memorie van antwoord van SSH, met bijlagen.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.

3.2

Op 13 juli 1998 sloot [appellant] een huurovereenkomst waarmee hij de “
zelfstandige woonruimte bestemd voor een éénpersoonshuishouden” in het woongebouw Caland II in Rotterdam ging huren van Stadswonen. De huurovereenkomst bevat geen campusclausule. In de huurovereenkomst staat wel, boven waar partijen verklaren de huur te zijn overeengekomen, een zogenoemde ‘considerans’, inhoudend:

“IN AANMERKING NEMENDE:

1.
dat Stadswonen zich ten doel stelt het verstrekken van huisvesting aan studerenden aan in Rotterdam gevestigde instellingen voor wetenschappelijk en hoger beroepsonderwijs, die aldaar een volledig dagstudieprogramma volgen;

2.
dat Stadswonen woonruimte beschikbaar stelt aan in Rotterdam economisch gebonden werkende jongeren in daartoe aangewezen of aan te wijzen woongebouwen;

3.
dat Stadswonen haar doelstelling slechts kan verwezenlijken, indien de bewoners van de door haar ter beschikking gestelde woonruimten, met die doelstelling instemmen en zich verplichten om, zodra zij niet meer aan de hiervoor gegeven omschrijving voldoen, de gehuurde ruimte te ontruimen;

4.
dat de huurder instemt, dat Stadswonen, om haar doelstelling te bereiken, te allen tijde bij de onderwijsinstellingen informatie kan inwinnen over het al dan niet ingeschreven zijn van de huurder bij een der in Rotterdam gevestigde instellingen van onderwijs.”

3.3

Stadswonen heeft (vóór 2002) een informatiefolder uitgegeven “
Wonen en studeren in Rotterdam. Informatie over kamerverhuur voor studerenden en starters op de woningmarkt”. Die folder vermeldt achter elk wooncomplex (onder meer) of er eenheden voor nietstuderenden (N) aanwezig zijn. Bij Caland II stond geen ‘N’).

3.4

Stadswonen is een rechtsvoorganger van Vestia. Vestia is de rechtsvoorganger van SSH. SSH is nu de verhuurder. SSH is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Zij stelt zich ten doel “
de verzorging van de huisvestingsbelangen van kleine huishoudens, waaronder vooral begrepen studerenden en overige jongeren.”

3.5

Op 10 december 2013 stuurde Vestia een e-mail aan bewoners van Caland II, onder wie aan [appellant], waarin onder meer stond:

“Beste bewoner,

Afgelopen zomer hebben de SSH en Vestia een overeenkomst gesloten over de verkoop en beheer van verschillende woningen en daarom informeren wij u als volgt.

Verkoop

Eind mei hebben Vestia en de SSH een verkoopovereenkomst getekend. Een onderdeel van de overeenkomstis de
verkoop van uw woning per 31 mei jl. Namens de SSH voert Vestia de komende jaren beheer voor de huidige huurders. De meeste zaken blijven ook na 1 januari a.s. ongewijzigd ((bijvoorbeeld in geval van sociale meldingen, huurbetalingen, huurvoorwaarden, afrekening servicekosten en interne inschrijving). Ook zal de rol van uw wooncommissie niet wijzigen.

Wijzigingen na 1 januari 2014

In samenspraak met (…) gaat er vanaf 1 januari a.s. toch het e.e.a. wijzigen. (…)

Zo zult u vanaf 1 januari a.s. de reparatieverzoeken niet langer indienen bij Vestia maar bij de SSH. (…)Wanneer een woning in uw woongebouw vrijkomt zal de SSH deze gaan verhuren en beheren. Bij uw vertrek zal de woning dus worden overgedragen aan de SSH door Vestia. (…)

Mocht u klachten of aanmerkingen hebben over dienstverlening of andere zaken voortvloeiend uit de huurovereenkomst? Dan is en blijft Vestia Rotterdam Stadswonen uw aanspreekpunt.”

3.6

Bij het aangaan van de huurovereenkomst studeerde [appellant] aan de Hogeschool Inholland. In 2001 studeerde hij af. Hij is nu geen student meer. Omdat hij is geboren in 1974 beschouwt SSH hem ook niet als een ‘
jongere’.

3.7

Begin 2018 verzocht SSH aan [appellant] om aan te tonen dat hij nog student is en, zo niet, de “
Verklaring beëindiging huurcontract” te ondertekenen. In die verklaring stond dat hij niet meer studeert of anderszins behoort tot de doelgroep van SSH en dat hij het gehuurde uiterlijk 31 januari 2019 zal verlaten. [appellant] heeft de verklaring niet ondertekend.

3.8

Bij brief van 28 juni 2018 heeft SSH de huurovereenkomst opgezegd per 1 januari 2019 op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1, onder c BW. SSH schreef in de brief dat [appellant] niet tot haar doelgroep behoort, omdat hij al geruime tijd geen student meer is en evenmin een werkende jongere. Zij schreef dat er dringend behoefte is aan beschikbare woningen ten behoeve van huisvesting van studenten en dat zij door beëindiging van de huurovereenkomst de mogelijkheid krijgt de woning aan te bieden aan mensen die wel tot de door haar te huisvesten doelgroep behoren. [appellant] schreef op 5 augustus 2018 terug dat hij niet in deze beëindiging instemt.

4.Vorderingen en beslissing van de kantonrechter en vordering in hoger beroep

4.1

SSH heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt en dat hij [appellant] veroordeelt om de woonruimte uiterlijk op die dag te ontruimen en te verlaten, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. SSH legt daaraan ten grondslag dat zij de woonruimte zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik ter huisvesting van studenten, dat, de belangen van partijen in aanmerking genomen, niet van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en dat [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen.

4.2

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarbij verzocht hij ook, dat de kantonrechter als hij de vorderingen van SSH toewijst, een bedrag vaststelt dat SSH aan [appellant] moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

4.3

Bij bestreden vonnis van 29 mei 2020 stelde de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast op 31 december 2020 om 24.00 uur en veroordeelde hij [appellant] om de woonruimte te ontruimen en te verlaten uiterlijk op 31 oktober 2020 (daarmee bedoelde hij kennelijk: uiterlijk op 31 december 2020) zonder een bedrag vast te stellen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De kantonrechter overwoog daartoe, kort en puntsgewijs gezegd, het volgende:

i. Vooral studerenden en overige jongeren behoren tot de doelgroep van SSH. [appellant] behoort niet tot die doelgroep. Caland II was en is vooral bedoeld voor studenten. SSH wil de woning voor studenten gebruiken, zodat ‘dringend eigen gebruik’ een gegeven is.

ii. Ten tijde van de huuropzegging in 2018 was de wettelijke termijn van artikel 7:274 lid 5 sub b BW van drie jaren na kennisgeving rechtsopvolging verstreken, omdat de rechtsopvolging van Vestia door SSH bij e-mail van 10 december 2013 ter kennis van [appellant] was gebracht.

iii. Het moet [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk zijn geweest dat hij als huurder werd aanvaard
omdathij studeerde en dat hij de woning weer zou moeten verlaten als hij niet langer zou studeren.

iv. SSH (of haar rechtsvoorganger) heeft haar rechten niet verwerkt doordat zij stil zat en niet informeerde of [appellant] nog als student stond ingeschreven. [appellant] kon er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat SSH de huurovereenkomst zou voortzetten.

v. Het is aannemelijk dat er voor [appellant] andere passende woonruimte beschikbaar is.

vi. Het belang van [appellant] weegt niet op tegen de belangen van SSH om door doorstroming op de woningmarkt een bijdrage te leveren aan het lenigen van de woningnood onder studenten. [appellant] moest er rekening mee houden dat het gehuurde na zijn afstuderen weer beschikbaar zou moeten komen voor een student.

vii. Er is geen aanleiding voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding, want [appellant] zou op enig moment hoe dan ook verhuis- en inrichtingskosten moeten maken en hij kon hiervoor sparen uit zijn arbeidsinkomsten.

De kantonrechter veroordeelde [appellant] in de proceskosten en hij verklaarde het vonnis alleen voor wat betreft deze kosten uitvoerbaar bij voorraad.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij vordert dat het hof de vorderingen van SSH alsnog afwijst en anders een bedrag vaststelt dat SSH aan hem moet betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.

5.2

[appellant] heeft elf grieven tegen het vonnis aangevoerd. Die zijn gericht tegen voornoemde, puntsgewijs weergegeven, overwegingen en het oordeel van de kantonrechter. Het hof zal de zaak in dit arrest beoordelen per onderwerp. Daarbij houdt het hof rekening met de grieven en de verweren.

6.Beoordeling door het hof

vaststaande feiten

6.1

Volgens [appellant] heeft de kantonrechter een aantal feiten als vaststaand aangenomen terwijl die niet vast staan.

6.2

Het hof stelt in dit arrest de feiten zelfstandig vast en houdt daarbij rekening met wat [appellant] in hoger beroep onbestreden heeft aangevoerd. De feiten die voor de beslissing van het geschil van belang zijn, staan dus (hiervóór of hierná) in dit arrest. Bij een afzonderlijke verdere bespreking van de grief over feiten heeft [appellant] geen belang.

dringend eigen gebruik

6.3

De kantonrechter heeft de vordering van SSH toegewezen op de grond dat SSH het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. [appellant] keert zich hiertegen met meerdere grieven.

6.4

Het hof stelt voorop dat SSH de huurovereenkomst in juni 2018 had opgezegd op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Ook de vordering baseerde SSH op de inhoud daarvan. De kantonrechter heeft terecht aan dat artikel getoetst. Dat artikel 7:274d BW buiten twijfel stelt dat het verstrekken van woonruimte aan een student ook eigen gebruik is als aan bepaalde voorwaarden is voldaan, betekent niet dat er zonder te voldoen aan deze voorwaarden geen ‘eigen gebruik’ in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c kan zijn. Het betoog van [appellant] dat niet aan de voorwaarden van artikel 7:274d BW is voldaan, treft daarom geen doel.

6.5

Het hof stelt ook voorop dat het bij de beoordeling van de vraag of SSH het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik gaat om de situatie zoals die nu bestaat. Hoe het in 1998 bij het sluiten van de overeenkomst was, is daarvoor niet bepalend. Daarom zal het hof, anders dan [appellant], voor de beoordeling van het dringend eigen gebruik niet ingaan op de situatie ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.

6.6

Het hof stelt vast dat SSH (de huidige verhuurder) zich volgens haar statuten ten doel stelt de verzorging van de huisvestingsbelangen van kleine huishoudens en vooral van studerenden en overige jongeren. Uit haar ondernemingsplan van 2018-2022 blijkt dat zij momenteel de Nederlandse en buitenlandse studenten en short stayers (voornamelijk buitenlandse studenten en promovendi) als haar doelgroep in Rotterdam beschouwt. Zij wil voor deze groep zorgen voor betaalbare woningen in studentencomplexen. Daartoe wil zij (ook) de woonruimte van [appellant] in Caland II gebruiken. Dit betekent dat SSH haar eigen belang dient door de huurovereenkomst met [appellant] op te zeggen en de woonruimte aan een student in gebruik te geven. Er is dus sprake van ‘eigen gebruik’ in de zin van de wet.

6.7

[appellant] betwist ‘bij gebrek aan wetenschap’ dat er vrijwel alleen studenten in Caland II wonen. Volgens hem heeft het complex of zijn woonruimte ook geen kenmerken op basis waarvan het typisch voor studenten bestemd is. Het hof gaat daaraan voorbij. Uit informatiefolders (zoals die genoemd onder 3.3) blijkt dat Caland II eerder bestemd was voor de huisvesting van studenten. Toen [appellant] de huurovereenkomst sloot, was hij student (en jongere). Ook als in Caland II momenteel niet alleen studenten wonen en de woonruimte niet typisch voor studenten is, betekent dat niet dat SSH de woonruimte van [appellant] niet weer voor huisvesting van studenten kan gaan gebruiken, zoals zij van plan is. [appellant] heeft niets naar voren gebracht wat zijn woning of het complex nu voor dat doel ongeschikt maakt.

drie jaar na kennisgeving rechtsopvolging

6.8

Op grond van artikel 7:274 lid 5 BW is een vordering tot vaststelling van het einde van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik (in de zin van artikel 7:274, lid 1 sub c BW) niet toewijsbaar wanneer de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en hij opzegt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. [appellant] betoogt dat SSH binnen drie jaar opzegde. Het hof volgt hem daarin niet, vanwege het volgende.

6.9

Voor het hof staat vast dat Vestia bij e-mail van 10 december 2013 aan bewoners van Caland II schreef dat de woningen van Vestia in mei 2013 aan SSH waren verkocht, waarbij ook “
uw woning” is verkocht. Zij schreef dat de huurders reparatieverzoeken voortaan bij SSH moeten indienen en dat Vestia de komende jaren “
beheer” voert. Zij schreef daar duidelijk bij dat dit beheer “
namens SSH” is. Hiermee is schriftelijk ter kennis gebracht dat SSH de rechtsopvolger van Vestia is en rechtens de verhuurder is geworden. Immers, de woning is verkocht, reparaties doet de nieuwe eigenaar en Vestia doet de uit de verhuur voortvloeiende beheerstaken niet meer voor zichzelf maar namens SSH. Het is wellicht verwarrend dat in de e-mail aan het slot óók staat dat wanneer er een woning vrijkomt, SSH deze zal gaan verhuren èn beheren, zodat de woning bij vertrek zal worden overgedragen aan de SSH, maar dat maakt de mededeling over de rechtsopvolging door de verkoop aan SSH niet ongedaan.

6.1

De e-mail van 10 december 2013 was mede aan [appellant] gericht en betrof dus ook zijn woning. [appellant] heeft aangevoerd dat hij deze e-mail niet heeft ontvangen. Daarop heeft SSH, onderbouwd met een uitdraai van de e-mail, nader onderbouwd dat de e-mail is gestuurd aan het juiste e-mail adres van [appellant], welk adres ook in latere correspondentie nog als het e-mail adres van [appellant] werd genoemd. [appellant] heeft dit niet betwist, maar aangevoerd dat “niet valt uit te sluiten” en dat “het zeer wel mogelijk is”, dat de e-mail van 10 december 2013 in zijn spambox terecht is gekomen. Hij heeft niet aangevoerd dat dat daadwerkelijk is gebeurd. Hij heeft ook niet aangevoerd dat hij geen toegang had tot zijn spambox. Gelet hierop moet het hof aannemen dat de e-mail destijds bij [appellant] is aangekomen. Daarom komt het voor zijn eigen risico als hij tekst van de e-mail niet kende.

6.11

[appellant] heeft aangevoerd dat Vestia en SSH in december 2013 met elkaar hadden afgesproken dat Vestia in de periode van 1 januari 2014 tot uiterlijk 1 december 2016 de verhuurder zou blijven voor de zittende huurders, zoals vastgelegd in schriftelijke ‘
afspraken m.b.t. fase B’. [appellant] betoogt dat SSH dus op zijn vroegst op 1 januari 2017 door rechtsopvolging verhuurder is geworden. Dit baat [appellant] niet. De afspraken hadden betrekking op de onderlinge verhouding en doen er niet aan af dat SSH de rechtsopvolger werd van Vestia en dat [appellant] daar al in 2013 van in kennis was gesteld.

rechtsverwerking

6.12

[appellant] beroept zich op rechtsverwerking. Dit is tevergeefs. Er is geen sprake van rechtsverwerking doordat SSH niet eerder dan in 2018 naar de studie-inschrijving van [appellant] heeft geïnformeerd; door enkel ‘stilzitten’ kunnen geen rechten worden verwerkt. [appellant] heeft aangevoerd dat SSH niet alleen heeft stilgezeten maar ook heeft gehandeld door een nieuwe huurovereenkomst met hem te sluiten. Dit heeft [appellant] niet onderbouwd. Er is geen andere huurovereenkomst in het geding gebracht dan de huurovereenkomst die (de rechtsvoorganger van) partijen op 13 juli 1998 hebben gesloten. Het is ook deze huurovereenkomst die SSH bij brief van 28 juni 2018 heeft opgezegd.

belangenafweging

6.13

De kantonrechter heeft de belangenafweging gemaakt die nodig is ter beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat van SSH niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. [appellant] is het daar niet mee eens. Het hof oordeelt dat het belang van SSH bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [appellant] bij voortzetting daarvan. Daartoe overweegt het hof het volgende.

6.14

[appellant] wil in de woonruimte en woonomgeving blijven waar hij al meer dan twintig jaar woont. Hij is daaraan verknocht en geworteld in de buurt. Tussen partijen is echter niet in geschil dat er in Rotterdam een grote krapte is op de woningmarkt voor verhuur aan (onder anderen) studenten. Daarom is het eigen gebruik van SSH dringend; zij heeft haar eigendom nu nodig om iemand uit haar doelgroep uit directe woningnood te halen. [appellant] heeft de woning als student gekregen en hij heeft daarvan al ruim twintig jaar gebruik mogen maken. Hij kan andere passende woonruimte verkrijgen. Dit laatste oordeelt het hof, omdat in het algemeen iedere volwassen, hoger opgeleide burger met eenpersoonshuishouden, zoals [appellant], dat kan wanneer daar geen bijzondere omstandigheden aan in de weg staan. [appellant] heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld waardoor het voor hem redelijkerwijs niet mogelijk is om binnen een aantal maanden een andere passende woning te vinden – ook op een krappe woningmarkt –. [appellant] heeft niets over zijn werk, inkomen of andere persoonlijke omstandigheden aangevoerd. Toen SSH de huurovereenkomst in juni 2018 opzegde, kreeg [appellant] ruim een half jaar de tijd om een andere woning te vinden. Uit niets kan blijken (daarover is niets gesteld) dat [appellant] toen of daarna tevergeefs zoekende is geweest naar een geschikte woonruimte.

verhuiskostenvergoeding

6.15

Anders dan [appellant] in hoger beroep aanvoert, heeft de kantonrechter de verhuiskostenvergoeding op goede gronden afgewezen. De kantonrechter mocht oordelen dat [appellant], net als bijna iedereen die als student een woning is gaan huren, op enig moment hoe dan ook verhuis- en inrichtingskosten zou moeten maken en dat het aannemelijk is dat [appellant] hiervoor geld kon sparen. Er is voor [appellant] geen onverwachte verhuizing waarvan hij niet van tevoren kon weten dat die op enig moment zou plaatsvinden. Per slot van rekening heeft [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst (in de huurovereenkomst) ondertekend dat hij in aanmerking neemt dat Stadswonen haar doelstelling alleen kan verwezenlijken wanneer [appellant] (als een van “
de bewoners”) zich verplicht om zodra hij niet meer aan de omschrijving “
studerenden” of “
werkende jongeren” voldoet, de gehuurde ruimte te ontruimen. Dit in aanmerking nemende komt de wens van SSH dat hij verhuist niet onverwacht.

conclusie en slot

6.16

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen.

6.17

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof ziet geen aanleiding om de proceskosten geheel of gedeeltelijk ten laste van SSH te brengen, ook niet voor wat betreft de proceskosten van de eerste aanleg. [appellant] is in het ongelijk gesteld. Hij dient de kosten van de procedure te dragen, ook voor SSH ter hoogte van het griffierecht en de liquidatietarieven.

7.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 29 mei 2020;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van SSH tot op heden begroot op € 760,- aan griffierecht en € 1.114,- aan salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, J.I. de Vreese-Rood en R.F. Groos. Het is in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022 in aanwezigheid van de griffier.