Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer hof : 200.272.977/01
Zaaknummer rechtbank : 7690066 RL EXPL 19-8784
Arrest van 17 mei 2022
in de zaak van
[appellant],
wonend te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M. Gümüs te Rotterdam,
tegen
Stichting Vestia, mede handelende onder de naam Vestia Den Haag Loevesteinlaan,
gevestigd te Den Haag,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. R. Benneker te Rotterdam.
1.De zaak in het kort
[appellant] huurt een woning van Vestia. In deze woning ontstond schade door lekkage(s). De vraag is hier wie voor deze schade verantwoordelijk is. Het hof vindt net als de rechtbank dat [appellant] zich onvoldoende meewerkend heeft opgesteld, waardoor de schade is verergerd. Daarom oordeelt het hof dat [appellant] aan Vestia schadevergoeding moet betalen. Ook moet [appellant] de woning tijdelijk verlaten zodat Vestia de nodige herstelwerkzaamheden kan verrichten.
2.Procesverloop
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het dossier van de procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Den Haag;
- het tussen partijen gewezen vonnis van 20 november 2019;
- de dagvaarding in hoger beroep van 21 januari 2020;
- het arrest van dit hof van 21 april 2020, waarin een mondelinge behandeling is gelast (die is gehouden op 30 juni 2020);
- de memorie van grieven van [appellant];
- de memorie van antwoord van Vestia, met bijlagen.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.
3.2
[appellant] huurt van Vestia een woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) voor een huurprijs van (volgens productie 1 bij de memorie van antwoord) ten tijde van het nemen van de memorie van antwoord € 671,75 per maand, inclusief servicekosten.
3.3
Op 23 oktober 2017 heeft [appellant] een verzoek ingediend bij Vestia tot het uitvoeren van een reparatie. De e-mail van Vestia over de naar aanleiding daarvan geplande afspraak vermeldt onder meer:
“ (…) Het gaat om: Slaapkamer: Muur beschimmeld Voldoende geventileerd (…)”
3.4
Op 1 of 2 november 2017 heeft Vestia de woning geïnspecteerd en foto’s gemaakt. Een door Vestia over dit bezoek opgestelde ‘werkbon’ vermeldt onder meer:
“(…)
Omschrijving: I Technische vooropname installatiewerk - Slaapkamer: Muur beschimmeld Voldoende
geventileerd schimmelinspectie / schimmelgeur (na wateroverlast bij bovenburen enkele maanden geleden)
(…)
Activiteiten
- veel schade door de lekkage boven buren. De bewoner neemt zelf contact met eigen verzekering.
(…)”
3.5
Op 20 december 2017 heeft [appellant] nog een verzoek tot reparatie ingediend bij Vestia. De e-mail van Vestia over de naar aanleiding daarvan geplande afspraak vermeldt onder meer:
“(…) Vloer van cement kapot (…)”.
3.6
Op 29 december 2017 heeft Vestia de woning wederom geïnspecteerd en geconstateerd dat sprake was van een lekkage. Daarop heeft Vestia aannemersbedrijf “de firma [firmanaam]” (hierna: [de aannemer]) ingeschakeld.
3.7
[de aannemer] heeft op 19 januari 2018 aan Vestia bericht:
“(...) Terugkoppeling:
Telefoontje van meneer gehad, Wil dat er nog geen afspraak gemaakt gaat worden. (…)
Bewoner geeft aan dat er in 3 kamers de vloeren lekkage hebben, hier ligt vinyl.
(…)”
3.8
Op 2 februari 2018 is [de aannemer] in de woning geweest. Op 5 februari 2018 heeft hij onder meer het volgende aan Vestia geschreven:
“(...) wij hebben lekkage opgespoord, er zaten diverse gaten. Wij hebben e.e.a. gekit, gaten gedicht en bovendeel van de leiding vervangen. Wij hebben de bewoner geadviseerd opbouwleiding te plaatsen om de gehele lekkage te herstellen maar de bewoner heeft dit geweigerd.
Wij hebben ook al eerder aangegeven dat de bewoner heeft geklaagd over schimmel, echter doen wij schimmel pas behandelen als de gehele lekkage (met opbouw) is verholpen, anders kunnen wij geen garantie geven op schimmelbehandelingen.
(...)”
3.9
Op 15 februari 2018 heeft [appellant] een klacht ingediend bij Vestia. In de ontvangstmail die Vestia hierover aan [appellant] heeft verzonden, staat onder meer:
“(…) Omschrijving van de situatie: Ik heb ruim 4 maanden geleden aangegeven dat er waterschade is, tot nu toe geen juiste oplossing waardoor de woning beschimmeld en vochtig is. aannemer kiest voor de makkelijkste manier door leidingen op de muur door hele huis te laten lopen, dit is de slechtste en lelijkste voorstel die iemand kan doen anno 2018. (…) Vestia steunt mening van aannemer omdat dit de goedkoopste oplossing is voor haar om zo kosten van ander woning aan te bieden en om verhuiskosten en graafkosten in de vloeren onderuit te komen. de woning moet gewoon hersteld worden in de staat waarin deze werd geaccepteerd door huurder (…) gezien de gebreken terugkerend zijn (1991 2004 en schimmel in badkamer ruim 10 jaar omdat het kleiner is geworden en al het stoom/vocht niet meer kan verwerken) moet er een goede oplossing komen en een deskundig en professioneel bedrijf ingeschakeld worden zodat we niet elke keer met de zelfde problemen te maken krijgen...oplossing is vloeren open hakken nieuwe flexileidingen aanleggen waardoor de flexiwaterleidingen getrokken kunnen worden indien er weer een lekkage ontstaat in de toekomst zonder dat de vloeren weer open gehakt hoeven te worden en we weer uit de woning moeten, huurcommissie is ingeschakeld voor huurverlaging. (…)”
3.1
Op 13 maart 2018 heeft [appellant] wederom een klacht ingediend bij Vestia. In de ontvangstmail die Vestia hierover aan [appellant] heeft verzonden, staat onder meer:
“(…) Ik heb al eerder een klacht ingediend ivm waterlekkage in mijn woning. De klacht loopt al van vorig jaar November, helaas moet ik betreuren dat Vestia niet meer is zoals het geweest was. Alles gaat heel moeizaam en totaal geen medewerking of begrip. Er wordt van alles toegezegd en beloofd maar helaas is de werkelijkheid heel triest, ik wacht nu al enkele weken op een schriftelijke bevestiging van de heer Hullshof dat hij niet bereid is om opdracht te geven om de waterleidingen te herstellen in de huidige staat zoals ze weggewerkt zijn onder de grond. Het is geen hard betonnen vloer waardoor het makkelijk uitgegraven/gehakt kan worden. Meneer Hullshof grijpt naar de meest goedkope en lelijke oplossing omdat hij hier niet woont en niet elke dag naar de waterleidingen hoeft te kijken die door het hele huis op de muren en vloer getrokken zullen worden, ik begrijp dat de heren proberen mij hun mening op te dringen maar daar ga ik nooit mee in dus verzoek ik ze om in plaats van kostbare tijd te verdoen en Vestia kosten te besparen omdat zolang de woning niet deugt is er huurverlaging aangevraagd bij de huurcommissie met terugwerkende kracht vanaf het moment dat waterschade bekend was. Door de lekkage is er ook overal schimmel in het huis waardoor ik al 5 maanden hoest. Ik eis dat er onmiddellijk een aannemer wordt ingeschakeld die niet roept van dat het niet kan om de leidingen ondergronds te vervangen omdat dit gewoon hun werk is en als ze het niet aankunnen mogen ze het vak niet beoefenen en eerst een degelijke opleiding volgen waarna ze wel in staat zijn om het naar behoren te kunnen repareren en de woning in een staat achter te laten als voordat de lekkage plaatsvond. Ik hoop dat u er spoed achter zet want dit kan gewoon niet door de beugel dat u uw trouw betalende huurders zo laat zitten (…)”
3.11
Op 15 maart 2018 heeft Vestia onder meer het volgende aan [appellant] geschreven:
“(…)
Al enige tijd heeft u te maken met een lekkage aan de waterleiding in uw vloer. Vestia heeft de lekkage uitgezocht en wil overgaan tot herstel. (…)
Herstelwerkzaamheden
Om de lekkage op te lossen is het van belang dat de leidingen worden hersteld. Helaas is het niet mogelijk om de leidingen in te frezen in de wanden en de vloer, er liggen namelijk meerdere leidingen in de vloer en wanden waardoor dit niet mogelijk is om herstel als inbouw uit te voeren. Zoals wij u al hebben laten weten kunnen wij herstel alleen uitvoeren doormiddel van opbouw leidingen. (…)”
3.12
Op 1 mei 2018 is [de aannemer] weer in de woning geweest. Hij werd ontvangen door de broer van [appellant]. Tot het uitvoeren van werkzaamheden is het toen niet gekomen.
3.13
Op 11 mei 2018 heeft [appellant] opnieuw een klacht ingediend bij Vestia. In de ontvangstmail die Vestia aan [appellant] heeft verzonden, staat onder meer het volgende:
“(…) Ik heb nu al ruim een halfjaar geleden melding gedaan van waterlekkage. De loodgieter heeft gemeld dat dat er lekkage is aan zowel de warme als koude waterleiding. [X] wil de goedkoopste en meest idiote oplossing om door het hele huis opbouwleidingen te plaatsen. Hier heb ik bezwaar tegen omdat dit geen gezicht is (…) De aannemer die [X] elke keer inschakelt is niet capabel genoeg om de exacte locatie van de lekkage te vinden (…). [X] denkt elke keer mij dingen aan te praten en te dreigen met kosten voor het niet meewerken. Op 1 mei zou de aannemer komen om een verlaagd plafond aan te brengen zodat de waterleidingen ongezien geplaatst konden worden. Zoals gewend komt de aannemer weer vrolijk het tegenovergestelde melden dat hij opbouwleidingen komt plaatsen. De aannemer is weggestuurd omdat dit niet de afspraak was. (…) ik wil nu onmiddellijk dat de reparatie wordt uitgevoerd zoals afgesproken, dus met een verlaagd systeemplafond waarboven de waterleidingen verscholen worden aangelegd, zonet dan moet de hele vloer maar opengehakt worden en de leidingen daaronder vervangen. Ook wil ik compensatie van de huur en schadevergoeding voor alle overlast en stress bezorgd door [X]/VESTIA. Ik hoop dat ik duidelijk genoeg ben geweest en eis nu per direct de oplossing welke ik heb voorgesteld. (…)”
3.14
Partijen zijn vervolgens met elkaar in gesprek gegaan over het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. In mei of juni 2018 heeft Vestia [appellant] desgevraagd voor de duur van de werkzaamheden een tijdelijke woning aangeboden. [appellant] heeft deze woning niet geaccepteerd. Daarna heeft [appellant] de huurcommissie ingeschakeld en een verzoek ingediend tot - kort gezegd - huurprijsvermindering vanwege een vermindering van het huurgenot.
3.15
De huurcommissie heeft op 10 september 2018 een onderzoek verricht in de woning. Het rapport van onderzoek vermeldt onder meer het volgende:
Klacht (1)
Vochtproblemen in de woning
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
(…)
Op de muur van de slaapkamer aan de achterzijde van de woning is een vochtplek met schimmel zichtbaar over een oppervlak van 2 M2 waarvan ca. 0,3 M2 nat is (zie foto 1). (…)
De muur in de slaapkamer aan de voorzijde van de woning vertoont vocht en schimmelplekken over een oppervlak van 1 M2 en is nat over een oppervlak van 0,3 M2 (zie foto 2).
(…) Onder het zeil in nagenoeg de gehele woning is de vloer nat en vertoont het zeil schimmelplekken (zie
foto 3).
Het plafond in de gang vertoont schimmelplekken op het plafond over een oppervlak van 0,7 M2 (zie foto
4). Dit is het gevolg van langdurige condensatie van waterdamp, welk weer het gevolg is van de vochtige
vloeren.
Het plafond in de badkamer vertoont schimmelplekken over het gehele plafond (zie foto 4).
De badkamer is voorzien van mechanische ventilatie waarvan het debiet voldoet aan het bouwbesluit (…). De schimmel is het gevolg van de algehele vochtigheid in de woning als gevolg van bovengenoemde klachten m.b.t. de vloeren.
Volgens de huurder zijn de vloeren in de slaapkamer kapot als gevolg van het vocht.
De vochtigheid van de vloeren maken het weliswaar aannemelijk dat er problemen kunnen zijn ontstaan met de deklaag van de vloer maar door de aanwezigheid van het zeil op de plaatsen waar het zeil oneffenheden vertoont kan het vermeende gebrek niet worden vastgesteld.
(…) Uit deze meting is gebleken dat de steenachtige constructiedelen als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden.
Deze klacht is een gebrek in de categorie (CV1)
(…) Gezien de omvang van de problematiek is er mogelijk sprake van een gebrek in de categorie B.
Aangezien de verhuurder heeft voorgesteld de problematiek te verhelpen maar hierover nog geen overeenstemming heeft kunnen bereiken met de huurder, laat de onderzoeker de beslissing of het hier een gebrek betreft dat volledig aan de verhuurder te wijten valt, aan de commissie.
(…)”
3.16
Op 5 november, 30 november en 10 december 2018 heeft Vestia [appellant] gesommeerd mee te werken aan het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. [appellant] heeft daaraan niet voldaan omdat hij de werkzaamheden om gezondheidsredenen niet wilde laten plaatsvinden terwijl de woning werd bewoond.
3.17
Bij brief van 19 december 2018 heeft de advocaat van [appellant] Vestia namens [appellant] verzocht om een redelijk voorstel te doen met betrekking tot de werkzaamheden, om een tijdelijke vervangende woning met vier slaapkamers ter beschikking te stellen, om een vergoeding te betalen voor de lange periode dat [appellant] in een beschimmelde woning heeft moeten leven en om een vergoeding te betalen voor verhuiskosten. Hierna hebben de advocaten van partijen met elkaar gecorrespondeerd. Tot een oplossing heeft dat niet geleid.
3.18
Op 1 maart 2019 heeft de huurcommissie het verzoek van [appellant] tot huurprijsvermindering afgewezen. In de uitspraak staat onder meer het volgende:
“(…)
Volgens het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte een vochtprobleem. (…) De commissie wijst de huurder er op dat de verhuurder de eigenaar van de woning is. Het is dan ook de verhuurder die de wijze waarop een gebrek verholpen wordt bepaald. Huurder dient dan ook aan de voorgestelde reparatiewerkzaamheden mee te werken. Gelet op deze feiten is de commissie bijgevolg van oordeel dat er wel sprake is van een ernstig gebrek maar dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs niet gerechtvaardigd is.
(…)”
3.19
In februari/maart 2019 is (nog) een lekkage in de badkamer van de woning ontdekt, afkomstig van de standleiding van de bovenburen.
3.2
Op 3 en 4 april 2019 heeft [de aannemer] de lekkage(s) verholpen.
3.21
In een e-mail van 30 april 2019 heeft de gemachtigde van Vestia aan de gemachtigde van [appellant] geschreven dat Vestia de vochtschade aan de woning wil herstellen, dat het uitvoeren van herstelwerkzaamheden mogelijk twee maanden kan duren en dat Vestia [appellant] vervangende woonruimte aanbiedt gedurende de periode dat de herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd.
3.22
Vestia heeft aannemer Service West B.V. (hierna: Service West) opdracht gegeven om de gevolgschade te herstellen.
4.
Vorderingen en beslissing van de kantonrechter
Vorderingen en beslissing van de kantonrechter
4.1
[appellant] heeft Vestia gedagvaard en, samengevat, gevorderd:
a. een verklaring voor recht dat de huurprijs van de woning met ingang van 1 december 2017 met 30% wordt verlaagd tot het moment dat de gebreken volledig zijn hersteld;
b. veroordeling van Vestia om aan [appellant] te voldoen het verschil tussen de geldende huurprijs en de met 30% verlaagde huurprijs vanaf 1 december 2017 tot het moment dat de gebreken volledig zijn hersteld, op straffe van een dwangsom;
c. veroordeling van Vestia om aan [appellant] en zijn gezin tijdens de herstelwerkzaamheden andere passende woonruimte ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom;
d. veroordeling van Vestia om uiterlijk veertien dagen na het vonnis een aanvang te nemen met de te verrichten herstelwerkzaamheden;
e. veroordeling van Vestia in de proceskosten.
Aan zijn vorderingen heeft [appellant], kort samengevat, ten grondslag gelegd dat de woning jarenlang gebreken vertoont (schimmel, vocht, lekkage), waardoor sprake is van een vermindering van huurgenot, en dat Vestia weigert tot herstel over te gaan.
4.2
Vestia heeft in reconventie, kort weergegeven, gevorderd:
i. veroordeling van [appellant] om Vestia en haar aannemer(s) met onmiddellijke ingang gelegenheid te geven herstelwerkzaamheden uit te voeren;
ii. veroordeling van [appellant] om de woning tijdens de duur van de herstelwerkzaamheden gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten;
iii. voor zover [appellant] niet binnen één maand na 19 juni 2019 - kort gezegd - een bedrag van € 31.112,81 aan Vestia voldoet of zelf opdracht geeft aan een aannemer om op zijn kosten de werkzaamheden te verrichten: veroordeling van [appellant] om dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente, aan Vestia te betalen;
iv. veroordeling van [appellant] in de proceskosten en nakosten.
Vestia heeft hier, kort samengevat, aan ten grondslag gelegd dat [appellant] heeft gehandeld in strijd met de artikelen 7:220 en 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW) door te weigeren de herstelwerkzaamheden uit te laten voeren, dat de schade aan de woning hierdoor in extreme mate is toegenomen, en dat [appellant] op grond van artikel 6:74 BW gehouden is om deze schade aan Vestia te vergoeden.
4.3
In conventie heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en [appellant] in de kosten veroordeeld.
4.4
In reconventie heeft de kantonrechter, kort weergegeven, [appellant] veroordeeld:
- om Vestia en haar aannemer(s) gelegenheid te geven de in het vonnis weergegeven herstelwerkzaamheden uit te voeren:
- om de woning tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen voor de duur van de herstelwerkzaamheden;
- om aan Vestia te voldoen een bedrag van € 31.112,81, te vermeerderen met wettelijke rente,
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en nakosten.
5.Vordering in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis
5.1
[appellant] vordert in hoger beroep dat het hof zijn vorderingen alsnog toewijst en Vestia alsnog niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, of de vorderingen van Vestia alsnog afwijst, met veroordeling van Vestia in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en bij het hof.
5.2
[appellant] voert daartoe twee grieven aan. Hij vermeldt daarbij dat het zijn bedoeling is de zaak in volle omvang aan het hof voor te leggen. De
eerste griefricht zich, mede blijkens de toelichting daarop, kort gezegd tegen de afwijzing van de vordering in conventie. De
tweede griefricht zich, mede blijkens de toelichting daarop, kort gezegd tegen de toewijzing van de vordering in reconventie.
eerste griefricht zich, mede blijkens de toelichting daarop, kort gezegd tegen de afwijzing van de vordering in conventie. De
tweede griefricht zich, mede blijkens de toelichting daarop, kort gezegd tegen de toewijzing van de vordering in reconventie.
6.Beoordeling door het hof
6.1
Het hof zal de grieven van [appellant] behandelen aan de hand van de vorderingen van partijen.
de vordering van [appellant] tot verlaging van de huurprijs
6.2
[appellant] heeft reeds bij de huurcommissie een verzoek tot vermindering van de huurprijs ingediend. Bij beslissing van 1 maart 2019 heeft de huurcommissie dit verzoek afgewezen. Vervolgens heeft [appellant] bij dagvaarding van 5 april 2019 (derhalve binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken) gesteld dat hij zich niet kan verenigen met het oordeel van de huurcommissie en heeft hij op dezelfde gronden de hiervoor in r.o. 4.1. sub a genoemde vordering ingesteld. Vestia voert terecht aan dat dit een vordering is als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Artikel 7:262 lid 2 BW bepaalt dat tegen die afwijzing geen hoger beroep open staat en [appellant] heeft niet gesteld dat sprake is van een doorbrekingsgrond. Het hof zal [appellant] daarom niet-ontvankelijk verklaren in zijn hoger beroep voor zover gericht tegen de afwijzing van zijn vordering strekkende tot het verkrijgen van een verklaring voor recht dat de huurprijs van de woning tijdelijk wordt verlaagd. In zijn overige vorderingen is [appellant] wel ontvankelijk in het hoger beroep.
de vordering van [appellant] tot betaling van het verschil in huurprijs
6.3
Uit het in r.o. 6.2. overwogene vloeit voort dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs ongewijzigd in stand blijft. Er is dus geen grond voor toewijzing van de hiervoor in r.o. 4.1 sub b genoemde vordering van [appellant] tot veroordeling van Vestia om aan [appellant] het verschil tussen de geldende huurprijs en de met 30% verlaagde huurprijs te voldoen. Het hof zal de afwijzing van deze vordering bekrachtigen.
de overige vorderingen van [appellant]
6.4
Voor de beantwoording van de vraag of de overige vorderingen van [appellant] dienen te worden toegewezen is allereerst van belang of Vestia, zoals [appellant] stelt, is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens [appellant] heeft Vestia er niet alles aan gedaan wat in redelijkheid van haar mocht worden verwacht om tot herstel van de gebreken over te gaan, heeft Vestia een onjuiste diagnose gesteld en onjuiste/onduidelijke opdrachten verstrekt aan haar aannemer, is Vestia met [appellant] de ten aanzien van het herstel gemaakte afspraken niet nagekomen, en heeft Vestia ten onrechte geen gelijkwaardige vervangende woonruimte aan [appellant] aangeboden.
6.5
De stelplicht en bewijslast van de tekortkoming van Vestia rusten ingevolge artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op [appellant].
6.6
Tussen partijen is niet in geschil dat de woning gebreken vertoont, die hun aanvang hebben genomen met één of meerdere lekkages die niet aan [appellant] te wijten waren. Vestia is op grond van artikel 7:206 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) als verhuurder verplicht om gebreken die voor haar rekening en risico komen te herstellen. [appellant] is op grond van artikel 7:220 lid 1 BW als huurder verplicht om Vestia gelegenheid te geven dringende werkzaamheden aan de woning uit te (laten) voeren.
6.7
[appellant] klaagde aanvankelijk (eind 2017) over schimmel en over een kapotte cementvloer (zie r.o. 3.3 en 3.5). Hierop heeft Vestia de woning in november en december 2017 geïnspecteerd (zie r.o. 3.4 en 3.6) en is geconstateerd dat sprake was van een lekkage. Vestia heeft vervolgens een aannemer ingeschakeld om de problemen te verhelpen. Op 19 januari 2018 heeft deze teruggekoppeld dat [appellant] nog geen afspraak wilde maken (zie r.o. 3.7). Begin februari 2018 is de aannemer van Vestia in de woning geweest, maar heeft [appellant] niet willen meewerken aan de door de aannemer voorgestelde oplossing van de lekkage(s), te weten het aanbrengen van opbouwleidingen (zie r.o. 3.8). Daarna heeft Vestia herhaaldelijk geprobeerd een afspraak in te plannen om de lekkage(s) te repareren, maar heeft [appellant] steeds zijn medewerking geweigerd, omdat hij het niet eens was met de wijze waarop Vestia de reparatie wilde uitvoeren (zie r.o. 3.9 en verder). Vestia heeft [appellant] vervolgens meermaals gesommeerd haar toe te laten tot de woning om het benodigde herstel te plegen (zie r.o. 3.16). Uit dit alles blijkt dat Vestia zich voldoende heeft ingespannen om te trachten een afspraak te maken om de lekkage(s) en de gevolgschade te herstellen en dat [appellant] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakwam door zijn medewerking te weigeren.
6.8
Anders dan [appellant] stelt, had hij geen goede grond om zijn medewerking te weigeren. In dit verband is het volgende van belang.
6.8.1
[appellant] stelt in hoger beroep dat hij zijn medewerking tot april 2019 terecht heeft geweigerd, aangezien Vestia een onjuiste diagnose had gesteld. Volgens [appellant] was niet een lekkage in de warm- en koudwaterleiding, maar een lekkage in de standleiding in de badkamer vanaf het begin de oorzaak van de problemen. Vestia bestrijdt dat. Zij voert aan dat de in 2017 geconstateerde lekkage een gevolg was van gaten in de warm- en koudwaterleiding en dat de in 2019 geconstateerde lekkage in de standleiding een nieuw probleem was. Wie op dit punt gelijk heeft kan naar het oordeel van het hof in het midden blijven. Niet in geschil is dat de aannemer van Vestia de lekkage(s) heeft verholpen toen hij in april 2019 tot de woning werd toegelaten om herstelwerkzaamheden te verrichten. Daaruit volgt dat Vestia het probleem eerder had kunnen verhelpen indien [appellant] haar eerder had toegelaten tot de herstelwerkzaamheden, óók indien wordt aangenomen dat het probleem van de standleiding van meet af aan de oorzaak was van de lekkage(s).
6.8.2
[appellant] kan ook niet worden gevolgd in zijn stelling dat hij zijn medewerking mocht weigeren omdat Vestia “een incorrecte/onduidelijke opdracht” heeft verstrekt aan haar aannemer en/of toezeggingen heeft gedaan die zij niet is nagekomen. [appellant] stelt, samengevat, dat Vestia in mei 2018, ondanks met [appellant] gemaakte afspraken daarover, heeft geweigerd om haar aannemer opdracht te geven de opbouwleidingen boven een/het verlaagd plafond aan te leggen. Het hof laat in het midden of Vestia haar aannemer in mei 2018 al dan niet opdracht had gegeven om de opbouwleidingen af te dekken met een verlaagd plafond. Het hof is namelijk van oordeel dat [appellant] de aannemer, gelet op de ernst van de problemen, hoe dan ook gelegenheid had moeten geven het acute probleem (de lekkage(s)) te verhelpen, zodat verdere schade zou zijn voorkomen. Zoals de huurcommissie en de kantonrechter al hebben overwogen, is het immers aan Vestia om als eigenaar van de woning te bepalen wat de wijze van herstel van de woning zal zijn. Indien [appellant] door de wijze van herstel verminderd huurgenot zou hebben gehad, of indien de door Vestia gekozen oplossing onvoldoende effect zou hebben gehad, had [appellant] daarna om een andere of aanvullende oplossing kunnen vragen en/of om vermindering van de huurprijs. In plaats daarvan heeft [appellant] langer dan een jaar geweigerd mee te werken aan de door Vestia gewenste herstelwerkzaamheden, waardoor herstel uitbleef en de gevolgschade is toegenomen.
6.8.3
De stelling van [appellant] dat hij zijn medewerking mocht weigeren omdat Vestia niet bereid was of is passende vervangende woonruimte ter beschikking te stellen, faalt eveneens. Nog daargelaten dat Vestia in de gegeven omstandigheden niet verplicht was vervangende woonruimte ter beschikking te stellen en dat [appellant] pas in mei 2018 heeft gesteld dat hij tijdens de werkzaamheden vervangende woonruimte nodig had, heeft Vestia [appellant] meermaals passende vervangende woonruimte aangeboden:
- Een eerste woning aan de [adres 2], aangeboden in mei of juni 2018, heeft [appellant] geweigerd omdat hij deze met twee slaapkamers te klein vond voor zijn gezin van twee ouders en drie volwassen kinderen. Van [appellant] kon naar het oordeel van het hof - mede gelet op de krapte op de woningmarkt - echter worden verlangd dat hij tijdelijk genoegen zou nemen met een kleinere woning. [appellant] heeft in de loop van de procedure nog gesteld dat de woning onveilig was omdat deze was gelegen in een verlaten gebouw op een afgezet terrein waar renovatiewerkzaamheden plaatsvonden. Hij heeft deze stelling tegenover de betwisting door Vestia echter niet onderbouwd, zodat het hof deze stelling als onvoldoende onderbouwd verwerpt.
- Ook twee op 3 mei 2019 aangeboden woningen aan de [adres 3] Haag heeft [appellant] geweigerd, deze keer omdat het gezin dan tijdelijk gesplitst zou wonen en [appellant] vond dat de woningen te ver uit elkaar lagen (volgens Vestia 33 meter). Mede gelet op de krapte op de woningmarkt, geldt ook hier dat [appellant] niet (voldoende) heeft onderbouwd dat van hem en zijn volwassen gezin niet kon worden verlangd dat zij tijdelijk in deze woningen zouden wonen.
- Ten slotte heeft Vestia tijdens de comparitie in eerste aanleg vervangende woonruimte aangeboden aan de [adres 4] en toegezegd de verhuizing te regelen. Zij wenste wel betaling van een bedrag van € 300,00 per maand voor deze woning. Dat komt het hof niet onredelijk voor, omdat Vestia [appellant] en zijn gezin woonruimte verschafte en Vestia tegelijkertijd de toezegging deed dat de huurprijs van de woning aan de [adres 1] gedurende de werkzaamheden niet geïnd zou worden. [appellant] heeft in eerste aanleg ter comparitie nog gesteld dat ook deze woning niet vergelijkbaar was, maar hij heeft dat niet toegelicht, laat staan onderbouwd, zodat het hof ook dat standpunt verwerpt.
6.9
De conclusie van het voorgaande luidt dat Vestia niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellant]. [appellant] heeft het herstel van de lekkage(s) in de woning tot 3 april 2019 verhinderd en heeft daarna het herstel van de gevolgschade verhinderd. Dit kan [appellant] worden toegerekend, zodat hij ten aanzien van de herstelverplichting van Vestia uit artikel 7:206, lid 1 BW in schuldeisersverzuim is komen te verkeren.
6.1
De kantonrechter heeft de in 4.1. sub c tot en met e weergegeven vorderingen gelet op het voorgaande terecht afgewezen.
6.11
De conclusie van het voorgaande luidt dat grief I faalt. Het hof zal het vonnis, voor zover gewezen in conventie, bekrachtigen.
De vorderingen van Vestia
6.12
[appellant] vindt dat de kantonrechter de vorderingen van Vestia in reconventie ten onrechte heeft toegewezen. Hij voert daartoe in de eerste plaats aan dat hij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit het voorgaande volgt dat dit standpunt faalt. Vestia kon dus nakoming verlangen van de verplichting van [appellant] om Vestia de gelegenheid te geven om in de woning de benodigde werkzaamheden te verrichten (artikel 7:220, lid 1 BW). In de gegeven omstandigheden kon deze nakoming erin bestaan dat [appellant] ten behoeve van die herstelwerkzaamheden de woning tijdelijk zou ontruimen en verlaten. De kantonrechter heeft de vorderingen tot ontruiming van de woning en het toelaten tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden dan ook terecht toegewezen. Het hof zal het vonnis ook op dit punt in stand laten.
6.13
De volgende vraag die dient te worden beantwoord is of [appellant] het door Vestia gevorderde, en door de kantonrechter toegewezen, bedrag van € 31.112,81 aan schadevergoeding verschuldigd is.
6.14
Het hof stelt bij de beantwoording van die vraag voorop dat [appellant] ingevolge artikel 6:74 BW de schade die Vestia door zijn tekortkoming lijdt aan Vestia dient te vergoeden. Verder stelt het hof voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat het ontstaan van de lekkage(s) op zich niet aan [appellant] is toe te rekenen. Vestia dient dus de kosten te dragen van het herstel van de lekkage(s) en in beginsel ook van de daardoor veroorzaakte gevolgschade. Alleen indien en voor zover Vestia extra kosten heeft moeten maken doordat [appellant] zijn medewerking tot april 2019 weigerde te verlenen, is sprake van schade die het gevolg is van de toerekenbare tekortkoming van [appellant]. Die schade dient [appellant] aan Vestia te vergoeden. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van die schade rust op Vestia.
6.15
Ter onderbouwing van haar vordering heeft Vestia een offerte van de firma Vehoec overgelegd ten bedrage van € 31.112,81 inclusief btw, en een offerte van Service West ten bedrage van € 33.575,93 inclusief btw (Vestia stelt in hoger beroep een factuur van Service West te hebben overgelegd, maar dit betreft een offerte). Volgens Vestia hadden de volledige herstelkosten voorkomen kunnen worden als [appellant] tussen januari en augustus 2018 (MvA punt 46 en 47), althans begin 2018 (MvA punt 48) zijn medewerking had verleend aan het herstel van de lekkage(s). Vestia heeft echter nagelaten om dit standpunt, tegenover de betwisting daarvan door [appellant], (voldoende) te onderbouwen. Dit had wel op de weg van Vestia gelegen, te meer daar a) [appellant] al in oktober 2017 klaagde over schimmel op de muur van een slaapkamer, b) [appellant] al in december 2017 meldde dat de cementen vloer kapot was, c) uit de door Vestia in eerste aanleg overgelegde ‘werkbon’ met foto’s blijkt dat al in november 2017 sprake was van een beschimmelde muur in een slaapkamer van de woning en van schimmel in de vloer van ten minste één van de kamers, d) [appellant] in februari 2018 al klaagde over schimmel in het plafond van de badkamer en Vestia erkent (MvA punt 46) dat er al in maart 2018 sprake was van beschimmelde plafondplaten in de woning, e) uit de als productie 8 bij de memorie van antwoord door Vestia overgelegde foto’s blijkt dat één van de muren van de badkamer open gebroken moest worden om de standleiding te kunnen repareren, en e) uit het onderzoeksrapport van de huurcommissie blijkt dat er in elk geval in mei 2018 al sprake was van de volgende gebreken:
- een vochtplek met schimmel op de muur van de slaapkamer aan de achterzijde van de woning over een oppervlak van 2 vierkante meter;
- vocht en schimmelplekken in de muur van de slaapkamer aan de voorzijde van de woning over een oppervlak van 1 vierkante meter;
- schimmelplekken in het plafond in de gang over een oppervlak van 0,7 vierkante meter;
- schimmelplekken in het gehele plafond in de badkamer.
Dit valt niet te rijmen met de stelling van Vestia dat de op de offerte van Service West genoemde werkzaamheden, die mede zien op het vervangen van plafondplaten, het herstellen van muren en werkzaamheden aan de muur van de badkamer, voorkomen hadden kunnen worden als [appellant] tussen januari en augustus 2018, althans begin 2018 zijn medewerking had verleend aan het herstel van de lekkage(s). Het hof verwerpt deze stelling dan ook als onvoldoende gemotiveerd. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.
6.16
Gelet op de lange tijd dat volledig herstel van de lekkage(s) uitbleef, acht het hof wel aannemelijk dat Vestia enige schade heeft geleden ten gevolge van de tekortkoming van [appellant]. Het hof volgt [appellant] niet in zijn verweer dat alle gevolgschade voor rekening en risico van Vestia komt omdat de werkelijke schadeoorzaak pas op 28 februari 2019 is ontdekt en Vestia zelf nalatig was en ondeskundig onderzoek heeft verricht. Evenmin volgt het hof hem in zijn verweer dat zijn weigering mee te werken aan het plaatsen van opbouwleidingen Vestia geld heeft uitgespaard, nu de opbouwleidingen geen soelaas zouden hebben geboden. Deze verweren falen gelet op het in r.o. 6.8.1 overwogene.
6.17
Nu de omvang van de door Vestia geleden schade gelet op het voorgaande niet nauwkeurig (meer) kan worden vastgesteld zal het hof deze schatten. Daarbij neemt het hof - evenals Vestia - de offerte van Vehoec, die de werkzaamheden voor een lager bedrag heeft geoffreerd dan Service West, als uitgangspunt. Kosten die gelet op het in r.o. 6.14 en 6.15 overwogene ook zonder de tekortkoming van [appellant] hadden moeten worden gemaakt, of kosten van werkzaamheden waarvan onduidelijk is of deze zonder de tekortkoming van [appellant] hadden moeten worden uitgevoerd, laat het hof daarbij buiten beschouwing. Aldus komt het hof schattenderwijs tot een schadebedrag van afgerond € 5.000,00, inclusief btw. Het hof heeft daarin meegenomen:
- in de douche/badkamer: “binnendeurkozijn verwijderen en afvoeren” en “stalen inmetsel koz. voor stompe binnendeur leveren en aanbrengen polynorm kozijn”.
- in de hal/gang: alle drie de posten.
- algemeen: “reparatie/pleisterwerk wanden” (de wanden in de slaapkamer en badkamer heeft het hof buiten beschouwing gelaten).
6.18
Het voorgaande betekent dat grief II gedeeltelijk slaagt. Het hof zal het vonnis op dit punt vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [appellant] veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.000,00 inclusief btw aan Vestia. Vestia heeft in eerste aanleg vermeerdering van dit bedrag met de wettelijke rente gevorderd vanaf de dag van dagvaarding. Omdat zij haar vordering pas bij conclusie van antwoord in reconventie heeft ingesteld, zal het hof de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag waarop de vordering in reconventie werd ingesteld (20 juni 2019).
6.19
[appellant] heeft nog steeds te gelden als de in eerste aanleg in conventie en reconventie (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij. De kostenveroordeling in eerste aanleg blijft daarom in stand.
6.2
In hoger beroep zijn partijen over en weer op punten in het (on)gelijk gesteld. De proceskosten in hoger beroep zullen daarom worden gecompenseerd, zodanig dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
6.Beslissing
Het hof:
- verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in het hoger beroep voor zover dat is gericht tegen de afwijzing van de kantonrechter van zijn vordering om voor recht te verklaren dat de huurprijs van zijn woning wordt verlaagd tot het moment dat de gebreken volledig zijn hersteld;
- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 20 november 2019 voor zover [appellant] daarin in reconventie is veroordeeld tot betaling aan Vestia van een bedrag van € 31.112,81, te vermeerderen met wettelijke rente,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [appellant] tot betaling aan Vestia van een bedrag van € 5.000,00 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag waarop de vordering in reconventie werd ingesteld (20 juni 2019) tot de dag der algehele voldoening;
- bekrachtigt het vonnis voor het overige;
- compenseert de proceskosten in hoger beroep zodanig dat elk van partijen de eigen kosten draagt;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.I. de Vreese-Rood, A.E.A.M. van Waesberghe en F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022 in aanwezigheid van de griffier.