Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-21/00153 en BK-21/00181
Uitspraak van 2 februari 2022
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op de hoger beroepen van belanghebbende en de Heffingsambtenaar en het incidentele hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 3 februari 2021, nummer SGR 19/812.
Procesverloop
BK-21/00153
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (het object), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 423.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2017 (de aanslag) aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 345 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de minister van Veiligheid en Justitie veroordeeld tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 500, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 534 en de Heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 345 te vergoeden.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 541 geheven. Belanghebbende heeft bij brief van 4 mei 2021 een beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht gedaan. Het Hof heeft het beroep op betalingsonmacht bij brief van 5 juli 2021 afgewezen, omdat geen gegevens over de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn verstrekt, en hierbij meegedeeld dat een volgend beroep op betalingsonmacht niet in behandeling wordt genomen. Belanghebbende heeft daarna bij brieven van 19 juli en 25 augustus 2021 opnieuw een beroep op betalingsonmacht gedaan. Deze beroepen zijn niet in behandeling genomen. Uiteindelijk is het griffierecht betaald. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 december 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ontvangen.
BK-21/00181
1.5.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft bij brief van 12 april 2021 een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld in de zaak met nummer BK21/00181. Bij brief van 25 mei 2021 heeft belanghebbende het incidentele hoger beroep ingetrokken. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende het verweer dat het hoger beroep van de Heffingsambtenaar te laat is ingediend en niet-ontvankelijk moet worden verklaard, ingetrokken.
Beide zaken
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2021. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object is een bouwkavel met een oppervlakte van ongeveer 900 m2. De bestemming van het object is de bouw van een appartementencomplex.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een lagere waarde. Ter onderbouwing van dit standpunt stelt eiseres dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn, aangezien op de vergelijkingsobjecten vrijstaande woningen zijn gebouwd en op het onderhavige object gaan appartementen gebouwd worden.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 15 oktober 2018 door [A] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het object bepaald op € 423.000. Naast gegevens van het object, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De vergelijkingsobjecten betreffen alle rondom de peildatum verkochte grotere bouwkavels voor vrij staande woningen dan wel twee onder een kapwoningen, alle met een riante ligging, zoals ook onderhavige object. De bestemming van het onderhavige object is een appartementencomplex waarover de verwachting bestaat dat de bouw ervan niet lang op zich zal laten wachten en wel zodra een bepaald aantal appartementen zal zijn verkocht. Onder verwijzing naar de vergelijkingsobjecten heeft verweerder daaruit een grondwaarde herleid. Vervolgens is die waarde voor de onderhavige waardebepaling “dan maar gehalveerd”. Die waardebepaling is volgens verweerder op zich te laag maar daarvoor is in dit stadium zekerheidshalve gekozen wegens het ontbreken van nadere concrete aanknopingspunten voor een inzichtelijk te onderbouwen hogere waarde. Eiseres heeft gesteld dat bij “gebrek aan wetenschap” de waardebepaling wordt betwist en dat niet een eigen onderbouwde waarde is te duiden ter weerlegging van de door verweerder bepaalde waarde. De rechtbank heeft geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten op zich onjuist zouden zijn dan wel dat met de onderlinge verschillen met het onderhavige object onvoldoende rekening zou zijn gehouden. Weliswaar is de onderhavige waardebepaling “grofmazig” te noemen maar de uitkomst ervan kwalificeert geenszins als te hoog.
9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De gemachtigde van eiseres heeft verder slechts algemene en weinig inhoudelijke op het object betrekking hebbende argumenten, zoals bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten en rompslomp, ingebracht, zonder aan te geven - als een en ander al aan de orde is - welke invloed deze aspecten kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige appartementen. De rechtbank zal daaraan dan ook voorbij gaan.
10. Eiseres heeft gesteld dat een verslag van de mondelinge behandeling van het bezwaar ontbreekt. Deze beroepsgrond treft geen doel. Op grond van artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet verweerder een verslag van de hoorzitting maken. Artikel 7:7 van de Awb schrijft niet voor in welke vorm het verslag wordt opgemaakt. Gelet hierop heeft verweerder kunnen volstaan om wat tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht in de tekst van de uitspraak op bezwaar te verwerken.
11. Eiseres heeft verzocht om toekenning van een immateriële schadevergoeding voor de schade die zij heeft geleden en lijdt in de vorm van de spanning en frustratie als gevolg van de overschrijding van de redelijke termijn van twee jaar.
12. Het bezwaarschrift is ingediend op 1 november 2018, uitspraak op bezwaar is gedaan op 17 december 2018, en de rechtbank doet uitspraak op 3 februari 2021, zodat in deze zaak de redelijke termijn is overschreden met ongeveer vier maanden, welke periode geheel is toe te rekenen aan de beroepsfase. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan de redelijke termijn verlengd zou moeten worden zijn niet gesteld. Gelet hierop bedraagt de immateriële schadevergoeding in deze zaak € 500 welke geheel door de Staat (minister voor Rechtsbescherming) vergoed dient te worden.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het object te hoog is.
4.2.
Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover het de ongegrondverklaring van het beroep betreft, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van het object wordt vastgesteld op € 299.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, en tot vergoeding van proceskosten en immateriële schade.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover het de beslissingen over de veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskostenvergoeding en de vergoeding van het griffierecht betreft.
Beoordeling van het hoger beroep
BK-21/00153
Waarde van het object
5.1.
De waarde van het object wordt in gevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van het object zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 423.000 niet te hoog is.
5.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar ter zake van het object aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daartoe overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd, waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het waarderapport en de matrix is de waarde van het object bepaald met behulp van de verkoopgegevens van twee vergelijkingsobjecten. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object is in het waarderapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. De waarde van het object is door de Heffingsambtenaar vastgesteld op basis van een waarde per m² van € 470. Het vergelijkingsobject [adres 2] , een bouwkavel gelegen in dezelfde straat als het object, is rondom de waardepeildatum verkocht, waarbij de transactieprijs (die uitsluitend betrekking heeft op de grond) € 942 per m² bedroeg. De gecorrigeerde transactieprijs is volgens de matrix € 870 per m². De gecorrigeerde transactieprijs van het vergelijkingsobject [adres 3] , een bouwkavel die eveneens rondom de waardepeildatum is verkocht, is volgens de matrix € 780 per m². De Heffingsambtenaar heeft dan ook alleszins aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde – berekend naar een waarde per m² van € 470 – niet te hoog is vastgesteld.
5.4.
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Belanghebbende heeft in hoger beroep over het object geen nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd. De verwijzing door belanghebbende naar een notitie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en een artikel in PropertyNL van 2021 over de invloed van de coronacrisis op huurprijzen in de horeca leidt het Hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat in het onderhavige geval sprake is van de waardering van een object voor een tijdvak dat is gelegen vóór de coronacrisis. De stellingen van belanghebbende met betrekking tot bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten, rompslomp en fijnstof kunnen niet tot een ander oordeel leiden, reeds omdat niet is onderbouwd welke invloed deze omstandigheden hebben op de waarde van het object. Hetgeen belanghebbende verder nog ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel.
Overige geschilpunten
5.5.
Belanghebbende beroept zich op het vertrouwensbeginsel, omdat op basis van de gecorrigeerde transactieprijs van € 870 per m² het object op € 435 per m² moet worden gewaardeerd, aangezien de Heffingsambtenaar de waarde heeft willen vaststellen op de helft van de waarde van het vergelijkingsobject [adres 2] . De Heffingsambtenaar bestrijdt dat deze uitlating is gedaan. Het Hof kan belanghebbende niet in zijn stelling volgen, omdat uit de uitspraak van de Rechtbank is op te maken dat de Heffingsambtenaar in verband met de onzekere situatie op de markt de uit de vergelijkingsobjecten herleide grondwaarde “dan maar” heeft gehalveerd. De Heffingsambtenaar heeft in dit verband geen uitlating – laat staan een toezegging – gedaan dat de waarde van het object zou worden bepaald op de helft van de gecorrigeerde transactieprijs per m² van het vergelijkingsobject [adres 2] . Hetgeen hierover in de uitspraak van de Rechtbank staat is onvoldoende om de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft willen vaststellen op de helft van de waarde van het vergelijkingsobject [adres 2] , aannemelijk te achten, te meer omdat een toezegging van de Heffingsambtenaar op dit punt niet uit het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank blijkt en de Heffingsambtenaar in het voornoemde proces-verbaal en ook in hoger beroep het standpunt inneemt dat de beschikte waarde niet te hoog, maar eerder (veel) te laag is.
5.6.
Belanghebbende heeft in zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen. Het Hof merkt daarbij op dat aangezien gesteld noch gebleken is dat tijdens de hoorzitting nieuwe feiten en omstandigheden zijn aangedragen, die vóór de hoorzitting niet in de schriftelijke stukken aan de orde zijn geweest, en belanghebbende niet heeft aangevoerd dat haar grieven in de uitspraak op bezwaar onjuist of onvolledig zijn weergegeven, uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar kunnen afzien van het opmaken van een hoorverslag.
Vergoeding van immateriële schade
5.7.
Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt voor de fase van hoger beroep een termijn van twee jaren als redelijke termijn voor de beslechting van een belastinggeschil (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Het hogerberoepschrift is door het Hof ontvangen op 16 maart 2021. Aangezien het Hof binnen een jaar uitspraak doet, is de redelijke termijn voor de berechting van een geschil in tweede aanleg niet overschreden. Belanghebbende heeft dan ook geen recht op een vergoeding van immateriële schade.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
BK-21/00153
5.9.
De Heffingsambtenaar heeft de uitspraak van de Rechtbank in zoverre bestreden, dat hij het oneens is met de beslissingen dat de Heffingsambtenaar wordt veroordeeld in de proceskostenvergoeding en de vergoeding van het griffierecht, welke vergoedingen aan belanghebbende zijn toegekend in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade. Met verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140, heeft de Heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat nu de overschrijding van de redelijke termijn is toe te rekenen aan de rechter en de Staat als gevolg daarvan is veroordeeld tot betaling van een vergoeding van immateriële schade, de Staat en niet de Heffingsambtenaar moet worden veroordeeld in de proceskostenvergoeding en de vergoeding van het griffierecht.
5.10.
Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in zijn standpunt. Uit het door de Heffingsambtenaar genoemde arrest, met name rechtsoverweging 3.14.2, volgt dat indien de overschrijding van de redelijke termijn voor de berechting van een geschil in eerste aanleg uitsluitend is toe te rekenen aan de rechter, de vergoeding van proceskosten en het griffierecht moet plaatsvinden door de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming). Het Hof zal de beslissingen van de Rechtbank over de veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskostenvergoeding en de vergoeding van het griffierecht vernietigen en de Minister voor Rechtsbescherming veroordelen in de vergoeding van deze kosten.
5.11.
Het hoger beroep van de Heffingsambtenaar is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze de beslissingen betreft over de veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskostenvergoeding en de vergoeding van het griffierecht;
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige;
- veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 534;
- gelast de Minister voor Rechtsbescherming het in beroep betaalde griffierecht van € 345 aan belanghebbende te vergoeden; en
- wijst het verzoek in hoger beroep om een vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier W. de Gelder. De beslissing is op 2 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.