Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.278.278/01
Zaaknummer rechtbank : 8038188 CV EXPL 19-39764
arrest van 16 maart 2021
inzake
Maes Invest B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Maes Invest,
advocaat: mr. J.J. Blok te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. C.C.M. Welten te Rotterdam.
Het geding
Het verloop van het geding in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de appeldagvaarding van 4 mei 2020;
- de memorie van grieven (met producties);
- de memorie van antwoord;
- de ter gelegenheid van het pleidooi van 1 maart 2021 overgelegde pleitnotities;
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende.
1.1
[geïntimeerde] huurt sinds 1 maart 2018 van Maes Invest de woning aan de [adres] te [plaatsnaam]. Het pand aan de [adres] betreft een voormalig kantoorpand. Maes Invest heeft dit pand verbouwd en daar meerdere zelfstandige woonruimten in gemaakt. Het project is in twee fases opgeleverd. De woning van [geïntimeerde] behoort tot het eerst opgeleverde deel.
1.2
Op 12 juli 2018 heeft [geïntimeerde] een verzoek tot het toetsen van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie.
1.3
De Huurcommissie heeft op 26 april 2019 uitspraak gedaan. Zij heeft geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs van € 1.325,00 niet redelijk is. Een huurprijs van € 600,87 per maand vanaf 1 maart 2018 is volgens de Huurcommissie wel redelijk.
2.1
Maes Invest heeft vervolgens (in conventie) de kantonrechter verzocht:
- een uitspraak te doen over het punt waarvoor door [geïntimeerde] om een uitspraak door de Huurcommissie was verzocht;
- [geïntimeerde] te veroordelen om de leges van € 450,00 waarin Maes Invest door de Huurcommissie is veroordeeld, aan Maes Invest te betalen;
- [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.
2.2
Maes Invest heeft aan haar vordering onder meer ten grondslag gelegd dat zij zich niet kan vinden in de uitspraak van de Huurcommissie vanwege de gehanteerde fictieve minimum WOZ-waarde op het moment van aangaan van de huurovereenkomst. Dat is, gelet op de waarde van de woning, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De aard en daadwerkelijke kwaliteit van de woning geven aanleiding tot afwijking van het woningwaarderingsstelsel.
3. [geïntimeerde] heeft in reconventie (kort gezegd) terugbetaling van de door hem teveel betaalde huur gevorderd.
4. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in conventie de huurprijs tussen partijen vastgesteld op € 600,87 per maand en Maes Invest veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter is daarbij uitgegaan van de fictieve minimum WOZ-waarde van € 41.816,-. In reconventie is Maes Invest veroordeeld tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 12.520,90 en tot terugbetaling van het verschil tussen de maandelijks betaalde huur en het vastgestelde huurbedrag vanaf oktober 2019 tot en met maart 2020.
5. In hoger beroep heeft Maes Invest gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen, onder veroordeling van [geïntimeerde] (tot terugbetaling) van al hetgeen Maes Invest reeds heeft voldaan ter voldoening aan het vonnis en, opnieuw rechtdoende, de overeengekomen huur ad € 1.325,00 per maand vanaf 1 maart 2018 als redelijk aan te merken en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 450,00 aan Maes Invest, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties alsmede in de nakosten.
6. Maes Invest heeft zich op het standpunt gesteld dat de kantonrechter in strijd heeft gehandeld met fundamentele beginselen van een goede procesorde, zodat er grond is om het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW te doorbreken en Maes Invest te ontvangen in het hoger beroep. Volgens [geïntimeerde] is Maes Invest niet ontvankelijk.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de kantonrechter een beslissing heeft gegeven als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW en dat op grond van art. 7:262 lid 2 BW tegen deze beslissing geen hogere voorziening is toegelaten. Een wettelijk rechtsmiddelenverbod kan echter worden doorbroken indien geklaagd wordt dat de rechter in de vorige instantie het wetsartikel ten onrechte niet heeft toegepast, buiten het toepassingsgebied van het wetsartikel is getreden of bij de beoordeling een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel niet in acht heeft genomen dat niet meer kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. Het beroep is ontvankelijk als een van deze doorbrekingsgronden wordt aangevoerd. Het enkele feit dat Maes Invest stelt dat er een doorbrekingsgrond is, is dus voldoende om haar te ontvangen in dit hoger beroep.
8. Het hof zal beoordelen of de doorbrekingsgrond slaagt. Maes Invest heeft in dat verband aangevoerd dat zij een screenshot heeft overgelegd (productie IV bij dagvaarding) waaruit, met terugwerkende kracht, de WOZ-waarde volgt die bij aanvang van de huur gold (€ 218.000,- per 1 januari 2018 en € 160.000,- per 1 januari 2017). De kantonrechter is daaraan volgens haar zonder motivering voorbij gegaan, zodat sprake is van strijd met fundamentele beginselen van een goede procesorde.
9. Het hof volgt het betoog van Maes Invest niet. De kantonrechter heeft immers onder 5.3 overwogen dat op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen WOZ-beschikking voor de woning was afgegeven en dat het waarderingsstelsel geen mogelijkheid kent voor toekenning van punten op een andere grond, tenzij het voor Maes Invest redelijkerwijs niet mogelijk was de WOZ-beschikking voor het voltooien van de woning te krijgen (overweging 5.5). Daarin ligt besloten dat een screenshot van de WOZ-waarde niet aangemerkt kan worden als een (op de ingangsdatum van de huurovereenkomst afgegeven) WOZ-beschikking en dus ook geen grond kan bieden voor toekenning van punten. Vast staat dat de in hoger beroep overgelegde WOZ-beschikkingen over 2018 en 2019 niet zijn ingebracht in de procedure bij de kantonrechter zodat de kantonrechter daarmee ook geen rekening kon houden. Voorzover Maes Invest klaagt dat de kantonrechter de later vastgestelde WOZ-waarde van het screenshot ten onrechte niet (met terugwerkende kracht) in het oordeel heeft betrokken, betreft dit een klacht over de onjuiste toepassing van het wettelijk stelsel. Dat levert echter geen doorbrekingsgrond op (vgl. HR 29 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK5013 en HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5666).
10. Nu de aangevoerde grond niet kan leiden tot doorbreking van het appelverbod, zal het hof het beroep verwerpen. Het hof zal Maes Invest veroordelen in de kosten van het hoger beroep met de gevorderde nakosten.
Beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt Maes Invest in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 332,00 aan griffierecht en € 2.228,- aan salaris advocaat, en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, G. Dulek-Schermers en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers ter openbare terechtzitting van 16 maart 2021 in aanwezigheid van de griffier.