Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.265.933/01
Zaak-/rolnummer rechtbank: 7443485 / CV EXPL 19-30
Arrest van 11 januari 2022
in de zaak van:
1.
[vader],
[vader],
2.
[moeder],
[moeder],
beiden wonende te Groteberg, Curaçao,
appellanten,
hierna gezamenlijk te noemen: de ouders en afzonderlijk: de vader resp. de moeder,
advocaat: mr. F.M.L. Dekkers te Leiden,
tegen
[dochter],
wonende te Lisse,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de dochter,
advocaat: mr. K.R. Stephan te Haarlem.
Het geding
1. Bij exploot van 7 augustus 2019 zijn de ouders in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter te Leiden van 24 juli 2019. Bij arrest van 29 oktober 2019 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Nadat de ouders diverse keren om uitstel van de comparitie hadden verzocht, is de zaak uiteindelijk naar de rol verwezen voor memorie van grieven. Bij memorie van grieven tevens akte wijziging van eis (met producties) hebben de ouders zes grieven tegen het vonnis aangevoerd en hun eis gewijzigd. De dochter heeft de grieven bij memorie van antwoord tevens houdende (voorwaardelijk) incidenteel appel bestreden en een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld. De ouders hebben daarna een memorie van antwoord in incidenteel appel genomen. Op 28 oktober 2021 hebben de advocaten gepleit aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Ten slotte is arrest bepaald.
De feiten
2. De ouders wonen sinds 2006 in Curaçao en exploiteren aldaar een autoverhuurbedrijf. Ze zijn eigenaar van een woning te Lisse en hebben deze woning met ingang van 28 september 2017 verhuurd aan de dochter tegen een huurprijs van € 710,- per maand. De dochter bewoont de woning met haar twee minderjarige kinderen.
3. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
Duur, verlenging en opzegging3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar ingaande op 28 september 2017 en lopende tot en met 27 september 2018.
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.
(…)
Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.
4. Bij brief van 22 mei 2018, bij exploot van 25 mei 2018 aan de dochter betekend, heeft de vader onder meer het volgende aan de dochter geschreven:
Middels deze brief zeg ik (ondertekend), met in achtneming van de wettelijke opzegtermijn, ingaande 27 september 2018 de huur van de woning (…) op.
Op voornoemde datum eindigt dan ook de huurovereenkomst.
Het gehuurde dient uiterlijk op 27 september 2018 ontruimd te zijn, zoals overeengekomen en schoon op te leveren.
5. Door middel van een whatsappbericht van 25 mei 2018 heeft de dochter aan haar vader laten weten dat zij het niet eens is met beëindiging van de huurovereenkomst omdat zij dan met haar kinderen op straat komt te staan.
6. Bij brief van 3 september 2018 heeft de vader onder meer het volgende aan de dochter geschreven:
Onderwerp: Voorinspectie wegens beëindiging huurovereenkomst
(…)
Hierbij wil ik je meedelen dat er een voorinspectie ingepland staat, op zaterdag 22 september 2018 om 11:00 uur (…)
7. Bij aangetekende brief van 2 oktober 2018 heeft de advocaat van de ouders onder meer het volgende aan de dochter geschreven:
Cliënten willen graag op korte termijn definitief terugkeren naar Nederland. Ook willen zij gebruik kunnen maken van de woning gedurende de momenten dat zij tijdelijk in Nederland verblijven.
(…)
(…) voor zover rechtens vereist, gaan mijn cliënten bij deze over tot opzegging van de met u gesloten huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van 5 maanden, derhalve tegen 31 maart 2019.
De grond van de huuropzegging betreft dringend eigen gebruik. Cliënten keren regelmatig terug naar Nederland en moeten thans telkens een duur hotel boeken. Zij willen graag gebruik maken van de woning. Binnen nu en een paar jaar willen mijn cliënten ook definitief terugkeren naar Nederland en de woning permanent gaan betrekken. Reden waarom mijn cliënten recht en belang hebben bij de onderhavige huuropzegging, voor zover nog rechtens vereist.
8. De dochter heeft niet ingestemd met de opzegging en heeft de woning niet verlaten.
9. Bij exploot van 19 december 2018 hebben de ouders de dochter gedagvaard voor de kantonrechter te Leiden en onder meer ontruiming van de woning gevorderd. Aan die vordering hebben zij onder meer ten grondslag gelegd dat er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur althans van een tijdelijke huurovereenkomst. Meer subsidiair hebben zij een beroep gedaan op opzegging vanwege dringend eigen gebruik.
10. Bij vonnis van 24 juli 2019 heeft de kantonrechter het gevorderde afgewezen, bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd en de ouders veroordeeld in de proceskosten. Daartoe heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat er geen sprake is van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en dat de ouders de dochter niet tijdig hebben geïnformeerd over het verstrijken van de bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW. De in de opzeggingsbrief genoemde reden levert volgens de kantonrechter geen reden op voor dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274, lid 1, aanhef en onder c, BW, terwijl een belangenafweging in het voordeel van de dochter uitvalt en ook niet aannemelijk is dat voor de dochter andere passende woonruimte beschikbaar is.
11. In hoger beroep vorderen de ouders – na wijziging van eis – allereerst een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd op 27 september 2018. Voorts vorderen zij met ingang van 28 september 2018 een gebruiksvergoeding van € 1.200,- althans de actuele huurprijs. Subsidiair vorderen de ouders ontbinding van de huurovereenkomst per 1 oktober 2020 althans een door het hof in goede justitie te bepalen datum op grond van onvoorziene omstandigheden, althans wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat de ouders kunnen terugkeren naar een exclusieve slaapkamer met mede gebruikmaking van de keuken, tuin, huiskamer, schuur, toilet en badkamer althans veroordeling van de dochter tot betaling van een huurprijs van € 1.200,- per maand. Meer subsidiair vorderen de ouders te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging op een door het hof in goede justitie te bepalen datum. Primair en (meer) subsidiair vorderen zij nog ontruiming. Een en ander met veroordeling van de dochter in de proceskosten inclusief de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
12. De grieven leggen de zaak in volle omvang aan het hof voor.
12. De ouders betogen allereerst dat de huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is en de dochter daarom geen huurbescherming toekomt. Er is immers sprake van een familierelatie en het was voor de dochter duidelijk dat het slechts de bedoeling van de ouders was haar tijdelijk te helpen in een noodsituatie. Nimmer is bedoeld de dochter huurbescherming toe te kennen. De ouders hadden immers plannen om zelf terug te keren naar de woning.
14. Naar het oordeel van het hof blijkt uit de door de ouders opgestelde huurovereenkomst niet dat er sprake is van een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarbij komt dat de ouders met de dochter zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst, indien deze niet wordt opgezegd, voor onbepaalde tijd doorloopt. Dat het de dochter desondanks duidelijk was dat de ouders slechts de bedoeling hadden haar tijdelijk te helpen, is door de dochter betwist. De ouders hebben ter onderbouwing van hun stelling slechts gewezen op de familierelatie en hun wens om terug te keren naar Nederland. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk in welke zin de familierelatie duidt op korte duur. Over het algemeen is hulp van ouders aan hun kind niet slechts van korte duur. Voorts hebben de ouders niet gesteld dat zij bij het sluiten van de huurovereenkomst de dochter erop hebben gewezen dat zij op zeer korte termijn de woning zelf nodig zouden hebben.
14. De ouders hebben voorts een beroep gedaan op artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW. Zij voeren daarbij aan dat zij bij deurwaardersexploot van 25 mei 2018 en bij brief van 3 september 2018 het eindigen van de huurovereenkomst hebben aangezegd. Weliswaar zijn die aanzeggingen niet binnen de door artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW voorgeschreven periode van drie maanden tot een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd gedaan, maar volgens hen is verdedigbaar dat de verplichting tot aanzeggen wel is nagekomen. Van nalaten is volgens de parlementaire geschiedenis [1] van artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW alleen sprake indien niet of te laat wordt aangezegd. Daarnaast brengt de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid mee dat de dochter geen beroep kan doen op het te vroege en te late aanzeggen. Zij is door de te vroege aanzegging niet in haar belangen geschaad, aldus de ouders.
16. Het beroep van de ouders op artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW faalt. Ingevolge deze bepaling eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaren van rechtswege mits de verhuurder de huurder op het juiste moment informeert over het verstrijken van de termijn. In de onderhavige huurovereenkomst zijn partijen echter, in afwijking van artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW, overeengekomen dat voor beëindiging opzegging is vereist zodat de huurovereenkomst niet van rechtswege eindigt (artikel 7:272, lid 1, BW). Een dergelijke afwijking is geldig aangezien die in het voordeel van de huurder is. Ook in het geval partijen geen opzegging zouden zijn overeengekomen, zou de onderhavige huurovereenkomst niet van rechtswege zijn geëindigd. De ouders hebben immers niet, zoals artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW voorschrijft, de dochter binnen de wettelijke termijn van drie maanden tot een maand voor het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd schriftelijk geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. Het exploot van 25 mei 2018 (met de opzegging) en de brief van 3 september 2018 dateren namelijk van meer dan vier maanden respectievelijk minder dan een maand voor het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd. De stelling van de ouders dat alleen van nalaten van het doen van een aanzegging binnen de wettelijke termijn sprake is indien helemaal niet of te laat is aangezegd, vindt geen steun in artikel 7:271, lid 1, tweede volzin, BW noch in de parlementaire geschiedenis van die bepaling. De passage in de parlementaire geschiedenis waarnaar de ouders verwijzen, betreft het antwoord van de minister op de vraag van enkele Kamerleden wat het gevolg is indien de verhuurder nalaat tussen een en drie maanden voor het verstrijken van de tijdelijke huur een kennisgeving te sturen. Het antwoord van de minister heeft aldus ook betrekking op de situatie waarin de verhuurder te vroeg aanzegt. Van nalaten tijdig aan te zeggen is dus ook sprake indien te vroeg wordt aangezegd. De stelling van de ouders dat de dochter geen beroep toekomt op het voorschrift van aanzegging binnen de wettelijke termijn omdat zij door de te vroege en te late aanzeggingen niet in haar belangen is geschaad, wordt niet gevolgd. De dochter heeft de zorg over twee jonge kinderen (ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst drie en zes jaar oud) en van haar kan bezwaarlijk worden gevergd af te zien van haar recht op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het gevolg is dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst met ingang van 28 september 2018 is verlengd voor onbepaalde tijd.
16. De ouders hebben aan hun opzegging ten grondslag gelegd dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Zij willen graag op korte termijn hun onderneming verkopen en naar Nederland terugkeren om van hun pensioen te genieten. Ook willen ze graag gebruik kunnen maken van de woning gedurende de momenten dat zij tijdelijk in Nederland verblijven. [2] Zij zijn financieel niet in staat een andere woning te huren of te kopen en zo lang zij niet over hun woning in Nederland kunnen beschikken, zijn zij gedwongen om in Curaçao te blijven en hun onderneming daar voort te zetten. [3] Door de coronacrisis ligt het bedrijf al maanden stil en ontkomen de ouders er niet aan om het bedrijf feitelijk te liquideren door de huurauto’s te verkopen om de kosten te voldoen. Het huis in Curaçao vergt ook veel onderhoud dat de ouders niet kunnen blijven betalen. De huur die de dochter betaalt, is niet kostendekkend. De moeder heeft depressies die gerelateerd zijn aan het niet kunnen terugkeren naar Nederland. Zij lijdt ook onder de verslechterde relatie met de dochter. Ook de vader lijdt onder het niet kunnen terugkeren naar Nederland. De ouders ondervinden door hun leeftijd steeds meer last van de warmte in Curaçao. Zij hebben voorts gesteld dat er in een straal van 30 kilometer rond Lisse betaalbare woonruimte beschikbaar is waar de dochter met haar kinderen kan wonen, en dat de dochter hogere inkomsten uit haar kapperswerk heeft dan zij doet voorkomen. Verder zou de dochter ook op een kamer kunnen wonen omdat de kinderen ook bij hun vader kunnen wonen.
18. De dochter heeft daartegen ingebracht dat zij zich in 2017 heeft ingeschreven bij Woningnet voor de regio’s Haarlemmermeer en Holland Rijnland en urgentie heeft aangevraagd omdat de wachttijd in deze regio’s vier tot tien jaar bedraagt. De urgentie is echter in beide regio’s afgewezen. Zij is niet in staat om particuliere woonruimte te betrekken. Haar inkomen uit haar eenmanszaak bedraagt gemiddeld € 1.191,- netto per maand. Zij kan daardoor niet meer huur dan € 750,- betalen. Zij heeft de zorg over twee jonge kinderen. Indien zij de woning dient te verlaten, zal zij met haar twee kinderen op straat komen te staan. Ten behoeve van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de dochter nog een groot aantal producties overgelegd waaruit blijkt dat zij ook ingeschreven staat bij Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland en dat zij op vele woningadvertenties reageert, maar dat haar positie op de ranglijst op dit moment nog niet hoog genoeg is om in aanmerking te komen voor een woning.
18. Naar het oordeel van het hof hebben de ouders onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (artikel 7:274, lid 1, aanhef en onder c, BW). De ouders hebben wel gesteld dat zij belang hebben bij terugkeer naar Nederland maar hebben niet toegelicht waarom van hen als (groot)ouders niet kan worden gevergd om hun woning nog enige tijd ter beschikking te stellen aan hun dochter en kleinkinderen zolang de dochter nog geen alternatieve woonruimte heeft gevonden. Aan het belang van de dochter bij het voorlopig voortduren van de huurovereenkomst totdat zij alternatieve woonruimte heeft gevonden, komt op dit moment een groter gewicht toe dan aan het belang van de ouders om terug te keren naar Nederland. Daarbij is in aanmerking genomen dat de ouders beschikken over woonruimte in Curaçao terwijl de dochter heeft gesteld dat zij en haar kinderen bij het eindigen van de huurovereenkomst niet op korte termijn kunnen beschikken over betaalbare woonruimte. De ouders hebben die stelling van de dochter onvoldoende onderbouwd weersproken. Evenmin hebben zij aannemelijk gemaakt dat de dochter op korte termijn andere passende woonruimte kan verkrijgen. Daarbij merkt het hof nog op dat woonruimte die niet geschikt is om samen met de kinderen te wonen door het hof niet passend wordt geacht.
20. De ouders hebben nog gesteld dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid meebrengt dat de dochter geen beroep kan doen op huurbescherming. Het is volgens hen volslagen onredelijk indien zij door het tijdelijk helpen van hun dochter zelf in een noodsituatie komen te verkeren omdat ze thans niet kunnen terugkeren naar Nederland.
20. Naar het oordeel van het Hof hebben de ouders hun stelling dat zij in een noodsituatie komen te verkeren indien zij nog enige tijd in Curaçao moeten verblijven, onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat zij op korte termijn niet kunnen terugkeren naar Nederland en dat de moeder lijdt aan depressies, is daartoe onvoldoende.
20. Aan hun subsidiaire vordering tot ontbinding althans wijziging van de huurovereenkomst althans van de huurprijs hebben de ouders ten grondslag gelegd dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. De huurovereenkomst voorziet niet in een regeling voor de door de overheid getroffen coronamaatregelen. Als gevolg van deze maatregelen kunnen de ouders hun bedrijf niet meer uitoefenen.
20. De vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking omdat gesteld noch gebleken is dat de door de overheid getroffen maatregelen vanwege de Covid-19-pandemie invloed hebben op de mogelijkheden tot uitvoering van de huurovereenkomst. De invloed die deze maatregelen hebben op de uitoefening van het bedrijf van de ouders staat los van de huurovereenkomst en kan geen grond vormen voor ontbinding of wijziging van deze overeenkomst.
24. De slotsom is dat de grieven falen en het vonnis moet worden bekrachtigd. Gelet op de familierelatie tussen partijen worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Leiden van 24 juli 2019;
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E.H.M. Pinckaers, H.J.M. Burg en C.T.C. Welters en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 januari 2022 in aanwezigheid van de griffier.