ECLI:NL:GHDHA:2021:2382

• Datum uitspraak: 9 november 2021
• Publicatiedatum: 30 november 2021
• Zaaknummer: 200.286.361/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.N. Labohm; E.A. Mink; J.A. van Kempen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de ontbinding van een koopovereenkomst van onroerend goed met betrekking tot een bedrijfswoning

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank Den Haag, waarin de rechtsgeldigheid van de ontbinding van een koopovereenkomst van onroerend goed werd beoordeeld. De appellant, in zijn hoedanigheid als bewindvoerder, betwistte de beslissing van de rechtbank dat de geïntimeerden, de kopers, een beroep konden doen op de ontbindingsclausule in de koopovereenkomst. De koopovereenkomst was tot stand gekomen op 17 juli 2019, waarbij de appellant het onroerend goed verkocht aan de geïntimeerden. De appellant stelde dat de kopers handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf en daarom geen beroep konden doen op de bedenktijd en ontbindingsmogelijkheden die in de overeenkomst waren opgenomen.

De rechtbank had in haar vonnis geoordeeld dat de geïntimeerden als consumenten konden worden aangemerkt en dat zij tijdig een beroep hadden gedaan op de ontbinding van de koopovereenkomst. Het hof bevestigde deze conclusie en oordeelde dat de appellant de verwachting had gewekt dat het onroerend goed een woonobject betrof en niet een bedrijfswoning. Het hof oordeelde dat de informatie in de verkoopbrochure misleidend was en dat de appellant niet had voldaan aan zijn verplichtingen om de koper van juiste informatie te voorzien. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde de appellant in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.286.361/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/584165 / HA ZA 19-1222

Arrest van 9 november 2021

Inzake

[de bewindvoerder], in zijn hoedanigheid van meerderjarigenbewindvoerder over het vermogen van [persoon] als vereffenaar van de nalatenschap van de [erflater] en van opvolgend testamentair bewindvoerder over al hetgeen [persoon] uit voormelde nalatenschap verkrijgt,

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde 1],

wonende te [woonplaats],

en

[geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. H.J.B. van Nieuwenhuijzen te Rotterdam.

Het verloop van het geding

Op 9 november 2020 is appellant in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 19 augustus 2020 tussen partijen gewezen, hierna ook: het bestreden vonnis.

Bij memorie van grieven heeft appellant vier grieven geformuleerd.

Bij memorie van antwoord hebben geïntimeerden de grieven gemotiveerd weersproken.

Geïntimeerden hebben hun procesdossier overgelegd en hebben arrest gevraagd.

De beoordeling van het hoger beroep

Enige feiten en het bestreden vonnis

1. Voor de leesbaarheid van dit arrest zal het hof eerst enige feiten weergeven. Op 17 juli 2019 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het onroerend goed [adres]. Appellant was de verkopende partij en geïntimeerden waren de kopende partij.

2. In de kop van de koopovereenkomst is vermeld:
“Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018). Vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.” .

3. Artikel 16 van de hiervoor vermelde koopovereenkomst luidt als volgt:
“ Bedenktijd. De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst (in kopie) aan koper ter hand gesteld is. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. Als koper binnen de bedenktijd de koopovereenkomst wil ontbinden, moet hij ervoor zorgen dat de ontbindingsverklaring verkoper of diens makelaar voor het einde van de bedenktijd bereikt.” .

4. Niet in geschil is tussen partijen dat geïntimeerden tijdig een beroep hebben gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst op basis van artikel 16.

5. Appellant is van mening dat geïntimeerden in het kader van de koopovereenkomst hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf en zij geen beroep kunnen doen op de mogelijkheid tot ontbinding gedurende de bedenktijd van artikel 16.

6. Geïntimeerden zijn van mening dat zij niet hebben gehandeld in het kader van de uitoefening van een beroep of bedrijf. In de visie van geïntimeerden kunnen zij met recht een beroep doen op artikel 16 van de koopovereenkomst.

7. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.1. overwogen: “De bedenktermijn voor een consumentenkoper is wettelijk geregeld in artikel 7:2 lid 2 BW. Echter, anders dan [de bewindvoerder] voorstaat, vormt niet dit wetsartikel maar artikel 16 van de koopovereenkomst het toetsingskader waarbinnen de rechtsgeldigheid van het beroep van Dompeling c.s. dient te worden beoordeeld.”. In rechtsoverweging 4.2. overweegt de rechtbank: “Artikel 16 van de koopovereenkomst verbindt twee voorwaarden aan een succesvol beroep op de bedenktermijn: (I) de koper is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, (II) de koper zorgt ervoor dat zijn ontbindingsverklaring de verkoper of diens makelaar voor het einde van de bedenktijd bereikt.”. De rechtbank is in rechtsoverweging 4.10 tot de conclusie gekomen dat geïntimeerden een beroep kunnen doen op artikel 16 van de koopovereenkomst en dat de koopovereenkomst op 22 juli 2019 rechtsgeldig is ontbonden.

De vordering van appellant in appel

8. Appellant is het niet eens met de beslissing van de rechtbank. Door appellant wordt gevorderd: “dat het uw gerechtshof moge behagen om bij arrest uitvoerbaar bij voorraad het vonnis van de rechtbank Den Haag van 19 augustus 2020 te vernietigen en opnieuw rechtdoende het door [de bewindvoerder] bij inleidende dagvaarding d.d. 19 november 2019 gevorderde alsnog integraal toe te wijzen met veroordeling van Dompeling c.s. in de kosten van de gehele procedure, eerste aanleg en appel, kosten rechtens.”.

9. In eerste aanleg heeft appellant gevorderd: (I) voor recht te verklaren dat aan gedaagden geen beroep op de wettelijke bedenktermijn toekomt en dat de koopovereenkomst d.d. 17 juli 2019 derhalve niet tijdig door hen is ontbonden: (II) gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, kosten rechtens.

10. Door geïntimeerden is gemotiveerd verweer gevoerd. Geïntimeerden stellen in randnummer 43 van hun memorie van antwoord dat ook in hoger beroep niet anders geoordeeld kan worden dan dat geïntimeerden ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst kwalificeerden als een consumenten-koper.

Grieven

11. De kern van het geschil draait om de rechtsvraag of geïntimeerden aangemerkt kunnen worden als natuurlijke personen, die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

12. Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden tot haar oordeel is gekomen dat geïntimeerden een beroep kunnen doen op artikel 16 van de koopovereenkomst en dat daarmee de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Het hof neemt de gronden van de rechtbank over. Het hof zal dit aan de hand van de grieven van appellant nader toelichten.

13. Het hof begrijpt uit de toelichting van appellant op grief 1 dat in zijn visie geïntimeerden met de aankoop van het onroerend goed een bedrijfsmatig doel hadden. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst appellant, onder meer, in randnummer 14 van zijn grieven naar productie 1. Productie 1 betreft een schriftelijk stuk van ODMH (omgevingsdienst Midden-Holland). Het betreft een verslag van […]. Uit het verslag volgt dat er van overheidswege geen bereidheid is om van het bestemmingsplan af te wijken.

14. Door geïntimeerden is in randnummer 35 gesteld dat het verzoek aan ODMH niet van hen afkomstig is. Het betreft een interne informatie-uitwisseling tussen de gemeente en de ODHM. Geïntimeerden zijn niet betrokken geweest bij de informatie-uitwisseling en zijn pas op de hoogte geraakt van het advies nadat appellant het advies van ODMH in het geding heeft gebracht.

15. Het hof is van oordeel dat uit het advies van de ODMH niet de conclusie kan worden getrokken dat geïntimeerden met betrekking tot de aankoop van het onroerend goed aan de [adres] een bedrijfsmatig doel voor ogen hadden en op basis daarvan niet kunnen worden aangemerkt als natuurlijke persoon in de zin van artikel 16 van de koopovereenkomst. De vraagstelling is niet direct afkomstig van geïntimeerden en zij zijn ook niet betrokken geweest bij het advies. Het betreft slechts een intern stuk van een overheidsorgaan.

16. Van belang is de context waarin de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof deelt de visie van de rechtbank dat geïntimeerden de intentie hadden om aan de [adres] te gaan wonen en dat zij daar hobbymatig paarden gingen houden. Appellant heeft ook zelf de verwachting gewekt dat het object [adres] een woonobject betrof en niet de verkoop van een bedrijfswoning met overige faciliteiten. In de verkoopbrochure is onder meer vermeld:
“Wonen in een oase van rust en privacy op misschien wel een van de mooiste plekken in het Groene Hart van Nederland. Deze woonboerderij met een rijk aanbod aan faciliteiten voor het houden van paarden biedt het. Vanuit [plaats] langs de […] plassen bereikt u de fraaie brugopgang die aansluit op een lommerrijke laan.” . Het hof is van oordeel dat in de brochure de woonfunctie centraal wordt gesteld. Ook de foto`s in de brochure wijzen naar de woonfunctie. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat appellant het pand [adres] niet in de markt heeft gezet als een bedrijfswoning en dat voor bewoning dus tevens een bedrijfsvoering noodzakelijk is. De inhoud van de verkoopbrochure komt naar het oordeel van het hof voor rekening en risico van appellant. De informatie in de brochure is misleidend als het gaat om een bedrijfswoning en voorts onvolledig. Het feit dat appellant weinig weet van het pand [adres] komt voor zijn rekening en risico. Appellant is advocaat en zijn dochter over wie hij het bewind voert heeft het onroerend goed geërfd. De erfgenaam treedt in de rechten en verplichtingen van de erflater en daarmee rust ook op appellant een verplichting om de koper van de juiste informatie te verstrekken.

17. In randnummer 16 van de memorie van grieven stelt appellant dat voorshands moet worden aangenomen dat geïntimeerden een zakelijke insteek hadden bij de aankoop van de [adres]. In de visie van appellant moeten geïntimeerden bewijzen dat zij geen zakelijke insteek hadden bij de verkoop.

18. Naar het oordeel van het hof is de rechtbank van een juiste verdeling van de bewijslast uitgegaan. De door appellant ingeschakelde makelaar heeft het koopcontract opgesteld en er is duidelijk gekozen voor het model koopovereenkomst woning. In het contract is expliciet artikel 16 opgenomen, de bedenktijd voor de particuliere koper die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Appellant is zelf advocaat en, naar het hof aanneemt, vaardig in het lezen van contracten. Als appellant van mening was dat geïntimeerden handelden in het kader van de uitoefening van een beroep of bedrijf dan had het op zijn weg gelegen om artikel 16 van de koopovereenkomst niet op te nemen. Het enkele feit dat geïntimeerden in het kader van het vinden van een passende financiering een aantal opties onderzoeken, brengt naar het oordeel van het hof niet met zich mede dat zij daarmee bij het aangaan van de onderhavige koopovereenkomst handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Op het moment van ondertekenen van het koopcontract hadden geïntimeerden niet een beroep of bedrijf, zij hadden nog niet eens een ondernemingsplan gemaakt. De stelling van appellant, dat geïntimeerden tijdens het kooptraject bewust hun bedrijfsmatige bedoelingen hebben verheimelijkt, wat daar ook van zij, is niet onderbouwd en volgt niet uit de feitelijke gang van zaken.

19. Hetgeen appellant overigens heeft gesteld acht het hof niet relevant voor het onderhavige oordeel.

20. Het bewijsaanbod van appellant is te algemeen. Appellant geeft niet eens aan over welke feiten hij bepaalde getuigen wenst te horen.

21. Geen van de grieven treft dus doel.

22. Nu appellant ook in appel in het ongelijk wordt gesteld zal het hof appellant ook in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 19 augustus 2020 van de rechtbank Den Haag tussen de partijen gewezen;

veroordeelt appellant in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot aan deze uitspraak begroot op € 3.610,- en aldus gespecificeerd:

- € 332,- griffierecht, en

- € 3.278,- salaris advocaat,

te vermeerderen met de nakosten op € 133,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op

€ 199,- indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken proceskostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

de proceskosten en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen twee weken na de datum van dit arrest zijn voldaan, tot de dag der algehele voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.N. Labohm, E.A. Mink en J.A. van Kempen en is ondertekend en uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, ter openbare terechtzitting van 9 november 2021 in aanwezigheid van de griffier.