Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00624
Uitspraak van 6 juli 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 14 juni 2021, nummer ROT 20/1870.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 3.541.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning verminderd tot op € 3.160.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts is een proceskostenvergoeding van € 522 (2 punten) toegekend.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 mei 2022, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
De woning is een vrijstaande woning (bouwjaar 2008), met een woonoppervlakte van 489 m2, gelegen op een in erfpacht uitgegeven perceel van 2.491 m2 en heeft een opvallende, unieke architectuur van [naam] .
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 3.541.000 en deze bij uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op € 3.160.000. Tot de stukken van het geding behoort een taxatierapport van taxateur [naam taxateur] van 29 september 2020, waarin de waarde van de woning is berekend op € 3.160.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft voor zover van belang het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de
onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en
onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in
de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde
gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest
geschikte voorbereiding.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak
niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam taxateur]
van 29 september 2020 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de
waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging,
type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand enigszins redelijk en - mede
gelet op het unieke karakter van de onroerende zaak - voldoende vergelijkbaar zijn met de
onroerende zaak.
De uitkomst hiervan is dat de m2-prijs van de onroerende zaak € 5.384,- bedraagt tegen een
gemiddelde m2-prijs van € 7.964,- voor de vergelijkingsobjecten. Daarbij merkt de rechtbank
op dat zij in hetgeen eiser daarover zonder verdere onderbouwing naar voren brengt, geen
aanleiding ziet te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde
grondstaffels. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Voor zover de ligging van de onroerende zaak minder zou zijn dan die van de
vergelijkingsobjecten is dat voldoende verdisconteerd in de lagere m2-prijs van de
onroerende zaak. Daarnaast staat de onroerende zaak te koop voor een bedrag van € 3.950.000,-. Hoewel dit niet direct relevant is voor de WOZ-waarde van de onroerende zaak
geeft dit wel een indicatie van de waarde die de eigenaar eraan toekent.
De rechtbank wijst er tenslotte op dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij
de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat (zie
bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015,
Overschrijding redelijke termijn
7. Eiser verzoekt om een schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft
geduurd.
7.1
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19
februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
7.2
Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is
gedaan, als de rechtbank niet binnen tweejaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak
doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.
De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per halfjaar dat de redelijke termijn is
overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
7.3
Het beroep is in dit geval ontvangen op 7 april 2020. Voor beroepen die tussen
1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding
de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan
ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus
getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de Rechtbank
Rotterdam van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Deze
uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere
omstandigheid Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.
7.4
In deze zaak is het bezwaarschrift op 3 maart 2019 door verweerder ontvangen,
terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 14 juni 2021. Daarmee is de redelijke termijn van, in
dit geval, tweeëneenhalf jaar, niet overschreden.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 2.685.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ”de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 4344).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 3.160.000 en heeft hierbij verwezen naar de verkoopcijfers van de door de Heffingsambtenaar vergelijkbaar geachte onroerende zaken [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] .
5.4.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Het Hof stelt voorop dat, zoals tussen partijen niet in geschil is, de woning een uniek object is. Het is voor partijen lastig om echt geschikte vergelijkingsobjecten te vinden. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij vooral twijfelt aan de waardering van de ligging van de woning. De woning ligt niet aan een plas, maar aan een soort sloot, zonder aanlegsteiger, aldus de gemachtigde. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de kavel, het twistpunt tussen partijen, berekend aan de hand van de staffel voor woningen in [buurt 1] . Op de kavelwaarde is de vrijstelling toegepast voor waterverdedigingswerken, wat heeft geleid tot een aftrek van € 398.000 op de kavelwaarde van € 925.000 voor de totale kaveloppervlakte van 2.491 m2. De kavelwaarde komt na deze aftrek uit op € 527.000 voor het in aanmerking genomen deel van de totale kavel van 1.420 m2 (2.491 m2 minus waterverdedigingswerk 1.071 m2). De vergelijkingsobjecten liggen in [buurt 2] , waarvoor blijkens de staffel een hogere prijs per m2 is gehanteerd. Toepassing van die staffel leidt tot een kavelwaarde van € 789.000 voor [adres 4] (1.930 m2), € 627.000 voor [adres 3] (1.361 m2) en € 433.000 voor [adres 2] (830 m2). Gelet op de door de gemachtigde gestelde veel betere ligging van de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten is de voor de woning gehanteerde kavelwaarde in beginsel niet te hoog. Uit het door belanghebbende aan de orde gestelde verschil tussen de staffel voor [buurt 1] en die voor [buurt 2] volgt dat de Heffingsambtenaar heeft erkend dat de woning een mindere ligging heeft en hiermee rekening heeft gehouden. Dit verschil maakt niet dat de objecten in [buurt 2] niet bruikbaar zouden zijn als vergelijkingsobjecten. Voor de woonoppervlakte heeft de Heffingsambtenaar voor de woning de laagste waarde per m2 gehanteerd (zie overweging 6 van de uitspraak van de Rechtbank). Over de waardering van dit deel van de woning hebben partijen verder niets aangevoerd.
5.5.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat, anders dan de Heffingsambtenaar aanvoert, in de omgeving van de woning (ook gelegen in [buurt 1] ) wel vergelijkbare objecten zijn verkocht. Belanghebbende wijst op:
- [adres 5] , die op [datum] 2017 is verkocht voor € 3.250.000; dit object is ook gebouwd in 2008, heeft 872 m2 woonoppervlak en een perceel van 3.875 m2. Dit object is op slechts 500 meter afstand gelegen van onderhavige woning;
- [adres 6] , die is gelegen in dezelfde straat; dit object is op [datum] 2017 verkocht voor € 1.308.500, is in 2006 gebouwd, heeft 338 m2 woonoppervlak en een perceel van 1.743 m2;
- [adres 7] , die is gebouwd in 2013 en 527 m2 woonoppervlak heeft en 2.166 m2 grondoppervlak. Dit object is op [datum] 2017 verkocht voor € 2.265.000.
Voorts is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de functie van een deel van het perceel als waterverdedigingswerk.
5.6.
De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Hij wijst op diverse omstandigheden, die het Hof hierna voor zover nodig zal bespreken.
5.7.
Het Hof acht de door belanghebbende ingebrachte matrix al niet bruikbaar omdat de bijgebouwen zijn verdisconteerd in de woonoppervlakte van de objecten en niet is aangegeven over welke bijgebouwen een object beschikt. Of de waardering van de woning in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de aangedragen vergelijkingsobjecten is niet te controleren. Hierbij tekent het Hof voorts aan dat [adres 6] is gelegen op erfpachtgrond, dat [adres 5] is gelegen aan een doorgaande weg, naast een dierenkliniek en naast een basisschool, en dat [adres 7] ten tijde van de verkoop niet was afgebouwd. Het Hof acht de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten dan ook niet bruikbaar.
5.8.
De Heffingsambtenaar heeft, naar ter zitting is komen vast te staan, in de bezwaarfase 1.071 m2 van de kavel aangemerkt als dienend als waterverdedigingswerk en de waarde van de grond om die reden met € 398.000 verminderd. Het Hof heeft foto’s en een video van de woning bekeken en ziet geen aanleiding een nog groter deel van de kavel vrij te stellen als gevolg van de functie van waterverdedigingswerk. Belanghebbende heeft zijn standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de functie van een deel van het perceel als waterverdedigingswerk niet onderbouwd, maar slechts de berekening van de Heffingsambtenaar in twijfel getrokken. Het Hof ziet geen aanleiding met een hoger bedrag dan € 398.000 rekening te houden. In dat verband acht het Hof het aanhouden van de gemiddelde staffelprijs voor de totale kavel redelijk, aangezien dit niet in het nadeel van belanghebbende werkt. De Heffingsambtenaar is immers niet uitgegaan van de veronderstelling dat de goedkoopste vierkante meters van de kavel als waterverdedigingswerk dienen te worden vrijgesteld. Het standpunt van belanghebbende dat de handelwijze van de Heffingsambtenaar onjuist zou zijn, baat belanghebbende dan ook niet. Dit zou immers leiden tot een hogere waarde. Het Hof laat dit daarom verder onbesproken.
5.9.
Gelet op alle hiervoor genoemde omstandigheden, namelijk het unieke karakter van de woning, de lage waardering van de kavel en de uit de matrix van de Heffingsambtenaar blijkende in verhouding voorzichtige waardering van de woonoppervlakte, luidt de conclusie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft gesteld, doet hieraan niet af.
5.10.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 6 juli 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.