Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.300.047/01
Zaaknummer rechtbank : 8345898 CV EXPL 20-6309
Arrest van 20 december 2022
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. N. Slingerland te Capelle aan den IJssel,
tegen
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster,
advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam.
Het hof zal partijen hierna noemen respectievelijk [appellant] (hij heeft ter zitting te kennen gegeven zo genoemd te willen worden) en Havensteder.
1.De zaak in het kort
1.1
[appellant] heeft in 2014 van Havensteder een woning gehuurd op basis van de Leegstandswet. Dit hing samen met de voorgenomen sloop van onder meer deze woning. Aansluitend heeft [appellant] in 2018 met Havensteder een gebruiksovereenkomst gesloten voor de woning. Havensteder heeft deze gebruiksovereenkomst opgezegd. [appellant] is het daarmee niet eens. Hij beroept zich op huurbescherming omdat Havensteder naar zijn zeggen de verplichtingen van de Leegstandswet niet volledig heeft nageleefd. De kantonrechter heeft [appellant] ongelijk gegeven.
1.2
Het hof is het met de kantonrechter eens.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 10 juni 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 maart 2021 (hierna: het vonnis) [1] ;
- de memorie van grieven van [appellant] ;
- de memorie van antwoord van Havensteder.
2.2
Op 10 november 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [appellant] heeft toen nog stukken overgelegd. De advocaten hebben de zaak toegelicht.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
De kantonrechter heeft de feiten uitgebreid weergegeven in het vonnis . Ook het hof gaat van deze feiten uit. Het hof zal hierna de essentie van de feiten weergeven. De volledige citaten kunnen worden nagelezen in het vonnis.
3.2
Havensteder als verhuurster heeft op 5 februari 2014 met [appellant] als huurder een tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten voor de woning aan de [adres] te Capelle aan den IJssel (hierna: de woning), dit met toepassing van artikel 15 van de Leegstandswet. De aanvangshuurprijs bedroeg € 350,--. Achtergrond hiervan waren de sloop- en renovatieplannen die Havensteder had voor (onder meer) de woning.
3.3
In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
“
Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet
“
Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet
(…)
In aanmerking nemende:
dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders van de gemeente Capelle aan den IJssel aan verhuurder vergunning met kenmerk [nummer] van 20 september 2011 is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandwet;
dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders van de gemeente Capelle aan den IJssel aan verhuurder vergunning met kenmerk [nummer] van 20 september 2011 is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandwet;
dat de vergunning van B en W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2014 [2] ;(…)
dat de vergunning van B en W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2014 [2] ;(…)
komen het volgende overeen:
(…)
De overeenkomst wordt met ingang van 5 februari 2014 aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden.
Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B. en W. haar geldigheid verliest.(…)”
3.4
De hiervoor genoemde vergunning van 20 september 2011 op grond van artikel 15 Leegstandswet (met kenmerk [nummer] ) houdt onder meer het volgende in:
“
(…) Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de Leegstandwet voor maximaal twee jaar vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen gelegen aan de [adres] (…)De woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient u een opzegtermijn richting de huurder te hanteren van drie maanden.
“
(…) Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de Leegstandwet voor maximaal twee jaar vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen gelegen aan de [adres] (…)De woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient u een opzegtermijn richting de huurder te hanteren van drie maanden.
(…) De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan, waarbij melding moet worden gemaakt van deze vergunning (datum brief en kenmerk [nummer] ) het tijdvak waarvoor deze is verleend (…).”
3.5
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de Gemeente) heeft deze vergunning vanaf 2013 jaarlijks verlengd tot de laatste verlenging op 19 september 2017. In deze laatste verlenging staat onder meer: “
Hierbij verlengen wij de op 20 september 2011 aan u verleende vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de 360 woningen in het complex de Hoven fase 2 gelegen aan de [adres] , (…) opnieuw met één jaar tot 20 september 2018. (…)Op grond van de Leegstandwet is dit de laatste keer dat de vergunning kan worden verlengd, omdat hiermee de maximale termijn van zeven jaar wordt bereikt. (…).”
Hierbij verlengen wij de op 20 september 2011 aan u verleende vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de 360 woningen in het complex de Hoven fase 2 gelegen aan de [adres] , (…) opnieuw met één jaar tot 20 september 2018. (…)Op grond van de Leegstandwet is dit de laatste keer dat de vergunning kan worden verlengd, omdat hiermee de maximale termijn van zeven jaar wordt bereikt. (…).”
3.6
In een nieuwsbrief van 29 januari 2018 heeft Havensteder aan de bewoners met een tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandswet laten weten dat ze uiterlijk tot 20 september 2018 hun woning tijdelijk kunnen blijven huren; niet langer, omdat dit niet mag op basis van de Leegstandswet. Daaraan is toegevoegd dat de bewoners dan nog niet direct hoeven te verhuizen, maar als tijdelijke huurder het huurcontract kunnen voortzetten als bruikleenovereenkomst (een vorm van anti-kraak); dat dan geen huur meer betaald hoeft te worden maar alleen een klein bedrag aan service- of administratiekosten. Havensteder heeft daaraan toegevoegd dat de bewoners dan tot het nog te bepalen moment van sloop in de woning kunnen blijven wonen; dat Havensteder maar 1 maand opzegtermijn heeft en zij geen andere woning hoeft aan te bieden.
3.7
Bij brief van 29 maart 2018 heeft Havensteder onder meer het volgende aan [appellant] bericht:
“(….) Beëindiging tijdelijke huurovereenkomst op 19 september 2018U huurt van ons de woning in de Hoven. U hebt hiervoor een tijdelijk huurovereenkomst op grond van artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. In de nieuwsbrief van januari meldden wij al dat de leegstandwetvergunning afloopt op 19 september 2018. Omdat de vergunning afloopt, eindigt ook uw huurovereenkomst op 19 september 2018.Maar u hoeft niet gelijk wegBijna 2/3 van de woningen in De Hoven heeft een tijdelijke huurovereenkomst. Als al die tijdelijke huurders tegelijk in september hun huis uit moeten, wordt het aantal mensen dat een andere (sociale) huurwoning zoekt in september erg groot. Door met een bruikleenovereenkomst langer in de Hoven te kunnen blijven wonen geven wij u meer tijd om een andere woning te vinden.Mogelijkheid bruikleenovereenkomstVanzelfsprekend staat het u vrij om zelf andere (vaste of tijdelijke) woonruimte te zoeken. Maar omdat het nog enige tijd duurt voordat we de woningen gaan slopen, bieden wij u de mogelijkheid om langer in uw woning te blijven. U hebt dan echter geen tijdelijke huurovereenkomst meer, maar wij bieden u een bruikleenovereenkomst. In de volksmond ook bekend als ‘anti-kraak’. U huurt niet, maar u krijgt de woning ‘om niet’ in gebruik.(…)Wat houdt een bruikleenovereenkomst in?• U betaalt geen huur, maar uitsluitend servicekosten.• De overeenkomst kan elk moment opgezegd worden door elk van beide partijen met een opzegtermijn van minimaal 4 weken.• Het onderhoud wordt tot een minimum beperkt: de woning blijft wind- en waterdicht, veilig en voorzien van verwarming en warm water.(….)Eén ding verandert niet. Zowel bij een tijdelijke huurovereenkomst als bij een bruikleenovereenkomst heeft u geen huurbescherming. Dus in beide gevallen heeft u bij sloop géén recht op een verhuiskostenvergoeding en krijgt u geen urgentieverklaring. Dit zal duidelijk staan in de door u te tekenen bruikleenovereenkomst.(….).”
“(….) Beëindiging tijdelijke huurovereenkomst op 19 september 2018U huurt van ons de woning in de Hoven. U hebt hiervoor een tijdelijk huurovereenkomst op grond van artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. In de nieuwsbrief van januari meldden wij al dat de leegstandwetvergunning afloopt op 19 september 2018. Omdat de vergunning afloopt, eindigt ook uw huurovereenkomst op 19 september 2018.Maar u hoeft niet gelijk wegBijna 2/3 van de woningen in De Hoven heeft een tijdelijke huurovereenkomst. Als al die tijdelijke huurders tegelijk in september hun huis uit moeten, wordt het aantal mensen dat een andere (sociale) huurwoning zoekt in september erg groot. Door met een bruikleenovereenkomst langer in de Hoven te kunnen blijven wonen geven wij u meer tijd om een andere woning te vinden.Mogelijkheid bruikleenovereenkomstVanzelfsprekend staat het u vrij om zelf andere (vaste of tijdelijke) woonruimte te zoeken. Maar omdat het nog enige tijd duurt voordat we de woningen gaan slopen, bieden wij u de mogelijkheid om langer in uw woning te blijven. U hebt dan echter geen tijdelijke huurovereenkomst meer, maar wij bieden u een bruikleenovereenkomst. In de volksmond ook bekend als ‘anti-kraak’. U huurt niet, maar u krijgt de woning ‘om niet’ in gebruik.(…)Wat houdt een bruikleenovereenkomst in?• U betaalt geen huur, maar uitsluitend servicekosten.• De overeenkomst kan elk moment opgezegd worden door elk van beide partijen met een opzegtermijn van minimaal 4 weken.• Het onderhoud wordt tot een minimum beperkt: de woning blijft wind- en waterdicht, veilig en voorzien van verwarming en warm water.(….)Eén ding verandert niet. Zowel bij een tijdelijke huurovereenkomst als bij een bruikleenovereenkomst heeft u geen huurbescherming. Dus in beide gevallen heeft u bij sloop géén recht op een verhuiskostenvergoeding en krijgt u geen urgentieverklaring. Dit zal duidelijk staan in de door u te tekenen bruikleenovereenkomst.(….).”
3.8
[appellant] heeft vervolgens met Havensteder met ingang van 19 september 2018 voor de woning een ‘gebruiksovereenkomst woonruimte’ gesloten. Hierin staat onder meer:
“
(…)Huurovereenkomst op grond van de LeegstandwetTot 19 september 2018 huurt u op grond van de Leegstandwet van ons het object. Door ondertekening van de onderhavige gebruiksovereenkomst gaat u ook akkoord met het beëindigen van de met u gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. (…)”.
“
(…)Huurovereenkomst op grond van de LeegstandwetTot 19 september 2018 huurt u op grond van de Leegstandwet van ons het object. Door ondertekening van de onderhavige gebruiksovereenkomst gaat u ook akkoord met het beëindigen van de met u gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. (…)”.
3.9
Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen dat de portiekflat met de woning van [appellant] zou worden gesloopt. Dit besluit is bij brief van 6 november 2018 aan [appellant] meegedeeld
.
.
3.1
Havensteder heeft samen met de Gemeente op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten met […] Projectontwikkeling II B.V.. In deze ontwikkelovereenkomst is in artikel 6.9 opgenomen dat de woningen uiterlijk op 30 april 2021 moeten worden geleverd.
3.11
Bij brief van 25 maart 2019 heeft Havensteder, voor zover van belang, het volgende aan [appellant] bericht:
“ (…)
Tot wanneer?U kunt in elk geval tot en met de zomervakantie (1 september 2019) in uw huidige woning blijven wonen.September en oktober 2019Daarna zal Havensteder de gebruiksovereenkomst opzeggen. Hiervoor sturen wij u in de periode van september en oktober 2019 een brief met de uiterste datum dat u de woning moet verlaten. U ontvangt deze opzeggingsbrief in ieder geval twee maanden voor deze uiterste datum. (…)”.
“ (…)
Tot wanneer?U kunt in elk geval tot en met de zomervakantie (1 september 2019) in uw huidige woning blijven wonen.September en oktober 2019Daarna zal Havensteder de gebruiksovereenkomst opzeggen. Hiervoor sturen wij u in de periode van september en oktober 2019 een brief met de uiterste datum dat u de woning moet verlaten. U ontvangt deze opzeggingsbrief in ieder geval twee maanden voor deze uiterste datum. (…)”.
3.12
Op 26 augustus 2019 is de gebruiksovereenkomst met [appellant] per 11 november 2019 opgezegd.
3.13
De gemachtigde van [appellant] heeft op 10 oktober 2019 een brief gestuurd aan Havensteder. Daarin heeft [appellant] de vernietiging ingeroepen van de gebruiksovereenkomst.
3.14
[appellant] heeft omstreeks april 2021 de woning ontruimd.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1
Havensteder heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd, samengevat,
Primair: veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning;
Subsidiair:
voor zover de kantonrechter oordeelt dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- veroordeling van [appellant] tot ontruiming;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van € 5.936,64, met wettelijke rente:
- veroordeling van [appellant] tot betaling van een maandelijkse vergoeding van € 371,04
vanaf 1 februari 2020 tot het moment van ontruiming;
Primair en subsidiair: veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
Primair: veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning;
Subsidiair:
voor zover de kantonrechter oordeelt dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- veroordeling van [appellant] tot ontruiming;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van € 5.936,64, met wettelijke rente:
- veroordeling van [appellant] tot betaling van een maandelijkse vergoeding van € 371,04
vanaf 1 februari 2020 tot het moment van ontruiming;
Primair en subsidiair: veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
4.2
De kantonrechter heeft, uitvoerbaar bij voorraad, de primaire vordering van Havensteder bij het vonnis toegewezen en [appellant] veroordeeld om de woning uiterlijk 15 april 2021 te ontruimen. [appellant] is daarbij veroordeeld in de proceskosten.
4.3
De kantonrechter heeft daartoe (overeenkomstig het arrest van dit hof van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDA:2020:2777) onder meer geoordeeld dat de Leegstandswet bij deze huurovereenkomst
voor onbepaalde tijdniet van de verhuurder verlangt dat zij de huurder telkens op de hoogte stelt van iedere verlenging van de Leegstandswet-vergunning door B&W. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is in lijn met de wettelijke bepalingen afgesproken dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt wanneer de Leegstandswet-vergunning haar geldigheid verliest. Dat staat in de huurovereenkomst. Ook staat hierin dat deze vergunning verlengbaar is.
voor onbepaalde tijdniet van de verhuurder verlangt dat zij de huurder telkens op de hoogte stelt van iedere verlenging van de Leegstandswet-vergunning door B&W. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is in lijn met de wettelijke bepalingen afgesproken dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt wanneer de Leegstandswet-vergunning haar geldigheid verliest. Dat staat in de huurovereenkomst. Ook staat hierin dat deze vergunning verlengbaar is.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd, die hierna besproken zullen worden. [appellant] vordert in hoger beroep (samengevat), uitvoerbaar bij voorraad:
(I) vernietiging van het vonnis;
(II) ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, met
veroordeling van Havensteder tot betaling van de minimum verhuiskosten-
vergoeding en het aanbieden van vervangende woonruimte, op
straffe van een dwangsom, en
(III) veroordeling van Havensteder in de proceskosten in beide instanties.
(I) vernietiging van het vonnis;
(II) ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, met
veroordeling van Havensteder tot betaling van de minimum verhuiskosten-
vergoeding en het aanbieden van vervangende woonruimte, op
straffe van een dwangsom, en
(III) veroordeling van Havensteder in de proceskosten in beide instanties.
5.2
Havensteder heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis.
6.Beoordeling in hoger beroep
De concrete klachten van [appellant]
6.1
[appellant] heeft de volgende klachten:
a) Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2014 is in de schriftelijke
huurovereenkomst niet vermeld dat de Leegstandwet-vergunning was verleend
tot 20 september 2014, hoewel de Gemeente dat wel als voorwaarde had
gesteld in haar verlengingsbeslissing van 16 september 2013.
b) Havensteder heeft verzuimd de huurovereenkomst van [appellant] jaarlijks
te verlengen, telkens nadat de Leegstandswet-vergunning was verlengd.
c) Havensteder heeft verzuimd de jaarlijkse verlenging van de Leegstandswet-
vergunning schriftelijk aan hem te berichten.
d) Ten onrechte heeft de kantonrechter geen prejudiciële vragen gesteld aan de
Hoge Raad.
a) Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2014 is in de schriftelijke
huurovereenkomst niet vermeld dat de Leegstandwet-vergunning was verleend
tot 20 september 2014, hoewel de Gemeente dat wel als voorwaarde had
gesteld in haar verlengingsbeslissing van 16 september 2013.
b) Havensteder heeft verzuimd de huurovereenkomst van [appellant] jaarlijks
te verlengen, telkens nadat de Leegstandswet-vergunning was verlengd.
c) Havensteder heeft verzuimd de jaarlijkse verlenging van de Leegstandswet-
vergunning schriftelijk aan hem te berichten.
d) Ten onrechte heeft de kantonrechter geen prejudiciële vragen gesteld aan de
Hoge Raad.
Algemeen
6.2
Het hof stelt het volgende voorop. De Leegstandswet voorziet (ter voorkoming van leegstand) in de mogelijkheid om in bepaalde gevallen, waaronder voorgenomen sloop van de woning, een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. De huurder heeft dan geen huurbescherming (en meestal is de huur daarom lager dan gebruikelijk). In verband met het ontbreken van huurbescherming heeft de wetgever het belangrijk gevonden dat de huurder dit ook duidelijk wordt verteld bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit komt onder meer tot uiting in de wetsgeschiedenis, waarop [appellant] een beroep doet [3] , en in specifieke bepalingen van de Leegstandswet. Het gaat dan met name om artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet, waarin staat:
(i) De huurovereenkomst moet
schriftelijkworden
aangegaan.
(ii) In deze overeenkomst moet melding worden gemaakt van de door burgemeester en wethouders verleende vergunning tot tijdelijke verhuur zonder huurbescherming
op grond van artikel 15 lid 1 van de Leegstandswet.(iii) In deze overeenkomst moet verder onder meer melding worden gemaakt van de periode waarvoor de vergunning is verleend.
(i) De huurovereenkomst moet
schriftelijkworden
aangegaan.
(ii) In deze overeenkomst moet melding worden gemaakt van de door burgemeester en wethouders verleende vergunning tot tijdelijke verhuur zonder huurbescherming
op grond van artikel 15 lid 1 van de Leegstandswet.(iii) In deze overeenkomst moet verder onder meer melding worden gemaakt van de periode waarvoor de vergunning is verleend.
6.3
Als artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet niet wordt nagekomen is de sanctie voor de verhuurder dat de huurder toch huurbescherming heeft (artikel 16 lid 13 van de Leegstandswet).
6.4
De Leegstandswet-vergunning kan jaarlijks worden verlengd totdat de maximale vergunningstermijn van zeven jaar is bereikt (artikel 15 lid 6 van de Leegstandswet)
6.5
Anders dan [appellant] stelt, heeft de wetgever met de hiervoor in overweging 6.2 genoemde eisen het oog op
het moment van aangaanvan de huurovereenkomst (en niet het moment van verlenging van de Leegstandswet-vergunning). Anders gezegd, moet aan de huurder ‘bij het sluiten van de huurovereenkomst’ worden gemeld dat hij geen huurbescherming heeft. Volgens de wetsgeschiedenis wordt met het schriftelijk aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst, waarbij melding wordt gemaakt van de vergunning op grond van de Leegstandswet, bereikt “dat de huurder steeds bekend is met het tijdelijk karakter van de huurovereenkomst”. Het woordje ‘steeds’ uit de wetsgeschiedenis moet dus in deze context worden gelezen. Dit komt ook tot uiting in genoemd artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet. Op grond van artikel 15 lid 11 van de Leegstandwet loopt een huurovereenkomst die op het moment van een verlenging van de vergunning voortduurt, voor onbepaalde tijd door tot uiterlijk het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Dit is alleen anders als uit de huurovereenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd zijn overeengekomen.
het moment van aangaanvan de huurovereenkomst (en niet het moment van verlenging van de Leegstandswet-vergunning). Anders gezegd, moet aan de huurder ‘bij het sluiten van de huurovereenkomst’ worden gemeld dat hij geen huurbescherming heeft. Volgens de wetsgeschiedenis wordt met het schriftelijk aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst, waarbij melding wordt gemaakt van de vergunning op grond van de Leegstandswet, bereikt “dat de huurder steeds bekend is met het tijdelijk karakter van de huurovereenkomst”. Het woordje ‘steeds’ uit de wetsgeschiedenis moet dus in deze context worden gelezen. Dit komt ook tot uiting in genoemd artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet. Op grond van artikel 15 lid 11 van de Leegstandwet loopt een huurovereenkomst die op het moment van een verlenging van de vergunning voortduurt, voor onbepaalde tijd door tot uiterlijk het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Dit is alleen anders als uit de huurovereenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd zijn overeengekomen.
6.6
Het centrale geschilpunt tussen partijen of Havensteder aan de eisen van de Leegstandswet heeft voldaan, moet mede tegen deze achtergrond worden bezien.
De aard van de huurovereenkomst van [appellant] uit 2014
6.7
Duidelijk is dat [appellant] in 2014 een
tijdelijkehuurovereenkomst heeft gesloten. Dit staat ook in de schriftelijke huurovereenkomst. Deze tijdelijkheid hield verband met de Leegstandswet-vergunning die was verleend en die maakte dat de huurovereenkomst in ieder geval zou eindigen op het moment dat de Leegstandswet-vergunning haar geldigheid zou verliezen (artikel 16 lid 8 van de Leegstandswet).
tijdelijkehuurovereenkomst heeft gesloten. Dit staat ook in de schriftelijke huurovereenkomst. Deze tijdelijkheid hield verband met de Leegstandswet-vergunning die was verleend en die maakte dat de huurovereenkomst in ieder geval zou eindigen op het moment dat de Leegstandswet-vergunning haar geldigheid zou verliezen (artikel 16 lid 8 van de Leegstandswet).
6.8
Daarnaast is in de huurovereenkomst vastgelegd dat sprake was van een huurovereenkomst
voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat de huurovereenkomst doorliep zolang er een Leegstandswet-vergunning was, al dan niet na eventuele verlengingen van die vergunning. De wet stelt niet als eis dat een dergelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tussendoor, bij verlenging van de Leegstandswet-vergunning, ook moet worden verlengd
voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat de huurovereenkomst doorliep zolang er een Leegstandswet-vergunning was, al dan niet na eventuele verlengingen van die vergunning. De wet stelt niet als eis dat een dergelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tussendoor, bij verlenging van de Leegstandswet-vergunning, ook moet worden verlengd
Ten aanzien van klacht a) van [appellant]
6.9
Het hof verwerpt deze klacht.
6.1
In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en
“dat de vergunning van B en W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2014”.
“dat de vergunning van B en W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2014”.
6.11
In de huurovereenkomst is dus in overeenstemming met artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet vermeld:
- de oorspronkelijke Leegstandswet-vergunning uit 2011, met het kenmerk daarvan, en
- het tijdvak waarvoor de Leegstandswet-vergunning na verlenging is verleend, namelijk tot 20 september 2014.
De Leegstandswet stelt geen verdere eisen.
- de oorspronkelijke Leegstandswet-vergunning uit 2011, met het kenmerk daarvan, en
- het tijdvak waarvoor de Leegstandswet-vergunning na verlenging is verleend, namelijk tot 20 september 2014.
De Leegstandswet stelt geen verdere eisen.
6.12
Voor zover [appellant] [4] heeft gesteld dat Havensteder in de huurovereenkomst in strijd met de verlengingsvergunning van de Gemeente geen melding heeft gemaakt van de verleende verlenging tot 20 september 2014, miskent [appellant] het voorgaande.
6.13
Voor zover [appellant] heeft gesteld dat Havensteder in de huurovereenkomst in strijd met de verlengingsvergunning van de Gemeente geen melding heeft gemaakt van de brief tot verlenging en het kenmerk daarvan, heeft hij hierbij geen rechtens te honoreren belang. Het gaat er immers om dat [appellant] wist dat sprake was van huur op grond van de Leegstandswet, en dat de Leegstandswet-vergunning tot 20 september 2014 gold.
Ten aanzien van de klachten b) en c)
6.14
Ook deze klachten worden verworpen.
6.15
De huurder die huurt op basis van de Leegstandswet, hoeft niet op de hoogte te worden gesteld van de verlengingen van de Leegstandswet-vergunning. De wet eist dit niet en de wetsgeschiedenis evenmin. De huurder moet ervan uitgaan dat de huurovereenkomst (dus zonder huurbescherming) voor onbepaalde tijd doorloopt totdat de Leegstandswet-vergunning haar geldigheid verliest. Het betoog van [appellant] dat uit het woordje ‘steeds’ in de parlementaire toelichting blijkt dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat de huurder jaarlijks moet worden geïnformeerd over een verlenging van de Leegstandswet-vergunning, vindt geen steun in de bedoelde passage uit de wetsgeschiedenis; zie overweging 6.5.
6.16
Het hof heeft in overweging 6.8 al overwogen dat deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorliep zolang de Leegstandswet-vergunning gold. In deze zaak dus tot 20 september 2018. Anders dan [appellant] stelt, hoeft een dergelijke huurovereenkomst niet te worden verlengd telkens nadat de Leegstandswet-vergunning voor een jaar was verlengd. De wet biedt daartoe geen grondslag.
Ten aanzien van klacht d)
6.17
Het hof ziet onvoldoende aanleiding tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Het beroep van [appellant] op het arrest van het Hof Amsterdam van 24 februari 2005 (ECLI:NL:GHAMS:2005:AT5821) maakt dit niet anders, aangezien dit arrest in kort geding is gewezen en betrekking had op een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Conclusie en proceskosten
6.18
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt, omdat zijn grieven (klachten) falen. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof komt dus niet toe aan de subsidiaire vordering van Havensteder en evenmin aan de vordering II van [appellant] . Overigens kan [appellant] op grond van artikel 353 lid 1 Rv niet voor het eerst in hoger beroep een reconventionele vordering instellen, zodat deze vordering ook om die reden niet toewijsbaar is. De nadere stukken die [appellant] bij de mondelinge behandeling heeft overgelegd leiden niet tot een andere beslissing. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Er zijn geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
6.19
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 maart 2021;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Havensteder tot op heden begroot op € 772,-- aan verschotten en € 2.228,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.M. Voorwinden en C.T.C. Welters en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2022 in aanwezigheid van de griffier.