Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer hof : 200.300.235/01
Rolnummer rechtbank : 8377407 RL EXPL 20-3999
Rolnummer rechtbank : 8377407 RL EXPL 20-3999
Arrest van 12 juli 2022
in de zaak van
de Vereniging van eigenaars Flatgebouw [...],
gevestigd in [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. M.J. Goedhart te Rotterdam,
tegen
[verweerder],
wonend in [woonplaats],
verweerder,
niet verschenen.
Het hof zal partijen hierna de VVE en [verweerder] noemen.
1.De zaak in het kort
1.1
Deze zaak gaat over het volgende. De VVE heeft op 25 oktober 2018 besloten een asbestsanering uit te voeren in onder meer de meterkasten van de appartementen van het complex waarin [verweerder] twee appartementen heeft. De kosten van die sanering zijn uit de reserves betaald. [verweerder] vindt dat de meterkasten tot het privégedeelte van de appartementen behoren en dat de VVE daarom niet bevoegd was te besluiten over de sanering. Hij is daarom tijdelijk gestopt met het betalen van de maandelijkse VVE-bijdrage, totdat grofweg een bedrag gelijk aan zijn aandeel in de kosten van de sanering was bereikt.
1.2
De VVE vordert in dit geding betaling van de maandelijkse bijdragen. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen. In hoger beroep stelt het hof de VVE in het gelijk.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 17 juli 2021, waarmee de VVE in hoger beroep is gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 27 oktober 2020 en 11 mei 2021;
- de memorie van grieven van de VVE, met bijlagen.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
De grond met complexaanduiding 448-A is bij akte van 17 oktober 1975 gesplitst in 191 appartementsrechten (128 woningen, 9 bergingen en 54 garages). Die splitsingsakte is op 1 november 1983 gewijzigd in verband met het wijzigen van de begrenzing van een aantal appartementsrechten. Op grond van de splitsingsakte is de VVE opgericht.
3.2
In de splitsingsakte van 17 oktober 1975 is het Modelreglement 1973 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard. Daarin staat onder andere het volgende:
“Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder: (…)
d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij
behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
e. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voorzover niet vallende onder d;
f. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)
Artikel 3
Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
(…)
Artikel 8
De vereniging voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 37 bepaalde.”
3.3
[verweerder] is eigenaar van de appartementsrechten die recht geven op het gebruik van de woningen aan de [adres 1] en de [adres 2]. [verweerder] is daarom van rechtswege lid van de VVE.
3.4
De VVE heeft in 2018 aan Kiwa Compliance opdracht gegeven voor het uitvoeren van een asbestinventarisatie. Uit die inventarisatie volgde onder meer dat asbesthoudend materiaal aanwezig was aan de binnenzijde van de meterkast boven de deuren van de meterkasten van de appartementen (als bovenlicht). De deuren van de meterkasten zijn te vinden in de gemeenschappelijke ruimte (hal) van het complex en uitsluitend van buiten het appartement te openen. De meterkasten zijn intern verbonden met de naastgelegen meterkast.
3.5
Op 25 oktober 2018 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Toen is besloten om over te gaan tot het saneren van alle asbest in het appartementencomplex. In de jaarrekening over 2018 zijn de saneringskosten van € 214.705,- ten laste gebracht van het reservefonds van de VVE. De jaarrekening over 2018 is vastgesteld in de vergadering van eigenaars van 18 april 2019. In de notulen van de vergadering van de VVE van 25 oktober 2018 is onder meer opgenomen:
“De heer [betrokkene 1] (nr. [nr]) vraagt hoe het precies zit met de kosten omdat de meterkast individueel is. De heer [betrokkene 2] geeft aan dat hier met de heer [verweerder] (nr. [nr]) over gesproken is en dat de heer [verweerder] naar aanleiding van deze kwestie een notitie geschreven heeft dat de meterkasten inderdaad onmiskenbaar privé zijn. Maar hier gaat het om de deur met het kozijn van de meterkast die precies een scheiding vormt tussen de gemeenschappelijke ruimte en de privéruimte. De asbesthoudende plaat zit dan wel weer aan de binnenkant van deze deur. Het Splitsingsreglement geeft aan dat bij twijfel de vergadering bepaalt. Hierop onderschrijft de heer [betrokkene 3] dat we toch allemaal met dit ernstige probleem zitten hetgeen dus een gemeenschappelijke aanpak vraagt. Hierop volgt applaus van de aanwezigen.
Hierna wordt overgegaan tot stemmen waarbij de vergadering unaniem akkoord gaat met de aanpak van de bestuurder en de RvC in de afgelopen maanden (…) en met het saneren en beheren van de verontreinigde ruimten (…).”
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
De VVE heeft [verweerder] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, [verweerder] wordt veroordeeld tot betaling van € 2.151,72, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.823,10 vanaf de dag der dagvaarding. Deze vordering bestaat uit een hoofdsom van € 1.810,56 aan onbetaald gelaten VVE-bijdragen, € 12,54 aan rente tot de dag der dagvaarding en € 328,62 aan incassokosten.
4.2
In het tussenvonnis van 27 oktober 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [verweerder] weliswaar zelf stelt dat hij geen beroep doet op verrekening, maar dat moet worden aangenomen dat hij dit toch doet (4.4 van het vonnis). Als het besluit van de VVE om tot sanering van de meterkasten over te gaan nietig is, kan [verweerder] zich daarop ook bij wijze van verweer te allen tijde beroepen (4.8 van het vonnis). Het besluit is nietig omdat de meterkasten tot het privégedeelte van het appartement behoren (4.9 van het vonnis). De schade die [verweerder] heeft geleden is in beginsel gelijk aan zijn aandeel in de saneringskosten voor zover het gaat om de sanering van privégedeeltes (4.13). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich over de schade uit te laten.
4.3
In het eindvonnis van 11 mei 2021 heeft de kantonrechter vastgesteld dat [verweerder] heeft gesteld dat hij niet wettelijk verplicht zou zijn geweest de meterkast te saneren en dat de VVE dit niet heeft bestreden (2.4 eindvonnis). Toch kan [verweerder] voordeel hebben ondervonden van de sanering. [verweerder] heeft dat echter gemotiveerd weersproken en de kantonrechter kan daarom niet concluderen dat [verweerder] enig voordeel heeft ondervonden (2.5 eindvonnis). Het beroep op verrekening slaagt daarom, zodat de vordering van de VVE is afgewezen en de VVE is veroordeeld in de kosten van het geding, die aan de zijde van [verweerder] echter op nihil zijn begroot.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
De VVE is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het tussenvonnis en het eindvonnis. Zij heeft verschillende bezwaren tegen die vonnissen aangevoerd. De VVE vordert dat het tussenvonnis en het eindvonnis worden vernietigd en dat de vorderingen van de VVE alsnog worden toegewezen. De VVE vordert voorts dat [verweerder] wordt veroordeeld om aan de VVE terug te betalen wat de VVE op grond van het eindvonnis aan [verweerder] heeft voldaan en dat [verweerder] wordt veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
5.2
De grieven I-III strekken ertoe dat de meterkast weliswaar privé is, maar dat de asbestplaat boven de deur gemeenschappelijk is. Het besluit van 25 oktober 2018 is daarom niet nietig en de kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat [verweerder] een vordering heeft die hij kan verrekenen. Met de grieven IV en V komt de VVE op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het [verweerder] zou zijn toegestaan de asbestplaat zelf te verwijderen en dat de kosten daarvan slechts € 30,- zouden bedragen, en tegen het oordeel dat [verweerder] nog kosten van € 150,- moet maken om een nieuwe brandwerende plaat aan te brengen boven de deur van de meterkast. Grief VI richt zich tegen de beslissing als zodanig.
6.Beoordeling in hoger beroep
6.1
Het hof stelt het volgende voorop. [verweerder] is in hoger beroep niet verschenen en tegen hem is verstek verleend. Artikel 139 Rv bepaalt dat de rechter de vordering in een dergelijk geval toewijst, tenzij deze hem onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Op grond van artikel 353 lid 1 Rv is artikel 139 Rv ook in hoger beroep van toepassing. De werking van artikel 139 Rv in hoger beroep is echter niet dezelfde als in eerste aanleg. De appelrechter moet in de eerste plaats beoordelen of een of meer van de grieven slagen. Als dat niet het geval is, dan blijft de bestreden uitspraak in stand. Als een of meer grieven slagen en de geïntimeerde in eerste aanleg wel verschenen is, dan dient de appelrechter op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep het door de geïntimeerde in eerste aanleg gevoerde verweer in zijn beoordeling te betrekken.
6.2
De VVE heeft haar standpunt met betrekking tot het gemeenschappelijk karakter van de verwijderde asbestplaat in hoger beroep gewijzigd. Zij stelt dat de meterkast weliswaar tot het privégedeelte behoort, maar dat de deur van de meterkast met het kozijn en de asbestplaat gemeenschappelijk is. Voor het geval er twijfel kon bestaan over het karakter van de asbestplaat omdat deze aan de binnenkant van de deur zat, heeft de vergadering op 25 oktober 2018 toepassing gegeven aan artikel 3 van het splitsingsreglement en besloten dat de asbestplaten gemeenschappelijk zijn. Tegen dit besluit zijn geen rechtsmiddelen aangewend.
6.3
Het hof stelt vast dat partijen in eerste aanleg ervan uit zijn gegaan dat de asbestplaat in de meterkast tot het privégedeelte behoorde. Het staat de VVE vrij haar standpunt in hoger beroep te wijzigen.
6.4
[verweerder] heeft niet weersproken (niet in eerste aanleg en niet in hoger beroep) dat (i) er twijfel kan bestaan over de vraag of de asbestplaat in de meterkast gemeenschappelijk is, (ii) dat de vergadering op grond van artikel 3 van het splitsingsreglement bevoegd was daarover een beslissing te nemen en (iii) dat de VVE op 25 oktober 2018 heeft besloten dat de asbestplaat gemeenschappelijk is. Het hof moet in dit hoger beroep, waarin [verweerder] niet is verschenen, daarom van de juistheid van de stellingen van de VVE uitgaan.
6.5
Dat betekent dat de asbestplaat gemeenschappelijk was en dat de VVE bevoegd was te beslissen tot sanering over te gaan. In dit hoger beroep moet er daarom vanuit worden gegaan dat het daartoe strekkende besluit van 25 oktober 2018 niet nietig is. Van enig onrechtmatig handelen van de VVE en een daaruit voortvloeiende vordering van [verweerder] die voor verrekening in aanmerking kwam, is daarom geen sprake. De grieven I-III slagen in zoverre en de grieven IV en V kunnen onweersproken blijven.
6.6
Het slagen van de grieven I-III brengt mee dat het in eerste aanleg door [verweerder] gevoerde verweer beoordeeld moet worden. Voor zover dat verweer door de kantonrechter is verworpen, onderschrijft het hof het oordeel van de kantonrechter. Voor het overige stuit het verweer af op dat wat hiervoor is overwogen. [verweerder] heeft nog aangevoerd dat het goedkeuringsbesluit van 18 april 2019, waarmee de jaarrekening is vastgesteld, ook nietig is. Hij baseert dat op dezelfde gronden als zijn stelling dat het besluit van 25 oktober 2018 nietig is. Het betoog faalt daarom ook. Voor het overige heeft hij geen verweren aangevoerd die in het licht van het voorgaande tot afwijzing van de vordering van de VVE kunnen leiden.
Conclusie en proceskosten
6.7
De conclusie is dat de vordering van de VVE alsnog moet worden toegewezen zoals in eerste aanleg is gevorderd. Grief VI slaagt daarom. De vonnissen van de kantonrechter moeten worden vernietigd. De vordering van de VVE die ertoe strekt dat aan haar wordt terugbetaald wat zij op grond van het bestreden eindvonnis heeft voldaan, is niet toewijsbaar omdat de kantonrechter de kosten op nihil heeft begroot en niet is gebleken dat de VVE toch iets aan [verweerder] heeft betaald op grond van het vonnis. [verweerder] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 27 oktober 2020 en 11 mei 2021,
en
opnieuw rechtdoende:
opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [verweerder] tot betaling van € 2.151,72, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.823,10 vanaf 19 december 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de VVE tot op 11 mei 2021 begroot op € 486,- aan griffierecht en € 101,02 aan explootkosten en € 467,50 aan salaris advocaat;
- veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VVE tot op heden begroot op € 772,- aan griffierecht, € 121,42 aan explootkosten en € 1.114,- aan salaris advocaat;
- bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, A.D. Kiers-Becking en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2022 in aanwezigheid van de griffier.