Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team handel
Zaaknummers hof : 200.303.845/01 en 200.303.849/01
Zaaknummer rechtbank : 8942822 VZ VERZ 20-20537
Zaaknummer rechtbank : 8942822 VZ VERZ 20-20537
Beschikking van 25 oktober 2022
in de zaak 200.303.845/01 van
[verzoekster],
wonend in [woonplaats] ,
verzoekster in hoger beroep,
hierna te noemen: [verzoekster] ,
advocaat: mr. P.A. Visser, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
Handel- en Exploitatiemaatschappij “Markmonde” B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: Markmonde,
advocaat: mr. J.J. van de Velde, kantoorhoudend in Rotterdam.
en in de zaak 200.303.849/01 van
de Vereniging van Eigenaars [adres] te Rotterdam,
gevestigd in Rotterdam,
verzoekster in hoger beroep,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. C.A.M. Jansen, kantoorhoudend in Amsterdam,
tegen
Handel- en Exploitatiemaatschappij “Markmonde” B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: Markmonde,
advocaat: mr. J.J. van de Velde, kantoorhoudend in Rotterdam.
1.De zaken in het kort
1.1
Dit hoger beroep gaat over besluitvorming in de VvE met twee leden. Volgens [verzoekster] nam de VvE-vergadering op 26 november 2020 rechtsgeldig besluiten. Volgens Markmonde niet. Op verzoek van Markmonde heeft de kantonrechter bijna alle besluiten nietig verklaard.
1.2
In hoger beroep strijden partijen over de vraag of de besluiten nietig zijn en over de procedure. Het hof bekrachtigt de beslissing van de kantonrechter.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- het appelschrift (met producties) van [verzoekster] in zaak 200.303.845/01 van 7 december 2021, waarmee [verzoekster] in hoger beroep is gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 8 november 2021;
- het beroepschrift (met producties) van de VvE in zaak 200.303.849/01 van 7 december 2021, waarmee de VvE in hoger beroep is gekomen van diezelfde beschikking;
- een akte van 15 december 2021 (met productie);
- het verweerschrift (met producties) van Markmonde in zaak 200.303.845/01;
- het verweerschrift (met (nagekomen) producties) van Markmonde in zaak 200.303.849/01;
- de akte dienen nadere producties,(met producties), die de VvE ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
2.2
Op 29 september 2022 heeft in beide zaken een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toen toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
In 1977 is het pand aan de [adres] in Rotterdam gesplitst in twee appartementsrechten, [benedenwoning] (de benedenwoning) en [bovenwoning] (de bovenwoning). Daarbij is de VvE opgericht en is het ‘Modelreglement van splitsing van eigendom februari 1973’ (hierna: het Reglement) van toepassing verklaard.
3.2
[verzoekster] werd in 2017 eigenaar van het appartementsrecht [benedenwoning] .
3.3
Markmonde werd in 1999 eigenaar van het appartementsrecht [bovenwoning] en zij verhuurde dat. Enig aandeelhouder en bestuurder van Markmonde is Onroerend Goed Maatschappij Brielle B.V., waarvan [A] , [B] en [C] (ieder) alleen en zelfstandig bevoegde bestuurders zijn.
3.4
In het najaar van 2020 verkocht Markmonde het appartementsrecht [bovenwoning] aan derden die het aan de heer [X] doorverkochten. Het is op 24 december 2020 (via de derden) aan de heer [X] geleverd en hij is tot op vandaag de eigenaar.
3.5
Vanaf 2008 tot 9 april 2020 was […] Vastgoed Beheer B.V. (hierna: [voormalig bestuurder] ) bestuurder van de VvE. Zij stond als zodanig in het handelsregister van de Kamer van Koophandel ingeschreven en zij voerde het beheer. In 2014 en 2016 wees [voormalig bestuurder] de (toenmalige) leden van de VvE er op dat een tekort aan liquide middelen voor groot onderhoud kon ontstaan. De (toenmalige) leden hebben dit ter kennisgeving aangenomen.
3.6
Op de VvE-vergadering van 7 juni 2018 heeft [voormalig bestuurder] haar taken als bestuurder neergelegd. Op 9 februari 2019 schreef [voormalig bestuurder] dat zij zich genoodzaakt zag de VvE inactief te maken. Op 9 april 2020 schreef [verzoekster] zich in het handelsregister van de Kamer van Koophandel in, in plaats van [voormalig bestuurder] , als bestuurder van de VvE.
3.7
Op 18 september 2020 nodigde [verzoekster] Markmonde uit voor een algemene ledenvergadering (vergadering van eigenaars, hier genoemd: VvE-vergadering) op 29 oktober 2020. Op de agenda stonden onder andere als agendapunten:
3. Verkiezing van de voorzitter
4. Verkiezing van de plaatsvervangend voorzitter
5. Verkiezing van de beheerder (administrateur)
6. Verkiezing van de plaatsvervangend beheerder (plaatsvervangende administrateur)
7. Verkiezing van de raad van commissarissen, accountant of kascommissie
8. Vaststelling van de notulen van de vorige ledenvergadering
9. Vaststelling van het jaarverslag 2020
10. Vaststelling van de jaarrekening van 2020
11. Vaststelling van de audit 2010-2020
12. Vaststellingen van de bijdragen aan het reservefonds
13. Vaststelling van de bijdragen aan verzekeringen
14. Vaststelling van de bijdragen aan de accountant
15. Vaststelling van het Meerjarenonderhoudsplan 2021-2030
16. Vaststelling van de begroting voor 2021
17. Vaststelling van de maandelijkse V.v.E. bijdrage 2021
18. Actualisering van het splitsingsreglement naar het modelsplitsingsreglement van 19 december 2017.
3.8
Markmonde schreef aan [verzoekster] dat zij haar appartementsrecht [bovenwoning] per 1 december 2020 had verkocht, zodat het beter was om de vergadering van 29 oktober 2020 te verplaatsen naar een datum daarna. Zij schreef ook dat als de vergadering toch op 29 oktober 2020 zou doorgaan, zij aan [verzoekster] een volmacht zou toesturen waarbij Markmonde tegen alle agendapunten zou stemmen. Op 22 oktober 2020 verleende Markmonde bij e-mail aan [verzoekster] volmacht om op de vergadering op alle punten tegen te stemmen.
3.9
Op 6 november 2020 schreef [verzoekster] aan Markmonde: “
aangezien bij de algemene ledenvergadering die op donderdag 29 oktober 2020 plaats vond geen besluiten genomen werden, nodig ik u uit voor de tweede vergadering die volgens artikel 36 van de statuten op zaterdag 21 november 2020 (…) om 13.00 uur zal aanvangen”. Bij dit bericht had [verzoekster] de agenda gevoegd. Daarop stonden dezelfde agendapunten als genoemd op de agenda voor 29 oktober 2020, waarbij agendapunt 14 was aangevuld met bijdragen aan raad van commissarissen of kascommissie en waaraan was toegevoegd het agendapunt “
vaststelling van de éénmalige bijdrage aan achterstallig onderhoud”.
aangezien bij de algemene ledenvergadering die op donderdag 29 oktober 2020 plaats vond geen besluiten genomen werden, nodig ik u uit voor de tweede vergadering die volgens artikel 36 van de statuten op zaterdag 21 november 2020 (…) om 13.00 uur zal aanvangen”. Bij dit bericht had [verzoekster] de agenda gevoegd. Daarop stonden dezelfde agendapunten als genoemd op de agenda voor 29 oktober 2020, waarbij agendapunt 14 was aangevuld met bijdragen aan raad van commissarissen of kascommissie en waaraan was toegevoegd het agendapunt “
vaststelling van de éénmalige bijdrage aan achterstallig onderhoud”.
3.1
Op 7 november 2020 schreef [verzoekster] – daarnaar gevraagd – aan de notaris die voor Markmonde bij de verkoop van het appartementsrecht [bovenwoning] betrokken was (hierna: de notaris), onder meer, dat de maandelijkse bijdrage aan de VvE € 320,30 bedraagt, dat de eigenaar van het appartementsrecht [bovenwoning] uiterlijk 1 december 2020 nog € 87.342,50 voor achterstallig onderhoud en € 35.386,67 voor het reservefonds moest betalen en dat geen toestemming voor verhuur van appartement [bovenwoning] zou worden verleend.
3.11
Nadat Markmonde aan [verzoekster] had gevraagd om de komende VvE-vergadering op een andere plaats en datum te houden, schreef [verzoekster] bij brief van 21 november 2020 dat zij de ledenvergadering van die dag verplaatste naar donderdag 26 november 13:30 uur. Ook op 21 november 2020 mailde [A] om 13.08 uur aan [verzoekster] dat zij in gezelschap van een man voor de deur van de vergaderlocatie stond, maar dat de deur niet werd opengedaan.
3.12
Op 26 november 2020 verschenen [A] en [B] op de vergaderlocatie. Daar waren ook [verzoekster] en een notuliste aanwezig. Vervolgens vond de VvE-vergadering plaats. Daarvan zijn notulen en een geluidsopname gemaakt.
3.13
Op 1 en 8 december 2020 verstuurde [verzoekster] nadere stukken met betrekking tot de VvE aan de notaris, waaronder een bouwkundige keuring en een funderingsrapport over de [adres] met een herstelkostenschatting, een Onderhoudsrapport 2010-2020, een Financieel Rapport 2010-2020, een Jaarverslag 2020 en notulen (of een ‘voorlopige versie’ daarvan) van de VvEvergaderingen van 26 november 2020, 29 oktober 2020 en juni 2018. In (de voorlopige versie van) de notulen van de VvE-vergadering van 26 november 2020 staan besluiten over de agendapunten; volgens deze notulen zijn de geagendeerde functies (telkens) vervuld en de ter vaststelling geagendeerde stukken en bijdragen (telkens) vastgesteld.
3.14
Op vordering van Markmonde is [verzoekster] bij vonnis van 17 december 2020 in kort geding veroordeeld om de notaris schriftelijk mee te delen dat zij haar correspondentie aan de notaris, inclusief de daarbij gevoegde stukken, intrekt en dat de notaris die als niet verzonden kan beschouwen en kan negeren. Daarna is op 24 december 2020 ten overstaan van de notaris het appartementsrecht [bovenwoning] van Markmonde via de onder 3.4 bedoelde derden aan de heer [X] geleverd.
4.Procedure bij de kantonrechter en het hof
4.1
Op 23 december 2020 diende Markmonde op grond van artikel 5:130 BW bij de kantonrechter een verzoekschrift in waarin zij verzocht om, samengevat:
het besluit om [verzoekster] te benoemen als bestuurder van de VvE nietig te verklaren (ex artikel 2:14) of te vernietigen (ex artikel 2:15 j° 5:130 BW), [verzoekster] te bevelen zich uit te schrijven uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel als bestuurder van de VvE, op straffe van een dwangsom, en Markmonde te machtigen tot het vormen van een nieuw VvE-bestuur;
de besluiten die volgens [verzoekster] en haar notulen zijn genomen op 26 november 2020 nietig te verklaren of te vernietigen;
[verzoekster] te bevelen de volledige administratie van de VvE te overhandigen aan Markmonde, op straffe van een dwangsom;
een en ander uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [verzoekster] in de kosten van de verzoekschriftprocedure.
In het verzoekschrift staat dat [verzoekster] de verweerster in de zaak is en dat aan [verzoekster] en haar advocaat een afschrift van het verzoekschrift is toegezonden.
4.2
Markmonde legde aan haar verzoeken ten grondslag, zeer kort gezegd: [verzoekster] registreerde zich als bestuurder van de VvE zonder dat zij tot bestuurder was benoemd, wat onrechtmatig is en in strijd met artikel 5:131 lid 2 BW en met het Reglement. Op 26 november 2020 vond geen rechtsgeldige VvE-vergadering plaats en zijn geen (rechtsgeldige) besluiten genomen. [verzoekster] handelde onrechtmatig jegens Markmonde door aan de notaris onjuiste informatie te sturen. Omdat Markmonde vreest dat [verzoekster] de administratie van de VvE zal verduisteren, heeft Markmonde belang bij afgifte van de volledige administratie van de VvE.
4.3
[verzoekster] diende op 13 april 2021 een verweerschrift in. Daarin bestreed zij de verzoeken.
4.4
Op 21 april 2021 diende Markmonde een stuk genaamd “verbeterde versie verzoekschrift” in. Hierin staat dat [verzoekster] en de VvE verweersters zijn en dat aan hen beiden en aan de advocaat van [verzoekster] een afschrift van deze verbeterde versie is toegezonden. Voor het overige houdt dit stuk hetzelfde in als het op 23 december 2020 ingediende verzoekschrift.
4.5
Op 26 april 2021 zou de mondelinge behandeling bij de kantonrechter plaatsvinden. Na binnenkomst van het stuk “verbeterde versie verzoekschrift” is de mondelinge behandeling verdaagd naar 4 oktober 2021. Toen vond de zitting plaats.
4.6
Bij beschikking van 8 november 2021 verklaarde de kantonrechter de besluiten die op 26 november 2020 zijn genomen nietig, behalve de besluiten waarbij [verzoekster] is benoemd tot voorzitter en tot administrateur. De andere verzoeken van Markmonde wees de kantonrechter af met de bepaling dat iedere partij haar eigen proceskosten moet dragen. De kantonrechter liet het verweer van de VvE buiten beschouwing, omdat niet bleek dat de VvE-vergadering een machtiging had verstrekt om in de procedure verweer te voeren.
4.7
Zowel [verzoekster] (zaak 200.303.845/01) als de VvE (zaak 200.303.849/01) zijn op 7 december 2021 in hoger beroep gekomen tegen de beschikking van de kantonrechter. Zij hebben ieder afzonderlijk grieven (bezwaren) tegen de beschikking aangevoerd. Zij willen dat het hof de beschikking vernietigt en
alleverzoeken van Markmonde afwijst, met veroordeling van Markmonde in de proceskosten.
alleverzoeken van Markmonde afwijst, met veroordeling van Markmonde in de proceskosten.
4.8
Markmonde heeft zich daartegen verweerd. Zij wil dat het hof [verzoekster] en de VvE niet-ontvankelijk verklaart in het hoger beroep en anders de beschikking van de kantonrechter bekrachtigt, met veroordeling van [verzoekster] en van de VvE in de proceskosten.
5.Beoordeling in hoger beroep
Omvang van het hoger beroep
5.1
Er zijn geen grieven gericht tegen de beslissingen van de kantonrechter tot afwijzing van verzoeken van Markmonde. Er zijn dus geen grieven tegen de afwijzing om:
- het besluit om [verzoekster] te benoemen als bestuurder van de VvE nietig te verklaren of te vernietigen en [verzoekster] te bevelen (met dwangsom) om zich binnen zeven dagen uit te schrijven als bestuurder van de VvE en Markmonde krachtens artikel 5:121 BW machtiging te verlenen tot het vormen van een nieuw bestuur van de VvE,
- de besluiten van 26 november 2020 waarbij [verzoekster] is benoemd tot voorzitter en administrateur nietig te verklaren of te vernietigen en
- [verzoekster] te bevelen (met dwangsom) om de volledige administratie van de VvE binnen zeven dagen aan Markmonde te overhandigen.
5.2
Het hoger beroep ziet daarom niet op de afwijzing van deze verzoeken. Het hoger beroep gaat alleen over de nietigverklaring van de andere besluiten van 26 november 2020.
Tijdigheid van het verzoekschrift (grieven II en III van [verzoekster] , grief 3 van de VvE)
5.3
[verzoekster] en de VvE hebben aangevoerd dat de besluiten van de VvE een maand na de vergadering van 26 november 2020 onaantastbaar zijn geworden, omdat het verzoekschrift van 23 december 2020 niet de VvE, maar alleen [verzoekster] als verweerster noemde, terwijl de ‘verbeterde versie verzoekschrift’ dat wel de VvE als verweerster noemde, te laat was ingediend. De kantonrechter had daarom niet meer kunnen beslissen dat de op de VvE-vergadering genomen besluiten nietig waren, aldus [verzoekster] en de VvE. Het hof oordeelt dat dit betoog faalt vanwege het volgende.
5.4
Op grond van artikel 5:130 leden 1 en 2 BW moest Markmonde binnen één maand nadat zij van de gewraakte besluiten in de VvE-vergadering van 26 november 2020 kennis nam, aan de kantonrechter vragen om die besluiten te vernietigen. Dat heeft Markmonde tijdig gedaan met het verzoekschrift van 23 december 2020. Daarin vroeg zij aan de kantonrechter om de op de vergadering genomen besluiten te vernietigen of nietig te verklaren. Dit verzoekschrift is naar [verzoekster] gestuurd en daarmee ook naar het adres van de bestuurder van de VvE ( [verzoekster] ). Dat dit verzoek (ook) de vernietiging of nietigheid betrof van alle besluiten die op de VvE-vergadering van 26 november 2020 zouden zijn genomen, was in dat verzoekschrift voldoende duidelijk. Weliswaar staat in dit verzoek dat de VvE-vergadering niet werkelijk besluiten had en kon hebben genomen, maar Markmonde vraagt wel ook uitdrukkelijk – en expliciet op grond van artikel 5:130 BW – om vernietiging of nietigverklaring van de besluiten die volgens [verzoekster] en haar notulen wèl op de VvE-vergadering van 26 november 2020 waren genomen.
5.5
Op grond van de wet (artikel 5:130 lid 3 BW) moest de kantonrechter vervolgens de verzoeker, de andere stemgerechtigden en de VvE bij name (doen) oproepen om over de ingediende verzoeken te worden gehoord. Hieronder vallen ook degenen die (nog) niet in de procedure zijn betrokken en dat kunnen dus belanghebbenden zijn die niet uitdrukkelijk in het verzoekschrift als ‘verweerder’ zijn aangeduid. Deze kunnen later, tijdens de (verdere) loop van de procedure, bij het geding worden betrokken. Dat kon (ook) nog in april 2021 toen de ‘verbeterde versie verzoekschrift’ werd toegezonden.
5.6
De kantonrechter heeft bovendien terecht overwogen dat alle belanghebbenden al door het verzoekschrift van 23 december 2020 op de hoogte waren gebracht van de verzoeken van Markmonde tot vaststelling van nietigheid of vernietiging van de besluiten. De belanghebbenden waren op de dag van indiening van het verzoekschrift alleen Markmonde (de verzoeker), [verzoekster] (de enig andere stemgerechtigde) en de VvE met Markmonde en [verzoekster] als de enige leden. Het verzoekschrift was door Markmonde opgesteld en door [verzoekster] ontvangen, zodat iedere appartementseigenaar binnen de VvE ervan op de hoogte was. Nadat Markmonde haar eigendom en daarmee haar lidmaatschap van de VvE had overgedragen, is hetzelfde verzoekschrift onder de titel ‘verbeterde versie verzoekschrift’ naar het adres van de bestuurder van de VvE gezonden. In dit stuk heeft Markmonde geen andere of nieuwe verzoeken bij de kantonrechter gedaan. Zij heeft alleen in de aanhef, naast [verzoekster] , ook de VvE als belanghebbende (‘verweerders’) genoemd.
5.7
Gelet op al het voorgaande heeft de kantonrechter Markmonde terecht ontvankelijk verklaard in haar verzoeken aangaande de besluiten van 26 november 2020, terecht (ook) acht geslagen op ‘de verbeterde versie’ en zichzelf terecht bevoegd geacht om besluiten die op de VvE-vergadering zijn genomen, nietig te verklaren. De grieven die hierop zien, zijn ongegrond.
5.8
Het hof merkt hierover tenslotte nog op dat deze verzoekschriftprocedure processueel anders is dan de dagvaardingsprocedure voor Hoge Raad 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:719) waarnaar de VvE verwijst. In de dagvaardingsprocedure wordt – anders dan in de verzoekschriftprocedure – iets van een wederpartij gevraagd en kan de rechter (in beginsel) niet zelf belanghebbenden opgeroepen om hun standpunten over de vordering naar voren te brengen. In deze verzoekschriftprocedure vroeg Markmonde iets aan de kantonrechter – zij vorderde niets van [verzoekster] of van de VvE (of van anderen) – en in deze procedure kon de kantonrechter zelf anderen dan de aangeduide ‘verweerster’ (doen) oproepen om te worden gehoord. Met een en ander verschilt de verzoekschriftprocedure wezenlijk van de dagvaardingsprocedure. Hieraan doet niet af dat in het verzoekschrift van 23 december 2020 (ook) staat dat [verzoekster] onrechtmatig jegens Markmonde handelde. Op grond daarvan heeft Markmonde niets van [verzoekster] of van de VvE gevorderd. Zoals hiervóór onder 5.2 is overwogen, ziet dit hoger beroep niet op de aan de kantonrechter gevraagde bevelen; bovendien waren dat alleen bevelen aan
[verzoekster]en zij was op 23 december 2020 al als wederpartij (verweerster) aangeduid.
[verzoekster]en zij was op 23 december 2020 al als wederpartij (verweerster) aangeduid.
Verweer van de VvE (grief I van [verzoekster] , grief 2 van de VvE)
5.9
[verzoekster] en de VvE hebben gegriefd tegen de beslissing van de kantonrechter om het verweer van de VvE buiten beschouwing te laten wegens het ontbreken van een besluit van de VvE waaruit blijkt dat de VvE-vergadering een machtiging heeft verstrekt om namens de VvE verweer te voeren. Volgens [verzoekster] en de VvE heeft de kantonrechter de VvE ten onrechte niet gehoord en gaf hij ten onrechte geen gelegenheid aan de VvE om het vermeende gebrek te herstellen.
5.1
Deze grieven baten [verzoekster] en de VvE in deze zaken niet. Het hof slaat wel acht op wat de VvE ter zitting en in de stukken naar voren heeft gebracht, reeds omdat het hof op grond van artikel 5:130 lid 3 BW aan de VvE de gelegenheid heeft gegeven om als belanghebbende te worden gehoord. In hoger beroep stelde zich voor de VvE een advocaat die namens de VvE optrad. Vervolgens is (die advocaat van) de VvE in hoger beroep gehoord waarbij zij de gelegenheid had om alles over de verzoeken van Markmonde naar voren te brengen wat de VvE dienstig achtte. Echter, wat naar voren is gebracht kan niet leiden tot een andere uitspraak op het verzoekschrift (dat legt het hof elders in deze uitspraak uit). Daarom hebben [verzoekster] en de VvE geen relevant belang bij een inhoudelijke beoordeling van hun grieven over het buiten beschouwing laten van het verweer van de VvE bij de kantonrechter.
Belang van Markmonde bij de verzoeken (grief 4 in beide zaken)
5.11
[verzoekster] en de VvE hebben met hun vierde grief aangevoerd dat Markmonde geen belang heeft bij vernietiging van financiële besluiten die op 26 november 2020 rechtsgeldig zijn genomen, omdat [X] in de rechtspositie van Markmonde is getreden.
5.12
De grief is ongegrond. Het gaat om besluiten van een VvE-vergadering die plaatsvond op een moment waarop Markmonde nog één van de eigenaars was. Markmonde werd daarom op dat moment nog gebonden door de besluiten waarmee voor eigenaars geldelijke verplichtingen ontstonden (zoals bijvoorbeeld het besluit over de vaststelling van de bijdrage voor de toen geraamde kosten van achterstallig onderhoud en het reservefonds en het besluit over de hoogte van de maandelijkse VvE-bijdragen in 2021). Pas
nade VvE-vergadering heeft Markmonde haar eigenaarsrechten overgedragen. Indien eerst Markmonde en daarna haar rechtsopvolger(s) (als opvolgend eigenaar) door besluiten van 26 november 2020 aan betalingsverplichtingen zijn gebonden, kan Markmonde hierop worden aangesproken. Zij heeft er daarom belang bij dat er geen besluiten van 26 november 2020 met financiële gevolgen voor eigenaars bestaan. Daarom heeft zij belang bij haar verzoeken tot nietigverklaring of vernietiging van die besluiten.
nade VvE-vergadering heeft Markmonde haar eigenaarsrechten overgedragen. Indien eerst Markmonde en daarna haar rechtsopvolger(s) (als opvolgend eigenaar) door besluiten van 26 november 2020 aan betalingsverplichtingen zijn gebonden, kan Markmonde hierop worden aangesproken. Zij heeft er daarom belang bij dat er geen besluiten van 26 november 2020 met financiële gevolgen voor eigenaars bestaan. Daarom heeft zij belang bij haar verzoeken tot nietigverklaring of vernietiging van die besluiten.
Besluiten van 26 november 2020 nietig (grief 5 in beide zaken)
5.13
Het hof zal nu beoordelen of de in geding zijnde besluiten van 26 november 2020 rechtsgeldig zijn.
5.14
Op grond van het Reglement worden de besluiten in de VvE-vergadering met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen genomen (artikel 36 lid 1 – dit geldt tenzij een afwijkende regeling is voorgeschreven, maar dat is niet het geval). Als de stemmen staken wordt het voorstel geacht te zijn verworpen (artikel 36 lid 2 Reglement). Omdat de VvE uit twee leden bestaat, betekent dat voor deze VvE dat een voorstel is verworpen (het voorstel gaat dus niet door) als het ene VvE-lid vóór stemt en het andere tégen. Verder is in het Reglement bepaald dat voor een geldig besluit minstens de helft van de mogelijk uit te brengen stemmen moet kunnen worden uitgebracht (artikel 36 lid 4 Reglement; het stemquorum). Dat betekent dat minstens één van de twee leden op de vergadering aanwezig moet zijn om te zorgen dat de VvE-vergadering rechtsgeldige besluiten kan nemen.
5.15
Volgens Markmonde waren zowel [verzoekster] als Markmonde op de VvE-vergadering van 26 november 2020 aanwezig en kreeg geen van de beoogde besluiten een meerderheid van de stemmen. Volgens [verzoekster] en de VvE was op die vergadering alleen [verzoekster] aanwezig (en daarmee het stemquorum) en zijn de voorgestelde besluiten met 100% van de stemmen (de stem van [verzoekster] ) aangenomen. Zij voeren aan dat [A] en [B] weliswaar fysiek ook op de vergaderlocatie waren namens Markmonde, maar dat daarmee Markmonde niet (juridisch) op de VvE-vergadering aanwezig was, omdat [A] en [B] de presentielijst niet hadden getekend, terwijl volgens artikel 32 lid 8 van het Reglement de aanwezigheid blijkt uit de vóór de aanvang van de vergadering ondertekende presentielijst. In hoger beroep heeft de VvE daaraan toegevoegd dat [A] en [B] bovendien alleen gevolmachtigd zijn voor Markmonde als zij samen met [C] handelen, wat zij op 26 november 2020 niet deden.
5.16
In reactie op het betoog van de VvE dat [A] en [B] niet zonder [C] gevolmachtigd waren voor Markmonde, heeft Markmonde bij het hof stukken uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel ingediend, waaruit blijkt dat [A] en [B] ieder voor zich de Onroerend Goed Maatschappij Brielle B.V. kunnen binden en dat deze vennootschap de enig aandeelhouder en bestuurder van Markmonde is. Hieruit blijkt dat zowel [A] als [B] , via genoemde vennootschap, zelfstandig bevoegd waren om voor Markmonde op te treden. Deze wijze van volmacht heeft de VvE (of [verzoekster] ) niet bestreden. Voor het hof staat daarom vast dat zowel [A] als [B] als gevolmachtigde van Markmonde kon optreden. Het was niet nodig dat zij samen met [C] handelden.
5.17
Voor het hof staat ook vast dat [A] en [B] geen handtekening op de presentielijst hebben gezet terwijl zij op 26 november 2020 wel namens Markmonde op de vergaderlocatie aanwezig waren. Het hof oordeelt echter dat desondanks Markmonde toen wel rechtsgeldig op de VvE-vergadering aanwezig was. Dit oordeel baseert het hof op het volgende.
5.18
Artikel 32 lid 8 van het Reglement luidt:
De aanwezigheid ter vergadering blijkt uit de vóór de aanvang van de vergadering ondertekende presentielijst.
Op de (in hoger beroep) overgelegde presentielijst staat, dat bij de opening (aanvang) van de vergadering op 26 november 2020 om 13:30 uur [verzoekster] , de notulist en [A] en [B] (als “
de volgende personen:”) aanwezig waren. Deze presentielijst was vóór de aanvang van de vergadering getekend, namelijk door [verzoekster] en de notulist. Op deze presentielijst stond ook een door [A] zelf vóór de aanvang geschreven aantekening. Uit de presentielijst zelf blijkt daarom al dat naast [verzoekster] en de notulist in elk geval ook [A] aanwezig was. [A] trad op voor Markmonde.
de volgende personen:”) aanwezig waren. Deze presentielijst was vóór de aanvang van de vergadering getekend, namelijk door [verzoekster] en de notulist. Op deze presentielijst stond ook een door [A] zelf vóór de aanvang geschreven aantekening. Uit de presentielijst zelf blijkt daarom al dat naast [verzoekster] en de notulist in elk geval ook [A] aanwezig was. [A] trad op voor Markmonde.
5.19
Bovendien staat voor het hof vast dat [A] (en ook [B] ), totdat zij van de vergaderlocatie vertrok, zich namens Markmonde in de VvE-vergadering mengde. Daargelaten of het overgelegde transcript van de geluidsopname van de vergadering in alle opzichten een getrouwe en volledige weergave is van wat er toen gezegd is (Markmonde heeft dat betwist), is niet tussen partijen in geschil dat [A] bij de ter vergadering besproken agendapunten telkens zei dat “
wij” (zijzelf en [B] , dus Markmonde) tégen stemden. Markmonde nam dus daadwerkelijk deel aan de vergadering.
wij” (zijzelf en [B] , dus Markmonde) tégen stemden. Markmonde nam dus daadwerkelijk deel aan de vergadering.
5.2
[verzoekster] heeft betoogd dat Markmonde in feite niet deelnam aan de vergadering, omdat zij geen opinie over de voorliggende besluiten uitte, maar alleen aangaf niet deel te willen uitmaken van de beraadslaging. Naar het oordeel van het hof maakt dit niet dat Markmonde afwezig was of dat de door Markmonde uitgebrachte stemmen niet als tegenstemmen kunnen gelden. Reeds voorafgaand aan de vergadering van 29 oktober 2020 schreef [A] aan [verzoekster] dat Markmonde het appartementsrecht [bovenwoning] had verkocht en dat het daarom beter was de VvE-vergadering te verplaatsen naar een datum na 1 december 2020 “
, zodat u in overleg kunt met de nieuwe eigenaar over uw gezamenlijk belang. Dat is zowel voor u als de nieuwe eigenaar zinvoller.” Hiermee maakte [A] duidelijk dat Markmonde niet wilde debatteren over zaken voor de gezamenlijke eigenaars, omdat zij nog maar tot 1 december 2020 (dus zeer kort) een belang had, terwijl daarna [verzoekster] en de nieuwe eigenaar het gezamenlijk belang hadden. Dit heeft [A] ook tijdens de vergadering van 26 november 2020 gezegd (p. 26 van de transcriptie vermeldt dat [A] (SP4) zegt: “
Wij stemmen overal tegen, er komt namelijk een nieuwe eigenaar.”). Daarmee was duidelijk dat en waarom Markmonde de situatie binnen de VvE niet wilde veranderen en tegen alle voorgenomen besluiten stemde. Dat hoefde zij niet per besluit uit te leggen.
, zodat u in overleg kunt met de nieuwe eigenaar over uw gezamenlijk belang. Dat is zowel voor u als de nieuwe eigenaar zinvoller.” Hiermee maakte [A] duidelijk dat Markmonde niet wilde debatteren over zaken voor de gezamenlijke eigenaars, omdat zij nog maar tot 1 december 2020 (dus zeer kort) een belang had, terwijl daarna [verzoekster] en de nieuwe eigenaar het gezamenlijk belang hadden. Dit heeft [A] ook tijdens de vergadering van 26 november 2020 gezegd (p. 26 van de transcriptie vermeldt dat [A] (SP4) zegt: “
Wij stemmen overal tegen, er komt namelijk een nieuwe eigenaar.”). Daarmee was duidelijk dat en waarom Markmonde de situatie binnen de VvE niet wilde veranderen en tegen alle voorgenomen besluiten stemde. Dat hoefde zij niet per besluit uit te leggen.
5.21
De VvE heeft aangevoerd dat uit alle gedragingen en uitingen bleek dat Markmonde niet aan de vergadering wenste deel te nemen. Het hof merkt daarover op dat tegenzin niet afdoet aan de deelname; deelname en stemmen kan ook met (grote) tegenzin.
5.22
Het voorgaande betekent dat beide leden van de VvE op de VvE-vergadering van 26 november 2020 aanwezig waren en dat over de in het geding zijnde besluiten is gestemd met telkens de uitkomst van een staking der stemmen (50% stemde vóór en 50% stemde tégen). Omdat daardoor de voor besluitneming vereiste meerderheid van stemmen ontbrak, waren de op de VvE-vergadering van 26 november 2020 volgens [verzoekster] en haar (toenmalige) notulen genomen besluiten nietig.
5.23
Het hof kan bij dat oordeel, net als de kantonrechter, in het midden laten of de vergadering van 26 november 2020 een tweede vergadering was in de zin van artikel 36 van het Reglement. Zo’n tweede vergadering is alleen nodig wanneer in een vergadering minder dan de helft van de stemmen kan worden uitgebracht (dus als er geen stemquorum aanwezig is) (artikel 36 lid 4). Dat doet zich in deze zaken niet voor. Op de eerdere vergadering was het vereiste stemquorum (50%) (telkens) gehaald, want in elk geval was [verzoekster] aanwezig op de vergadering van 29 oktober 2020 en Markmonde op de vergaderlocatie van 21 november 2020.
5.24
Ook is in deze zaken niet van belang dat bij een staking van stemmen over personen het Reglement (in artikel 36 lid 2) de mogelijkheid kent van een herstemming waarna bij staking der stemmen in de herstemming het lot beslist. Immers, op 26 november 2020 was de eerste stemming, want op 29 oktober 2020 of 21 november 2020 was er geen stemming over personen – voor 29 oktober 2020 staat dat uitdrukkelijk in de door [verzoekster] geschreven notulen van die vergadering en voor 21 november 2020 staat tussen partijen vast dat geen enkel inhoudelijk punt is besproken. Er was geen herstemming over personen.
5.25
Het baat [verzoekster] ook niet dat zij bij haar grief V aanvoert dat als er in een kandidaatstellingsprocedure slechts één persoon beschikbaar is, die persoon al bij gebrek aan een tegenkandidaat rechtsgeldig is gekozen of door de voorzitter mag worden aangewezen. Dit baat haar niet, want
- de besluiten waarbij [verzoekster] is benoemd tot voorzitter en tot administrateur staan in dit hoger beroep niet ter discussie (zie onder 5.2),
- de besluiten voor benoemingen ter vervanging van [verzoekster] als voorzitter en als administrateur (de verkiezing van plaatsvervangers) konden op 26 november 2020 niet, want niemand stelde zich kandidaat om [verzoekster] te kunnen vervangen,
- voor verkiezing in de raad van commissarissen, accountant of kascommissie werden op 26 november 2020 meerdere kandidaten voorgedragen. Hiervoor was dus niet (telkens) slechts één persoon beschikbaar. Geen van de kandidaten kreeg een meerderheid van de stemmen en over deze personen is niet herstemd en ook niet beslist door het lot. Benoeming op deze posten was daardoor niet geldig besloten. Het hof laat hierbij in het midden of hun kandidaatstelling van te voren had moeten zijn aangekondigd.
5.26
De conclusie is dat de kantonrechter terecht de in hoger beroep aan de orde gestelde besluiten van 26 november 2020 nietig verklaarde.
Feitenvaststelling (grief 1 van de VvE)
5.27
De VvE heeft een grief gericht tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Deze grief treft geen doel, omdat de rechter niet verplicht is om alle door partijen naar voren gebrachte feiten in zijn uitspraak op te nemen, maar slechts de feiten waarop de beslissing rust. Het hof stelt die feiten in deze beschikking zelfstandig vast (onder 3 en 5).
Slot
5.28
Het hof zal de beslissing van de kantonrechter bekrachtigen.
5.29
[verzoekster] moet in de zaak 200.303.845/01 de proceskosten dragen, omdat zij in die zaak in het ongelijk is gesteld. De VvE moet in de zaak 200.303.849/01 de proceskosten dragen, omdat zij in die zaak in het ongelijk is gesteld. Het hof zal de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Markmonde begroten aan de hand van de liquidatietarieven en het gevorderde. Daarbij rekent het hof in beide zaken voor Markmonde de helft van het tarief voor de mondelinge behandeling, omdat de mondelinge behandeling in beide zaken tegelijkertijd plaatsvond.
6.Beslissing in de zaak met nummer 200.303.845/01
Het hof:
- bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 8 november 2021;
- veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Markmonde bepaald op € 772,- voor griffierecht en € 1.828,- voor salaris van de advocaat (inclusief € 157,- aan nasalaris), te verhogen met € 82,- als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze beschikking is voldaan en vervolgens betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden;
- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
7.Beslissing in de zaak met nummer 200.303.849/01
Het hof:
- bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 8 november 2021;
- veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Markmonde bepaald op € 772,- voor griffierecht en € 1.828,- voor salaris van de advocaat (inclusief € 157,- aan nasalaris), te verhogen met € 82,- als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze beschikking is voldaan en vervolgens betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden;
- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. G. Dulek-Schermers, M.E. Honée en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2022 in aanwezigheid van de griffier.