ECLI:NL:GHDHA:2021:1689

• Datum uitspraak: 10 augustus 2021
• Publicatiedatum: 10 september 2021
• Zaaknummer: 200.274.621-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.A.F. Tan-de Sonnaville; J.E.H.M. Pinckaers; G. Dulek-Schermers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurwoning; Overlast en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellante] en Stichting Havensteder. [appellante] huurt een woning van Havensteder en is door de kantonrechter veroordeeld tot ontruiming van de woning vanwege overlast die zij veroorzaakt. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [appellante] zich niet als een goede huurster gedraagt, wat heeft geleid tot de ontbinding van de huurovereenkomst. [appellante] is het niet eens met deze beslissing en heeft hoger beroep aangetekend. Het hof bevestigt de beslissing van de kantonrechter en bekrachtigt het vonnis. Daarnaast heeft Havensteder in hoger beroep een nieuwe vordering ingediend, die betrekking heeft op schadevergoeding en huurachterstand. Het hof gelast een mondelinge behandeling om deze nieuwe vordering te bespreken. De zaak is complex, met meerdere getuigenverklaringen over de overlast die [appellante] veroorzaakt. Het hof concludeert dat de overlast ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, en dat de belangen van de omwonenden zwaarder wegen dan de persoonlijke omstandigheden van [appellante].

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.274.621/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 7947996 / CV EXPL 19-32820

Arrest (uitspraak) van 10 augustus 2021

in de zaak van:

[appellante],

wonende te [woonplaats],
appellante in het principaal hoger beroep,

verweerster in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. K.T. Ghaffari te Nijmegen,

tegen:

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: Havensteder,

advocaat: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam.

De zaak in het kort

1. [appellante] huurt een woning van Havensteder. De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld om de woning te ontruimen, omdat ze teveel overlast geeft. Ook is zij veroordeeld om nog onderhoud aan de tuin te plegen (heggen snoeien, onkruid weghalen en rommel uit de tuin halen). De woning is inmiddels ontruimd. [appellante] is het niet eens met het vonnis en heeft de zaak aan het hof voorgelegd. Het hof vindt de beslissing van de kantonrechter juist en zal het vonnis dus bekrachtigen. Daarnaast speelt in hoger beroep nog een nieuwe vordering van Havensteder. Deze gaat met name over door Havensteder gevorderde schadevergoeding en achterstallige huur. Daarvoor gelast het hof een mondelinge behandeling.

De procedure

2. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam
van 24 januari 2020 (hierna het vonnis) en het procesdossier bij de kantonrechter;
- de dagvaarding in hoger beroep van 20 februari 2020;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord in het principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven
in het incidenteel hoger beroep (met producties);
- de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep.

3. Vervolgens is arrest bepaald.

De feiten

4. De kantonrechter is in het vonnis in overwegingen 2.1 en 2.3 van een aantal feiten uitgegaan. Deze feiten zijn erkend door [appellante]. Het hof gaat er daarom ook vanuit. Verder gaat het hof ook uit van de door de ene partij gestelde feiten die door de andere partij niet (of onvoldoende gemotiveerd) zijn weersproken.

5. Samengevat gaat het om het volgende.

• a) Baaijens huurt sinds 2005 van Havensteder de hoekwoning aan [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). Naast [appellante] (op nummer [nummer]) woont mevrouw [buurvrouw] (hierna: [buurvrouw]) in een ook van Havensteder gehuurde woning.
• b) [appellante] en [buurvrouw] hebben al lange tijd problemen met elkaar. De dochter van [buurvrouw], [naam], verblijft regelmatig bij [buurvrouw], evenals haar kleindochter. [naam] wordt door de Reclassering begeleid, en wel door mevrouw [begeleidster] (hierna: [begeleidster]).
• c) Op 12 juli 2018 heeft [begeleidster] een overlastmelding per e-mail gestuurd aan Havensteder. Daarin vertelt [begeleidster] over haar bezoek op 4 mei 2018 aan nummer [nummer], met name over het gebonk en geschreeuw van de buurvrouw van [adres] ([appellante]) en dat zij de situatie niet houdbaar vindt.
• d) In juli en augustus 2018 heeft Havensteder een buurtonderzoek laten uitvoeren. In het daarvan opgemaakte rapport zijn verklaringen van vier omwonenden opgenomen. De strekking hiervan is dat [appellante] schreeuwt, scheldt, bonkt, smijt en a-sociale taal uitslaat (‘[...]’). Volgens deze betrokkenen gaat dat dag en nacht zo.
• e) In januari 2019 hebben medewerkers van Havensteder nog een buurtonderzoek uitgevoerd, met vier soortgelijke verklaringen als resultaat.
• f) Op 5 februari 2019 heeft Havensteder gesprekken gevoerd met [appellante] en [buurvrouw]. Naar aanleiding daarvan heeft Havensteder op 19 februari 2019 aan beiden een zogenaamde gedragsaanwijzing gestuurd. [buurvrouw] heeft deze ondertekend retour gezonden. [appellante] heeft dat geweigerd. De gedragsaanwijzing hield voor [appellante] met name in dat ze geen overlast zou veroorzaken en mee zou werken aan onderhoud van haar woning, bij gebreke waarvan Havensteder gerechtigd zou zijn ontruiming van de woning en ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen.
• g) [buurvrouw] heeft in maart en april 2019 vele malen bij Havensteder geklaagd over overlast door [appellante]. Volgens deze klachten bestond de overlast uit slaan met deuren, bonken op de muur, schreeuwen en schelden met ‘kankerhoer’ en ‘kankerpedofiel’.
• h) Op 21 mei 2019 heeft Havensteder opnieuw een buurtonderzoek verricht. Hier kwam uit dat de betreffende overlast door [appellante] doorgaat.

De beslissing van de kantonrechter

6. Op vordering van Havensteder heeft de kantonrechter in het vonnis de huurovereenkomst met [appellante] ontbonden en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning. [appellante] is daarbij tevens veroordeeld om (a) de heggen rondom de tuin van het gehuurde te snoeien, (b) onkruid uit de tuin te verwijderen en (c) (kort gezegd) rommel uit de tuin te verwijderen. Daarbij is Havensteder gemachtigd dit op kosten van [appellante] te (laten) doen, wanneer [appellante] hier niet zelf voor zorgt. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

7. Volgens de kantonrechter stond vast dat [appellante] overlast veroorzaakte en op die manier zich niet als goed huurster gedroeg. De kantonrechter was van oordeel dat de tekortkomingen van [appellante] van voldoende gewicht waren om tot ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen over te gaan.

Het hoger beroep

8. [appellante] vordert vernietiging van het vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van Havensteder. Zij heeft twee grieven aangevoerd. Grief I bevat klachten over de weging van de bewijsmiddelen over overlast (door Havensteder de bewijswaardering genoemd). Met grief II klaagt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte geen toepassing heeft gegeven aan de ‘tenzij-bepaling’ (van artikel 6:265 lid 1, slot, BW).

9. Havensteder heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis. Daarnaast heeft zij in incidenteel hoger beroep haar vordering vermeerderd. Zij vordert thans in hoger beroep tevens, uitvoerbaar bij voorraad, om [appellante] te veroordelen tot betaling van:
wegens mutatieschade - een bedrag van € 20.185,16, met wettelijke rente;
- een bedrag van € 1.174,47 aan buitengerechtelijke incassokosten;
wegens gevolgschade - een bedrag van € 3.522,58, met wettelijke rente;
- een bedrag van € 577,48 aan buitengerechtelijke incassokosten;
wegens huurachterstand - een bedrag van € 596,47, met wettelijke rente;
- een bedrag van € 108,26 aan buitengerechtelijke incassokosten,
met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep.

10. Havensteder heeft daartoe (kort samengevat) gesteld dat [appellante] het gehuurde niet deugdelijk heeft opgeleverd, zodat Havensteder kosten heeft moeten maken om een en ander te herstellen (de mutatieschade). Daarnaast was er sprake van gevolgschade in de woning van [buurvrouw]. Deze werd veroorzaakt doordat [appellante] niet heeft toegelaten dat de aannemer lekkages vanuit haar woning verhielp. De huurachterstand is volgens Havensteder ontstaan doordat [appellante] de huur over juli 2019 en januari 2020 niet volledig heeft betaald.

Beoordeling van het hoger beroep

Het principaal hoger beroep (van [appellante])

Grieven I en II

11. Het hof zal eerst de gestelde overlast bespreken en de consequenties daarvan.

11. De grieven worden verworpen.

11. Vast staat dat [appellante] en haar buurvrouw [buurvrouw] al lange tijd ruzie hebben en dat deze ruzie in 2016 uit de hand is gelopen (mede door toedoen van [naam]). Echter daarna is de overlast niet definitief geëindigd en sinds 2018 zijn er weer vele overlastklachten, met name van [buurvrouw]. De door [appellante] veroorzaakte overlast wordt bevestigd door onder meer de reclasseringsmedewerkster [begeleidster], die het gebonk en geschreeuw van [appellante] zelf heeft gehoord bij een huisbezoek aan [buurvrouw] op 4 mei 2018. De stelling van [appellante] dat de e-mail van [begeleidster] (zie overweging 5c) niet geloofwaardig is, omdat deze enige tijd later is verzonden, verwerpt het hof. Het enkele verloop van ruim twee maanden is daartoe onvoldoende. Vervolgens zijn er binnen een jaar drie buurtonderzoeken uitgevoerd, die telkens hetzelfde beeld laten zien van [appellante] die scheldt, schreeuwt, bonkt en smijt, zodanig dat niet alleen [buurvrouw] maar ook anderen daar last van hebben. Ook al zijn de verklaringen van anderen anoniem afgelegd, het hof kent daar wel degelijk enige waarde aan toe. In dit verband is van belang (i) dat niet wordt betwist dat het verklaringen van omwonenden zijn, (ii) dat [appellante] de verklaringen niet behoorlijk bestrijdt maar slechts nuanceert, terwijl (iii) [appellante] zelf erkent dat ze weleens bonkgeluiden maakt (onder meer proces-verbaal comparitie bij de kantonrechter). Ook weegt mee dat deze verklaringen steun vinden in de weergave van [begeleidster] en [buurvrouw]. Daarnaast geeft [appellante] toe dat zij weleens met stemverheffing [buurvrouw] en haar dochter heeft uitgescholden (memorie van grieven 44) en dat zij naar meerdere buren ‘pedofiel’ roept (proces-verbaal van comparitie op 19 november 2019, p.4). Voor zover [appellante] stelt dat dit moet worden bezien in de context van de jarenlange burenruzie tussen [appellante] en [buurvrouw], acht het hof deze stelling ontoereikend. Over [appellante] komen concrete klachten naar voren, zoals over het onophoudelijke geschreeuw, gebonk en uitschelden (ondersteund door voormelde bewijsmiddelen). Concrete recente verwijten in de richting van [buurvrouw] zijn niet naar voren gekomen. [appellante] stelt slechts dat [buurvrouw] bij haar het wangedrag uitlokt, maar zij geeft nergens aan op welke wijze dat gebeurt en niets wijst erop dat het gedrag van [buurvrouw] de door [appellante] veroorzaakte overlast rechtvaardigt.

11. Al met al acht het hof bewezen dat [appellante] zich niet als goed huurster gedraagt. Niet alleen [buurvrouw] heeft daar last van gehad, maar ook andere omwonenden. Het hof is van oordeel dat er sprake is van zodanig ernstige tekortkomingen van [appellante] dat deze grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Hierbij weegt mee dat ondanks pogingen van Havensteder [appellante] niet te corrigeren is gebleken. [appellante] heeft (in tegenstelling tot [buurvrouw]) geweigerd een gedragsaanwijzing te tekenen. Omdat Havensteder niet alleen de belangen van [appellante] als huurster dient te bewaken maar ook die van de overige omwonenden/huurders (onder wie [buurvrouw]), heeft Havensteder in de gegeven omstandigheden in redelijkheid kunnen besluiten om maatregelen te nemen tegen [appellante]. De persoonlijke omstandigheden van [appellante] wegen niet op tegen de belangen van omwonenden om – na jaren van overlast – een rustige leefomgeving te hebben. Het hof ziet geen grond voor toepassing van de tenzij-bepaling.

11. Het vonnis zal daarom bij het nog te wijzen eindarrest worden bekrachtigd.
Het incidenteel hoger beroep (van Havensteder) De nieuwe (schade)vorderingen in hoger beroep

11. Havensteder heeft in incidenteel hoger beroep haar vordering vermeerderd met diverse geldvorderingen (zie overweging 9). Het hof ziet aanleiding om hiervoor een mondelinge behandeling te gelasten voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een schikking. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

Beslissing

Het hof:

In het incidenteel hoger beroep

• beveelt [appellante] in persoon en Havensteder deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is om een schikking aan te gaan, vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling (zoals bedoeld in overweging 16) te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. J.E.H.M. Pinckaers in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te Den Haag op
• bepaalt dat, indien één der partijen
• verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor de mondelinge behandeling niet nodig is;
• bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze

In het principaal en incidenteel hoger beroep

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en G. Dulek- Schermers en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2021 in aanwezigheid van de griffier.