ECLI:NL:GHDHA:2022:1702

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.286.575/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/586742 / HA ZA 19-1109

Publicatienummer vonnis : ECLI:NL:RBROT:2020:7338

Arrest van 14 juni 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. E.B. van den Ouden te Oude Tonge,

tegen

[verweerder],

kantoorhoudend te Vlaardingen,

verweerder,

hierna te noemen: [verweerder] of de notaris,

advocaat: mr. V.J.N. van Oijen te Amsterdam.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze zaak gaat over de vraag of de notaris een beroepsfout heeft gemaakt bij de overdracht van onroerend goed met [appellant] als verkoper en of [appellant] tijdig bij de notaris daarover heeft geklaagd.

1.2

Voordat het hof definitief zal beslissen, wil het meer informatie hebben van partijen. Om die reden gelast het hof in dit tussenarrest een mondelinge behandeling van partijen.

2.Procesverloop

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

het dossier van de procedure bij de rechtbank Rotterdam;
het tussen (onder meer deze) partijen gewezen vonnis van 19 augustus 2020;
de dagvaarding in hoger beroep van 18 november 2020 van [appellant] ;
het arrest van dit hof van 22 december 2020, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);
de memorie van grieven van [appellant] , met productie;
de memorie van antwoord van [verweerder] , met producties;
de pleitnota’s van partijen, gedateerd 7 september 2021, in verband met het schriftelijke pleidooi.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.

3.2

[appellant] was erfpachter van een aantal percelen grond gelegen te [woonplaats] aan de [adres] , met de op die gronden gestichte opstallen, waaronder zijn woning, welke gronden in eigendom toebehoren aan De Boedel van [… 1] .

3.3

Tussen 10 oktober 2016 en 26 oktober 2016 is door een medewerker van de notaris, de heer [notarieel medewerker] (hierna “de notarieel medewerker”), in het kader van de mogelijke verkoop van deze onroerende zaken, een eerste concept koopovereenkomst opgesteld tussen [appellant] als verkoper en [koper] als koper. Dit concept is door hem aan partijen toegestuurd, die dit zelf nader hebben aan- en ingevuld. Deze concept- koopovereenkomst is op iedere pagina voorzien van met de hand aangebrachte doorhalingen over de gehele pagina. Tevens staan op iedere pagina onderaan twee parafen en op de laatste pagina een tweetal handtekeningen. De inhoud van dit document luidt - voor zover relevant - als volgt:

"KOOPOVEREENKOMST

[appellant](…)

[koper](…)

verklaren:

partij ter ene zijde, hierna genoemd de verkoper, verkoopt aan de partij ter andere zijde, hierna genoemd de koper:

het recht van erfpacht, eindigende op veertien december tweeduizend drieëntwintig, van percelen grond gelegen te [woonplaats] en in eigendom toebehorende aan De Boedel van [… 1] , met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, uitmakende schuren en een kantoor/kantine (opmerking hof: handgeschreven toegevoegd “woning, zoals omschreven in bijlage B”) en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend
[adres] te [woonplaats](postcode [Postcode], kadastraal bekend [gemeente] , sectie [nummers 2], tezamen groot achtenzeventig are zestig centiare; (..)

het recht van erfpacht, eindigende op dertig oktober tweeduizend vierentwintig, van percelen grond gelegen te [woonplaats] nabij de [straat], en in eigendom toebehorende aan De Boedel van [… 1] , kadastraal bekend [gemeente] , sectie
[nummers 1], tezamen groot tweeëntachtig are en vijfendertig centiare:(..);

hierna tezamen ook te noemen het registergoed/het verkochte.

(..)

KOOPPRIJS

De koopprijs van het verkochte bedraagt:

zes honderdduizend euro (€ 600.000,00).

Terzake van de betaling van de koopsom door koper aan verkoper verklaart verkoper, reeds nu voor alsdan, in de akte van levering afstand te zullen doen van het recht op ontvangst van een gedeelte van de koopsom ad (opmerking hof: handgeschreven ingevuld:) “€ 180.000,-”, waartegenover koper verklaart, reeds nu voor alsdan, in de akte van levering te zullen verklaren schuldig te zijn aan verkoper het bedrag van (opmerking hof: handgeschreven ingevuld:) “€ 300.000,-” welke schuldigerkenning reeds nu voor alsdan door verkoper wordt aanvaard.

De verdere voorwaarden en bepalingen met betrekking tot deze geldlening zullen worden opgenomen in een separate akte van schuldbekentenis.

De koop is gesloten onder de volgende:

BEDINGEN

NOTARIËLE AKTE VAN LEVERING

Artikel 1.

De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een van de notarissen van [verweerder] notarissen, zijn plaatsvervanger of opvolger op (opmerking hof: handgeschreven ingevuld:) “27 oktober 2016” of zoveel eerder of later als partijen nader (zullen) overeenkomen.

(…)

Getekend te (opmerking hof: handgeschreven ingevuld:) “Rotterdam, op 20-10-2016”.

Verkoper: Koper:

[appellant] [koper]

(opmerking hof: voorzien van twee handtekeningen).

3.4

De definitieve koopovereenkomst is door [appellant] en [koper] op 27 oktober 2016 getekend. De inhoud hiervan wijkt in zoverre af van het hierboven geciteerde concept, dat onder de aanduiding “het registergoed/het verkochte” de toevoeging “woning” en de aanduiding van een extra kadastraal perceel “+116” is weggelaten. Ten aanzien van de koopsom is het volgende opgenomen:

"KOOPPRIJS

De koopprijs van het verkochte bedraagt:

zes honderdduizend euro (€ 600.000,00).

Terzake van de betaling van de koopsom door koper aan verkoper verklaart verkoper, reeds nu voor alsdan, in de akte van levering afstand te zullen doen van het recht op ontvangst van een gedeelte van de koopsom ad € 480.000,-, waartegenover koper verklaart, reeds nu voor alsdan, in de akte van levering te zullen verklaren schuldig te zijn aan verkoper gemeld bedrag van € 480.000,00, welke schuldigerkenning reeds nu voor alsdan door verkoper wordt aanvaard.(..)

3.5

Op 7 november 2016 is door of namens de notaris een concept-afrekening aan [appellant] gezonden. Deze luidt - voor zover relevant - als volgt:

Te Ontvangen Te Betalen

Koopsom registergoed € 600.000,00

(…) (…)

Hypothecaire geldlening aan mevrouw [koper] € 300.000,00

Onderhandse geldlening aan mevrouw [koper] € 180.000,00

(...) (…)

Aflossing hypotheek de heer [A] , volgens

bijgesloten specificatie € 124.837,40, waarvan wordt

voldaan
€ 120.425,57

€ 600.729,76 € 600.729,76

€ 600.729,76

Door u te ontvangen

3.6

Op 11 november 2016 heeft [appellant] voor het doen passeren van de noodzakelijke akten in het kader van deze transactie via tussenkomst van de notarieel medewerker ten kantore van de notaris een volmacht getekend. Deze luidt - voor zover relevant - als volgt:

“VOLMACHT LEVERING REGISTERGOED

De ondergetekende:

[appellant], (…)

verklaart bij deze volmacht te geven aan:

alle medewerkers(-sters), ieder afzonderlijk, werkzaam ten kantore van [verweerder] notarissen te Vlaardingen;

(…)

zulks voor de koopsom van € 600.000,00, kosten van levering voor rekening van koper;

te dien einde:

de notariële akte van levering te doen opmaken en te ondertekenen;
de koopsom te ontvangen en daarvoor kwijting te verlenen;
het verkochte in eigendom over te dragen,

in het algemeen alles meer te doen wat de gevolmachtigde ter zake nodig en/of gewenst acht, zulks met de macht van substitutie.

Aldus getekend te Vlaardingen op 11 november 2016.

( [appellant] ) (voorzien van een handtekening).

3.7

[appellant] heeft voorts de concepten van de later die dag te passeren notariële leverings- en hypotheekakte geparafeerd en de nota van afrekening d.d. 11 november 2016 (gelijkluidend aan het concept genoemd in r.o. 3.5) getekend.

3.8

Op 11 november 2016 is ter uitvoering van de koopovereenkomst door de notaris de leveringsakte verleden, waarvan de inhoud - voor zover relevant - als volgt luidt:

“1. (...), ten deze handelende in haar hoedanigheid van gevolmachtigde van de heer
[appellant], (..) hierna te noemen: “verkoper”: en

2. (…), ten deze handelende in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde van mevrouw
[koper], (..) hierna te noemen: “koper”.

De verschenen personen verklaarden:

KOOP

Verkoper en koper hebben op zevenentwintig oktober tweeduizend zestien een koopcontract getekend met betrekking tot de hierna te vermelden registergoederen.

Van het koopcontract blijkt uit een onderhandse akte die aan deze akte wordt gehecht en hierna wordt aangeduid met “het Koopcontract”.

LEVERING

Ter uitvoering van het Koopcontract levert verkoper hierbij aan koper, die hierbij aanvaardt:

OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN

(...)

KOOPPRIJS

De koopprijs van het Verkochte is: zeshonderdduizend euro (€ 600.000,00).

(…)

AFSTAND RECHT OP ONTVANGST VAN EEN DEEL VAN DE KOOPSOM/KWIJTING

Terzake van de betaling van de koopsom door koper aan verkoper verklaart verkoper afstand te doen van het recht op ontvangst van een gedeelte van deze koopsom groot vier honderd tachtig duizend euro (€ 480.000,00), waartegenover koper verklaart schuldig te zijn aan verkoper gemeld bedrag van vier honderd tachtig duizend euro (€ 480.000,00), welke schuldigerkenning bij deze door verkoper wordt aanvaard. De verdere voorwaarden en bepalingen met betrekking tot deze geldlening zijn opgenomen in een separate akte van hypotheekverlening respectievelijk schuldbekentenis.

Koper heeft het resterend gedeelte van de koopprijs ad één honderd twintig duizend euro (€ 120.000,00) en het verder door hem blijkens het koopcontract en deze akte verschuldigde voldaan door storting op een kwaliteitsrekening ten name van ondergetekende notaris, ter uitbetaling op de wijze als is vermeld in het koopcontract. Verkoper kwiteert koper voor de betaling van de koopprijs.”

3.9

Eveneens op 11 november 2016 is ten overstaan van de notaris een hypotheekakte verleden. De inhoud daarvan luidt - voor zover relevant - als volgt:

“1. (…) ten deze handelende in haar hoedanigheid van mondeling gevolmachtigde van:

de heer
[appellant], (..) hierna te noemen “de schuldeiser” of “de hypotheekhouder”

2. (…) ten deze handelende in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde van:

a. mevrouw
[koper], (…) hierna te noemen “de schuldenaar” of “de hypotheekgever”;

b. de heer
[B], , (…) hierna eveneens te noemen: “de schuldenaar”;

Partijen verklaarden als volgt:

OVEREENKOMST TOT VESTIGING VAN HYPOTHEEK EN PAND

De schuldenaar en de schuldeiser zijn overeengekomen dat ten behoeve van de schuldeiser het recht van hypotheek en pand zal worden verleend op de in deze akte vermelde goederen, tot zekerheid als in deze akte omschreven.

GELDLENING

De schuldenaar erkent hoofdelijk schuldig aan de schuldeiser, die deze schuldbekentenis aanneemt, een bedrag groot drie honderdduizend euro (€ 300.000,00), hierna te noemen “de hoofdsom”.

Voor deze geldlening gelden de navolgende bepalingen en bedingen:

1. Looptijd

De geldlening is - tenzij deze wordt verlengd - verstrekt voor een tijdsduur, die eindigt op twee jaar na heden.

(…)

VESTIGING HYPOTHEEK- EN PANDRECHT MET BIJBEHORENDE

BEPALINGEN

(...) verleent de schuldenaar aan de schuldeiser, die zulks aanneemt, recht van hypotheek respectievelijk - voorzoveel nodig nu voor alsdan - recht van pand op het hierna te omschrijven onderpand, tot meerdere zekerheid voor:

I. de terugbetaling van voormelde hoofdsom ad drie honderdduizend euro (€ 300.000.00);

II. de betaling van de bedongen renten, boeten, kosten en het overigens in verband met het vorenstaande verschuldigde, tezamen begroot op veertig procent (40%) van de hoofdsom of één honderd twintig duizend euro (€ 120.000,00); derhalve in totaal vier honderd twintig duizend euro (€ 420.000,00);

(…)

VOORBELASTING

Het onderpand is niet met beslag bezwaard en niet met hypotheek of andere beperkte rechten bezwaard, behoudens met een recht van eerste hypotheek ten behoeve van de heer [C] , (…)

TOESTEMMING INGESCHREVEN SCHULDEISER

Van de toestemming van de heer [C] voornoemd blijkt uit een aan deze akte gehechte email de dato acht november tweeduizend zestien.

VOLMACHT

Van voormelde volmacht van de heer [B] aan de comparant sub 2. blijkt uit een aan deze akte te hechten onderhandse akte.

Van voormelde volmacht van mevrouw [koper] aan de comparant sub 2. blijkt uit een op acht november tweeduizend zestien voor ondergetekende notaris verleden akte van volmacht. Van de volmacht van de heer [appellant] is mij, notaris, genoegzaam gebleken.

3.1

Met zijn brief van 14 november 2019 heeft de raadsman van [appellant] de notaris aansprakelijk gesteld voor alle schade die [appellant] lijdt en nog zal lijden ten gevolge van – kort gezegd – de beroepsfout van de notaris. Daarnaast is de nietigheid ingeroepen van de notariële levering.

3.11

Bij beslissing van 12 februari 2020 heeft de Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna “de Kamer”) uitspraak gedaan in de klachtprocedure die [appellant] op 20 november 2019 tegen de notaris had aangespannen. De Kamer heeft als volgt geoordeeld:

“(…)

De klacht ziet op het passeren van de akten op 11 november 2016.

Nu klager de volmachten heeft getekend en de conceptakten heeft geparafeerd en ondertekend wordt hij verondersteld op dat moment bekend te zijn geraakt met de inhoud van de akten en daarmee met het handelen of nalaten van de notaris waarop die klacht betrekking heeft, omdat hij partij was bij die akten. Klager is niet-ontvankelijk, nu de klacht is ingekomen op 20 november 2019 en de termijn van drie jaren (net) is verstreken.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de klacht als kennelijk niet-ontvankelijk moet worden aangemerkt en mitsdien zal worden afgewezen.”

4.Vorderingen en beslissing van de rechtbank

4.1

[appellant] heeft [B] , [koper] en de notaris gedagvaard en gevorderd, samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. primair, te verklaren voor recht dat de notariële akten van 11 november 2016 ter zake van de levering van de in het geding zijnde registergoederen zoals onder punt 2 van de inleidende dagvaarding omschreven en de daarop gevestigde hypothecaire rechten van [C] en [appellant] nietig zijn;

b. subsidiair, de bedoelde notariële akten en de daaraan ten grondslag liggende obligatoire overeenkomsten, ter zake van de levering van de in het geding zijnde registergoederen en de hypothecaire rechten daarop gevestigd, te vernietigen;

c. meer subsidiair, de tussen [appellant] en [B] en [koper] gesloten overeenkomsten, meer in het bijzonder de leveringsakte en de daarmee verbonden hypotheekakte van 11 november 2016 alsmede de onderhandse geldlening van 11 november 2016, te ontbinden;

d. meest subsidiair, dat de tussen [koper] en [appellant] tot stand gekomen leveringsakte ter zake van de onder punt 2 van deze dagvaarding genoemde registergoederen partieel wordt ontbonden, subsidiair wordt gewijzigd in dier voege, dat het woonhuis met op- en onderliggende grond door [koper] aan [appellant] wordt teruggeleverd en voorts dat [koper] wordt veroordeeld om binnen 24 uur na betekening van het te dezen te wijzen vonnis mee te werken aan de totstandkoming van een notariële akte van levering, waarbij het gedeelte van het woonhuis van [appellant] met op- en onderliggende grond, zoals hiervoor bedoeld, wordt teruggeleverd en tevens te bepalen dat wanneer [koper] daar haar medewerking niet aan verleent, de te dezen te wijzen uitspraak in de plaats treedt van een tot levering van het betreffende registergoed bestemde akte, gelet op het bepaalde in de artikelen 3:17 BW en 3:200 lid 2 BW (bedoeld zal zijn: 3:300 lid 2 BW, hof), zulks op een termijn van 24 uur, maar in ieder geval maximaal 2 dagen;

e. voor het geval het vorenstaande niet wordt toegewezen, [B] en [koper] te veroordelen om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 180.000,-- zijnde de hoofdsom van de onderhandse geldlening van 11 november 2016, te verhogen met de wettelijke rente vanaf die datum tot aan de dag van algehele voldoening;

f. gedaagden, hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure.

4.2

[B] en [koper] zijn niet verschenen. De notaris heeft de vorderingen van [appellant] gemotiveerd betwist. De rechtbank heeft tegen [B] en [koper] verstek verleend, de notariële akten en de daaraan ten grondslag liggende obligatoire overeenkomsten vernietigd en [B] en [koper] hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. Ten aanzien van de notaris heeft de rechtbank alle vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat [appellant] , door hem pas drie jaren na het passeren van de twee aktes aansprakelijk te stellen, te laat heeft geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW. Ten overvloede heeft de rechtbank overwogen dat zelfs indien de notaris zich niet met succes op de klachtplicht had kunnen beroepen, de vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar waren geweest omdat de notaris als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

5.Vordering in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis

5.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] heeft zijn eis gewijzigd en vordert nu dat na vernietiging van het vonnis de notaris wordt veroordeeld tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade, nader op te maken bij staat en vermeerderd met de wettelijke rente en dat de notaris in de proceskosten van beide instanties wordt veroordeeld, vermeerderd met de nakosten en de kosten van het conservatoire beslag en eventuele executiemaatregelen.

5.2

[appellant] heeft vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. Kort gezegd komen de grieven erop neer dat het beroep van de notaris op de klachtplicht dient te worden afgewezen en dat de notaris [appellant] onvoldoende heeft geïnformeerd en gewaarschuwd voor de risico’s van deze ongebruikelijke transactie.

5.3

De notaris heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.

6.Beoordeling door het hof

6.1

Het hof ziet aanleiding om een mondelinge behandeling te gelasten, zodat partijen nadere inlichtingen kunnen verschaffen.

6.2

Ter zitting zullen in elk geval de volgende onderwerpen besproken worden:

de invulling van de informatieplicht door de notaris;

de gang van zaken bij het opstellen van de door [appellant] gegeven volmacht en bij het passeren van de akten;

de klachttermijn van artikel 6:89 BW.

6.3

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden in afwachting van de mondelinge behandeling.

7.Beslissing

Het hof:

alvorens verder te beslissen,

- beveelt partijen, [appellant] en [verweerder] in persoon, vergezeld door hun raadslieden en de heer [notarieel medewerker] , voor het verstrekken van inlichtingen te verschijnen in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag voor na te noemen raadsheren op
dinsdag 5 juli 2022 om 13.30 uur;

- bepaalt dat uitstel van deze mondelinge behandeling eenmaal zal worden verleend, indien daarom, onder opgave van verhinderdata van beide partijen tot en met oktober 2022, uiterlijk op 28 juni 2022 schriftelijk wordt verzocht;

- bepaalt dat partijen, indien zij bescheiden hebben waarop zij op de mondelinge behandeling een beroep zouden willen doen, deze uiterlijk op 28 juni 2022 aan de griffie handel en aan de wederpartij zullen toezenden;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Muilwijk-Schaaij, M.A.F. Tan-de Sonnaville en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022 in aanwezigheid van de griffier.