ECLI:NL:GHDHA:2022:1637

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.295.956/01
Zaaknummer rechtbank : 8774285 / CV EXPL 20-3207

Arrest van 13 september 2022

in de zaak van

Rah Wonen B.V.,

gevestigd in Maasland,

appellante,

advocaat: mr. M.J.S. Spanjersberg kantoorhoudend in Zoetermeer,

tegen

[geïntimeerde 1],

[geïntimeerde 2],

beiden wonend in [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.G. Geerdes kantoorhoudend in Almere.

Het hof zal partijen hierna noemen Rah Wonen en (in enkelvoud) [geïntimeerde ].

1.De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerde ] woont sinds 2013 in de woning aan [adres]. Hij heeft daarover in 2013 afspraken gemaakt met de toenmalige eigenaar [betrokkene 1]. Inmiddels is Rah Wonen eigenaar van de woning geworden. Rah Wonen wil dat [geïntimeerde ] de woning verlaat. In dit hoger beroep gaat het om de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst en of die ten einde moet komen.

1.2

Het hof oordeelt in dit arrest dat sprake is van een huurovereenkomst. Omdat de wet dwingende regels kent die de huurder beschermen, kan de huurovereenkomst slechts in een beperkt aantal gevallen beëindigd worden. In dit geval is de huurovereenkomst niet op een rechtsgeldige manier tot een einde gekomen en er zijn ook geen andere redenen waarom [geïntimeerde ] de woning moet ontruimen.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 7 juni 2021, waarmee Rah Wonen in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 25 maart 2021;
het arrest van dit hof van 13 juli 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 oktober 2021;
de brief van mr. Spanjersberg van 4 november 2021;
de brief van mr. Geerdes van 12 november 2021;
de memorie van grieven van Rah Wonen, met bijlagen;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde ], met bijlagen;
de akte na memorie van antwoord van Rah Wonen;
de antwoordakte van [geïntimeerde ].

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Op 24 juli 2013 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2], op dat moment eigenaren van een glastuinbouwbedrijf en een woning aan [adres], (hierna in enkelvoud aan te duiden als [betrokkene]) met [geïntimeerde ] een overeenkomst gesloten die betrekking heeft op die woning waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“HUUROVEREENKOMST

(…)

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder het object gelegen[adres](…).

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur vanéén jaaringaande op1 augustus 2013(…).

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

-de huurprijs van € 1.050,00 inclusief gas, water en elektra, te voldoen voor of op de 1e van iedere kalendermaand(…).

- belastingen en heffingen zullen door de verhuurder worden voldaan.

(…)”

3.2

Deze overeenkomst is na het verstrijken van de eerste overeengekomen periode van een jaar verlengd. Partijen hebben daarna voor iedere volgende periode van een jaar een overeenkomst ondertekend die is aangeduid als “HUUROVEREENKOMST, eenjarige verlenging”. De laatste schriftelijke overeenkomst bestreek de periode van 1 augustus 2017 tot 31 juli 2018. Daarna is de bestaande situatie, waarbij [geïntimeerde ] de woning bewoonde en maandelijks een bedrag aan [betrokkene] betaalde, voortgezet. De maandelijkse vergoeding bedraagt inmiddels € 1.100,-.

3.3

[betrokkene] heeft de overeenkomst bij brief van 10 april 2019 opgezegd tegen 1 augustus 2019. [geïntimeerde ] heeft deze opzegging niet geaccepteerd.

3.4

Rah Wonen is op 2 maart 2021, gedurende de procedure in eerste aanleg, eigenaar geworden van het glastuinbouwbedrijf en de woning aan [adres] (hierna ook: de woning).

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[betrokkene] heeft [geïntimeerde ] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, danwel de huurovereenkomst te ontbinden, althans te beëindigen. [betrokkene] vorderde voorts de ontruiming van de woning en een verklaring voor recht met betrekking tot de huurprijs en een veroordeling van [geïntimeerde ] om de achterstallige huur te betalen.

4.2

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [betrokkene] in de kosten veroordeeld.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

Rah Wonen is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd.

5.2

Rah Wonen heeft de vordering in hoger beroep gewijzigd. Zij vordert dat het bestreden vonnis wordt vernietigd en dat voor recht wordt verklaard dat het gebruik van de bedrijfswoning is overeengekomen voor een “betrekkelijk bepaalde tijd”. Zij vordert verder
primairdat de overeenkomst met [geïntimeerde ] wordt vernietigd wegens bedrog of dwaling en
subsidiairen
meer subsidiairdat deze wordt ontbonden.
Nog meer subsidiairvordert Rah Wonen dat wordt geoordeeld dat [geïntimeerde ] geen huurbescherming toekomt, althans dat [geïntimeerde ] daarvan misbruik maakt, althans dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat [geïntimeerde ] wordt veroordeeld de woning te ontruimen.
Meest subsidiairvordert zij dat wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en
uiterst subsidiairte oordelen zoals het hof in goede justitie juist acht. Voor alle gevallen vordert Rah Wonen dat [geïntimeerde ] wordt veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

Rah Wonen heeft in hoger beroep geen duidelijk kenbare grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, maar heeft nieuwe vorderingen geformuleerd en die vorderingen met nieuwe standpunten in hoger beroep onderbouwd. In het licht van de herkansingsfunctie van het hoger beroep is dat haar toegestaan, maar de niet bestreden oordelen van de kantonrechter moet het hof tot uitgangspunt nemen.

Kwalificatie van de overeenkomst

6.2

In eerste aanleg waren partijen het erover eens dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur. Rah Wonen stelt zich in hoger beroep in de eerste plaats op het standpunt dat geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een overeenkomst tot bruikleen.

6.3

Bij beoordeling van de vraag of sprake is van een huurovereenkomst dient de rechter aan de hand van de zogenaamde
Haviltex-maatstaf vast te stellen welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Vervolgens dient de overeenkomst te worden gekwalificeerd. Als de overeenkomst voldoet aan de voorwaarden die de wet aan een huurovereenkomst stelt, is niet van belang of partijen daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van huur te laten vallen (HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034 en HR 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1746).

6.4

Over de verplichtingen die [betrokkene] en [geïntimeerde ] over en weer op zich hebben genomen bestaat tussen partijen geen verschil van mening. [geïntimeerde ] dient een maandelijks bedrag voor het gebruik van de woning en de nutsvoorzieningen te betalen en [betrokkene] (thans Rah Wonen) dient [geïntimeerde ] de woning ter beschikking te stellen.

6.5

Uit het bepaalde in artikel 7:201 lid 1 BW volgt dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Dat is precies wat [betrokkene] en [geïntimeerde ] hebben gedaan. Het hof oordeelt daarom dat de rechtsverhouding tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst.

6.6

Het hof verwerpt het betoog van Rah Wonen dat de financiële tegenprestatie niet kan worden gekwalificeerd als betaling van een huursom, omdat die na aftrek van de energiekosten € 778,94 tot € 719,47 per maand bedraagt. Hoewel dat bedrag wellicht niet (meer) marktconform is, is het zeker geen symbolische vergoeding die niet als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW kan gelden. Evenmin volgt het hof de stelling dat de tegenprestatie onvoldoende bepaald is omdat er sprake is van een all-in bedrag. Het is immers aan Rah Wonen als verhuurder om een splitsing te maken tussen de huurlasten en de servicekosten. De Huurcommissie neemt in vergelijkbare gevallen tot uitgangspunt dat de huur 55% van het laatst betaalde bedrag is. Aan het uitgangspunt dat de betaling moet worden gekwalificeerd als huur, doet dit niet af. Uit de stellingen van Rah Wonen kan ook niet worden afgeleid dat, na aftrek van de kosten voor watergebruik, belastingen en “overige kosten” een vergoeding overblijft die slechts symbolisch is.

6.7

Dat een marktconforme huur hoger zou uitvallen is niet relevant voor kwalificatie van de maandelijkse betaling en de huurovereenkomst. Het bewijsaanbod dat Rah Wonen doet in randnummer 14 van de memorie van grieven is gelet op het voorgaande niet ter zake dienend en wordt daarom gepasseerd. Voor zover het bewijsaanbod in randnummer 9 van de memorie van grieven betrekking heeft op de kwalificatie van de overeenkomst en de bedoelingen van partijen, is het ook niet relevant en wordt het om die reden gepasseerd. Dat partijen in 2013 niet de bedoeling hadden een huurovereenkomst te sluiten, ligt overigens niet erg voor de hand in het licht van de aanduiding van de overeenkomst als “HUUROVEREENKOMST” door partijen zelf, en de als productie 3 in eerste aanleg overgelegde verklaring van [betrokkene], waarin ook wordt gesproken van een huurovereenkomst. Ook in de brief van 10 april 2019 is de overeenkomst door [betrokkene] zelf meerdere malen aangeduid als huurovereenkomst.

De duur van de huurovereenkomst

6.8

Rah Wonen stelt zich verder op het standpunt dat partijen zijn overeengekomen een overeenkomst voor
betrekkelijk bepaalde tijdaan te gaan, namelijk zolang het glastuinbouwbedrijf niet zou worden verkocht. Dat standpunt miskent de aard van de wettelijke regeling voor de huurovereenkomst voor woonruimte, zoals die in 2013 gold.

6.9

Uit het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW zoals dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (2013) gold, volgt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van woonruimte niet door het enkele verloop van de huurtijd eindigt. Met het artikel is nadrukkelijk afgeweken van het bepaalde in artikel 7:228 lid 1 BW waarnaar Rah Wonen verwijst. De verhuurder kon beëindiging nastreven door de huurovereenkomst op te zeggen op grond van een van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde gronden. Uit het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW volgde destijds (en nog steeds) dat, tenzij de huurder met de beëindiging instemt, ook de huurovereenkomst voor bepaalde tijd bij een opzegging voortduurde totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

6.1

De kantonrechter heeft in 4.4 van het vonnis geoordeeld dat van een geldige opzegging geen sprake is. Tegen dat oordeel is door Rah Wonen in ieder geval geen grief gericht, zodat het hof daarvan uitgaat. De opmerking die Rah Wonen in de laatste zin van randnummer 10 van de memorie van grieven maakt over de lengte van de opzegtermijn is geen grief tegen het oordeel van de kantonrechter en uit die opmerking kan ook niet volgen dat wel een geldige opzegging heeft plaatsgevonden. Datzelfde geldt voor het feit dat in de meest subsidiaire vordering wordt gesproken over een opzegging. Dat betekent dat, ook als zou moeten worden aangenomen dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, die niet ten einde is gekomen. Van een verplichting van [geïntimeerde ] om de woning op die grond te verlaten, is dus geen sprake.

6.11

Op het hiervoor in 6.9 omschreven uitgangspunt bestaan uitzonderingen, zoals het geval dat huur naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW) of verhuur op grond van de Leegstandswet. Rah Wonen stelt niet dat daarvan sprake is. De enkele verwijzing in randnummer 9 van de memorie van grieven naar de toevoeging in het verlengingscontract van 2014 “ de huurovereenkomst […] met een jaar te verlengen in het kader van de Leegstandswet” is daarvoor te summier. Voor zover in de stellingen van Rah Wonen besloten ligt dat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, overweegt het hof dat daarvan bij een huurovereenkomst die in 2013 is gesloten en waarbij de verhuurder die pas in 2019 heeft willen beëindigen, niet meer gesproken kan worden.

6.12

Sinds 1 juli 2016 is het op grond van het gewijzigde artikel 7:271 lid 1 BW mogelijk een woning te verhuren voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar. Voor zover in de stellingen van Rah Wonen moet worden gelezen dat [betrokkene] en [geïntimeerde ] hebben bedoeld een dergelijke overeenkomst te sluiten toen de laatste schriftelijke overeenkomst werd aangegaan, en dat [geïntimeerde ] daarom de woning moet ontruimen, faalt dat betoog reeds op de grond dat die overeenkomst na 31 juli 2018 is voortgezet en in ieder geval vanaf dat moment voor onbepaalde duur gold.

6.13

De conclusie moet zijn dat de huurovereenkomst niet ten einde is gekomen. Voor zover aanvankelijk sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dwong dat [geïntimeerde ] niet om de woning te verlaten, terwijl van een rechtsgeldige opzegging geen sprake is geweest. Het bewijsaanbod van Rah Wonen in randnummer 9 van de memorie van grieven is, voor zover het betrekking heeft op de duur van de overeenkomst, in het licht van het voorgaande niet relevant en wordt dus gepasseerd.

Bedrog en dwaling

6.14

Daargelaten of een beroep op dwaling of bedrog op een opvolgend verhuurder kan overgaan, faalt het beroep op deze wilsgebreken om het navolgende. Volgens Rah Wonen heeft [geïntimeerde ] [betrokkene] bedrogen doordat [geïntimeerde ] [betrokkene] ertoe heeft bewogen een overeenkomst met hem aan te gaan door opzettelijk onjuiste mededelingen te doen en door zijn uiteindelijke intenties te verzwijgen. Dit betoog ziet eraan voorbij dat de intenties van [geïntimeerde ] niet van belang waren voor de kwalificatie van de overeenkomst en de verplichtingen die daaruit voor partijen op grond van de wet voortvloeien en die voor [betrokkene] kenbaar waren. Van een “bewegen” om iets te doen is dus geen sprake.

6.15

Het beroep op dwaling faalt op dezelfde grond. Nu de gevolgen van de overeenkomst uit de dwingendrechtelijke wetsbepalingen volgen, moet een eventuele dwaling van [betrokkene], ook wanneer die zou samenhangen met enige mededeling van [geïntimeerde ], voor zijn rekening en dus voor die van Rah Wonen blijven.

Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

6.16

Rah Wonen heeft zich erop beroepen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde ] zich op huurbescherming beroept. Dat betoog faalt. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, kan een dergelijk beroep slechts met terughoudendheid worden gehonoreerd. In dit geval heeft Rah Wonen de woning (met het bedrijfsperceel) gekocht in de wetenschap dat (i) de woning was verhuurd en (ii) [geïntimeerde ] zich op huurbescherming beriep. Zij heeft er niettemin voor gekozen (ook) de woning te kopen. Daarbij hoort dat zij als nieuwe eigenaar de verplichtingen met betrekking tot de huurovereenkomst nakomt. Bovendien zijn de belangen van Rah Wonen zakelijk en praktisch van aard, terwijl het [geïntimeerde ] om het behoud van door hem bewoonde woonruimte gaat. Dat laatste belang dient zwaarder te wegen. Dat de voorwaarden van de huurovereenkomst voor Rah Wonen niet gunstig zijn, is zeker met de gestegen energieprijzen evident, maar dat is geen reden om de huurovereenkomst in afwijking van het wettelijk stelsel te beëindigen. Het beroep op huurbescherming is dus niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en evenmin is sprake van misbruik van recht.

6.17

Rah Wonen brengt in dit verband mede naar voren dat zij [geïntimeerde ] meerdere aanbiedingen heeft gedaan om het geschil minnelijk te beëindigen. Dat maakte het voorgaande niet anders. Hoewel de raadsheer-commissaris tijdens de mondelinge behandeling heeft ervaren dat [geïntimeerde ] niet bereid was constructief over een oplossing te praten en Rah Wonen inderdaad de bereidheid heeft getoond [geïntimeerde ] vergaand tegemoet te komen, kan [geïntimeerde ] niet gedwongen worden om een overeenkomst te sluiten die ertoe strekt dat hij de woning verlaat en afstand doet van de huurbescherming.

6.18

Rah Wonen voert in dit verband mede aan dat [geïntimeerde ] niet te goeder trouw (of zelfs te kwader trouw) handelt omdat hij er niet op heeft mogen vertrouwen dat de “papieren overeenkomsten voor bepaalde tijd impliceerden dat partijen toch een overeenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten.” Dat betoog miskent dat het huurrecht dwingend van aard is en de huurder beschermt. Het gegeven dat uit de wet volgt dat [geïntimeerde ] zich op huurbescherming kan beroepen, terwijl [betrokkene] dat niet onder ogen zou hebben gezien, is dus niet voldoende om het stelsel van huurbescherming te ondergraven.

6.19

Het aanbod van Rah Wonen om bij akte nader toe te lichten dat [geïntimeerde ] zich ten onrechte op huurbescherming beroept miskent dat Rah Wonen haar standpunt in de reeds gewisselde processtukken heeft kunnen en moeten neerleggen.

Onderhuur van de woning

6.2

Rah Wonen stelt dat sprake is van onderhuur omdat [geïntimeerde ] kamers in de woning verhuurt aan zijn kinderen en vordert dat het hof [geïntimeerde ] op grond van artikel 162 Rv. beveelt over te gaan tot het openleggen van boeken, bescheiden en geschriften. Zij biedt verder aan deze stelling te bewijzen door het horen van getuigen.

6.21

[geïntimeerde ] heeft betwist dat sprake is van onderhuur. De stelling van Rah Wonen ontbeert iedere onderbouwing (“vernomen is dat”). Bij die stand van zaken ziet het hof geen aanleiding om een bevel op grond van artikel 162 Rv. te geven, dit nog daargelaten dat artikel 162 Rv. betrekking heeft op “boeken, bescheiden en geschriften die zij ingevolge de wet moeten houden, maken of bewaren” en niet in te zien is waarom daarvan sprake is. Voor zover Rah Wonen het oog heeft op het bepaalde in artikel 843a Rv. overweegt het hof dat ook aan de voorwaarden van dat artikel niet is voldaan, omdat het verzoek van Rah Wonen niet meer is dan een zogenaamde “fishing expedition”. Het bewijsaanbod zal bij gebrek aan een voldoende onderbouwing van de te bewijzen feiten worden gepasseerd.

Ontbinding huurovereenkomst en overige omstandigheden?

6.22

Rah Wonen heeft gesteld dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [geïntimeerde ] weigert de woning te ontruimen. Dat betoog stuit af op hetgeen hiervoor is overwogen over de aard van de overeenkomst en de verplichtingen die daaruit voor partijen voortvloeien. Het feit dat [geïntimeerde ] zich op het adres van de woning heeft ingeschreven is voor de kwalificatie van de overeenkomst niet relevant, terwijl een dergelijke inschrijving niet als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan worden beschouwd, maar veeleer verwacht mag worden bij de verhuur van een woning. Dat [geïntimeerde ] zijn oude woning aan het Rugstreeppad zou aanhouden om daarheen terug te keren kan uit de correspondentie waarop Rah Wonen zich beroept niet worden afgeleid. Daarin heeft [geïntimeerde ] slechts gesteld dat hij die woning zou aanhouden zodat zijn dochter daar kon gaan wonen.

6.23

Rah Wonen heeft ook naar voren gebracht dat [geïntimeerde ] weigert de huur te betalen, maar zij heeft dat niet kenbaar aan haar vorderingen in hoger beroep ten grondslag gelegd, aangezien zij ook stelt dat zij een (andere) dagvaarding heeft uitgebracht om de huurachterstand te incasseren (randnummer 19 memorie van grieven).

6.24

De meest subsidiaire vordering strekt ertoe dat wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst is opgezegd op de grond dat [geïntimeerde ] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Die vordering vindt geen onderbouwing in de stellingen van Rah Wonen, noch in de bijlagen bij haar processtukken.

Conclusie en proceskosten

6.25

De conclusie is dat het hoger beroep van Rah Wonen niet slaagt en dat alle in hoger beroep geformuleerde vorderingen moeten worden afgewezen. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Rah Wonen als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.26

Rah Wonen heeft op verschillende plaatsen in haar memorie van grieven bewijs aangeboden. Het hof is daarop in het voorgaande al ingegaan. Het algemene bewijsaanbod in randnummer 39 van de memorie van grieven voldoet niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep moeten worden gesteld, en wordt daarom gepasseerd.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 25 maart 2021;
veroordeelt Rah Wonen in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde ] tot op heden begroot op € 338,- aan verschotten en € 2.785,- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, A. Dupain en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2022 in aanwezigheid van de griffier.