Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
procureur: mr. F. Swart,
t e g e n
[X] ,
wonende te [plaats] ,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. H.M. Meijerink.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna respectievelijk Rochdale en [X] genoemd.
Bij dagvaarding van 8 september 2004 is Rochdale in hoger beroep gekomen van een kortgedingvonnis van 25 augustus 2004 van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Amsterdam, in deze zaak onder rolnummer KG 04/1487 AB gewezen tussen Rochdale als eiseres en [X] als gedaagde.
Bij memorie heeft Rochdale één grief tegen het vonnis aangevoerd en geconcludeerd - zakelijk - dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, haar vordering tegen [X] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [X] in de kosten van beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft [X] de grief bestreden en geconcludeerd - zakelijk - dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het hoger beroep.
Ten slotte hebben partijen aan het hof verzocht arrest te wijzen.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grief wordt verwezen naar de memorie van grieven.
3. Feiten
De voorzieningenrechter heeft in rechtsoverweging 1 onder a t/m f een aantal feiten in deze zaak als vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. Rochdale is eigenaresse, althans erfpachtster van de woning [adres] te [plaats] . De woning zal ingrijpend worden gerenoveerd; de werkzaamheden daarvoor zullen aanvangen medio tweede kwartaal 2005. De woning is met ingang van 23 mei 2001 op basis van de Leegstandwet verhuurd aan [X] voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat voor tijdelijke verhuur een vergunning door B&W van [plaats] op basis van de Leegstandwet is verleend voor de periode van 23 mei 2001 tot 23 mei 2003. Op 13 mei 2003 is de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet verlengd voor de periode 23 mei 2003 tot 23 mei 2004. Bij aangetekende brief d.d. 10 februari 2004 heeft Rochdale [X] de huur opgezegd tegen 14 mei 2004. Tot op heden heeft [X] de woning niet ontruimd.
4.2. Rochdale vordert in dit geding veroordeling van [X] tot, kort gezegd, ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen. Hij heeft daartoe, onder meer, het volgende overwogen. Na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst, die niet was opgezegd en in ieder geval eindigde op 23 mei 2003, is geen nadere tijdelijke huurovereenkomst overeengekomen. Nu [X] het gehuurde wel is blijven bewonen tegen betaling van de overeengekomen huurpenningen, is zij daarmee met ingang van 23 mei 2003 een gewone huurder geworden met recht op huurbescherming. Tegen het einde van de tijdelijke huurovereenkomst, die was aangegaan voor maximaal 24 maanden, was het aan Rochdale om stappen te ondernemen door de overeenkomst op te zeggen dan wel een verlenging aan te bieden. Het aanvragen en verkrijgen van een verlenging van de vergunning is hiervoor onvoldoende. Uit artikel 16 lid 10 Leegstandwet Pro volgt dat een (verlenging van een) tijdelijke huurovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan onder vermelding van de vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs.
4.3. Tegen hetgeen de voorzieningenrechter aldus tot uitgangspunt van zijn beslissing heeft genomen - waaraan nog kan worden toegevoegd dat in artikel 16 lid 11 van Pro de Leegstandwet is bepaald dat indien aan het bepaalde in het tiende lid niet is voldaan, de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van, kort gezegd, de huurbeschermingsbepalingen - komt Rochdale terecht niet op in hoger beroep.
4.4. Rochdale bestrijdt in haar grief echter het oordeel van de voorzieningenrechter dat niet kan worden gezegd dat het beroep van [X] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Rochdale legt aan deze bestrijding ten grondslag dat het niet aanbieden van een nieuwe overeenkomst en het niet in kennis stellen van de verlengde vergunning berustte op een evidente vergissing van Rochdale en dat [X] dat als geen ander wist. [X] was, zo stelt Rochdale, zich er immers van bewust dat sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst, zoals ook blijkt uit een brief van haar raadsman aan Rochdale d.d. 8 april 2004.
4.5. De grief kan niet slagen. Uit de genoemde brief kan niet méér worden afgeleid dan dat [X] zich bij het begin van de overeenkomst heeft gerealiseerd dat sprake was van een tijdelijke overeenkomst. Uit niets volgt dat [X] ook na afloop van die tijdelijke overeenkomst heeft beseft of heeft moeten beseffen dat de situatie van tijdelijke huur op basis van de Leegstandwet zou voortduren. Zoals de voorzieningenrechter (onbestreden) heeft overwogen, is [X] op geen enkele wijze op de hoogte gesteld van de verlenging van de vergunning en heeft zij eerst ruim acht maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst een opzeggingsbrief van Rochdale ontvangen. Van het bestaan van een situatie waarin de huurder zich er van bewust was dat sprake was van een evidente vergissing kan, anders dan Rochdale stelt, daarom niet worden uitgegaan.
5. Slotsom en kosten
De grief kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het hof zal het vonnis bekrachtigen en Rochdale veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
6. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Rochdale in de kosten van het hoger beroep en begroot deze tot aan deze uitspraak aan de zijde van [X] op € 1.182,-;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Westermann-van Rooyen, Thiessen en Sorgdrager en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2005.