ECLI:NL:GHDHA:2022:1828

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.299.174/01
Zaaknummer rechtbank : C/10/571200/ HA ZA 19-308

Arrest van 27 september 2022

in de zaak van

[appellant] h.o.d.n. [naam onderneming],

wonend in [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. E.C. van Lent, kantoorhoudend in Leiden

tegen

Lapog Deltaweg B.V.,

gevestigd in Brielle,

verweerster,

advocaat: mr. G.M. van Voorst sr., kantoorhoudend in Amstelveen.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Lapog.

1.De zaak in het kort

1.1

De zaak gaat om de vraag of tussen partijen een overeenkomst van bemiddeling tot stand is gekomen en, zo ja, welk loon Lapog verschuldigd is. De rechtbank heeft geen overeenkomst aangenomen en de vordering van [appellant] tot betaling van bemiddelingsloon afgewezen.

1.2

Het hof komt tot een andere beslissing en veroordeelt Lapog om [appellant] een redelijk loon te betalen.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 23 augustus 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van de vonnissen van de rechtbank Rotterdam van 5 februari 2020 en 28 juli 2021;
de memorie van grieven tevens wijziging van eis van [appellant], met bijlagen;
de memorie van antwoord van Lapog, met bijlagen.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 5 februari 2020 (in 2.1 tot en met 2.18) een aantal feiten vastgesteld. Deze zijn tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof daar- van uitaat. Samengevat staat het volgende tussen partijen vast.

3.2

[appellant] (voornaam [naam] of [naam]) bemiddelt onder de naam Silenroc professioneel bij de aan- en verkoop/huur en verhuur van schepen en equipment in de offshore en maritieme industrie. Hij is een handelaar met een groot netwerk.

3.3

Lapog exploiteert een internationaal opererend verhuur- en handelsbedrijf in mobiele en rupskranen en ander zwaar materieel zoals transportmiddelen en grondverzetmachines. Bestuurders zijn de broers [broer 1], [broer 2] en [broer 3] (hierna ook: [broer 1], [broer 2] en [broer 3]).

3.4

[appellant] heeft in het verleden zaken gedaan met de [broers]. Partijen zijn een aantal jaren voorafgaande aan 2014 gebrouilleerd geweest. Vervolgens is in het najaar van 2014 het contact hersteld, waarna in januari 2015 na bemiddeling van [appellant] het zogenaamde ‘Heerema-contract’ is gesloten. [appellant] heeft aan het begin van de besprekingen hierover bij de [broers] een commissie van 2% over de koopprijs bedongen. Zij hebben deze commissieafspraak schriftelijk vastgelegd.

3.5

Lapog is sinds 2012 eigenaar van een voormalig fabrieksterrein van Unilever. Dit terrein ligt rechtstreeks aan de Maas in Vlaardingen en is ongeveer 10 ha groot. Lapog wilde dit terrein (hierna: terrein Vlaardingen) bedrijfsklaar maken en vervolgens verhuren. [appellant] wist in ieder geval sinds 2015 dat Lapog een huurder voor terrein Vlaardingen zocht. [appellant] heeft terrein Vlaardingen in augustus 2015 met [broer 1] bekeken^[1].

3.6

[appellant] heeft in september 2015 containeropslag- en handlingbedrijf Van Donge & De Roo als mogelijke belangstellende voor terrein Vlaardingen genoemd bij Lapog. Per email aan [broer 1] heeft [appellant] gevraagd of hij het terrein Vlaardingen met dit bedrijf mocht bezichtigen. [broer 1] heeft hierop onder meer op 14 september 2015 geantwoord met:
“Mooi [appellant] Kom even door na bezoek morgen”^[2]

3.7

[appellant] heeft rond die periode tevens contacten over terrein Vlaardingen gehad met onder meer
- Heerema Marine Construction,
- Offshore Cable Solutions en
- K3 Delta.
heeft over deze potentiële gegadigden per email contact gehad met Lapog ([broer 1]), die hierop heeft gereageerd.^[3]

3.8

Op 3 oktober 2015 heeft [appellant] onder meer aan [broer 1] gemaild^[4]:
“Terrein Vlaardingen. S&R zou hierop terugkomen ben ook nog anderen aan t peilen, je hoort “

3.9

Op 23 december 2016 om 12:08 uur heeft [appellant] aan Lapog ([broer 3] en [broer 1]) gemaild dat Boskalis bezig is met het zoeken van een locatie en of dit misschien voor hen interessant was.^[5][broer 1] heeft hier dezelfde dag om 15:37 uur op gereageerd met:
“[broer 3], belt je. (mooie combi)”.Deze emails hebben een vervolg gekregen op 24 december 2016 (van [appellant]), op 25 december 2016 om 13.20 uur (van [broer 2]) en op 25 december 2016 om 13:36 uur (van [appellant]), welke laatstgenoemde in zijn email aan [broer 2] inhoudelijke zaken heeft doorgegeven en in een PS nog het volgende heeft geschreven:
“(…) Ps om verwarring of probleem te voorkomen is dat incl 2 pct Silenroc ? Of moet dat erop?”Op 25 december 2016 om 14:26 uur heeft [broer 3] aan Silenroc ([appellant]) geschreven:
“[appellant] even polsen , we kunnen scherper ook als moet is mooie klant om binnen te slepen! Kantoor doet normaal 75-100 euro m²!”

3.1

[appellant] heeft vervolgens op 9 januari 2017 contact gehad met [betrokkene 1] van Boskalis over ‘Boskalis-Vlaardingen’, met diverse vragen.^[6]Deze vragen heeft [appellant] dezelfde dag doorgespeeld aan [broer 2], [broer 1] en [broer 3]. [broer 1] heeft hierop, ook weer dezelfde dag, geantwoord:
“[appellant] kom even keertje lang beter – even met [broer 3] afstemmen wanneer”,

3.11

Vervolgens is een bezichtigingsafspraak gemaakt met Boskalis voor 1 februari 2017. [broer 1] heeft per email van 30 januari 201713:23 uur aan [appellant] laten weten dat hij graag opgehaald wil worden. Hij schrijft in die email^[7]:
“Prima. Ja misschien handig met 1 auto Zorg dat de minibar vol zit en sigaren achterin liggen”.

3.12

Op 2 februari 2017 bericht [appellant] aan [broer 1] onder meer:
“(…)Sprak net nog met Boskalis maar van de 3 opties gaat voorkeur uit naar Vlaardingen Ze zouden volgende week de knoop doorhakken”

3.13

Op 16 februari 2017 mailt [appellant] aan [broer 1] onder meer dat hij het idee heeft dat Boskalis serieus verder wil. Op 10 maart 2017 mailt [appellant] aan [broer 1], [broer 2] en [broer 3] dat Boskalis bereid is een ‘Letter of Intent’ te tekenen. Op 30 maart 2017 mailt [appellant] aan [broer 1] dat hopelijk die week het groene licht komt, waarna de puntjes op de i gezet moeten worden.

3.14

Op 4 april 2017 stuurt Boskalis een intentieverklaring aan Lapog. Namens Lapog wordt de intentieverklaring door [broer 1] ondertekend en op 6 april retour gezonden via de e-mail, met als tussenpersoon [appellant]^[8]en opmerking van [broer 1]: “
Mooi werk [appellant]!”

3.15

Op 8 juni 2017 mailt [appellant] aan Lapog dat Boskalis eruit is en dat ze voor Vlaardingen gaan, waarop [broer 1] met
“Mooi!”reageert.^[9]

3.16

Op 20 juli 2017 om 9:30 uur mailt [appellant] aan Lapog dat Boskalis haast heeft, met het voorstel om een dag later even bij elkaar te zitten.^[10]Op 23 juli 2017 mailt [broer 1] aan [appellant]:
“Mooi [appellant]! [broer 3] belt morgen even met een goed kerel voor het uitwerken van een goede offerte Als deze komt praten is het wellicht goed dat jij erbij bent. Verder zoeken we iemand welke de leiding neemt (vakkundig iemand welke met pensioen wellicht?) als je iemand weet?”

3.17

Vervolgens schakelt Lapog een ervaren onroerend goed-ontwikkelingsbedrijf in, namelijk het bureau Prohuis B.V. (projectbegeleider [betrokkene 2]), voor de bouwbegeleiding (kantoor en loodsen ten behoeve van Boskalis) op terrein Vlaardingen. Eind juli/begin augustus 2017 verzorgt [appellant] contacten hierover tussen Lapog, [betrokkene 2] (Prohuis) en [betrokkene 1] (Boskalis).^[11]

3.18

[broer 1] mailt op 1 augustus 2017 aan [appellant] dat hij maar goed contact moet houden met [betrokkene 2].^[12]

3.19

Op 18 augustus 2017 mailt [appellant] aan Lapog over een meeting met Boskalis en Prohuis en technische dingen en aanpassing tekeningen. Hij vervolgt zijn mail met:
“(…) Nu de ontknoping nadert, [betrokkene 3] zou op 28 augustus zijn fiat eraan geven (wat verwacht wordt) En dat daarna alles getekend zou kunnen gaan worden. (…) En nu de hamvraag: Commissie (altijd een vervelend onderwerp...) we hebben in het begin gesproken over Euro 45 meter voor de hal, ik heb 47,50 naar Bos Kalis (i.e. Euro 2,5 pm verschil als zijn de commissie Voor Silenroc voor de huurperiode) en mijn vraag (beter nu als achteraf) gaan jullie daarmee akkoord want Dan moet dat in een contract opgesteld gaan worden, hebben jullie een andere mening of ander idee hoor ik dat graag.”^[13]

3.2

Op 23 augustus 2017 mailt [broer 1] aan [appellant]:
”[appellant] zou mooi zijn als deze maand Boskalis er een klap op geeft. Even zitten na de klap denk ik. De champagne nog even in het ijs laten liggen mijn opinie. Ja dan eerst wij schakelen voor tekenen boskalis. “^[14]

3.21

Op 3 augustus 2018 tekenen Boskalis en Lapog een huurovereenkomst ten aanzien van terrein Vlaardingen en daarop nog te realiseren bedrijfsruimte tegen een huurprijs (exclusief btw) van € 119.863,-- per maand.^[15]Lapog heeft daarna (met Prohuis) terrein Vlaardingen bedrijfsklaar gemaakt en er een bedrijfs-kantoorgebouw gebouwd.

3.22

Lapog heeft, ondanks herhaald aandringen van [appellant], geen reactie gegeven op zijn commissievoorstel en geweigerd enige commissie te betalen.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant] heeft, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Lapog gevorderd tot betaling van € 467.950,-- en, onder de voorwaarde dat de overeenkomst voor terrein Vlaardingen met een nieuwe huurperiode wordt verlengd, € 233.975,--, te vermeerderen met wettelijke handelsrente, btw en kosten. [appellant] heeft deze vordering gebaseerd op een tussen partijen tot stand gekomen bemiddelingsovereenkomst, waarbij commissie is bedongen. Deze bemiddelingsovereenkomst heeft daadwerkelijk geleid tot een huurovereenkomst tussen Lapog en Boskalis.

4.2

De rechtbank heeft deze vordering, na getuigenverhoren, afgewezen. Volgens de rechtbank was niet komen vast te staan dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand was gekomen op basis waarvan Lapog aan [appellant] een vergoeding verschuldigd zou zijn geworden.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met de vonnissen. Hij heeft verschillende bezwaren tegen de vonnissen aangevoerd en zijn eis vermeerderd. Hij vordert nu
primairhetzelfde als bij de rechtbank.
Subsidiairvordert hij een redelijk loon.

5.2

Lapog concludeert tot bekrachtiging van de vonnissen.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

[appellant] klaagt met de eerste vier grieven over het oordeel van de rechtbank dat er geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan hij recht heeft op loon. Deze grieven leggen deze kwestie in volle omvang aan het hof voor.

6.2

Grief V is een voorwaardelijke grief en bevat de stelling dat Lapog haar recht heeft verwerkt om een beroep te doen op de niet-totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst. Grief VI gaat over de proceskostenveroordeling.

De grieven I tot en met IV

Bemiddelingsovereenkomst tussen [appellant] en Lapog (artikel 7:425 BW)

6.3

Bij de beoordeling van de grieven I tot en met IV stelt het hof het volgende voorop. De vraag of een overeenkomst met de door [appellant] gestelde inhoud is tot stand gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de
Haviltex-maatstaf). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.^[16]

6.4

Anders dan de rechtbank, komt het hof tot het oordeel dat er wel degelijk een overeenkomst tot stand is gekomen waarbij [appellant] zich jegens Lapog heeft verbonden om tegen loon te bemiddelen bij de totstandbrenging van een (huur)overeenkomst met een derde met betrekking tot terrein Vlaardingen. Een overeenkomst als deze is vormvrij en hoeft niet schriftelijk (in een contract) te worden vastgelegd. Zij kan ook mondeling tot stand komen en/of blijken uit verklaringen en gedragingen van partijen.

6.5

Tussen partijen staat vast dat zij een geschiedenis van (meer of minder incidentele) samenwerking hebben waarbij [appellant] als bemiddelaar overeenkomsten met betrekking tot materieel tot stand bracht. [appellant] werkte niet voor niets, maar ontving voor zijn werkzaamheden bij een geslaagde bemiddeling een vergoeding.

6.6

Ook staat vast dat [appellant] op enig moment betrokken is geraakt bij terrein Vlaardingen, Er was voor Lapog geen reden om aan te nemen dat [appellant] zijn activiteiten in dit geval, anders dan gebruikelijk tussen partijen, wél belangeloos zou verrichten, terwijl Lapog toch van de inzet van [appellant] gebruik heeft gemaakt en die zelfs heeft aangemoedigd.

6.7

Naast de onbetwiste vele persoonlijke contacten tussen partijen staat vast dat partijen in de relevante periode ook veelvuldig per email contact hebben gehouden over de ontwikkelingen met betrekking tot terrein Vlaardingen. Deze emails zijn deels hiervóór geciteerd. De ‘oude brouille’ tussen partijen was gevolgd door het Heerema-contract begin 2015, met een vooraf vastgelegde commissie-afspraak. Vervolgens is [appellant] met medeweten van Lapog activiteiten gaan verrichten voor de verhuur van terrein Vlaardingen. Aan het Heerema-contract mocht Lapog onder deze omstandigheden niet het vertrouwen ontlenen dat partijen daarna slechts zaken zouden doen na voorafgaande gezamenlijke vastlegging van een commissie-afspraak. In ieder geval hoefde [appellant] aan deze voorgeschiedenis redelijkerwijs niet te ontlenen dat Lapog daar (nog steeds) zo over zou denken. Bovendien had [appellant] zijn commissie al aangekaart in het ‘PS’ in zijn email van 25 december 2016 (zie overweging 3.9). Een negatieve reactie was daarop niet gevolgd en de in dat ‘PS’ door [appellant] gestelde vraag – kort gezegd: de 2% erin of erop – is door Lapog niet beantwoord.

6.8

Met name uit de in dit arrest vermelde feitelijke achtergrond komt naar voren dat [appellant] met instemming en met aanmoediging van Lapog op zoek is gegaan naar gegadigden voor terrein Vlaardingen, althans dat partijen dit in ieder geval redelijkerwijs van elkaar hebben mogen verwachten en dat [appellant] erop mocht vertrouwen dat hij een vergoeding voor zijn werkzaamheden zou ontvangen.
Het hof wijst in dit verband met name op het volgende:

[broer 1] heeft in augustus 2015 terrein Vlaardingen met [appellant] bekeken.
[appellant] heeft in de periode daarná (september 2015-eind december 2016) verschillende belangstellenden bij Lapog genoemd. Lapog heeft hierop positief gereageerd.
[appellant] heeft eind december 2016 een serieuze kandidaat bij Lapog aangedragen. Dit bleek Boskalis te zijn. [appellant] heeft toen al de kwestie van zijn commissie aangekaart.
Deze kandidaat had de hartelijke instemming van Lapog
Vanaf februari 2017 zijn de onderhandelingen met Boskalis in een stroomversnelling geraakt.
In april 2017 is een intentieovereenkomst getekend tussen Boskalis en Lapog. [appellant] is daar dan nog steeds met instemming van Lapog bij betrokken.
[appellant] blijft aanvankelijk ook betrokken bij de uitwerking van de deal na inschakeling door Lapog van het vastgoedontwikkelingsbedrijf Prohuis, welk bedrijf de bouw op terrein Vlaardingen moest begeleiden (zie overwegingen 3.17 en 3.18).
Lapog blijft in ieder geval tot (de ‘hamvraag’ op) 18 augustus 2017 en de maand daarna op verzoek van Lapog betrokken bij de begeleiding van Boskalis.
Uiteindelijk wordt op 3 augustus 2018 de huurovereenkomst tussen Lapog en Boskalis getekend.

6.9

Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW is gesloten. De kwestie van de omvang van het loon zal het hof later bespreken.

Verwerping weren

6.1

Het hof verwerpt het verweer van Lapog dat zij meende dat [appellant] voor Boskalis optrad. Dit verweer wordt weerlegd door de hiervoor vermelde feitelijke gang van zaken (overweging 3.5 tot en met 3.8). Hieruit blijkt duidelijk dat [appellant] aanvankelijk met een flink aantal potentiële gegadigden, niet zijnde Boskalis, bij Lapog is gekomen en dat Lapog hier positief op heeft gereageerd. Dit valt moeilijk te rijmen met een zoekopdracht die Boskalis aan [appellant] zou hebben gegeven. De suggestieve andersluidende stellingen van Lapog (onder meer memorie van antwoord nr. 29 e.v. en conclusie van antwoord nrs. 3 en 46) overtuigen niet. Lapog heeft verder nog gesteld dat Boskalis zichzelf heeft aangebracht omdat [appellant] zich ten onrechte bij een contact met het Havenbedrijf had opgeworpen als vertegenwoordiger van Lapog. Wat daar ook van zij, het laat onverlet dat [appellant] met medeweten van (en zelfs aangemoedigd door) Lapog bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht die hebben geleid tot de totstandkoming van een huurovereenkomst. De stelling van Lapog dat [appellant] feitelijk geen bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht stuit ook af op de voorgaande feitenweergave, waaruit duidelijk de betrokkenheid van [appellant] volgt. Dat aan de zijde van Boskalis en later ook aan de zijde van Lapog ook anderen betrokken waren – overigens mede na bemiddeling door [appellant] –doet daar niet aan af.

6.11

Het verweer van Lapog dat [appellant] geen makelaar in onroerend goed was en geen expertise had op het gebied van vastgoed (proces-verbaal eerste aanleg), verwerpt het hof als niet doorslaggevend. Vast staat immers dat [appellant] een handelaar was met een groot netwerk en dat Lapog in dit geval gebruik heeft gemaakt van de diensten en het netwerk van [appellant]. [appellant] had, zoals gezegd, nooit eerder belangeloos voor Lapog gewerkt en er was geen enkele reden om aan te nemen dat hij dit nu wel zou willen doen.

Recht op loon (artikel 7:426 BW)

6.12

Onder deze omstandigheden moet niet alleen [appellant] maar ook Lapog heel goed hebben geweten, maar zeker redelijkerwijs hebben begrepen, dat [appellant] als bemiddelaar tegen loon optrad. De stelling van Lapog dat [appellant] louter als doorgeefluik optrad, miskent het voorgaande. Dit geldt des te sterker, nu in ieder geval uit de talrijke emails over en weer duidelijk naar voren komt dat [appellant] een aanzienlijke hoeveelheid tijd en energie heeft gestoken in de uiteindelijke totstandkoming van de deal (tussen Lapog en Boskalis). Dit kwalificeren als ‘doorgeefluik’ doet geen recht aan de feitelijke, door Lapog gestimuleerde, gang van zaken. Lapog heeft moeten begrijpen dat [appellant] die hoeveelheid tijd en werk niet zonder vergoeding zou willen inzetten. De omstandigheid dat op een gegeven moment Prohuis voor de bouwbegeleiding is ingeschakeld, doet niet af aan het feit dat door de bemiddeling van [appellant] een huurovereenkomst met Boskalis tot stand is gekomen. Dit betekent dat [appellant] recht heeft op loon.

6.13

Als niet kan worden vastgesteld welk loon is afgesproken, dan in ieder geval een redelijk loon.

De hoogte van het loon van [appellant] (stellingen partijen)

6.14

[appellant] vordert thans in hoger beroep:
primair: aan contractuele commissie
a) een bedrag van € 467.950,--, te vermeerderen met 21% btw hierover, te vermeerderen met de (wettelijke) handelsrente primair vanaf de datum van de dagvaarding (26 maart 2019), subsidiair vanaf 1 juli 2019; en
b) onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst met Boskalis (telkens) wordt verlengd voor een periode van vijf jaar, een bedrag van € 233.975,--, te vermeerderen met 21% btw hierover, te vermeerderen met de (wettelijke) handelsrente, telkens alsdan vanaf de begindatum van de verlengde huurovereenkomst;
subsidiair:
een door het hof te bepalen redelijk loon.

6.15

Bedrag (a) primair baseert [appellant] op de stelling dat de contractuele commissie per jaar
€ 2,50 per m² loods bedraagt; dus18.718 m² x € 2,50 = € 46.795 per jaar; dit bedrag x 10, gelet op de looptijd van het huurcontract van 10 jaar. Bedrag (b) primair stelt [appellant] telkens op de helft daarvan.
vordert subsidiair, voor het geval het hof oordeelt dat deze contractuele commissie qua omvang niet kan worden vastgesteld, een redelijk loon voor zijn werkzaamheden en de contractwaarde voor Lapog.

6.16

[appellant] stelt omtrent de hoogte van de commissieafspraak (door hem vastgelegd in een opzet voor een commissiecontract; productie 6 [appellant]), het volgende:
- in zijn email van 25 december 2016 (zie overweging 3.9) heeft hij het gehad over 2% van de vierkante meterprijs voor Silenroc;
- later is in besprekingen de vierkante meterprijs voor de loods opgehoogd van € 45,-- naar € 47,50. Dit verschil van € 2,50 is de commissie voor Silenroc/[appellant] (zie overweging 3.19);
- [appellant] heeft aan Lapog voorgesteld om op basis van dit laatste af te rekenen (email 18 augustus 2017 met de ‘hamvraag’). Dit voorstel heeft hij daarna nog vele malen herhaald (zie onder meer een email van 31 mei 2018)^[17]. Lapog heeft dat voorstel niet van de hand gewezen en is ook niet met een tegenvoorstel gekomen. Lapog heeft zich in stilzwijgen gehuld.

6.17

Lapog heeft ten verwere aangevoerd dat er geen grondslag is voor toekenning van enige commissie. Het onderwerp courtage in de vorm van een opslag is niet aan de orde geweest. Er is nooit wilsovereenstemming geweest over courtage. Lapog heeft het ‘PS’ in de email van 25 december 2016 niet opgevat en evenmin hoeven opvatten als een verwijzing naar een commissieafspraak. [appellant] maakt niet duidelijk hoe het toch aanzienlijke verschil tussen 2% en € 2,50 per m² gaande het traject ‘uiteindelijk’ tot stand is gekomen. Overigens is de huurprijs voor de hal na onderhandelingen uiteindelijk gesteld op € 51,-- m² (en niet op de € 47,50 die [appellant] noemt).

Geen vaststelling contractueel loon

6.18

Het hof kan niet vaststellen dat tussen partijen het door [appellant] gestelde loon is afgesproken. Immers:
(i) [appellant] zelf vraagt in zijn email van 18 augustus 2017 (overweging 3.19) nog een akkoord van Lapog. Dit wijst erop dat tussen partijen over de hoogte van het loon nog geen overeenstemming was bereikt. Dat de ‘hamvraag’ uitsluitend was ingegeven door de wijziging van de te huren vloeroppervlakte is daar in het geheel niet uit af te leiden. De stellingen van [appellant] hierover verhouden zich overigens ook niet goed tot zijn eigen stelling dat na afronding van een transactie wel vaker verder werd onderhandeld over de verschuldigde commissie (89 memorie van grieven).
(ii) Zoals Lapog terecht stelt, maakt [appellant] niet (voldoende) duidelijk hoe het aanzienlijke verschil tussen 2% (genoemd in december 2016) en de € 2,50 per m² gaande het traject tot stand is gekomen. Het hof kan uit de stellingen van [appellant] niet afleiden dat de verhoging van de prijs per vierkante meter uitsluitend verband hield met zijn commissie. Die stelling verhoudt zich ook niet goed tot het feit dat later tussen Lapog en Boskalis een nóg hogere prijs per vierkante meter is overeengekomen die kennelijk (ook volgens [appellant]) op andere omstandigheden is gebaseerd. Lapog heeft gemotiveerd weersproken dat de (eerste) prijsverhoging per vierkante meter verband hield met een commissie-afspraak. Ook uit de getuigenverklaring van Tuijtel kan dat niet worden afgeleid. Zijn verklaring houdt slechts in dat er een ‘marge voor Cees’ in zat, maar dat is onvoldoende bepaald om de door [appellant] gestelde afspraak te onderbouwen.
(iii) Bovendien vormt het bedrag van € 2,50 per vierkante meter (uitgaande van het oorspronkelijk door [appellant] genoemde bedrag van € 45,-- per m² en de latere € 47,50 per m², dus inclusief de ‘opslag’ voor Silenroc) ruim 5% van de vierkante meterprijs. In het licht hiervan is de stelling van [appellant] bij inleidende dagvaarding (35) dat de gebruikelijke commissie tussen de 2% en de 5% van de contractwaarde ligt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet begrijpelijk.

Redelijk loon (artikel 7:405 BW)

6.19

Dit betekent dat het hof een redelijk loon zal vaststellen.
Wat in een concreet geval als een "redelijk" loon heeft te gelden, zal onder meer afhangen van de aard en - zo nodig schattenderwijs te bepalen - omvang van de verrichte werkzaamheden en van hetgeen in de desbetreffende branche in het algemeen gebruikelijk is. Anders dan doorgaans het geval is bij de berekening van een gebruikelijk loon, kan aan de bepaling van een redelijk loon niet een nauwkeurige berekening ten grondslag gelegd worden. Daarom kunnen in een procedure geen hoge eisen gesteld worden aan de stelplicht van de opdrachtnemer omtrent het redelijke loon en aan de motivering door de rechter van zijn oordeel daaromtrent. De rechter zal in het algemeen kunnen volstaan met te vermelden welke omstandigheden hij naar aanleiding van het debat tussen partijen in aanmerking heeft genomen en hoe hij met inachtneming van die omstandigheden tot de bepaling van het redelijke loon is gekomen.^[18]

6.2

Het hof zal als uitgangspunt nemen het onweersproken aantal vierkante meters van 18.718 en daarbij uitgaan van de prijs per vierkante meter en de initiële looptijd van de huurovereenkomst van 10 jaar.
Daarnaast zal het hof uitgaan van een courtage van 2%, nu dit het percentage is dat [appellant] zelf in december 2016 heeft genoemd en daarop van de kant van Lapog louter stilzwijgen is gevolgd. Voor een hoger of lager percentage ziet het hof in de gegeven omstandigheden geen grond.

6.21

Dit levert een redelijk loon op van € 287.671,20.
Het hof gaat daarbij uit van de eerste huurperiode van 10 jaar, met een jaarhuur van
€ 1.438.356 excl. btw. De 2% daarvan is een bedrag van € 28.767,12. Over 10 jaar is dat dus € 287.671,20. Het hof ziet geen reden om daarnaast voorwaardelijk nog loon toe te kennen over de periode daarna. Het is immers onzeker of de huur verlengd zal worden en [appellant] heeft niet gesteld dat hij ten behoeve van die eventuele verlenging werkzaamheden heeft verricht of zal verrichten.

6.22

De grieven I tot en met IV van [appellant] slagen dus in zoverre.

De grieven V en VI

6.23

Het hof komt niet toe aan de voorwaardelijk ingestelde grief V.

6.24

Grief VI over de proceskostenveroordeling slaagt. Het hof zal Lapog als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.

Conclusie

6.25

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] grotendeels slaagt. Het hof zal als redelijk loon toekennen een bedrag van €
287.671,20, vermeerderd met de verder niet weersproken btw van 21% en de wettelijke handelsrente vanaf 26 maart 2019. Het hof komt niet toe aan bewijslevering, omdat geen concrete en voldoende onderbouwde feiten te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Voor een deskundigenbericht ziet het hof geen noodzaak. Daarom zal het hof de vonnissen vernietigen en opnieuw beslissen zoals hierna in het dictum zal worden vermeld.

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Rotterdam,

en
opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Lapog om aan [appellant] te betalen een bedrag van €
veroordeelt Lapog in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] tot op 28 juli 2021 begroot op € 86,40 aan kosten uitbrenging inleidende dagvaarding,
veroordeelt Lapog in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 103,38 aan kosten uitbrenging appeldagvaarding, € 1.756,-- aan griffierecht en € 4.851,-- aan salaris advocaat en € 163,-- aan nasalaris, te verhogen met € 85,-- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,--, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van veertien dagen tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.J. van der Helm en
A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2022 in aanwezigheid van de griffier.