ECLI:NL:GHDHA:2022:1265

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.288.063/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/573588 HA ZA 19-501

Arrest van 26 april 2022

in de zaak van

1.B&B Vastgoed B.V.,

gevestigd in Delfzijl,

hierna: B&B Vastgoed,

2. […] Beheer B.V.,

gevestigd in Delfzijl,

hierna: [appellant 2],

3. [appellant 3],

wonend in [woonplaats],

hierna: [appellant 3],

appellanten,

hierna samen te noemen: B&B Vastgoed c.s.,

advocaat: mr. L.H. Haarsma te Paterswolde,

tegen

Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V.,

gevestigd in Den Haag,

verweerster,

hierna te noemen: NAM,

advocaat: mr. P.A.Th. Kostwinder te Groningen.

1.De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de vraag of NAM gehouden is schade te vergoeden aan B&B Vastgoed. Volgens B&B Vastgoed is zij (onder meer) huurinkomsten misgelopen als gevolg van aardbevingsschade en de lange duur van een onderzoek naar de veiligheidssituatie in het door haar verhuurde pand. De rechtbank heeft de schadevorderingen afgewezen. Het hof is het met die beslissing eens.

2.Procesverloop

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

het dossier van de procedure bij de rechtbank Den Haag;
het tussen partijen gewezen vonnis van 30 september 2020;
de dagvaarding in hoger beroep van 29 december 2020 van B&B Vastgoed c.s.;
de memorie van grieven van B&B Vastgoed c.s.;
de memorie van antwoord van NAM.

2.2

Op 31 maart 2022 heeft – op verzoek van partijen via een videoverbinding – een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij tevoren aan het hof hebben gestuurd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.

3.2

NAM houdt zich bezig met de winning van aardgas en aardolie in Nederland.

3.3

Het Centrum Veilig Wonen (hierna: CVW) is in opdracht van NAM belast met de

schadeafhandeling van aardbevingsschade als gevolg van gaswinning. B&B Vastgoed is een houdstermaatschappij die zich bezig houdt met het verkopen, verhuren en de exploitatie en beheer van onroerend goed. [appellant 2] is een vennootschap die zich bezig houdt met het beheer, de administratie en exploitatie van en handel in registergoederen. [appellant 3] is de directeur van B&B Vastgoed en de bestuurder van [appellant 2].

3.5

Het pand aan de [adres] (hierna: het pand) is eigendom

van B&B Vastgoed. Het betreft een winkelpand in het centrum van Appingedam. Het pand is gelegen in een aardbevingsgebied.

3.6

Er is sprake van scheurvorming in het pand.

3.7

B&B Vastgoed heeft in april 2015 de schade aan het pand gemeld bij CVW.

3.8

Op 30 april 2015 heeft een medewerker van Noordelijk Schade Taxatie Bureau B.V. (hierna: NSTB), [schade-expert], in opdracht van CVW een bezoek gebracht aan het pand om de schade te beoordelen.

3.9

Op 19 mei 2015 heeft NSTB een expertiserapport uitgebracht. In dit expertiserapport is onder meer het volgende vermeld:

“
Op 30-04-2015 verrichtte ik een bezoek van expertise bij schademelder. Op basis van dit bezoek heb ik in verband met het ontbreken van een causaal verband geen schade vastgesteld. Er is geen acuut onveilige situatie vastgesteld (... ) Er is geen oorzakelijk verband aangetroffen tussen de door schademelder getoonde schade en de bevingen. De aangetroffen schades zijn mogelijk veroorzaakt door onder meer verzakking.

Geconstateerde gebreken:

A = gebrek/schade, deze schade komt in zijn geheel door een aardbeving.

B = gebrek/schade, deze schade komt gedeeltelijk door een aardbeving.

C = gebrek/schade, deze schade komt niet door een aardbeving.

De nummering verwijst naar de fotobijlagen.

Nr. Geconstateerde gebreken Foto A B C

1. Scheuren buitenzijde 2, 3, 9,10,16 X

24, 25,26 X

2 Scheuren binnenzijde 6,7

11 t/m 1.1

17 t/m 23”.

3.1

Met ingang van 1 juni 2015 is het pand verhuurd aan [huurder] (hierna:

[huurder]) tegen een huurprijs van € 950,- per maand. [huurder] had als doel het pand te

gebruiken als hondentrimsalon en als woonruimte.

3.11

B&B Vastgoed heeft op 5 juni 2015 bij CVW een contra-expertise aangevraagd

omdat zij het niet eens was met het taxatierapport van NSTB.

3.12

Op 15 juni 2015 heeft een inspecteur van het bouwkundig ingenieursbureau

Tandem BV een bezoek gebracht aan het pand om de schade op te nemen.

3.13

Op 25 juni 2015 heeft Tandem BV op verzoek van B&B Vastgoed een contra-expertiserapport uitgebracht. In dit rapport is onder meer het volgende vermeld:

“De topgevel vertoont t. o. v. het belendende pand en de (eigen) achterliggende kap cq verdieping vloer respectievelijk scheurvorming en afstand. Er is duidelijk sprake van een veiligheidsrisico, ook de gedachte dat de bevingen invloed hebben gehad in het ontstaan van deze situatie wordt door ons onderschreven. Naast het feit dat er zeker sprake is van een (op z'n minst) ongelukkige constructie lijkt het welhaast onmogelijk dat de beving geen invloed heeft gehad.”

In het rapport is verder onder meer het volgende vermeld ten aanzien van de kwalificatie van de schade:

“
Schadefoto Clas. 1' lijns Clas. Tandem

2, 3.4 C B

5 C B

6-10 C B

11 —1-1 C C

16 C B

17,18 C B

19 C B

20 C B

22, 23 C C

24-26 C B”.

3.14

CVW heeft vervolgens een akte van benoeming opgesteld die op 9 juli 2015 door

B&B Vastgoed is ondertekend. In deze akte van benoeming is onder meer het

volgende vermeld:

“Als uitsluitend bewijs van de causaliteit met bevingen als gevolg van aardgaswinning en de grootte van de schade zal gelden een taxatie gemaakt door twee experts, waarvan schademelder en CVW er ieder één benoemen en als blijk van aanvaarding van hun benoeming deze akte mede ondertekenen.

Door schademelder is als zodanig benoemd tandem B.V. te Loppersum.

Door CVW is als zodanig benoemd [schade-expert].”

3.15

Ten aanzien van de in de contra-expertise gesignaleerde veiligheidsrisico's heeft

CVW aan W2N opdracht gegeven een zogeheten EVS1-inspectie uit te voeren. W2N is naast het afwikkelen van de schade belast met toezicht op acuut onveilige situaties. Het doel van de inspectie door W2N was om de (eventuele) veiligheidsrisico's nader te onderzoeken. De conclusies van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport van 7 september 2015.

3.16

Op 22 december 2015 hebben de beide benoemde experts een akte van taxatie

ondertekend waarin onder meer het volgende is vermeld:

“Schade Beoordeling expert Beoordeling contra- Akkoord

foto's nr. CVW expert

2 t/m 10 C B C (zie toelichting)

11 t/m 14 C C C

16 C B B

17 t/m 19` C B C

20 C B B

22 t/m 23 C C C

24 t/m 26 C B C (zie

toelichting)

Toelichting:

* Foto's 2 t/m 10: Hoofdoorzaak van het losstaan van de voorgevel is het destijds

gekozen bouwsysteem. Deze schade is mogelijk verergerd door beving. Het bovenste

gedeelte van de voorgevel is niet gekoppeld aan de achterliggende constructie.

Nader onderzoek door W2N Engineers, uitgevoerd in opdracht van het CVW en

vastgelegd in het EVS1-rapport d.d. 28-08-2015, wijst uit dat deze situatie een

mogelijk veiligheidsrisico is bij zwaardere bevingen. Om die reden is

overeengekomen dat de kosten voor het bouwkundig en esthetisch herstel voor

rekening van de eigenaar zijn en dat de kosten voor constructieve verbetering als

schadebedrag zal worden opgenomen. De constructieve verbetering vindt plaats in

overleg met W2N Engineers.

* Foto's 24 t/m 26: Wel herstel overeenkomstig omschrijving “risico element nr. 5”

in het EVS1-rapport van W2N Engineers d.d. 28-08-2015.”

3.17

[huurder] heeft per 1 juni 2016 de huur opgezegd en het pand verlaten.

3.18

Bij brief van 26 oktober 2016 heeft B&B Vastgoed CVW verzocht een bedrag van

€ 183.019,84 te voldoen ter genoegdoening van geleden schade.

3.19

Op basis van de akte van taxatie is door Dekra op 29 november 2016 een

eindrapport opgeleverd. In het eindrapport zijn de kosten voor herstel van de schade, die is gekwalificeerd als B-schade, begroot op € 1.719,91 inclusief BTW.

3.2

Op 7 februari 2017 heeft CVW gereageerd op de brief van B&B Vastgoed van 26

oktober 2016. In deze reactie is vermeld dat de akte van taxatie heeft geleid tot de

toekenning van een schadebedrag van € 1.719,91 en dat CVW geen aanleiding ziet om van dit bedrag af te wijken. Verdere aansprakelijkheid wordt in het bericht door CVW van de hand gewezen.

3.21

Op 2 maart 2017 heeft B&B Vastgoed wederom een brief gestuurd naar CVW. In

deze brief heeft B&B Vastgoed CVW verzocht een bedrag van € 189.144,84 te voldoen.

3.22

Op 6 september 2017 heeft B&B Vastgoed een document getiteld “Keuzeformulier

schadeherstel” ondertekend. In het document is de optie “Ik kies voor herstel door eigen aannemer" aangekruist. Met de hand is erbij geschreven "Vriesbouw". Verder is in dit document onder meer het volgende vermeld:

“Als in het expertiserapport is bepaald dat er sprake is van A- of B-schade, kunt u via dit formulier aangeven of en door wie u de schade wilt laten herstellen. (... )

Totaal schadebedrag : € 1.719, 91 (... )

Door invulling en ondertekening van beide pagina's van dit formulier verklaart

schademelder dat het expertise-rapport, dat is opgemaakt door de schade-expert (67809, 29 november 2016) een juiste weergave is van het gevoerde gesprek tijdens het bezoek en van de geconstateerde schade. (...)

Na finale afhandeling van de schade volgens één van de op dit formulier vermelde keuzes, heeft de schademelder en eigenaar geen vordering meer op NAM of CVW met betrekking tot de in het expertiserapport vermelde schade.”

3.23

Op 16 september 2017 hebben de aannemer Vriesbouw en B&B Vastgoed een

document getiteld “Opleverstrook schadeherstel door eigen aannemer” ondertekend. In dit document is onder meer het volgende vermeld:

“
Eigenaar verklaart, ten behoeve van NAM/CVW voor wiens rekening het schadeherstel is uitgevoerd, dat dit naar genoegen en in goede staat is gebeurd.”

3.24

Bij brief van 12 december 2017 heeft de (toenmalige) advocaat van B&B Vastgoed

CVW gevraagd of een minnelijke oplossing van het geschil mogelijk is en of CVW haar standpunt wil herzien. Bij brief van 4 januari 2018 heeft CVW laten weten dat haar standpunt ongewijzigd blijft.

3.25

Omstreeks medio 2018 is het pand betrokken door een stichting genaamd

“Stichting Ons laand, ons lu”. Deze stichting betaalt € l,- per maand aan huur en draagt de vaste lasten.

3.26

De advocaat van B&B Vastgoed heeft bij brief van 26 juni 2018 NAM verzocht

€ 189.144,84 te voldoen. NAM heeft bij brief van 26 juli 2018 laten weten geen

aansprakelijkheid te aanvaarden voor de gestelde schade.

3.27

Op 26 november 2018 heeft de advocaat van B&B Vastgoed een conceptdagvaarding naar NAM verzonden en in de begeleidende brief verzocht de in het petitum vermelde bedragen van € 135.664,84, € 43.500,- en € 10.000,- te voldoen. In reactie daarop heeft NAM bij brief van 6 december 2018 laten weten haar standpunt niet te herzien.

3.28

Bij brief van 3 januari 2019 heeft de advocaat van B&B Vastgoed aan NAM het

voorstel gedaan dat NAM het pand koopt tegen een nader overeen te komen bedrag. Daarop heeft NAM bij brief van 10 januari 2019 gemeld niet op dit voorstel in te gaan.

4.Vorderingen en beslissing van de rechtbank

4.1

B&B Vastgoed c.s. hebben NAM gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, NAM wordt

veroordeeld tot betaling van € 135.664,84 aan B&B Vastgoed, € 43.500,- aan [appellant 2] en € 10.000,- aan [appellant 3], alle voorgaande bedragen vermeerderd met rente en kosten.

4.2

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en B&B Vastgoed c.s. in de kosten

veroordeeld. De vorderingen van [appellant 2] en [appellant 3] wees de rechtbank af op de grond dat zij geen eigenaar zijn van het pand (rov. 4.3-4.4). Verder overwoog de rechtbank dat B&B Vastgoed in het ‘Keuzeformulier schadeherstel’ afstand heeft gedaan van haar vorderingsrecht ter zake van de kosten van herstel van de in het expertiserapport vermelde B-schade (rov. 4.6 – 4.9). Wat de schadevordering ter zake van de trage afhandeling van de schademelding door CVW betreft, is volgens de rechtbank niet duidelijk geworden waarom het niet verkrijgen van informatie over de veiligheidssituatie belemmerde dat B&B Vastgoed herstelwerkzaamheden uitvoerde. Dat B&B Vastgoed ieder risico wenste uit te sluiten komt niet voor rekening van NAM (4.15). Verder had B&B Vastgoed contact kunnen opnemen met de door haar aangedragen expert die één van de opstellers van de akte van taxatie is. Onweersproken is dat het gebruikelijk is dat de akte van taxatie door de expert wordt gedeeld met degene die hem heeft aangedragen. B&B had de gestelde belemmering dus eenvoudig zelf kunnen wegnemen, aldus nog steeds de rechtbank. Het wachten met het verrichten van herstelwerkzaamheden komt ook hier niet voor rekening van NAM (rov. 4.16).

5.Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis

B&B Vastgoed c.s. zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. Bij memorie van grieven hebben [appellant 2] en [appellant 3] aangegeven het hoger beroep niet te willen doorzetten en alsnog geen grieven tegen het vonnis te willen formuleren. B&B Vastgoed heeft vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en ter zitting in hoger beroep de hoogte van haar vordering tot schadevergoeding verminderd tot € 133.200,-.

6.Beoordeling door het hof

6.1

Aangezien [appellant 2] en [appellant 3] het hoger beroep tegen het vonnis niet willen handhaven en aangegeven hebben geen grieven tegen het vonnis (meer) te willen formuleren, zullen zij wegens gebrek aan (voldoende) belang niet ontvankelijk worden verklaard in dit hoger beroep.

6.2

Het hof stelt vast dat ook B&B Vastgoed geen grieven heeft gericht tegen de afwijzing in het vonnis van de schadevorderingen van [appellant 2] en [appellant 3], zodat deze afwijzingen ook voor het hof tot uitgangspunt dienen.

Afstand?

6.3

Volgens
grief Iheeft de rechtbank ten onrechte niet alleen ten aanzien van de zaakschade maar ook ten aanzien van de overige schadeposten geoordeeld dat B&B Vastgoed van haar schadevorderingen afstand heeft gedaan.
Grief IIvoegt daaraan toe dat de rechtbank met voornoemd oordeel ook buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden.

6.4

De grieven zien naar het oordeel van het hof eraan voorbij dat de rechtbank in rov. 4.6 tot en met 4.9 uitsluitend heeft geoordeeld dat B&B Vastgoed afstand heeft gedaan van haar schadevordering voor de herstelkosten van (alleen) de in het expertiserapport vermelde schade. NAM heeft dit verweer in eerste aanleg in ieder geval gevoerd ten aanzien van de zaakschade en (inmiddels) ook voor de overige schadeposten. Anders dan B&B Vastgoed in grief II heeft betoogd maakt (en maakte) de vraag of B&B Vastgoed al dan niet afstand heeft gedaan van haar vorderingen derhalve deel uit van de rechtsstrijd van partijen. Deze grief faalt.

6.5

Over de vraag tot hoever de afstandsverklaring reikt overweegt het hof als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat B&B Vastgoed, doordat zij met het ‘Keuzeformulier schadeherstel’ en de daarin opgenomen verklaring als weergegeven onder ro 3.22 akkoord is gegaan, afstand heeft gedaan van haar vordering ter zake van de herstelkosten. B&B Vastgoed heeft in hoger beroep ter zitting haar vordering ook verminderd met het voor de herstelkosten aanvankelijk gevorderde bedrag.

6.6

Voor zover NAM aanvoert dat B&B Vastgoed ook afstand zou hebben gedaan van haar vorderingen ter zake van de overige schadeposten, faalt dat verweer. Afstand van een vorderingsrecht vereist een daartoe strekkende overeenkomst tussen schuldenaar en schuldeiser (art. 6:160 lid 1 BW). Voor de inhoud van de overeenkomst gelden de gewone regels voor de uitleg van overeenkomsten, zodat het erop aankomt welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bewoordingen van de overeenkomst mochten toekennen. NAM dient voldoende feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) waaruit volgt dat B&B Vastgoed (ook) afstand van haar vorderingsrecht ter zake van de overige schadeposten heeft gedaan.

6.7

In het ‘Keuzeformulier schadeherstel’ is alleen de omvang van de herstelkosten

(€ 1.719,91) opgenomen. Waar het formulier vermeldt dat ‘de schademelder verklaart na afhandeling geen vordering meer te hebben’ gaat het om vorderingen ‘met betrekking tot de in het expertiserapport vermelde schade’. Vast staat dat de gevorderde overige schadeposten (gevolgschade) niet in het expertiserapport zijn vermeld of beoordeeld. B&B Vastgoed mocht dan ook redelijkerwijs begrijpen dat zij met ondertekening van dit formulier niet tevens afstand deed van haar vorderingen ter zake van haar eventuele overige schade. Feiten of omstandigheden waaruit NAM (desondanks) redelijkerwijs mocht begrijpen dat B&B Vastgoed ook haar (aanzienlijke) vorderingen voor de overige schade prijsgaf, zijn gesteld noch gebleken. Grief I is in zoverre gegrond.

Afhandeling van de schade

6.8

Grief IIIkomt op tegen de afwijzing van de vorderingen die volgens B&B Vastgoed voortvloeien uit de trage afhandeling van de schade door CVW. De schade die volgens B&B Vastgoed hierdoor is ontstaan, bestaat uit 120 maanden huurdervingsschade als gevolg van de opzegging van huurster [huurder] (€ 114.000,-), een aan [huurder] verleende huurkorting (€ 5.700,-), kosten van de makelaar/courtage omdat het pand opnieuw in de verhuur moest worden gezet (€ 1.500 excl. BTW) en na 1 juni 2016 doorlopende kosten voor elektriciteit, gas en water gedurende de leegstand (€ 12.000,-).

6.9

Volgens de grief kon B&B Vastgoed zonder het W2N rapport geen plan van aanpak opstellen waardoor de schade niet hersteld kon worden en ook geen onderhoudswerkzaamheden verricht konden worden. Daardoor zag B&B Vastgoed zich genoodzaakt huurster [huurder] telkens loze beloften te doen waardoor deze vertrok. Voor B&B Vastgoed was niet te constateren of de scheuren gevolgen hadden voor de constructie en of ingrijpende werkzaamheden verricht moesten worden. Met name het niet afgeven van het W2N-rapport en daardoor de voortdurende onzekerheid heeft tot de schade geleid, aldus B&B Vastgoed in haar derde grief. Volgens
grief IVheeft B&B Vastgoed er alles aan gedaan om van CVW de voor onderhoud en herstel benodigde informatie te verkrijgen maar deze kwam gewoonweg niet door. Dat handelen (nalaten) van CVW komt voor rekening en risico van NAM. B&B Vastgoed kan niet worden verweten dat zij onvoldoende heeft gedaan om die informatie te verkrijgen, aldus de grief.

6.1

NAM heeft zowel haar aansprakelijkheid voor enig verwijtbaar handelen van CVW als de schade en het causaal verband tussen de haar verweten gedraging en die schade betwist.

6.11

Het hof overweegt hierover als volgt. Vast staat dat B&B Vastgoed in april 2015 een schademelding heeft gedaan. Op 30 april 2015 heeft de door CVW ingeschakelde deskundige ter plaatste onderzoek verricht en (volgens de eigen tijdlijn van B&B Vastgoed) daarbij al mondeling over de veiligheidsrisico’s van de topgevel geadviseerd. Op 19 mei 2015 is het schaderapport van NSTB uitgekomen. B&B Vastgoed heeft opdracht gegeven voor een tegenrapport dat op 25 juni 2015 uitkwam en waarin ten aanzien van de ongelukkige constructie van de “topgevel voorgevel” een veiligheidsrisico bij toekomstige aardbevingen is geconstateerd. Op 9 juli 2015 is in een akte van benoeming een gezamenlijk onderzoek door Tandem en (namens NAM) [schade-expert] opgestart, dat heeft geleid tot een rapport (akte van taxatie) van 22 december 2015. Tevens was al een onderzoek gelast (EVSI-inspectie) naar de veiligheidsrisico’s dat door W2N engineers is uitgevoerd. Dit rapport is op 7 september 2015 uitgekomen (volgens de akte van taxatie op 28 augustus 2015). Het W2N-rapport is niet in het geding gebracht. Blijkens de akte van taxatie van 22 december 2015 is in het W2N-rapport geconcludeerd dat het feit dat het bovenste deel van de voorgevel niet is gekoppeld aan de achterliggende constructie een mogelijk veiligheidsrisico bij toekomstige zwaardere bevingen vormt. Blijkens de als productie 2 bij dagvaarding door B&B Vastgoed overgelegde tijdlijn heeft op 15 oktober 2015 een medewerker van CVW per whatsapp aan B&B Vastgoed gemeld dat de inhoud van het W2N-rapport bekend was. Hoewel B&B Vastgoed niet duidelijk heeft gemaakt wanneer precies zij uiteindelijk met de inhoud van het rapport bekend raakte, heeft mr. Haarsma ter zitting in hoger beroep verklaard dat dit ergens in de loop van 2016 moet zijn geweest.

6.12

Het hof begrijpt de stellingen van B&B Vastgoed aldus, dat [huurder] als huurster is afgehaakt omdat B&B Vastgoed maar niet aan de slag kon omdat CVW de schade te traag afhandelde waarbij het rapport W2N maar niet doorkwam. B&B Vastgoed doelt hierbij, naar het hof begrijpt, op de gehele periode waarin zij, volgens haar stellingen, tevergeefs heeft getracht van de bevindingen uit het rapport op de hoogte te komen, derhalve tot (ergens) in de loop van 2016.

6.13

Volgens de door B&B Vastgoed overgelegde tijdlijn, en zoals ter zitting in hoger beroep met partijen is besproken, heeft huurster [huurder] echter al op 10 november 2015 de huurovereenkomst opgezegd. Daargelaten of NAM aansprakelijk zou zijn voor enige vertraagde schadeafhandeling door CVW, kan uit de onder 6.11 vermelde feiten nog niet worden geconcludeerd dat op 10 november 2015, ten tijde van de opzegging door [huurder], al van een (verwijtbaar) vertraagde afhandeling door CVW sprake was. Dat [huurder] als gevolg van een (verwijtbaar) vertraagde afhandeling door CVW is afgehaakt, staat daarom niet vast en blijkt ook niet. Van die (betwiste) stelling heeft B&B Vastgoed overigens ook geen (specifiek) bewijs aangeboden. Voor zover B&B Vastgoed voor de vertraagde afhandeling door CVW het oog heeft op de periode na 10 november 2015 bestaat geen causaal verband tussen de gestelde vertraging en de opzegging door [huurder] waarop de schadevorderingen zijn gebaseerd. Dat, naar mr. Haarsma ter zitting nog heeft aangevoerd, [huurder] nog tot 1 juni 2016 in het pand is gebleven maakt dit niet anders. Bij gebrek aan nadere toelichting moet het er immers voor worden gehouden dat dit komt omdat [huurder] het pand voor bepaalde tijd (tot 1 juni 2016) had gehuurd. B&B Vastgoed heeft ook niet gesteld dat [huurder] na haar opzegging in november 2015 op haar besluit zou zijn teruggekomen indien het rapport na die datum alsnog met B&B Vastgoed zou zijn gedeeld. Ten slotte heeft B&B Vastgoed ook niets gesteld omtrent de precieze inhoud van de door haar tegenover [huurder] gedane beloften, waarvan het niet nakomen de directe aanleiding van de opzegging door [huurder] zou zijn geweest.

6.14

Nu niet is komen vast te staan dat de opzegging door [huurder] is veroorzaakt door (in causaal verband staat tot) de verweten vertraagde schade-afhandeling door CVW, doet niet ter zake of bij [huurder] aanvankelijk al dan niet het plan leefde het pand voor 10 jaar te huren. Het aanbod van B&B Vastgoed om [huurder] over dat eerdere voornemen te doen horen, is daarom niet ter zake dienend zodat het hof daaraan voorbijgaat.

6.15

Bij het voorgaande komt nog dat B&B Vastgoed ook onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd dat zij daadwerkelijk niet eerder van de inhoud van het W2N-rapport kennis had kunnen nemen. Allereerst is, zoals hiervoor is overwogen, onvoldoende duidelijk geworden op welk moment B&B Vastgoed dat (niet overgelegde) rapport precies in handen kreeg. Verder is de inhoud van het W2N-rapport wat betreft de veiligheidsrisico’s ook weergegeven in de akte van taxatie van 22 december 2015. De rechtbank heeft vastgesteld dat B&B Vastgoed via haar eigen expert Tandem van de inhoud van (in ieder geval) die laatste rapportage op de hoogte had kunnen raken. Die vaststelling is in hoger beroep niet, althans onvoldoende bestreden, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

6.16

Ten slotte heeft B&B Vastgoed ook onvoldoende betwist dat zij in het kader van de schadebeperking niet zodanige (al dan niet tijdelijke) aanpassingen had kunnen doen (ter zake van de keuken en badkamer) om aan haar desbetreffende toezeggingen jegens [huurder] tegemoet te komen.

6.17

Los van het voorgaande is een aantal schadeposten reeds niet toewijsbaar omdat B&B Vastgoed die – betwiste – posten met geen enkel stuk heeft onderbouwd. Het gaat daarbij met name om de posten ‘makelaarskosten’, ‘verleende huurkorting’ en ‘kosten elektra, gas en water’. Hoewel NAM in beide instanties heeft gewezen op het ontbreken van een onderbouwing en B&B Vastgoed ter comparitie in eerste aanleg ook heeft verklaard dat onderliggende stukken (afschriften) voorhanden waren waaruit het bestaan van deze schade zou blijken, heeft B&B Vastgoed die onderbouwing ook in hoger beroep niet gegeven. Evenmin is (voldoende) toegelicht waarom een onderbouwing met de genoemde stukken niet van haar kon worden gevergd. Wat de kosten voor elektra, gas en water betreft, heeft NAM voorts betwist dat deze gedurende de leegstand zijn (en moesten worden) gemaakt en heeft NAM verder aangevoerd dat de nieuwe huurder deze vaste lasten draagt. Ook hierop is van de zijde van B&B Vastgoed geen (nadere) reactie of onderbouwing gekomen. B&B Vastgoed heeft, kortom, ter zake van het bestaan van deze schadeposten niet aan haar stelplicht voldaan. Daarmee komt het hof aan (nadere) bewijslevering niet toe en gaat het hof aan het ter zitting gedane bewijsaanbod van B&B Vastgoed voorbij. De grieven III en IV falen derhalve.

Conclusie en slot

6.18

De grieven kunnen niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal B&B Vastgoed c.s. als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk zoals gevorderd, veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7.Beslissing

Het hof:

verklaart [appellant 2] en [appellant 3] niet ontvankelijk in het door hen ingestelde hoger beroep;

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 30 september 2020;

veroordeelt B&B Vastgoed c.s. – hoofdelijk – in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van NAM vastgesteld op € 5.689,- voor griffierecht en € 6.556,- voor salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit arrest;

verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.J. Lenselink, A.E.A.M. van Waesberghe en

B.R. ter Haar en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2022 in aanwezigheid van de griffier.