Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.278.991/01
Zaaknummer rechtbank : 7347489/CV EXPL 18-48545
arrest van 10 augustus 2021
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. W.H.J.W. de Brouwer te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. D.W.E. Urbanus te Rotterdam.
De zaak in het kort
1. Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de uitleg van de huurovereenkomst op grond waarvan [geïntimeerde] een woning huurt van [appellante]. Volgens [appellante] zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan met een looptijd van twee jaar, die is geëindigd omdat [appellante] tijdig voor afloop van de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat de huurovereenkomst na afloop van deze twee jaar zou eindigen. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst is verlengd omdat hij tijdig gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid tot verlenging. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] in het gelijk gesteld. [appellante] komt in dit hoger beroep op tegen het oordeel van de kantonrechter.
Het verloop van de procedure
2. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het dossier van de procedure in eerste aanleg, waaronder het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 17 april 2020, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna te noemen: het (bestreden) vonnis);
- de dagvaarding van [appellante] in hoger beroep van 27 mei 2020;
- de memorie van grieven, tevens akte houdende vermeerdering van eis met een productie van [appellante];
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde];
- de bij het hof op 22 juni 2021 ingekomen akte houdende wijziging van eis van [appellante].
3. Op 28 juni 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij de advocaten van partijen hun standpunt mondeling hebben toegelicht aan de hand van pleitnotities, die zij hebben overgelegd. [geïntimeerde] heeft ter gelegenheid van die zitting bij monde van zijn raadsman verklaard geen bezwaar te hebben tegen de akte houdende eiswijziging van [appellante]. Vervolgens is een datum voor arrest bepaald.
De beoordeling van het hoger beroep
Feiten
4. Het hof gaat uit van de volgende feiten:
a. Met ingang van 1 september 2017 huurt [geïntimeerde] van [appellante] de woning aan [adres] (hierna te noemen: de woning).
De tussen partijen gesloten huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“
(…)
(…)
Clause 2
This lease agreement (the Lease) is entered into for a period of 24 (twenty four) months beginningon 1 September 2017and expiring on31 Augustus 2019(the “Initial Lease Period”).
(…)
Clause 7The Lease terminates by operation of law at the date set forth in clause 2, unless the Tenants have informed the Owner by giving written notice that they wish to lease the accommodation upon lapse of the Initial Lease Period for another period of at least 3 (three) months. The written notice must reach the Owner at least 2 months before the last day of the Initial Lease Period.
(…)”.
Bij brief van 3 juni 2019 heeft [appellante] [geïntimeerde] voor zover van belang het volgende medegedeeld:
“
(…) I bring to your attention that the Lease will expire on 31 august 2019. (…)”.
(…) I bring to your attention that the Lease will expire on 31 august 2019. (…)”.
Bij brief van 12 juni 2019 heeft [geïntimeerde] [appellante] onder meer het volgende bericht:
“
(…)
(…)
In response to your letter dated June 3rd, 2019, I hereby inform you as follows.
I do not agree with the termination of the rental agreement on the date set forth under Clause 2 of the rental agreement. With reference to Clause 7 of the rental agreement, I hereby give written notice that I wish to continue the lease of the accommodation upon lapse of the initial lease period. In accordance with Clause 7, this written notice has reached you at least 2 months before the last day of the initial rental period.
(…)”.
Bij een bij deurwaardersexploot van 23 juli 2020 betekende brief van 17 juli 2020 heeft [appellante] onder meer de nietigheid ingeroepen van (en voor zover nodig, buitengerechtelijk vernietigd) het volgende gedeelte uit artikel 7 van de huurovereenkomst: “
(…) unless the Tenants have informed the Owner by giving written notice that they wish to lease the accommodation upon lapse of the Initial Lease Period for another period of at least 3 (three) months. The written notice must reach the Owner at least 2 months before the last day of the Initial Lease Period”.
(…) unless the Tenants have informed the Owner by giving written notice that they wish to lease the accommodation upon lapse of the Initial Lease Period for another period of at least 3 (three) months. The written notice must reach the Owner at least 2 months before the last day of the Initial Lease Period”.
De procedure in eerste aanleg
5. [appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd (voor zover in hoger beroep van belang): (i) te verklaren voor recht dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die eindigt op 31 augustus 2019, (ii) voor zover de huur is geëindigd per 31 augustus 2019, [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen, (iii) voor zover de huur is geëindigd per 31 augustus 2019, [geïntimeerde] te veroordelen aan [appellante] een gebruikersvergoeding te betalen, (iv) [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten. In eerste aanleg was ook sprake van een geschil over de huurprijs, maar dat is in hoger beroep niet langer aan de orde.
6. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellante], met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
7. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. Voor zover in hoger beroep van belang, kunnen de overwegingen van de kantonrechter als volgt worden samengevat. [geïntimeerde] heeft tijdig een beroep gedaan op artikel 7 van de huurovereenkomst, waardoor de huurovereenkomst na afloop van de initiële looptijd van twee jaar voor een minimale periode van drie maanden is verlengd. Het feit dat [appellante] voorafgaand aan het beroep van [geïntimeerde] op artikel 7 van de huurovereenkomst een mededeling aan [geïntimeerde] heeft gestuurd dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2019 zou eindigen, leidt niet tot een ander oordeel. Als die mededeling tot gevolg zou hebben dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2019 zou eindigen, zou daarmee op ongerechtvaardigde wijze afbreuk worden gedaan aan het recht van [geïntimeerde] om de huurovereenkomst eenzijdig voor minimaal drie maanden te verlengen.
De vordering in hoger beroep en de grieven van [appellante]
8. [appellante] vordert in hoger beroep, na wijziging van eis, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad: (i) vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, (ii) toewijzing van de hiervoor onder 5. genoemde vorderingen, (iii) nietigverklaring van het gedeelte uit artikel 7 van de huurovereenkomst: “(…)
unless the Tenants have informed the Owner by giving written notice that they wish to lease the accommodation upon lapse of the Initial Lease Period for another period of at least 3 (three) months. The written notice must reach the Owner at least 2 months before the last day of the Initial Lease Period”, (iv) voor zover nodig, een verklaring voor recht dat [appellante] het hiervoor geciteerde gedeelte uit artikel 7 van de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd, dan wel vernietiging van dit gedeelte.
unless the Tenants have informed the Owner by giving written notice that they wish to lease the accommodation upon lapse of the Initial Lease Period for another period of at least 3 (three) months. The written notice must reach the Owner at least 2 months before the last day of the Initial Lease Period”, (iv) voor zover nodig, een verklaring voor recht dat [appellante] het hiervoor geciteerde gedeelte uit artikel 7 van de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd, dan wel vernietiging van dit gedeelte.
9. [appellante] heeft twee grieven tegen het vonnis aangevoerd, die als volgt kunnen worden samengevat.
Grief Iis gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst na afloop van de initiële looptijd van twee jaar is verlengd als gevolg van het beroep van [geïntimeerde] op artikel 7 van de huurovereenkomst. [appellante] betoogt dat het hiervoor geciteerde gedeelte uit artikel 7 van de huurovereenkomst in strijd is met het recht van [appellante] om de voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst per 31 augustus 2019 te doen eindigen op grond van artikel 7:271 lid 1 aanhef, onder a en tweede volzin BW. Volgens [appellante] volgt uit de tweede en derde volzin van artikel 7:271 lid 1 BW dat verlenging van de huurovereenkomst tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd na afloop van de initiële looptijd van twee jaar, uitsluitend kan plaatsvinden als de verhuurder nalaat de huurder tijdig schriftelijk te informeren over het aflopen van die initiële looptijd. Een verlengingsmogelijkheid voor de huurder, zoals opgenomen in artikel 7 van de huurovereenkomst, is daarmee in strijd en doorkruist de wettelijke regeling van artikel 7:271 lid 1 BW. Volgens [appellante] is een dergelijk verlengingsbeding in de huurovereenkomst, waarbij van artikel 7:271 BW wordt afgeweken, op grond van het zevende lid van dit artikel nietig, althans vernietigbaar. Uit de parlementaire geschiedenis van deze wettelijke regeling blijkt dat zij tot doel heeft om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en het huuraanbod te vergroten. Daaraan zou afbreuk worden gedaan als de huurder het in zijn uitsluitende macht zou hebben om de huur voor minimaal drie maanden (en daarmee feitelijk voor onbepaalde duur) te verlengen. In lijn met de bedoeling van de wetgever moet ook de verhuurder de mogelijkheid hebben om een beroep op de nietigheid van een dergelijke bepaling te doen, dan wel de bepaling buitengerechtelijk te vernietigen.
Grief IIis gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van [appellante] en heeft geen zelfstandige betekenis.
Grief Iis gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst na afloop van de initiële looptijd van twee jaar is verlengd als gevolg van het beroep van [geïntimeerde] op artikel 7 van de huurovereenkomst. [appellante] betoogt dat het hiervoor geciteerde gedeelte uit artikel 7 van de huurovereenkomst in strijd is met het recht van [appellante] om de voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst per 31 augustus 2019 te doen eindigen op grond van artikel 7:271 lid 1 aanhef, onder a en tweede volzin BW. Volgens [appellante] volgt uit de tweede en derde volzin van artikel 7:271 lid 1 BW dat verlenging van de huurovereenkomst tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd na afloop van de initiële looptijd van twee jaar, uitsluitend kan plaatsvinden als de verhuurder nalaat de huurder tijdig schriftelijk te informeren over het aflopen van die initiële looptijd. Een verlengingsmogelijkheid voor de huurder, zoals opgenomen in artikel 7 van de huurovereenkomst, is daarmee in strijd en doorkruist de wettelijke regeling van artikel 7:271 lid 1 BW. Volgens [appellante] is een dergelijk verlengingsbeding in de huurovereenkomst, waarbij van artikel 7:271 BW wordt afgeweken, op grond van het zevende lid van dit artikel nietig, althans vernietigbaar. Uit de parlementaire geschiedenis van deze wettelijke regeling blijkt dat zij tot doel heeft om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en het huuraanbod te vergroten. Daaraan zou afbreuk worden gedaan als de huurder het in zijn uitsluitende macht zou hebben om de huur voor minimaal drie maanden (en daarmee feitelijk voor onbepaalde duur) te verlengen. In lijn met de bedoeling van de wetgever moet ook de verhuurder de mogelijkheid hebben om een beroep op de nietigheid van een dergelijke bepaling te doen, dan wel de bepaling buitengerechtelijk te vernietigen.
Grief IIis gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van [appellante] en heeft geen zelfstandige betekenis.
10. [geïntimeerde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [appellante], met veroordeling, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, van [appellante] in de proceskosten.
De beoordeling
11. Het hof zal de grieven van [appellante] gezamenlijk behandelen. Het hof stelt vast dat [appellante] geen grieven heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat artikel 7 van de huurovereenkomst in beginsel een eenzijdige verlengingsmogelijkheid voor de huurder behelst. Ook staat vast dat [geïntimeerde] tijdig van deze verlengingsmogelijkheid gebruik heeft gemaakt. Het gaat in hoger beroep uitsluitend om de vraag of deze verlengingsmogelijkheid in strijd is met artikel 7:271 lid 1 BW en het desbetreffende gedeelte van artikel 7 nietig is, dan wel [appellante] het recht heeft deze bepaling buitengerechtelijk te vernietigen.
12. Naar het oordeel van het hof is de eenzijdige verlengingsmogelijkheid voor de huurder die in artikel 7 van de huurovereenkomst is neergelegd niet in strijd met artikel 7:271 lid 1 BW. Op grond van dit artikel is geen opzegging vereist voor kortdurende huurovereenkomsten met een looptijd van, in het geval van zelfstandige woonruimte, niet langer dan twee jaar. Dergelijke kortdurende huurovereenkomsten eindigen op grond van de tweede en derde volzin van artikel 7:271 lid 1 BW in samenhang met artikel 7:228 lid 1 BW wanneer de looptijd is verstreken zonder dat de huurder een beroep op huurbescherming kan doen, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de overeengekomen tijd, de huurder schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. Blijkens de parlementaire geschiedenis heeft de wetgever met deze regeling de doorstroming op de huurmarkt willen bevorderen door woningeigenaren die voorheen aarzelden om woonruimte te verhuren, omdat zij niet bij voorbaat willen vastzitten aan een huur voor onbepaalde tijd, te stimuleren om woonruimte tijdelijk te verhuren.
13. Anders dan [appellante] betoogt, heeft artikel 7:271 lid 1 BW niet tot doel om verhuurders en huurders te beperken in de mogelijkheid om overeen te komen dat de huurder het recht heeft om een huurovereenkomst die is aangegaan voor twee jaar, te verlengen. Artikel 7:271 lid 1, tweede volzin BW heeft betrekking op een overeenkomst aangegaan voor een looptijd van maximaal twee jaar (in het geval van zelfstandige woonruimte). In het onderhavige geval gaat het echter niet om een overeenkomst met een looptijd van twee jaar, maar om een overeenkomst met een looptijd van twee jaar
met een verlengingsmogelijkheid voor de huurder. Een dergelijke overeenkomst eindigt niet door het verstrijken van de looptijd van twee jaar, als zij (tijdig) door de huurder wordt verlengd. Artikel 7:271 lid 1, tweede en derde volzin, verbiedt verhuurders en huurders niet om in die verlengingsmogelijkheid te voorzien. Dat staat niet in deze bepalingen en volgt ook niet uit de parlementaire geschiedenis. Een dergelijke afspraak is dus niet in strijd met artikel 7:271 BW en wordt niet getroffen door de nietigheidssanctie van artikel 7:271 lid 7 BW.
met een verlengingsmogelijkheid voor de huurder. Een dergelijke overeenkomst eindigt niet door het verstrijken van de looptijd van twee jaar, als zij (tijdig) door de huurder wordt verlengd. Artikel 7:271 lid 1, tweede en derde volzin, verbiedt verhuurders en huurders niet om in die verlengingsmogelijkheid te voorzien. Dat staat niet in deze bepalingen en volgt ook niet uit de parlementaire geschiedenis. Een dergelijke afspraak is dus niet in strijd met artikel 7:271 BW en wordt niet getroffen door de nietigheidssanctie van artikel 7:271 lid 7 BW.
14. Het voorgaande betekent dat de grieven van [appellante] falen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en de vorderingen van [appellante] afwijzen. Voor bewijslevering bestaat geen aanleiding, aangezien [appellante], zoals zij zelf aangeeft, in dit hoger beroep alleen een rechtsvraag heeft opgeworpen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 17 april 2020;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,- aan griffierecht en € 3.342,- aan salaris voor de advocaat;
- verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, A.E.A.M van Waesberghe en F. van der Hoek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 augustus 2021 in aanwezigheid van de griffier.