ECLI:NL:GHDHA:2022:1549

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.281.093/01
Zaaknummer rechtbank : 7231206 RL EXPL 18-21654

Arrest van 23 augustus 2022

in de zaak van

1.Vastgoedmaatschap Zuidflank/Noordwal,

gevestigd in Den Haag,

2.
[appellant 2],

wonend in [woonplaats],

3.
[appellant 3],

wonend in [woonplaats],

4.
[appellant 4],

wonend in [woonplaats],

5.
[appellant 5],

wonend in [woonplaats],

6.
[appellant 6],

wonend in [woonplaats],

7.
de gezamenlijke erfgenamen van [erflater] , vertegenwoordigd

door de executeur-testamentair [naam],

kantoorhoudend in Rotterdam,

appellanten in principaal hoger beroep,

verweerders in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. R.M. Köhne, kantoorhoudend in Voorburg,

tegen

Trinity Vastgoed XVI B.V.,

gevestigd in Amsterdam,

verweerster in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. J. Meuleman, kantoorhoudend in Amsterdam.

Het hof zal appellante 1 hierna noemen “de maatschap”, appellanten 2 t/m 7 gezamenlijk “de maten” en appellanten 1 t/m 7 gezamenlijk “de maatschap c.s.”. Verweerster in hoger beroep wordt hierna aangeduid als “Trinity”.

1.De zaak in het kort

1.1

Trinity heeft als verhuurder een huurovereenkomst gesloten met de maatschap als huurder. Trinity heeft tijdens de looptijd van die huurovereenkomst de aan de maatschap verhuurde ruimte aan een derde verhuurd. De vraag is of de maatschap de huur moest blijven doorbetalen na de verhuur aan de derde partij. Beoordeeld moet worden of Trinity en de maatschap een nadere overeenkomst hebben gesloten en zo niet, hoe bepalingen van de oorspronkelijke huurovereenkomst moeten worden uitgelegd.

1.2

Het hof oordeelt dat geen nadere overeenkomst is gesloten en dat de maatschap de oorspronkelijke huurovereenkomst mocht ontbinden. De maatschap is dus niet verplicht huur door te blijven betalen na de verhuur aan de derde partij. De kantonrechter had anders geoordeeld.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 7 juli 2020, waarmee de maatschap c.s. in hoger beroep is gekomen van de tussen partijen gewezen vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 20 maart 2019 en 16 april 2020;
de memorie van grieven van de maatschap c.s., met bijlagen;
de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens akte houdende wijziging en vermeerdering van eis van Trinity, met bijlagen;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte in principaal hoger beroep en akte vermeerdering van eis in principaal hoger beroep van de maatschap c.s., met bijlagen;
de akte houdende uitlating producties van Trinity;
de antwoordakte van de maatschap c.s.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Op 20 september 2016 hebben de maten, ieder voor zich in privé, aan Trinity verkocht een voor de verhuur bestemd beleggingsobject in de vorm van een kantoorpand gelegen aan de Patrijsweg in Rijswijk (hierna: het kantoorpand).

3.2

Tijdens het ‘due diligence’ onderzoek voorafgaand aan de verkoop bleek dat de huurovereenkomst met één van de huurders, TamTam, op 30 september 2016 zou aflopen. Om de nadelige gevolgen daarvan te ondervangen, hebben partijen afgesproken dat de maatschap de door TamTam gehuurde ruimte (hierna: de TamTam ruimte) zou gaan huren voor een periode van 5 jaar.

3.3

Op 16 september 2016 is daarom tussen Trinity als verhuurder en de maatschap als huurder een huurovereenkomst gesloten voor de TamTam ruimte (hierna: de huurovereenkomst).

3.4

Artikel 1.1 van de huurovereenkomst bepaalt:

“Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder ca. 1786 m2 kantoorruimte (deel van de voormalige TamTam ruimte) (hierna ‘gehuurde’) gelegen aan [adres] (…). Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage 1 bij deze huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegrond/tekening.”

3.5

De door de maatschap gehuurde TamTam ruimte bestaat uit vier units. Drie units zijn gelegen op de eerste verdieping: unit 0101KA0064, groot 505 m2 (hierna: unit 64), unit 0101KA0078, groot 462 m2 (hierna: unit 78) en unit 0101KA0080, groot 426 m2 (hierna: unit 80). De vierde unit is gelegen op de tweede verdieping van het kantoorpand: unit 0102KA0074, groot 393 m2 (hierna: unit 74).

3.6

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2016 en is gesloten voor een periode van vijf jaar, dus tot en met 30 september 2021. De aanvangshuurprijs bedroeg € 14.890,56 per maand (incl. voorschot servicekosten).

3.7

Artikel 10.3 van de huurovereenkomst, getiteld
“Vervangende huurder”, bepaalt het volgende:

“Huurder heeft gedurende de looptijd van deze overeenkomst:

1) Het recht het Gehuurde in onderhuur te geven. Een toestemming van Verhuurder als daarvoor gevraagd in artikel 6.1 van de Algemene Bepalingen is daarvoor niet benodigd.

2) Het recht een vervangende huurder in zijn plaats te stellen, zulks tegen minimaal dezelfde op dat moment vigerende condities (huur, looptijd, indexering etc.). Aan dit recht is de voorwaarde verbonden dat een in de plaats te stellen huurder van goede kwaliteit dient te zijn. Onder het begrip voldoende kwaliteit is in ieder geval begrepen een onbesproken reputatie en een voldoende solvabiliteit. In afwijking op de vigerende condities zal een vervangende huurder in ieder geval een voldoende zekerheid dienen te stellen (3 maanden huur, servicekosten + BTW). De overeenkomst eindigt voor Huurder als de overeenkomst met de nieuwe huurder ingaat.

3) Het recht huurkandidaten aan te dragen voor overige goed te verhuren ruimten in het project. Indien met een dergelijke kandidaat een huurovereenkomst kan worden afgesloten tegen minimaal dezelfde vigerende condities als onder 2) bedoeld en met een gehuurd oppervlak wat minimaal de kleinste unitgrootte omvat (unit 74 met 393 m2 VVO) kan Huurder uit zijn verplichting omtrent deze unit worden ontslagen. Indien en voor zover Huurder daaropvolgend wederom een kandidaat presenteert waarmee een huurovereenkomst als hiervoor bedoeld kan worden afgesloten geldt dezelfde regel maar alsdan met de dan nog in het Gehuurde aanwezige kleinste unit als maatstaf (nr. 80 met 426 m2 VVO). Indien huurder een kandidaat presenteert met welke een huurovereenkomst kan worden afgesloten voor een ruimte groter dan twee units kan Huurder ook uit de verplichting t.a.v. de grootste unit (nr. 64 met 505 m2 VVO) als eerste worden ontslagen. Huurder wordt alleen uit de verplichting t.a.v. gehele units ontslagen.”

3.8

In artikel 14 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn staat onder meer:

“14.1 Iedere afwijking/aanvulling van deze huurovereenkomst dient schriftelijk te worden overeengekomen.

14.2

Indien en voor zover in enige bepaling van deze huurovereenkomst de toestemming van Verhuurder of Huurder wordt vereist, zal Verhuurder of Huurder deze niet onredelijk weigeren en of vertragen en wordt deze alleen dan geacht te zijn verleend indien deze schriftelijk is verstrekt.”

3.9

De maatschap heeft de gehuurde kantoorruimte nooit zelf in gebruik genomen.

3.1

Op enig moment, begin 2017, heeft een andere huurder in het kantoorpand, Fruition Partners B.V. (hierna: Fruition; daarvoor genaamd Logicalis) aan de property manager van het kantoorpand gevraagd of zij de drie units van de TamTam ruimte op de eerste verdieping zou kunnen huren, in plaats van de ruimte die Fruition op de derde verdieping huurde.

3.11

Op 7 januari 2017 heeft [directeur Trinity] , directeur van de assetmanager van Trinity (hierna: [directeur Trinity] ), namens Trinity een e-mail gestuurd naar Fruition waarin Trinity (onder meer) de drie units van de TamTam ruimte op de eerste verdieping (units 64, 78 en 80) aanbiedt aan Fruition:

“Heb het inhoudelijk besprokene aangaande een mogelijke verhuizing van Logicalis van de derde verdieping naar een nieuwe grotere unit op de eerste verdieping in een rekenmodel gevat en gisteravond kortgesloten met mijn Engelse achterban. Op basis daarvan kunnen we de volgende aanbieding doen. Wij hopen daarmee een Logicalis passende oplossing te bieden voor het realiseren van haar doelstellingen.

(…)

Gehuurde:units 64, 78, 80 en 86 op de eerste verdieping (…)

(…)

Huuringangsdatum:1.10.2017 (de huidige huurovereenkomst zal per 30.09.2017 met wederzijds goedvinden worden beëindigd)”

3.12

Op 4 april 2017 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [directeur Trinity] namens Trinity en [appellant 3] (appellant onder 3). In dit gesprek is gesproken over een mogelijke verhuizing van Fruition naar de TamTam ruimte.

3.13

Trinity heeft daarna een huurovereenkomst met Fruition gesloten voor de drie units van de TamTam ruimte op de eerste verdieping.

3.14

Bij brief van 22 juni 2018 heeft [appellant 5] (appellant onder 5) namens de maatschap het volgende aan Trinity geschreven:

“Zoals bekend huren wij 1.786 m2 kantoor op bovengenoemd adres op basis van de huurovereenkomst d.d. (… ) september 2016. De afgelopen week hebben wij geconstateerd dat deze ruimte inmiddels is verhuurd aan Fruition Partners (voorheen Logicalis). Dit betekent dat er een einde is gekomen aan de huurovereenkomst omdat u als verhuurder ons niet meer het huurgenot kunt verstrekken.

Daarnaast dient deze huurder gekwalificeerd te worden als een vervangende huurder als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de huurovereenkomst. Nu de nieuwe huurder van goede kwaliteit is, is de huurovereenkomst met ons geëindigd op het moment dat de overeenkomst met de nieuwe huurder is ingegaan.”

3.15

Bij e-mailbericht van 25 juni 2018 heeft [directeur Trinity] namens Trinity als volgt gereageerd:

“Bij deze bevestigen wij de ontvangst van uw schrijven d.d. 22 juni (...). Met de inhoud van voornoemd schrijven kunnen wij ons niet verenigen. Redenen daarvoor blijken uit ons dossier ter zake:

• Met de heer [appellant 3] is contact gezocht toen duidelijk werd dat zittend huurder Logicalles interesse had te “switchen” van het destijds door haar gehuurde naar de door[de maatschap]
gehuurde ruimte;

• Tijdens voornoemd contact is door de heer [appellant 3] aangegeven akkoord te gaan met het voorstel tot een wijziging van de locatie van het door[de maatschap]
gehuurde;

•
Eerst na voornoemd “groen” licht hebben wij de gesprekken met Logicalles voortgezet en uiteindelijk een huurovereenkomst afgesloten;

•
Uit de voltrekking van de acquisitie van[het kantoorpand]
blijkt dat wij de heer [appellant 3] als bevoegd mogen beschouwen om[de maatschap]
in aangelegenheden als deze te vertegenwoordigen.

Uw stelling dat Logicalles kwalificeert als een vervangend huurder conform het bepaalde in 10.2 van de huurovereenkomst klopt dus niet. Wij hebben in het hoofdgebouw de door[de maatschap]
gehuurde 1.786 m2 gereserveerd.

Reden waarom e.e.a. nog niet in een definitieve allonge is vastgelegd is dat de heer [appellant 3] ons enige weken geleden heeft verzocht tot een voorstel ter afkoop van de vigerende huurovereenkomst. (...)

Op basis van het voorgaande houden wij[de maatschap]
dan ook onverkort aan de met haar gesloten huurovereenkomst en vorderen bij deze nakoming ervan. (...) ”

3.16

De advocaat van de maatschap heeft per brief van 29 oktober 2018 aan Trinity geschreven dat indien Fruition niet kwalificeert als een vervangende huurder in de zin van artikel 10.3 onder 2 van de huurovereenkomst, Trinity dan toerekenbaar tekort schiet jegens de maatschap. Hij heeft Trinity in gebreke gesteld en roept namens de maatschap de ontbinding van de huurovereenkomst in als Trinity de TamTam ruimte niet binnen twee weken weer ter beschikking stelt van de maatschap. Trinity heeft daar niet aan voldaan.

4.Procedure bij de rechtbank

Vorderingen van Trinity (in conventie)

4.1

Trinity heeft de maatschap gedagvaard en heeft (in conventie) na wijziging van eis gevorderd, verkort weergegeven (en voor zover voor een begrip van de zaak in hoger beroep van belang):

(i) voor recht te verklaren dat Trinity met de maatschap overeen is gekomen dat de maatschap, in plaats van de units met de nummers 64, 78 en 80 van de voormalige TamTam ruimte op de eerste verdieping van het kantoorpand, vanaf 1 oktober 2017 een gelijk aantal vierkante meters elders in het kantoorpand zou huren tegen dezelfde huurprijs;

(ii) voor recht te verklaren dat de maatschap uit hoofde daarvan vanaf 1 oktober 2017 een huur van € 15.037,92 per maand, te vermeerderen met contractuele rente, boetes en kosten, en ieder jaar op 1 oktober te indexeren, verschuldigd is;

(iii) voor recht te verklaren dat de maatschap toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de aldus gewijzigde huurovereenkomst;

(iv) de maatschap en de maten hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 118.385,72 (de maatschap) respectievelijk € 19.730,95 (ieder van de maten), te vermeerderen met de daarover verschuldigde rente, boetes en kosten;

(v) voor recht te verklaren dat de ten laste van Trinity onder de huurders van het kantoorpand gelegde beslagen onrechtmatig zijn jegens Trinity en dat de maatschap en de maten hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de als gevolg daarvan door Trinity geleden en nog te lijden schade en de maatschap en de maten hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van die schade aan Trinity, nader op te maken bij staat.

4.2

Aan haar vorderingen legt Trinity ten grondslag dat de maatschap tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door de huur vanaf februari 2019 onbetaald te laten. De vordering aan achterstallige huur bedraagt tot en met augustus 2019 € 118.385,72. Trinity stelt dat zij op 4 april 2017 met de maatschap (vertegenwoordigd door [appellant 3] ) is overeengekomen dat de maatschap, in plaats van de door Fruition te huren drie units van de TamTam ruimte, een gelijk aantal vierkante meters elders in het kantoorpand zou huren tegen dezelfde huurprijs. Het feit dat Fruition drie units van de TamTam ruimte is gaan huren, maakt dus niet dat de maatschap geen huur meer hoeft te betalen, aldus Trinity.

Vorderingen van de maatschap c.s. (in reconventie)

4.3

De maatschap c.s. heeft op haar beurt gevorderd, verkort weergegeven (en voor zover voor een begrip van de procedure in hoger beroep van belang):

a) voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst (primair geheel, subsidiair gedeeltelijk) is geëindigd, althans rechtsgeldig door de maatschap (primair geheel, subsidiair gedeeltelijk) is ontbonden;
b) Trinity te veroordelen om aan de maatschap en/of aan de maten (terug) te betalen hetgeen door de maatschap (en/of door de maten) over de periode vanaf 18 mei 2017, althans 1 juli 2017, althans 1 oktober 2017 (onverschuldigd) aan Trinity aan “huur” is betaald, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente steeds vanaf de dag van iedere betaling tot aan de dag van de algehele restitutie;
c) voor recht te verklaren dat de door Trinity gelegde beslagen onrechtmatig zijn jegens de maatschap c.s. en dat Trinity aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door de maatschap c.s. geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat.

4.4

Volgens de maatschap c.s. is de huurovereenkomst tussen haar en Trinity ten einde gekomen dan wel ontbonden (geheel, althans voor de drie units) vanaf het moment dat Trinity de drie units van de TamTam ruimte aan Fruition verhuurde. Vanaf dat moment is zij geen huur meer verschuldigd aan Trinity.

4.5

Daarnaast heeft de maatschap c.s. een incidentele vordering ex artikel 843a Rv ingesteld. Zij vorderde, samengevat, veroordeling van Trinity om de volgende stukken over te leggen: de correspondentie tussen Fruition en Trinity inzake het voorgenomen vertrek en/of de gewenste verhuizing van Fruition, inclusief een eventuele opzeggingsbrief van Fruition, en het nieuwe huurcontract tussen Trinity en Fruition.

Beslissingen van de kantonrechter

4.6

In het vonnis van 20 maart 2019 (hierna: het vonnis in het incident) heeft de kantonrechter de incidentele vordering ex artikel 843a Rv afgewezen bij gebrek aan belang.

4.7

In de hoofdzaak heeft de kantonrechter in het vonnis van 16 april 2020 (hierna: het vonnis in de hoofdzaak) als volgt geoordeeld. De vraag of op 4 april 2017 een gewijzigde overeenkomst tussen partijen is gesloten hoeft volgens de kantonrechter niet te worden beantwoord, omdat ook op grond van de huurovereenkomst van september 2016 geldt dat de verplichting van de maatschap tot betaling van de huur niet is komen te vervallen door de verhuur van drie units van de TamTam ruimte aan Fruition. De kantonrechter overwoog daarbij dat de maatschap in feite een huurgarantie heeft afgegeven en dat daarmee niet strookt dat een interne verhuizing van een zittende huurder (Fruition) naar de TamTam ruimte leidt tot ontslag van de maatschap uit haar betalingsverplichting. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de maatschap uit hoofde van de huurovereenkomst vanaf 1 oktober 2017 een bedrag van € 15.037,92 per maand verschuldigd is, met wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de vordering en ieder jaar te indexeren op 1 oktober. De maatschap is veroordeeld tot betaling van achterstallige huur van € 118.385,72, althans ieder van de maten tot een bedrag van € 19.730,95, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van iedere huurtermijn tot de dag van voldoening. De kantonrechter heeft daarnaast alle vorderingen van de maatschap c.s. afgewezen en de maatschap c.s. veroordeeld in de proceskosten van de procedure in conventie en in reconventie en heeft deze vastgesteld op € 7.447,49.

5.Vorderingen in hoger beroep

Principaal hoger beroep van de maatschap c.s.

5.1

De maatschap c.s. is in hoger beroep gekomen van het vonnis in het incident en het vonnis in de hoofdzaak.

5.2

De maatschap c.s. meent dat de vordering in het incident had moeten worden toegewezen en vordert dat het hof die vordering alsnog toewijst.

5.3

In de hoofdzaak heeft de maatschap c.s. bij memorie van grieven haar vorderingen (in reconventie) gewijzigd en vermeerderd. De vordering onder (b) in reconventie (zie 4.3) is gewijzigd, in die zin dat de maatschap c.s. nu vordert dat Trinity aan de maatschap en/of de maten terugbetaalt het bedrag bij beëindiging/ontbinding van de huurovereenkomst teveel aan huur is betaald, te weten € 240.227,36 (bij beëindiging/ontbinding van de gehele huurovereenkomst per 18 mei 2017), te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente steeds vanaf de dag van iedere betaling tot aan de dag van algehele restitutie. Daarnaast vordert de maatschap c.s. Trinity te veroordelen tot restitutie van wat de maatschap c.s. ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg heeft voldaan, te weten een bedrag van € 125.833,21, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente vanaf 16 juni 2020 tot aan de dag van algehele voldoening. De maatschap c.s. stelt zich op het standpunt dat de vorderingen van Trinity alsnog moeten worden afgewezen en dat haar vorderingen moeten worden toegewezen.

5.4

Later in de procedure, bij de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte in principaal hoger beroep, heeft de maatschap c.s. haar vorderingen nogmaals vermeerderd. Naast de bestaande vorderingen eist zij dat Trinity een bedrag van € 36.311,26 terugbetaalt, met wettelijke rente. Dit betreft een factuur voor servicekosten over 2017 die de maatschap aan Trinity heeft betaald. De huurovereenkomst bepaalt volgens de maatschap c.s. dat alleen extra servicekosten verschuldigd zijn bovenop het als voorschot betaalde bedrag, als de door de maatschap gehuurde TamTam ruimte daadwerkelijk in gebruik zou zijn genomen, en dat gaat voor 2017 niet op.

5.5

De maatschap c.s. heeft verschillende bezwaren aangevoerd tegen het vonnis in het incident en het vonnis in de hoofdzaak. Die zullen (voor zover van belang) hieronder bij de beoordeling nader aan de orde komen.

Incidenteel hoger beroep van Trinity

5.6

Ook Trinity is in hoger beroep gekomen van het vonnis in de hoofdzaak. Zij is het wel eens met het vonnis in het incident.

5.7

In de hoofdzaak heeft Trinity in hoger beroep haar vorderingen (in conventie) gewijzigd en vermeerderd. In plaats van de vordering in conventie onder (iv) (zie 4.1), vordert Trinity nu voor iedere maand afzonderlijk, over de periode vanaf 1 juni 2018 tot en met september 2021, het verschuldigde bedrag aan huur en de contractuele boete van € 300,- per maand, en de afrekeningen servicekosten met contractuele boete en rente. Daarvan moet vervolgens worden afgetrokken het reeds door Trinity ontvangen bedrag van € 125.833,21. Daarnaast vordert Trinity nu buitengerechtelijke incassokosten van € 78.940,44 (subsidiair € 25.000,--) met wettelijke rente, en de daadwerkelijk door Trinity gemaakte advocaatkosten (inclusief verschotten) van € 72.058,43, met wettelijke rente. Al het voorgaande met veroordeling van de maatschap en de maten hoofdelijk tot betaling van de gevorderde bedragen.

5.8

De bezwaren die Trinity van haar kant tegen het vonnis in de hoofdzaak heeft aangevoerd zullen, voor zover van belang, hierna bij de beoordeling aan de orde komen.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

Vaststaat dat de maatschap en Trinity in september 2016 een overeenkomst hebben gesloten waarin is bepaald dat de maatschap de TamTam ruimte huurt. Deze huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2016 en had een looptijd van vijf jaar (dus tot en met 30 september 2021).

Centrale vraag

6.2

De centrale vraag is ook in hoger beroep of de huurovereenkomst (geheel, althans grotendeels) tot een einde is gekomen toen Trinity in 2017 drie units van de door de maatschap gehuurde TamTam ruimte aan Fruition ging verhuren.

Standpunt van de maatschap c.s.

6.3

Volgens de maatschap c.s. is dat het geval. Primair voert de maatschap c.s. hiertoe aan dat Fruition moet worden aangemerkt als een vervangende huurder in de zin van artikel 10.3 onder 2 van de huurovereenkomst. Als dat niet zou opgaan, dan geldt dat Trinity toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Trinity kan immers niet meer het huurgenot van de (gehele) TamTam ruimte aan de maatschap verschaffen en de maatschap kan deze ruimte niet meer (onder)verhuren. De maatschap mocht de huurovereenkomst dan ook (geheel, althans grotendeels) ontbinden, aldus de maatschap c.s. De maatschap c.s. betwist dat zij met Trinity op 4 april 2017 een wijziging van de huurovereenkomst is overeengekomen.

Standpunt van Trinity

6.4

Volgens Trinity is de huurovereenkomst niet geëindigd en moest de maatschap gewoon huur blijven betalen voor de hele TamTam ruimte. Trinity heeft daartoe (in ieder geval in hoger beroep) aangevoerd dat de overeenkomst geen echte huurovereenkomst is, maar een huurgarantie van de maatschap om het vertrek van huurder TamTam tot 1 oktober 2021 te compenseren, tenzij de maatschap overeenkomstig artikel 10.3 van de huurovereenkomst uit haar verplichtingen zou worden ontslagen, en dat is niet het geval. Bovendien is [appellant 3] op 4 april 2017 namens de maatschap ermee akkoord gegaan dat Fruition naar drie units van de TamTam ruimte zou verhuizen en de maatschap in plaats van die units eenzelfde aantal vierkante meters elders in het kantoorpand voor dezelfde prijs zou gaan huren. Volgens Trinity maakte het verder niet uit welke vierkante meters aan de maatschap zouden worden toegewezen. Als zou worden geoordeeld dat Trinity toch tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de maatschap door de TamTam ruimte aan Fruition te verhuren, dan rechtvaardigt dat niet de ontbinding van de huurovereenkomst met de maatschap, gelet op het feit dat de maatschap geen gebruik maakte van de TamTam ruimte en dat ook niet haar bedoeling was.

Bedoeling huurovereenkomst

6.5

Het hof overweegt als volgt. Om de centrale vraag (zie 6.2) te kunnen beantwoorden, moet worden beoordeeld wat tussen partijen is overeengekomen, waarbij ook de vraag speelt of partijen op 4 april 2017 zijn overeengekomen dat de maatschap vervangende meters elders in het kantoorpand zou gaan huren tegen dezelfde huurprijs, in plaats van (een deel van) de Tamtam ruimte. Voor zover hierbij bepalingen van de huurovereenkomst van september 2016 moeten worden uitgelegd, dient dat te gebeuren aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Die houdt in dat bij de uitleg van een overeenkomst moet worden gelet op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

6.6

Duidelijk is dat de huurovereenkomst van september 2016 een bijzondere achtergrond had. De bedoeling van partijen was niet dat de maatschap het gehuurde zelf zou gaan gebruiken, maar dat de maatschap de nadelige effecten zou ondervangen van het vertrek van huurder TamTam (zie 3.2). Daarom is de maatschap de Tamtam ruimte zelf gaan huren. Partijen hebben het gehuurde duidelijk omschreven in de huurovereenkomst: het gaat om ca. 1.786 m2 kantoorruimte die de specifieke ruimtes bestrijkt die op de bij de huurovereenkomst gevoegde plattegrond/tekening zijn aangegeven (artikel 1.1, zie 3.4). Het gaat daarbij om vier units die TamTam voorheen huurde. In artikel 10.3 (zie 3.7) is precies geregeld hoe de maatschap kan bewerkstelligen dat zij de huur voor de overeengekomen vijf jaar niet (zelf) hoeft te blijven betalen.

Geen nadere overeenkomst met de maatschap gesloten op 4 april 2017

6.7

Het hof zal eerst beoordelen of partijen - zoals Trinity heeft gesteld - op 4 april 2017 nader zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst zal worden gewijzigd in die zin dat de maatschap, in plaats van drie units in de TamTam ruimte, eenzelfde aantal vierkante meters elders in het kantoorpand voor dezelfde prijs zou gaan huren. Trinity heeft daarvan de bewijslast, omdat zij de partij is die zich op de rechtsgevolgen van die stelling beroept.

6.8

In het midden kan blijven wat [directeur Trinity] en [appellant 3] tijdens het telefoongesprek van 4 april 2017 precies hebben besproken en of [appellant 3] bevoegd was om de maatschap te vertegenwoordigen. Los daarvan moet de conclusie namelijk zijn dat op 4 april 2017 geen nadere overeenkomst tot stand is gekomen, omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. In artikel 14.1 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn staat namelijk:
“Iedere afwijking/aanvulling van deze huurovereenkomst dient schriftelijk te worden overeengekomen.”.Aan dit vereiste is niet voldaan.

6.9

Trinity heeft aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de maatschap c.s. een beroep doet op dit artikel van de algemene bepalingen (artikel 6:248 lid 2 BW) en voert daarvoor verschillende argumenten aan. Dit verweer van Trinity faalt, omdat de door haar aangevoerde argumenten niet opgaan. Het hof overweegt daartoe het volgende:

Het argument van Trinity dat dit artikel in de algemene bepalingen staat, dat partijen daarover niet hebben onderhandeld en dat Trinity zich niet bewust is geweest van de betreffende bepaling, is onvoldoende om te oordelen dat de maatschap naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep op dit artikel kan doen. Trinity is een professionele partij, die zich (onder meer) bezighoudt met de verhuur van bedrijfsruimte. Zij moet worden geacht te weten wat er in de algemene bepalingen bij de door haar gesloten huurovereenkomsten staat en van haar kan worden verwacht dat zij zich daaraan houdt. Dat er niet over de betreffende bepaling is onderhandeld maakt dat niet anders.
Het argument dat artikel 14.2 van de algemene bepalingen inhoudt dat, indien en voor zover in enige bepaling van de huurovereenkomst toestemming van de huurder wordt vereist, die toestemming niet onredelijk zal worden geweigerd, slaagt in dit verband ook niet. Ook aan die bepaling is namelijk toegevoegd dat toestemming alleen wordt alleen geacht te zijn verleend indien deze schriftelijk is verstrekt (zie 3.8). Het schriftelijkheidsvereiste geldt dus ook hier.
Trinity heeft tot slot aangevoerd dat partijen bewust hebben afgezien van het schriftelijk vastleggen van de gewijzigde overeenkomst in een allonge, omdat de maatschap inmiddels had aangegeven dat zij haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst in één keer wilde afkopen. Trinity heeft gewezen op de e-mail van [directeur Trinity] van 25 juni 2018 (zie 3.15), waarin [directeur Trinity] schrijft: “

6.1

De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat de maatschap (schriftelijk) heeft ingestemd met een wijziging van de huurovereenkomst, inhoudend dat Fruition een groot deel van de TamTam ruimte zou gaan huren en dat de maatschap voor andere vierkante meters in het kantoorgebouw huur zou gaan betalen. Dat betekent dat Trinity drie units van de TamTam ruimte zonder toestemming van de maatschap aan Fruition heeft verhuurd.

Ontbinding gehele huurovereenkomst

6.11

De vraag die het hof vervolgens zal beantwoorden is of de verhuur van het grootste deel van de TamTam ruimte aan Fruition, zonder toestemming van de maatschap, een tekortkoming oplevert die tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden.

6.12

Zoals gezegd was de huurovereenkomst in essentie bedoeld om Trinity te compenseren voor het wegvallen van de huurinkomsten van TamTam. In verband daarmee waren partijen in artikel 10.3 van de huurovereenkomst een gedetailleerde regeling overeengekomen die de maatschap in staat moest stellen om te bewerkstelligen dat zij de huur niet zelf hoefde te blijven betalen voor de hele looptijd, tot 1 oktober 2021. Aan de maatschap waren hiervoor de volgende drie rechten gegeven (zie 3.7): (1) het recht om de TamTam ruimte in onderhuur te geven, zonder toestemming van Trinity, (2) het recht tot indeplaatstelling van een andere huurder voor de TamTam ruimte en (3) het recht om een huurder aan te dragen voor een andere ruimte in het kantoorpand, waarbij Trinity de maatschap volgens een bepaalde regeling zou ontslaan uit de verplichting om huur te betalen. Doordat Trinity zonder (schriftelijke) toestemming van de maatschap het grootste deel van de TamTam ruimte aan Fruition had verhuurd, was het voor de maatschap onmogelijk om deze units in onderhuur te geven of een vervangende huurder in haar plaats te stellen (de eerste twee mogelijkheden). Dat waren echter wezenlijke rechten die partijen uitdrukkelijk waren overeengekomen. Het feit dat Trinity als verhuurder de uitoefening van deze huurdersrechten feitelijk onmogelijk heeft gemaakt, brengt mee dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Trinity die de ontbinding van huurovereenkomst rechtvaardigt. De tekortkoming betreft immers een wezenlijke verplichting van Trinity uit hoofde van de huurovereenkomst, namelijk het ter beschikking stellen van de TamTam ruimte aan de maatschap.

6.13

De omstandigheid dat voor de maatschap wel nog de optie open stond om een huurder aan te dragen voor andere ruimte in het kantoorpand, maakt niet dat geen sprake is van een tekortkoming van Trinity of dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Het feit dat de twee andere opties onmogelijk zijn gemaakt - waaronder onderverhuur van de TamTam ruimte waarvoor geen toestemming van Trinity nodig was - levert immers onmiskenbaar een beperking op van de tussen partijen uitdrukkelijk overeengekomen mogelijkheden voor de maatschap om te bewerkstelligen dat zij niet de huur over vijf jaar zelf geheel zou moeten dragen. Het argument van Trinity dat de maatschap de TamTam ruimte feitelijk niet gebruikte en ook niet zou gaan gebruiken, is in deze context evenmin relevant: het miskent dat dat ook helemaal niet de bedoeling was en dat artikel 10.3 van de huurovereenkomst in dit geval juist wezenlijke rechten van de maatschap bevatte. Trinity heeft ook nog opgemerkt dat de maatschap c.s. niet gemotiveerd heeft gesteld, laat staan bewezen, dat zij een vervangende huurder of onderhuurder had voor de TamTam ruimte. Ook dat legt geen gewicht in de schaal, temeer omdat de maatschap moeilijk kan worden tegengeworpen dat zij, nadat het haar duidelijk werd dat de TamTam ruimte aan Fruition was verhuurd, niet een andere (onder)huurder voor de TamTam ruimte is gaan (of blijven) zoeken.

6.14

Het hof is van oordeel dat de toerekenbare tekortkoming van Trinity de ontbinding van de hele huurovereenkomst rechtvaardigt. De maatschap c.s. heeft aangevoerd dat het niet zo kan zijn dat voor de relatief kleine, zelfstandig nagenoeg onverhuurbare ruimte op de tweede verdieping aan de achterkant van het kantoorpand de huurovereenkomst gewoon zou doorlopen. Trinity heeft daar onvoldoende tegenover gesteld.

Ingangsdatum ontbinding: 1 oktober 2017

6.15

Tussen partijen is in geschil wanneer de huurovereenkomst met Fruition is ingegaan en dus per wanneer de toerekenbare tekortkoming is ontstaan. Volgens de maatschap c.s. is dat 18 mei 2017 en volgens Trinity 1 oktober 2017.

6.16

In de inleidende dagvaarding (achter nr. 5) heeft Trinity geschreven:
“Vanaf 18 mei 2017 heeft Trinity eenzelfde aantal vierkante meters als de voormalige TamTam-ruimte elders in het Registergoed voor de Maatschap gereserveerd.”.Deze passage is – anders dan de maatschap betoogt – onvoldoende om te concluderen dat de huurovereenkomst met Fruition op 18 mei 2017 is ingegaan. Niet alleen schrijft Trinity later in diezelfde inleidende dagvaarding (bij nr. 16, en voetnoot 8) dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst met Fruition 1 oktober 2017 was en merkt zij in haar conclusie van 15 augustus 2019 (voetnoot 15) op dat de aangehaalde passage een verschrijving is omdat Trinity pas vanaf 1 oktober 2017 ruimte elders voor de maatschap heeft gereserveerd, maar er zijn ook feiten en omstandigheden die de stelling van Trinity ondersteunen:

a) In de e-mail van [directeur Trinity] aan Fruition van 7 januari 2017 (zie bij 3.11) wordt als ingangsdatum van de huurovereenkomst 1 oktober 2017 genoemd.
b) De property manager van Trinity heeft de huur van de maatschap per 1 oktober 2017 verlaagd, in die zin dat de maatschap vanaf die datum slechts huur betaalde voor de unit op de tweede verdieping en niet meer voor de drie units op de eerste verdieping. (Later is dat gecorrigeerd en zijn aanvullende facturen gestuurd.)
c) In een e-mail van 6 september 2018 aan de advocaat van de maatschap geeft mw. [betrokkene] , medewerkster bij de property manager, de volgende toelichting:

Het hof is van oordeel dat de e-mail van [directeur Trinity] , in samenhang met de omstandigheid dat de property manager heeft geconstateerd dat Fruition de drie units units van de TamTam ruimte per 1 oktober 2017 is gaan huren en daarnaar heeft gehandeld door de huur van de maatschap per 1 oktober 2017 te verlagen, voldoende onderbouwing oplevert voor de stelling van Trinity dat de huurovereenkomst met Fruition is ingegaan op 1 oktober 2017.

6.17

De conclusie is dat de huurovereenkomst geheel is ontbonden per 1 oktober 2017. Dat leidt ertoe dat op Trinity een ongedaanmakingsverplichting rust voor wat betreft de door de maatschap en/of de maten voldane huur voor de periode na die datum. De maatschap c.s. heeft in de memorie van grieven (nr. 5.67) gesteld dat dat leidt tot terugbetaling van een bedrag van € 172.018,94 dat de maatschap voor de periode van 1 oktober 2017 tot februari 2019 aan huur heeft betaald (onderbouwd in productie 18 bij memorie van grieven). Trinity heeft niet bestreden dat dit bedrag aan huur is betaald voor deze periode. Het hof zal dit bedrag toewijzen.

De vorderingen en slotopmerkingen

6.18

Voor zover partijen bewijsaanbiedingen hebben gedaan, gaat het hof daaraan voorbij omdat deze geen betrekking hebben op concrete, zich voor bewijs lenende feiten en omstandigheden danwel op voldoende onderbouwde stellingen die, mits bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel.

6.19

Uit hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen vloeit voort dat de maatschap c.s. geen belang heeft bij haar vordering in het incident ex artikel 843a Rv. Het vonnis in het incident zal daarom worden bekrachtigd.

6.2

De conclusie van het voorgaande is dat het principaal hoger beroep van de maatschap c.s. tegen het vonnis in de hoofdzaak (grotendeels) slaagt, en dat het incidenteel hoger beroep van Trinity faalt. Daarom zal het hof het vonnis in de hoofdzaak vernietigen en opnieuw beslissen, als volgt.

6.21

De door de maatschap c.s. gevraagde verklaring voor recht zal worden toegewezen in die zin dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst geheel is ontbonden per 1 oktober 2017. Daarnaast zal Trinity worden veroordeeld tot (terug)betaling van € 172.018,94 (de betaalde huur voor de periode van
1 oktober 2017 tot februari 2019), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW. De door de maatschap c.s. gevorderde handelsrente wordt niet toegewezen, omdat het hier gaat om een ongedaanmakingsverplichting, en niet om vertraging in de voldoening van een geldsom op grond van een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW.

6.22

Ook de vordering tot terugbetaling van hetgeen de maatschap c.s. ter uitvoering van het vonnis in de hoofdzaak heeft voldaan, te weten € 125.833,21, zal worden toegewezen. Het bedrag van € 125.833,21 bestaat uit de door de rechtbank toegekende hoofdsom van € 118.385,72 en de proceskosten van € 7.447,49. De door de maatschap c.s. uit hoofde van het vonnis betaalde hoofdsom heeft betrekking op huur over de periode
vanaf februari 2019(zie 4.2). Ook hier is niet de handelsrente verschuldigd, maar de gewone wettelijke rente.

6.23

De vordering van de maatschap c.s. tot vergoeding van de schade als gevolg van door Trinity gelegde beslag, nader op te maken bij staat, zal worden afgewezen. Voor verwijzing naar de schadestaat is vereist dat de maatschap c.s. de mogelijkheid van schade door het door Trinity gelegde beslag aannemelijk heeft gemaakt. Dat heeft de maatschap c.s. niet gedaan.

6.24

De maatschap c.s. heeft voor het eerst in haar de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte in principaal hoger beroep, de vordering van € 36.311,26 inzake servicekosten over 2017 ingesteld. Trinity heeft daar bezwaar tegen gemaakt. Het hof zal deze vordering afwijzen omdat die te laat in ingebracht. De in art. 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel en de eisen van een goede procesorde brengen namelijk mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven, inclusief eiswijzigingen, die in een later stadium dan in de memorie van grieven worden aangevoerd. Op deze in beginsel strakke regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, met name indien de wederpartij ondubbelzinnig erin heeft toegestemd dat de nieuwe grief/eiswijziging alsnog in de rechtsstrijd in hoger beroep wordt betrokken, indien de aard van het geschil meebrengt dat in een later stadium nog een grief kan worden aangevoerd, of indien daarmee aanpassing wordt beoogd van pas na het tijdstip van de memorie van grieven voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden. Van deze uitzonderingen is in dit geval geen sprake.

6.25

De vorderingen van Trinity zullen alle worden afgewezen.

6.26

Het hof zal Trinity als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter. Daarnaast wordt Trinity veroordeeld in de kosten van de procedure in het principale en incidentele hoger beroep, met dien verstande dat de antwoordakte van 29 juni 2021 bij de puntentelling buiten beschouwing wordt gelaten, nu deze hoofdzakelijk betrekking heeft op de te laat ingestelde vordering betreffende de servicekosten (zie 6.24).

7.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis (in het van incident) van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 20 maart 2019;

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis (in de hoofdzaak) van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 16 april 2020;

en opnieuw rechtdoende (in de hoofdzaak):

- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door de maatschap geheel is ontbonden per 1 oktober 2017;

- veroordeelt Trinity om aan de maatschap en/of aan de maten (terug) te betalen een bedrag van € 172.018,94 te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW, steeds vanaf de dag van iedere betaling tot aan de dag van algehele restitutie;

- veroordeelt Trinity tot restitutie van hetgeen de maatschap en de maten ter uitvoering van het vonnis (in de hoofdzaak) van 16 april 2020 (al dan niet door verrekening en/of uitwinning van de bank-/beslaggarantie) hebben voldaan respectievelijk van hetgeen Trinity via executie van het vonnis van 16 april 2020 op de maatschap/de maten heeft verhaald en uit dien hoofde aan de maatschap en/of de maten te voldoen een bedrag van € 125.833,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 16 juni 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;

- wijst af wat de maatschap c.s. meer of anders heeft gevorderd;

- wijst de vorderingen van Trinity af;

- veroordeelt Trinity in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van de maatschap c.s. begroot op € 3.364,-- (4 punten x tarief € 841,--) voor het salaris van de advocaat;

- veroordeelt Trinity in de proceskosten van het principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de maatschap c.s. begroot op € 5.517,-- aan griffierecht en € 4.064,-- (1 punt x tarief VI) voor het salaris van de advocaat, en van het incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de maatschap c.s. begroot op € 2.032,-- (1 punt x tarief VI x ½) voor het salaris van de advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, M.E. Honée en F. van der Hoek en is in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.

Ontbinding van een huurovereenkomst en de gevolgen van verhuur aan een derde partij

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

1.Vastgoedmaatschap Zuidflank/Noordwal,

1.De zaak in het kort

2.Procesverloop in hoger beroep

3.Feitelijke achtergrond

4.Procedure bij de rechtbank

5.Vorderingen in hoger beroep

6.Beoordeling in hoger beroep

7.Beslissing