Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Zaaknummer hof : 200.297.435/01
Zaaknummer rechtbank : 8359486 CV EXPL 20-7060
Arrest van 1 november 2022
in de zaak van
MT PropCo B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. P.L. Visser te Amsterdam,
tegen
Deloitte Holding B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster,
advocaat: mr. N. Amiel te Amsterdam.
Het hof zal partijen hierna noemen MTP en Deloitte.
1.De zaak in het kort
1.1
Het gaat in deze zaak om de vraag of Deloitte een vergoeding verschuldigd is voor de toegangsbewijzen waarover zij beschikt voor het gebruik van 167 parkeerplaatsen (“zwerfplekken”) in een mede voor het publiek bestemde parkeergarage.
1.2
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat dit niet het geval is.
1.3
MTP heeft een zelfde geschil met AKD. Het hof doet vandaag bij afzonderlijke beslissing ook uitspraak in die zaak.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 mei 2021, waarmee MTP in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 26 februari 2021;
- de memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis van MTP;
- de memorie van antwoord van Deloitte.
2.2
Op 19 september 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Rond 2005 is door OVG Projecten XX B.V. (hierna: OVG) de ‘Maastoren’ gelegen aan de Wilhelminakade 1-101 te Rotterdam (hierna: de Maastoren) ontwikkeld.
3.2
AKD, Deloitte en OVG hebben op 22 juli 2005 een Raamovereenkomst gesloten. In
artikel 24.1 van de Raamovereenkomst is bepaald:
“Deloitte en AKD gelden, indien zij in deze overeenkomst zijn aangemerkt als de Wederpartij, als één partij jegens OVG, waarbij AKD in alle opzichten door Deloitte zal worden vertegenwoordigd.
AKD geeft voor de uitvoering van het bepaalde in deze overeenkomst een onherroepelijke volmacht aan Deloitte om haar jegens OVG te vertegenwoordigen (…).”
3.3
OVG heeft, eveneens op 22 juli 2005, met Deloitte een huurovereenkomst
(hierna: de huurovereenkomst 2005) gesloten ter zake de huur van 22.250 m2 kantoorruimte, 400 m2 archiefruimte en 431 parkeerplaatsen in de Maastoren. De
huuringangsdatum is bepaald op de datum van aflevering van het gehuurde.
3.4
In de huurovereenkomst 2005 is, voor zover hierna van belang, opgenomen:
“8.16 Parkeervoorzieningen
Ten aanzien van de in artikel 1.1. genoemde 431 parkeerplaatsen geldt het navolgende. Huurder heeft het exclusieve gebruik van tenminste 199 parkeerplaatsen. De 199 parkeerplaatsen zullen, zoveel als technisch mogelijk, worden gerealiseerd in de bij "de Maastoren" behorende ondergrondse parkeervoorziening als verder aangeduid in de in artikel 1 genoemde tekening. De resterende parkeerplaatsen bevinden zich in de bovengrondse parkeervoorziening zoals aangeduid in de in artikel 1 genoemde tekening. Huurder stemt in met het feit dat de bovengrondse parkeervoorziening buiten kantooruren mogelijk als een openbare parkeervoorziening dienst zal doen, waardoor ook anderen dan huurders en hun bezoekers toegang zullen hebben tot de bovengrondse parkeervoorziening.
Voor de parkeerplaatsen welke in de bovengrondse parkeergarage gelegen zullen zijn, zal verhuurster in overleg met huurder en de overige huurders van het gebouw een indeling opstellen."
3.5
Op 17 maart 2009 hebben OVG, Deloitte en SEB Investment GmbH (hierna: SEB) een
Allonge (hierna: Allonge I) op de huurovereenkomst 2005 ondertekend. In artikel 1.4 van Allonge I is bepaald:
"Artikel 8.16 Parkeervoorzieningen wordt als volgt aangevuld.
Het aantal parkeerplaatsen in de ondergrondse stallingsgarage is 172 plaatsen in plaats van de origineel geplande 199 plaatsen. Van deze ondergrondse parkeerplaatsen worden er 137 exclusief gehuurd door Deloitte. De rest van de 431 parkeerplaatsen zijn gepositioneerd in de bovengrondse parkeergarage. De bovengrondse parkeergarage zal tevens gebruikt worden als openbare parkeergarage waarvoor een gedetailleerde afspraken zijn gemaakt (bijlage 3)”.
3.6
Van Allonge I maakt bijlage 3 onderdeel uit. Bijlage 3 bevat een door OVG opgestelde Notitie Parkeren d.d. 27 april 2006 (hierna: Notitie Parkeren) waarin is bepaald:
“1.1 De kantoorhuurders zijn gerechtigd in de Parkeergarage te stallen, zowel tijdens als buiten Kantoortijden zonder daarvoor een vergoeding aan Q-Park verschuldigd te zijn. (…)
1.3
Q-Park is eveneens gerechtigd tot een beperkt gebruik van de Parkeergarage tijdens Kantoortijden, mits daardoor de rechten van de Kantoorhuurders volledig worden gerespecteerd, en mits daarover schriftelijke afspraken zijn gemaakt met de Kantoorhuurders.(…)
2.1
De Parkeergarage zal door OVG aan Q-Park worden opgeleverd, geschikt om te worden gebruikt als openbare garage. De voor gebruik van de Parkeergarage als openbare garage benodigde parkeerinstallatie zal door en voor rekening van Q-Park worden geïnstalleerd en onderhouden. De te kiezen parkeerinstallatie zal geschikt zijn voor een koppeling met de ondergrondse parkeerkelder en indien mogelijk worden gecombineerd met het nader te bepalen toegangscontrole systeem van de Kantoorhuurders. (…)
2.2
Q-Park is gerechtigd de Parkeergarage te exploiteren zoals het haar goeddunkt met inachtneming van de hiervoor genoemde rechten van de Kantoorhuurders. (…)”.
3.7
OVG en Deloitte hebben op 1 december 2009 een tweede Allonge (hierna: Allonge II) op de huurovereenkomst 2005 gesloten. De leveringsdatum van de Maastoren en de ingangsdatum van de huurovereenkomst 2005 is daarin vastgesteld op 3 december 2009 met een huurperiode van 10 jaar.
3.8
Vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst 2005 is de bovengrondse parkeergarage door Q-Park gehuurd en beheerd.
3.9
De Maastoren is door OVG op 3 december 2009 in eigendom overgedragen aan SEB.
3.1
Per 1 april 2015 is de eigendom van de Maastoren door SEB overgedragen aan Prime NLD Rotterdam -T B.V. (hierna: Prime).
3.11
In 2017 heeft Prime aangegeven voornemens te zijn de Maastoren te verkopen en dat
zij, ten einde de verkoopbaarheid te vergroten, een nieuwe huurovereenkomst wenst te sluiten met Deloitte. Nadien hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen enerzijds W.M.P. Dielemans van CBRE als (aanhuur)adviseur van Deloitte en anderzijds P. Stutterheim van Savills Asset & Property Management B.V. (hierna: Savills) als (verhuur)adviseur van Prime.
3.12
Op 20 juli 2017 hebben Prime en Deloitte een huurovereenkomst gesloten
(hierna: de huurovereenkomst 2017). In de huurovereenkomst 2017 is voor zover thans van belang bepaald:
“The leased property, designated use
1.1
Lessor leases to Lessee and Lessee leases from Lessor.
Office space : (…)
Office space : (…)
Archive expedition space : (…)
Archive expedition space : (…)
Parking spaces lower garage (-1/-2) : 140 spaces (incl. 4 motor & 24/7 base)
Parking spaces lower garage (-1/-2) : 140 spaces (incl. 4 motor & 24/7 base)
Parking spaces upper garage : 295 spaces (07.00-18.00 hrs/ Mon-Fri)
Parking spaces upper garage : 295 spaces (07.00-18.00 hrs/ Mon-Fri)
(…)
Rent, turnover tax, service charges, rent adjustment, payment obligation, payment period
4.1
On the commencement date the initial rent of the leased space amounts
€ 5.196.789 per annum (in words: five million one hundred ninety-six thousand and seven hundred eighty-nine Euro) and based on:
• Office space : (…)
• Archive/expedition space : (…)
• Parking spaces lower garage (-1/ -2) : € 1.950 per space per annum
• Parking spaces upper garage : € 1.500 per space per annum
(…)
SPECIAL CLAUSES:
(…)
11.8
Change in parking garage operator
In the event Q-Park will no longer operate the parking garage, lessee will upfront accept a change in operating agent of the parking garage provided the terms and conditions of the new operating agent will be comparable to market practice standards and will not result in restrictions with regards to the use of the parking garage by lessee or higher costs.
(…)
11.22
Potential transfer ownership (perpetual clause)
In the event Lessor transfer the ownership of the property of which the Leased Space forms part, the legal successor of Lessor and Lessee will be bound by everything which the Lessor and Lessee have agreed on in the Lease and insofar as legally required Lessee provides its upfront cooperation to the transfer of the rights and obligations pursuant to the Lease to the legal successor of Lessor, unless the legal successor and Lessee agree otherwise.
(…)
11.29
Previous lease agreement
The lease agreement with accompanying riders between Lessee and Lessor (and its predecessors) with commencement date of 3 December 2009 and expiry date of 2 December 2019, will be terminated as per commencement date of this new lease
agreement concluded between both parties."
3.13
Op 1 mei 2019 is MTP eigenaar geworden van de Maastoren.
3.14
Op 26 november 2019 is het beheer van de bovengrondse parkeergarage door Q-Park
beëindigd en is Apcoa aangesteld als de nieuwe parkeerexploitant.
3.15
Per 1 december 2019 is een nieuw parkeersysteem geïmplementeerd.
3.16
Sedert 1 december 2019 heeft Deloitte het aantal door haar gehuurde parkeerplekken in de bovengrondse parkeergarage verminderd van 295 naar 167.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
MTP heeft Deloitte gedagvaard en gevorderd, samengevat,
I. voor recht te verklaren dat Deloitte onder de huurovereenkomst 2017 gerechtigd is tot één toegangsbewijs (hierna: toegangsautorisatie) per (zwerf)parkeerplek in de bovengrondse parkeergarage;
II. Deloitte te veroordelen tot betaling aan MTP van een aanvullend bedrag van
€ 400.000.- te vermeerderen met btw op jaarbasis en met jaarlijkse indexatie conform het bepaalde in de huurovereenkomst 2017 voor de 1.000 toegangsautorisaties die toegang geven tot de 167 parkeerplekken in de bovengrondse parkeergarage vanaf 1 december 2019 tot en met de datum waarop de huurrelatie tussen Deloitte en MTP met betrekking tot de Maastoren eindigt;
III. Deloitte te veroordelen tot betaling aan MTP van de proceskosten en nakosten, vermeerderd met rente.
4.2
Deloitte heeft op haar beurt gevorderd (in reconventie), samengevat,
I. een verklaring voor recht dat Deloitte op basis van de huurovereenkomst 2017 recht heeft op 1.000 toegangsautorisaties zonder daar een vergoeding voor verschuldigd te zijn;
II. een verklaring voor recht dat Deloitte niet extra hoeft te betalen voor het gebruik van de openbare garage buiten kantooruren;
III. MTP te veroordelen tot terugbetaling van de bedragen die zij aan Apcoa heeft betaald voor parkeren buiten kantooruren;
IV. MTP te veroordelen om het ertoe te geleiden dat Apcoa toestaat dat Deloitte ook buiten kantoortijden 1.000 toegangsautorisaties mag gebruiken voor het gebruik van 167 zwerfplekken.
4.3
De kantonrechter heeft de vorderingen van MTP afgewezen, de vordering van Deloitte onder I toegewezen, de overige vorderingen van Deloitte afgewezen en MTP in de kosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe – samengevat – overwogen dat een tekstuele uitleg van de huurovereenkomst 2017 meebrengt dat sprake is van huur van parkeerplekken, dat afspraken met betrekking tot extra toegangsbewijzen onderdeel zijn van de huurovereenkomst 2005, dat de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid meebrengt dat Deloitte ook onder de huurovereenkomst 2017 recht heeft op extra toegangsautorisaties zonder vergoeding, dat MTP een eigen onderzoeksplicht had en dat beperking van het aantal toegangsautorisaties strijd oplevert met art. 11.8 van de huurovereenkomst 2017.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
MTP is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. MTP heeft haar eis vermeerderd en vordert - naast de vorderingen uit de eerste aanleg - om Deloitte te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 40.000,- te vermeerderen met btw als vergoeding voor het praktisch verstrekken van de 1.000 extra toegangsautorisaties.
5.2
Kort gezegd zien de bezwaren van MTP op de uitleg van de huurovereenkomst 2017, de onderzoeksplicht van MTP, de gevolgen van de wisseling van de parkeerexploitant en het afwijzen van de administratieve vergoeding per toegangsautorisatie.
6.Beoordeling in hoger beroep
Uitleg overeenkomst
6.1
De
eerstegrief heeft betrekking op de uitleg van de huurovereenkomst 2017. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de uitleg van de huurovereenkomst 2017 grote waarde toekomt aan de taalkundige betekenis. Daarnaast komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de concrete omstandigheden van het geval ten tijde van het aangaan van de overeenkomst van belang en ook de omstandigheden die zich later hebben voorgedaan. Met name het gedrag van partijen bij de uitvoering van de overeenkomst kan aanwijzingen opleveren omtrent de betekenis die partijen aan hun overeenkomst hebben toegekend.
eerstegrief heeft betrekking op de uitleg van de huurovereenkomst 2017. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de uitleg van de huurovereenkomst 2017 grote waarde toekomt aan de taalkundige betekenis. Daarnaast komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de concrete omstandigheden van het geval ten tijde van het aangaan van de overeenkomst van belang en ook de omstandigheden die zich later hebben voorgedaan. Met name het gedrag van partijen bij de uitvoering van de overeenkomst kan aanwijzingen opleveren omtrent de betekenis die partijen aan hun overeenkomst hebben toegekend.
6.2
MTP heeft zich op het standpunt gesteld dat het hier gaat om het gebruik van zwerfplekken, die slechts door middel van een abonnement voor één specifieke auto kunnen worden bezet. Deloitte wist van het publieke karakter van de bovengrondse garage en de onmogelijkheid om parkeerplaatsen in de publieke garage anders dan door middel van abonnementen aan Deloitte ter beschikking te stellen. Uit de marktpraktijk volgt dat voor ieder abonnement één toegangsautorisatie wordt verstrekt. Uit de e-mailwisseling van september 2009 blijkt dat Deloitte met dat uitgangspunt bekend was. Het was aan Deloitte om afwijkende afspraken, zoals het verkrijgen van meer transponders, in de nieuwe huurovereenkomst te bedingen en daarin vast te leggen.
6.3
Naar het oordeel van het hof kan het bepaalde in artikel 1.1 en artikel 4.1 van de huurovereenkomst 2017 niet anders worden begrepen dan dat het hier gaat om een overeenkomst van huur van kantoorruimte met parkeerplekken in de bovengrondse en ondergrondse parkeergarage tegen een daarvoor te betalen huurprijs per jaar. Er wordt uitdrukkelijk niet gesproken over het recht van de autobezitter om de auto op een willekeurige plek in de parkeergarage te parkeren en evenmin wordt gesproken over (het recht op) abonnementen. Dat laatste ligt overigens ook niet voor de hand omdat abonnementen doorgaans worden verstrekt door de beheerder van een parkeergarage. Q-Park moest echter de huur van parkeerplaatsen door Deloitte dulden en Deloitte was geen vergoeding aan Q-Park verschuldigd, zo volgt uit de Notitie Parkeren. Van een stallingsovereenkomst of een overeenkomst
sui generis, zoals MTP heeft betoogd, kan dan ook geen sprake zijn.
sui generis, zoals MTP heeft betoogd, kan dan ook geen sprake zijn.
6.4
Om de verhuurde parkeerplekken in de bovengrondse parkeergarage ter beschikking te stellen, respectievelijk te kunnen gebruiken, zijn sleutels (toegangspassen of toegangsautorisaties) nodig. In de huurovereenkomsten is hierover niets opgenomen. Evenmin is het aantal gebruikers per gehuurde parkeerplek genoemd. Ook ontbreekt een bepaling die er op wijst dat het gebruik van een parkeerplaats beperkt dient te zijn tot het gebruik door een specifiek (bijvoorbeeld naar kenteken aangeduid) motorrijtuig. Volgens MTP moet dan gekeken worden naar de
market practicedie volgens haar inhoudt dat zwerfplekken slechts door één specifieke auto kunnen worden bezet zodat ook slechts één voor de betreffende auto geldende toegangspas wordt verschaft. Hier is Prime bij het sluiten van de huurovereenkomst 2017 en MTP bij het overnemen daarvan, ook vanuit gegaan. Dit uitgangspunt gold ook bij de huurovereenkomst 2005 en om die reden moesten er volgens MTP in 2007 aanvullende afspraken worden gemaakt over het verstrekken van extra transponders. Vanwege de gemaakte parkeerafspraken met Deloitte en AKD heeft OVG een compensatie van € 3.212.000 aan Q-park betaald. Deze afspraak was gedurende de termijn van de huurovereenkomst 2005 geldig en is vervallen bij het ingaan van de huurovereenkomst 2017. Daar het een door OVG verstrekte
incentivevoor Deloitte was, is er geen vergoeding voor de extra toegangsbewijzen in de huurprijs voor de zwerfplekken verdisconteerd. Deloitte was bekend met deze nadere afspraak tussen OVG en Q-park en wist dat dit voordeel eindig was en deze afspraken zijn dan ook komen te vervallen, aldus MTP.
market practicedie volgens haar inhoudt dat zwerfplekken slechts door één specifieke auto kunnen worden bezet zodat ook slechts één voor de betreffende auto geldende toegangspas wordt verschaft. Hier is Prime bij het sluiten van de huurovereenkomst 2017 en MTP bij het overnemen daarvan, ook vanuit gegaan. Dit uitgangspunt gold ook bij de huurovereenkomst 2005 en om die reden moesten er volgens MTP in 2007 aanvullende afspraken worden gemaakt over het verstrekken van extra transponders. Vanwege de gemaakte parkeerafspraken met Deloitte en AKD heeft OVG een compensatie van € 3.212.000 aan Q-park betaald. Deze afspraak was gedurende de termijn van de huurovereenkomst 2005 geldig en is vervallen bij het ingaan van de huurovereenkomst 2017. Daar het een door OVG verstrekte
incentivevoor Deloitte was, is er geen vergoeding voor de extra toegangsbewijzen in de huurprijs voor de zwerfplekken verdisconteerd. Deloitte was bekend met deze nadere afspraak tussen OVG en Q-park en wist dat dit voordeel eindig was en deze afspraken zijn dan ook komen te vervallen, aldus MTP.
6.5
Het hof is van oordeel dat, nu de huurovereenkomst 2017 noch de huurovereenkomst 2005 voorziet in een regeling van het aantal toegangsautorisaties, gekeken moet worden naar de bedoeling van partijen die onder meer afgeleid kan worden uit het feitelijk gebruik van de zwerfplekken na 2005. Vast staat dat AKD en Deloitte in 2009 (kort voor de leveringsdatum van de Maastoren) tezamen 1000 transponders van Q-Park en met toestemming van de toenmalige verhuurder (OVG) hebben ontvangen tegen betaling van een eenmalige koopsom. Weliswaar heeft MTP betwist dat Deloitte gelet op haar bedrijfsvoering bijzondere behoefte had aan extra toegangsbewijzen (en daarom voor de Maastoren koos) maar het kan niet anders dan dat Deloitte met de extra transponders voor ogen moet hebben gehad een optimaal gebruik te kunnen maken van de door haar in de bovengrondse parkeergarage gehuurde zwerfplekken. Tussen partijen is niet in geschil dat de toegangspassen die aan Deloitte zijn verstrekt toegang geven tot ten hoogste het aantal door Deloitte gehuurde parkeerplaatsen. Anders gezegd: de toegangspassen geven uitsluitend toegang indien en voorzover de door Deloitte gehuurde zwerfplekken niet door Deloitte zijn benut. Vast staat ook dat het toegangssysteem daarop destijds is ingericht: het aantal ingereden Deloitte-auto’s werd geregistreerd en via een digitale display was zichtbaar of er nog parkeerplaatsen voor Deloitte beschikbaar waren. Daarmee werd ook verzekerd dat zij slechts het aantal gehuurde parkeerplaatsen gebruikte (en niet meer). Het hof leidt uit voormeld gebruik af dat partijen de bedoeling hebben gehad de afspraak over het aantal extra transponders onderdeel te maken van de huurovereenkomst 2005, namelijk als middel tot het ter beschikking stellen van het gehuurde. Dat het
market practiceis dat bij een abonnement slechts één toegangsbewijs wordt verstrekt wil het hof wel aannemen maar zoals gezegd is hier van een abonnement geen sprake. Het bij pleidooi gedane bewijsaanbod van MTP op dit punt wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.
market practiceis dat bij een abonnement slechts één toegangsbewijs wordt verstrekt wil het hof wel aannemen maar zoals gezegd is hier van een abonnement geen sprake. Het bij pleidooi gedane bewijsaanbod van MTP op dit punt wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.
6.6
Het standpunt van MTP dat die afspraken in 2017 zijn vervallen, volgt het hof niet. Als al uit de brief van 15 mei 2006 (productie 3 bij cva in reconventie) moet worden afgeleid dat Q-Park voor het verstrekken van extra transponders is gecompenseerd door OVG valt niet zonder meer in te zien dat Deloitte daarvan wetenschap heeft gehad. In de e-mailwisseling uit 2009 waarbij Deloitte om extra transponders heeft gevraagd wordt deze compensatie niet genoemd. Nu Deloitte die wetenschap gemotiveerd betwist, had het op de weg van MTP gelegen haar standpunt nader te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. Aan bewijslevering komt het hof dan niet toe. Uit voormelde brief uit 2006 valt in elk geval niet af te leiden dat het hier zou gaan om een
incentiveaan Deloitte gedurende de eerste huurtermijn van 10 jaar. Dat partijen in 2017 niet de bedoeling hebben gehad de afspraak omtrent de extra transponders te laten vervallen, kan worden afgeleid uit de omstandigheid dat het gebruik van extra transponders ook onder de huurovereenkomst 2017 met Prime en aanvankelijk ook met MTP is voortgezet. Dat volgt overigens ook uit de verklaring van Gommers (productie 15 bij cva), die in opdracht van AKD betrokken was bij de onderhandelingen met Prime over een nieuwe huurovereenkomst. Hij heeft aangegeven dat het bij de onderhandelingen over de huurovereenkomst 2017 voor AKD en Prime duidelijk was op welke wijze AKD jarenlang in de praktijk gebruik maakte van de bovengrondse parkeergarage waarbij AKD 200 transponders had en dat het gebruik ongewijzigd zou worden voortgezet. Dielemans, die namens Deloitte bij de onderhandelingen was betrokken, heeft verklaard (productie 6 bij cva) dat er met betrekking tot de parkeerafspraken geen afwijkende afspraken zouden worden gemaakt en dat de verhuurder diverse malen de aan de huurder geboden flexibiliteit als onderscheidend vermogen van de Maastoren heeft aangehaald. Verder staat vast dat het aantal transponders nooit is gewijzigd ook niet als het aantal door Deloitte gehuurde bovengrondse parkeerplaatsen wijzigde. Deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, leiden tot het oordeel dat het de bedoeling van partijen was dat de afspraken omtrent de extra transponders onderdeel bleven uitmaken van de huurovereenkomst 2017. Uit deze omstandigheden volgt ook dat er voor Deloitte geen aanleiding was om het onderwerp van extra toegangsbewijzen en daarmee samenhangende kosten expliciet aan de orde te stellen en daarover afspraken te maken. Daarbij komt dat in de huurovereenkomst 2017 wel het - hierna te bespreken – art. 11.8 expliciet is opgenomen.
incentiveaan Deloitte gedurende de eerste huurtermijn van 10 jaar. Dat partijen in 2017 niet de bedoeling hebben gehad de afspraak omtrent de extra transponders te laten vervallen, kan worden afgeleid uit de omstandigheid dat het gebruik van extra transponders ook onder de huurovereenkomst 2017 met Prime en aanvankelijk ook met MTP is voortgezet. Dat volgt overigens ook uit de verklaring van Gommers (productie 15 bij cva), die in opdracht van AKD betrokken was bij de onderhandelingen met Prime over een nieuwe huurovereenkomst. Hij heeft aangegeven dat het bij de onderhandelingen over de huurovereenkomst 2017 voor AKD en Prime duidelijk was op welke wijze AKD jarenlang in de praktijk gebruik maakte van de bovengrondse parkeergarage waarbij AKD 200 transponders had en dat het gebruik ongewijzigd zou worden voortgezet. Dielemans, die namens Deloitte bij de onderhandelingen was betrokken, heeft verklaard (productie 6 bij cva) dat er met betrekking tot de parkeerafspraken geen afwijkende afspraken zouden worden gemaakt en dat de verhuurder diverse malen de aan de huurder geboden flexibiliteit als onderscheidend vermogen van de Maastoren heeft aangehaald. Verder staat vast dat het aantal transponders nooit is gewijzigd ook niet als het aantal door Deloitte gehuurde bovengrondse parkeerplaatsen wijzigde. Deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, leiden tot het oordeel dat het de bedoeling van partijen was dat de afspraken omtrent de extra transponders onderdeel bleven uitmaken van de huurovereenkomst 2017. Uit deze omstandigheden volgt ook dat er voor Deloitte geen aanleiding was om het onderwerp van extra toegangsbewijzen en daarmee samenhangende kosten expliciet aan de orde te stellen en daarover afspraken te maken. Daarbij komt dat in de huurovereenkomst 2017 wel het - hierna te bespreken – art. 11.8 expliciet is opgenomen.
Wisseling parkeerexploitant
6.7
Uit art. 11.8 van de huurovereenkomst 2017 (zie rov 3.12) volgt dat een wisseling van de parkeerexploitant niet mag leiden tot beperkingen met betrekking tot het gebruik van de parkeergarage of tot hogere kosten. Volgens de
derdegrief van MTP maakt art. 11.8 van de huurovereenkomst 2017 niet dat Deloitte recht heeft extra toegangsbewijzen zonder dat MTP daarvoor een vergoeding krijgt. De kosten voor extra toegangsautorisaties hebben niets te maken met de wisseling van parkeerexploitant en kunnen per definitie niet worden gezien als hogere kosten of een inperking van het gebruik in de zin van art. 11.8 van de huurovereenkomst 2017. Het aanstellen van een nieuwe exploitant is niet aan de toestemming of acceptatie van de huurder onderworpen en Deloitte heeft ook geen contractuele relatie met de parkeerexploitant, aldus MTP.
derdegrief van MTP maakt art. 11.8 van de huurovereenkomst 2017 niet dat Deloitte recht heeft extra toegangsbewijzen zonder dat MTP daarvoor een vergoeding krijgt. De kosten voor extra toegangsautorisaties hebben niets te maken met de wisseling van parkeerexploitant en kunnen per definitie niet worden gezien als hogere kosten of een inperking van het gebruik in de zin van art. 11.8 van de huurovereenkomst 2017. Het aanstellen van een nieuwe exploitant is niet aan de toestemming of acceptatie van de huurder onderworpen en Deloitte heeft ook geen contractuele relatie met de parkeerexploitant, aldus MTP.
6.8
Het is juist dat Deloitte geen contractuele relatie heeft met de parkeerexploitant. Naar het oordeel van het hof heeft Deloitte mede met behulp van de verklaringen van Gommers en Dielemans voldoende onderbouwd dat dit dan ook de aanleiding vormde om art. 11.8 in de huurovereenkomst 2017 op te nemen. AKD en Deloitte wilden immers geen enkele discussie over de wijze waarop de
parking spaceswerden gebruikt en in de toekomst zouden worden gebruikt. Expliciet is dan ook besproken dat de voorwaarden en kosten omtrent het parkeren in het geval van een nieuwe exploitant gelijk zouden blijven. In randnummer 57 van de memorie van grieven heeft MTP gesteld dat zij via Q-Park heeft vernomen dat Deloitte over extra toegangsautorisaties beschikte. Op het moment dat zij met Apcoa onderhandelde was zij daarvan dus op de hoogte. Toch heeft MTP er kennelijk voor gekozen om de toegangsautorisaties tegen een aanmerkelijk hogere prijs in te kopen bij Apcoa dan de huurprijs die Deloitte betaalt voor de zwerfplekken. De hogere kosten die MTP bij Deloitte in rekening wil brengen zijn daarmee evident het gevolg van de wisseling van de parkeerexploitant en zijn dus in strijd met art. 11.8 van de huurovereenkomst 2017. Dat geldt ook voor de inperking tot één toegangsbewijs per zwerfplek.
parking spaceswerden gebruikt en in de toekomst zouden worden gebruikt. Expliciet is dan ook besproken dat de voorwaarden en kosten omtrent het parkeren in het geval van een nieuwe exploitant gelijk zouden blijven. In randnummer 57 van de memorie van grieven heeft MTP gesteld dat zij via Q-Park heeft vernomen dat Deloitte over extra toegangsautorisaties beschikte. Op het moment dat zij met Apcoa onderhandelde was zij daarvan dus op de hoogte. Toch heeft MTP er kennelijk voor gekozen om de toegangsautorisaties tegen een aanmerkelijk hogere prijs in te kopen bij Apcoa dan de huurprijs die Deloitte betaalt voor de zwerfplekken. De hogere kosten die MTP bij Deloitte in rekening wil brengen zijn daarmee evident het gevolg van de wisseling van de parkeerexploitant en zijn dus in strijd met art. 11.8 van de huurovereenkomst 2017. Dat geldt ook voor de inperking tot één toegangsbewijs per zwerfplek.
Onderzoeksplicht
6.9
De
tweedegrief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat MTP haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Volgens MTP speelt dat alleen in de verhouding tot de verkoper. MTP heeft overigens aan Prime gevraagd of er afspraken zijn gemaakt met de huurders die niet in het huurcontract zijn vastgelegd. Prime heeft dat gegarandeerd. Het is onredelijk om MTP te houden aan vermeende afspraken tussen Deloitte en derden die niet uit de huurovereenkomst blijken.
tweedegrief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat MTP haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Volgens MTP speelt dat alleen in de verhouding tot de verkoper. MTP heeft overigens aan Prime gevraagd of er afspraken zijn gemaakt met de huurders die niet in het huurcontract zijn vastgelegd. Prime heeft dat gegarandeerd. Het is onredelijk om MTP te houden aan vermeende afspraken tussen Deloitte en derden die niet uit de huurovereenkomst blijken.
6.1
Het hof verwerpt het standpunt van MTP dat een onderzoeksplicht alleen geldt in de verhouding tussen MTP als koper en Prime als verkoper van de, onder meer aan Deloitte verhuurde, Maastoren over welke relatie het hof met dit arrest overigens geen enkel oordeel geeft. Nu MTP de door haar gestelde nadelige gevolgen van de aankoop van de Maastoren ten aanzien van het parkeren, (mede) bij Deloitte wil leggen is alleszins van belang wat MTP over het parkeren door Deloitte onder de huurovereenkomst, had kunnen weten. MTP had voorafgaand aan de overname van de Maastoren op betrekkelijk eenvoudige wijze te weten kunnen komen dat er meer toegangspassen (transponders) dan parkeerplaatsen werden gebruikt door de huurders, waaronder Deloitte, dat de parkeerplaatsen niet uitsluitend werden gebruikt door een specifiek daartoe aangewezen auto en dat de transponders toegang gaven tot de parkeergarage zolang het door de huurder, hier Deloitte, gehuurde aantal parkeerplaatsen niet werd overschreden. MTP had zich aldus een mening kunnen vormen over het parkeren als onderdeel van de voorgenomen overname van de Maastoren en hoe de huurder en verhuurder uitvoering gaven aan de tussen hen gesloten huurovereenkomst. Zoals hiervoor onder 6.6 is overwogen zijn er bovendien aanwijzingen dat Prime op de hoogte is geweest van het gebruik van de extra transponders. Maar als moet worden aangenomen dat MTP ondanks onderzoek niet op de hoogte was van het door haar gewraakte gebruik van de transponders, kan dat niet voor rekening van Deloitte komen omdat Deloitte erop mocht vertrouwen dat zij het gebruik van de transponders zoals dat al sinds 2009 bestond, ongehinderd kon voortzetten. Bovendien geldt dat rechten en verplichtingen op grond van art. 7:226 BW ook overgaan op de koper van het betreffende gebouw als de koper niet op de hoogte was van die rechten en verplichtingen (HR 21 januari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4438). Het beroep op art. 6:248 BW kan dus niet slagen. Dat Prime een garantie heeft verstrekt dat er geen andere verplichtingen zijn dan die uit de huurovereenkomst 2017 blijken, maakt dit niet anders nu de verplichting tot het verschaffen van transponders juist onderdeel uitmaakte van die huurovereenkomst en de huurders, zoals MTP zelf en terecht aanvoert, bij de overnameovereenkomst geen partij zijn Het bewijsaanbod van MTP op dit punt wordt als niet ter zake dienend gepasseerd.
Tegenprestatie?
6.11
Ingevolge art. 7:226 BW zijn de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst 2017 overgegaan op MTP als opvolgend verhuurster. MTP heeft gesteld dat de overeengekomen huurprijs niet als tegenprestatie in de zin van art. 7:226 lid 3 BW kan gelden voor het aantal toegangsautorisaties dat het aantal parkeerplekken in de bovengrondse parkeergarage overschrijdt. De kosten die MTP moet maken voor de extra toegangsautorisaties zijn immers veel hoger dan de huurprijs die Deloitte betaalt. Dat betoog faalt. Het gaat hier om een verplichting die onmiddellijk verband houdt met het gebruik van de gehuurde zwerfplekken. De door Deloitte betaalde huurprijs kan wel degelijk als tegenprestatie worden aangemerkt. Daarvoor is niet relevant of MTP mogelijk verlies lijdt, wat overigens ook niet is onderbouwd. Weliswaar is het bedrag van € 250.500,- op jaarbasis dat Deloitte aan MTP betaalt voor de huur van de parkeerplaatsen, lager dan het bedrag van € 400.000,- op jaarbasis dat MTP volgens haar stellingen aan Apcoa moet betalen, maar dat maakt de totale verhuur van kantoor- en archiefruimte en parkeerplaatsen nog niet verliesgevend. Dat MTP kennelijk met Apcoa moet afrekenen op basis van abonnementen en niet op basis van een vaste prijs kan niet aan Deloitte worden tegengeworpen en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook niet onaanvaardbaar gelet op art. 11.8 van de huurovereenkomst 2017 en de bescherming van de huurder die uit art. 7:226 BW voortvloeit.
Administratieve vergoeding?
6.12
MTP heeft een eenmalige administratieve vergoeding van € 40,- per autorisatie gevorderd. Dat komt neer op een aanvullende vergoeding van € 40.000,-. Deloitte heeft primair aangevoerd dat zij niet gehouden is tot een aanvullende vergoeding omdat het gebruik reeds onderdeel is van de huurovereenkomst waarvoor zij huur betaalt. Ook het eenmalig opleggen van een administratieve vergoeding houdt een eenzijdige wijziging in van de huurovereenkomst, waarmee Deloitte niet instemt. Bovendien heeft Deloitte al betaald voor de aanschaf van transponders; er is dus al een administratieve vergoeding voldaan. Subsidiair heeft Deloitte zich op het standpunt gesteld dat de gevorderde administratievergoeding niet redelijk is in verhouding tot het bedrag dat zij in 2009 voor de transponders heeft betaald.
6.13
Gelet op deze gemotiveerde betwisting door Deloitte had het in elk geval op de weg van MTP gelegen haar vordering nader te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, is de vordering reeds daarom niet toewijsbaar.
Conclusie en proceskosten
6.14
De conclusie is dat het hoger beroep van MTP niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen en het meer of anders gevorderde afwijzen. Het hof zal MTP als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 26 februari 2021;
- veroordeelt MTP in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Deloitte tot op heden begroot op € 5.610,- aan verschotten en € 6.428,- aan salaris advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag van voldoening;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, P. Glazener en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2022 in aanwezigheid van de griffier.