Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.295.101/01
Zaaknummer rechtbank : 8779045 / CV EXPL 20-3261
Publicatienummer vonnis : ECLI:NL:RBDHA:2021:2615
arrest van 2 augustus 2022
inzake
[appellante],
wonend in [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. A.M. van Steenes, kantoorhoudend in Leiden,
tegen
Stichting Woonforte,
gevestigd in Alphen aan den Rijn,
verweerster,
hierna te noemen: Woonforte,
advocaat: mr. L. Bergervoet, kantoorhoudend in Rotterdam.
1.De zaak in het kort
1.1
In deze zaak vordert verhuurster ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning omdat er drugs in de woning zijn aangetroffen. Huurster zegt niets van de drugs te hebben geweten en wil graag met haar vier minderjarige kinderen in de woning blijven.
1.2
Het hof wijst de vordering tot ontbinding en ontruiming af omdat het belang van huurster (en met name van haar minderjarige kinderen) hier zwaarder weegt dan het belang van verhuurster.
2.Procesverloop
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het dossier van de procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda;
- het tussen partijen gewezen vonnis van 25 februari 2021;
- de dagvaarding in hoger beroep van 19 mei 2021 van [appellante];
- het arrest van dit hof van 6 juli 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 september 2021;
- de memorie van grieven van [appellante], met bijlagen;
- de memorie van antwoord van Woonforte, met bijlagen.
3.De feiten
3.1
Tussen (de rechtsvoorgangster van) Woonforte enerzijds en [appellante] en [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) anderzijds is op 6 januari 2017 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
3.2
De algemene voorwaarden, die bij de huurovereenkomst horen, bepalen onder meer:
“6.7 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is zo ernstig dat dat ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.”
3.3
Op 10 juni 2020 is namens de burgemeester van de gemeente Alphen aan den Rijn een waarschuwingsbrief aan [betrokkene] gestuurd. In deze brief is vermeld dat de politie op 23 mei 2019 een doorzoeking heeft gedaan in de woning en dat daarbij onder meer het volgende is aangetroffen:
- twee zakken henneptoppen met een gewicht van respectievelijk 411,1 gram en 65,9 gram (aangetroffen in de schuur in de achtertuin);
- twee sealbags henneptoppen met een gewicht van 108,3 gram respectievelijk 24,2 gram (aangetroffen in de meterkast op de begane grond);
- vier sealbags MDMA met een totaalgewicht van ruim 4 kilogram (aangetroffen in de schuur in de achtertuin);
- een plak hasj met een gewicht van 102,4 gram (aangetroffen in de meterkast op de begane grond);
- een plak hasj met een gewicht van 96,4 gram (aangetroffen op de tweede verdieping in een kledingkast).
3.4
Op 18 februari 2020 is in een auto, die op dat moment geparkeerd stond in de buurt van de woning een aanzienlijke hoeveelheid hennep en lidocaïne aangetroffen. De auto heeft op naam gestaan van [betrokkene].
3.5
Bij brief van 2 juli 2020 heeft de gemachtigde van Woonforte [appellante] en [betrokkene] bericht dat zij hadden gehandeld in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet en dat Woonforte om deze reden de huurovereenkomst met hen wilde beëindigen. [betrokkene] en [appellante] hebben niet ingestemd met vrijwillige beëindiging.
3.6
Bij beschikking van 13 juli 2021 heeft de rechtbank Limburg de echtscheiding tussen [betrokkene] en [appellante] uitgesproken. Ook is bepaald dat het echtscheidingsconvenant onderdeel uitmaakt van de beschikking. In dit convenant is het huurrecht van de woning aan [appellante] toebedeeld.
4.De vordering, de beslissing van de kantonrechter en de grieven
4.1
Woonforte heeft in eerste aanleg gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [betrokkene] en [appellante] te veroordelen om de woning te ontruimen, met veroordeling van [betrokkene] en [appellante] in de proceskosten. Woonforte heeft aan die vordering ten grondslag gelegd (kort gezegd) dat [betrokkene] en [appellante] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat er in de woning (en in de auto van [betrokkene]) activiteiten zijn verricht die in strijd zijn met de Opiumwet.
4.2
[betrokkene] en [appellante] hebben in reconventie gevorderd dat, in het geval de huurovereenkomst wordt beëindigd, Woonforte te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.379,86. Dit bedrag betreft een vergoeding voor de investeringen die zij hebben gedaan in de woning.
4.3
De kantonrechter heeft (in conventie) de huurovereenkomst ontbonden en [betrokkene] en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Zij zijn ook in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat de aanwezigheid van drugs in de woning een tekortkoming oplevert en dat ook [appellante] hoofdelijk verantwoordelijk is voor de juiste nakoming van de huurovereenkomst en aansprakelijk is voor gedragingen van de ander. Het woonbelang van [betrokkene], [appellante] en hun kinderen weegt niet op tegen het belang van Woonforte bij een veilig woon- en leefklimaat van haar huurders. De reconventionele vordering is afgewezen.
4.4
[appellante] heeft in hoger beroep bezwaren (grieven) aangevoerd tegen de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en de veroordeling in de proceskosten. [appellante] vordert dat de vorderingen van Woonforte worden afgewezen en dat Woonforte wordt veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.
5.Beoordeling van het hoger beroep
5.1
Woonforte heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat vernietiging van de uitgesproken ontbinding niet mogelijk is omdat [betrokkene] geen hoger beroep daartegen heeft ingesteld. Het hof verwerpt dat betoog. Het huurrecht van de woning is inmiddels (bij beschikking van 13 juli 2021) aan [appellante] toebedeeld. Deze beschikking heeft ook werking jegens de verhuurder [1] . Dat betekent dat voor [betrokkene] de huurovereenkomst is beëindigd en dat hij geen medehuurder meer is. Vernietiging van de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst is in beginsel mogelijk en zal dan uitsluitend werking jegens [appellante] hebben.
5.2
[appellante] heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat zij geen wetenschap had van de drugs, geen enkel risico heeft aanvaard en dat zij, bij enige wetenschap, onmiddellijk zou hebben ingegrepen. Zij wijst op de door haar overgelegde Whatsapp-gesprekken waaruit volgt dat zij totaal verbijsterd en verslagen was. Er kan haar dan ook geen verwijt worden gemaakt. Zij betwist ook de hoeveelheid aangetroffen drugs en dat er handelsactiviteiten en/of overlast is geweest. [appellante] heeft haar verantwoordelijkheid genomen en is inmiddels gescheiden van [betrokkene]. Daardoor is zij een gedeelte van haar netwerk kwijt geraakt. Het is een illusie te bedenken dat [appellante] met haar vier kleine kinderen bij familie en vrienden kan verblijven. Zij maakt zich bovendien zorgen om de schade die de kinderen zullen oplopen; een van de kinderen kampt al met concentratieproblemen en leerachterstand. Ontbinding en ontruiming is niet proportioneel, een beroep op art. 7:231 lid 2 BW is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en een belangenafweging moet, gelet op voornoemde omstandigheden, in haar voordeel uitpakken, aldus nog steeds [appellante].
5.3
Anders dan [appellante] kennelijk meent, heeft Woonforte geen beroep gedaan op art. 7:231 lid 2 BW. Van een burgemeesterssluiting is hier ook geen sprake geweest; de burgemeester heeft enkel een waarschuwingsbrief gestuurd. De vorderingen van Woonforte zijn gebaseerd op art. 6:265 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft tot ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens Woonforte is sprake van een tekortkoming omdat niet bestreden is dat [betrokkene] op de hoogte was van de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid drugs en [appellante] als contractueel huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de gedragingen van haar ex-echtgenoot. Overigens meent Woonforte dat [appellante] ook van de drugs heeft geweten of in elk geval had moeten weten. Zij heeft daarmee willens en wetens het risico aanvaard dat de ontdekking van de drugs zou leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
5.5
Het hof overweegt als volgt. Als zou moeten worden aangenomen dat [appellante] verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gedragingen van [betrokkene] of wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van de aangetroffen drugs (hetgeen zij overigens betwist) levert dat in beginsel een ernstige tekortkoming op. Of daarvan sprake is geweest, kan echter in het midden blijven. De beantwoording van de vraag of de ontbinding in dit concrete geval gerechtvaardigd is, is immers niet alleen afhankelijk van de aard en ernst van de tekortkoming maar ook van alle overige omstandigheden. Naar het oordeel van het hof beroept [appellante] zich met succes op de ‘tenzij-clausule’. Daarvoor zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. Woonforte dient als toegelaten instelling van sociale huurwoningen te zorgen voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar huurders. Handel in drugs levert in het algemeen gevoelens van onrust en onveiligheid op bij omwonenden en Woonforte heeft een zwaarwegend belang om daar met haar zerotolerancebeleid tegen op te treden. Daar staat tegenover dat [appellante] en haar vier minderjarige kinderen een groot belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning. Het hof acht voldoende aannemelijk dat de in de brief van de gemeente Alphen aan den Rijn (zie onder 3.3) genoemde hoeveelheden hard- en softdrugs ook daadwerkelijk zijn aangetroffen in de woning en dat ook, binnen een jaar daarna, in de voor de woning geparkeerde auto van [betrokkene] en [appellante] opnieuw drugs zijn aangetroffen (zie onder 3.4). Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat een dergelijke hoeveelheid drugs wijst op handel in hard- en softdrugs. Tegelijkertijd is niet vast komen te staan dat deze handel vanuit de woning heeft plaatsgevonden en dat omwonenden daarvan overlast hebben ondervonden of dat hun veiligheid in het geding is geweest. Ook is gesteld noch gebleken dat [appellante] zelf op enige manier bij drugs(handel) betrokken is geweest. [appellante] heeft bovendien maatregelen getroffen door [betrokkene] de deur te wijzen en de echtscheiding aan te vragen. De echtscheiding tussen [appellante] en [betrokkene] is inmiddels uitgesproken. Woonforte heeft weliswaar vraagtekens gesteld bij deze echtscheiding maar het hof heeft onvoldoende aanwijzingen (mede gelet op de inhoud van de overgelegde Whatsapp-gesprekken tussen [betrokkene] en [appellante]) dat de echtscheiding enkel is aangevraagd ter behoud van de woning. [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat [betrokkene] niet meer in de woning komt en de kinderen in het kader van de omgangsregeling bij de woning (en niet in de woning) ophaalt. Woonforte heeft verder nog aangevoerd dat [appellante] elders in (de omgeving van) Alphen aan den Rijn onderdak kan vinden en dat de kinderen niet zullen worden ‘weggerukt’ uit hun vertrouwde omgeving. Het hof is van oordeel dat, zelfs als het [appellante], als alleenstaande moeder die momenteel in de Ziektewet zit, zou lukken om op korte termijn een andere (sociale) huurwoning te vinden, een verhuizing naar een andere buurt een grote impact zal hebben op het oudste kind van [appellante]. [appellante] heeft voldoende onderbouwd dat dit kind gebaat is bij rust en stabiliteit omdat hij concentratieproblemen heeft en een leerachterstand. Alle voornoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien leiden het hof tot het oordeel dat, ook indien moet worden aangenomen dat [appellante] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, dit de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, omdat de belangen van [appellante] (en met name van de minderjarige kinderen) bij behoud van de woning in de gegeven omstandigheden zwaarder moeten wegen dan de belangen van Woonforte. In zoverre slagen de grieven.
5.6
Het bewijsaanbod van Woonforte zal worden gepasseerd omdat de te bewijzen aangeboden feiten niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
5.7
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis (voor zover gewezen in conventie) niet in stand kan blijven. Opnieuw rechtdoende zal het hof de vorderingen van Woonforte afwijzen. Het hof zal Woonforte, als in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de proceskosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep. De gevorderde nakosten en rente zijn niet betwist en zijn eveneens toewijsbaar.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda van 25 februari 2021 voor zover gewezen in conventie,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van Woonforte af;
- veroordeelt Woonforte in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot op 25 februari 2021 begroot op € 374,- aan salaris advocaat;
- veroordeelt Woonforte in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 441,83 (103,83 + 338,-) aan verschotten en € 2.228,- aan salaris advocaat en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag van voldoening;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.I. de Vreese-Rood en A.A. Muilwijk-Schaaij en is door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers ondertekend en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.