Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-20/00358
Uitspraak van 8 juli 2021
in het geding tussen:
[X] BV gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
De heffingsambtenaar van de Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 24 februari 2020, nummer SGR 19/851.
Loop van het geding in hoger beroep
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.703.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht van € 345 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht van € 532 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft, ingekomen bij het Hof op 23 september 2020, een nader stuk ingediend. De Heffingsambtenaar heeft, ingekomen bij het Hof op 16 november 2020, een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 mei 2021. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van belanghebbende met kenmerk BK-20/00363. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.
1.6.
Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een brief, gedagtekend 28 mei 2021, ingezonden. Het Hof heeft, gelet op de inhoud van dat stuk, geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een bedrijfspand bestaande uit:
- twee winkelruimtes gelegen op de begane grond, waarvan één winkelruimte met een oppervlakte van 354 m² en één winkelruimte met een oppervlakte van 262 m²;
- een winkelruimte gelegen op de eerste verdieping met een oppervlakte van 675 m²;
- een kantine gelegen op de eerste verdieping met een oppervlakte van 175 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport overgelegd. Het rapport vermeldt dat de taxatie is uitgevoerd en uitgewerkt door [A] , een WOZ-taxateur. De onroerende zaak is blijkens het taxatierapport op 6 november 2017 uitpandig opgenomen en het taxatierapport is op 6 mei 2019 opgemaakt en ondertekend door [A] . Tot het taxatierapport behoort onder meer een matrix waarin de gegevens van de onroerende zaak en drie, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, vergelijkbare onroerende zaken zijn opgenomen. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld door middel van kapitalisatie van de brutohuur.
2.3.
Belanghebbende heeft bij zijn bezwaar tegen de aanslag de Heffingsambtenaar verzocht de gemeentelijke taxatieverslagen van de jaren 2013 tot en met 2017 te overleggen. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2018 op dit verzoek als volgt gereageerd:
‘Beantwoording van uw overige verzoeken:
a. De taxatieverslagen zijn op 23 april 2018 per e-mail aan u verzonden.’
2.4.
Belanghebbende is in het kader van haar bezwaar tegen de aanslag op 10 september 2018 op een hoorzitting gehoord. Hetgeen tijdens de hoorzitting aan de orde is geweest, is vastgelegd in de uitspraak op bezwaar van 17 december 2018. De uitspraak op bezwaar vermeldt dienaangaande het volgende:
‘
Horen
Horen
Op 10 september 2018 bent u gehoord door de heer [A] , taxateur en mevrouw [B] , medewerkster Bezwaar en Beroep. Tijdens de hoorzitting is het volgende aan de orde geweest:
o De WOZ-waarde van [adres 2] is te laag, de waarde is gedaald ten opzichte van vorig jaar.
o De WOZ-waarden van de overige objecten zijn te hoog.
o De objectafbakening van de objecten is correct.
o Overige objecten: de kapitalisatiefactor moet 9,5 zijn.
Namens de gemeente is hierop als volgt gereageerd:
o [adres 2] : de WOZ-waarde is niet laag vastgesteld. Zie verder overweging 2.
o Overige objecten: de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 is correct. Zie verder overweging 3.’
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder.
‘6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
7. Verweerder heeft voor de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak de in dezelfde straat gelegen onroerende zaak [adres 3] als uitgangspunt genomen. Het leegstandrisico van de [adres 3] is bepaald op 15% en de kapitalisatiefactor is bepaald op 10,5. Vanwege het hogere leegstandsrisico van de onroerende zaak heeft verweerder de kapitalisatiefactor bepaald op 9,5. Eiseres heeft daartegen aangevoerd dat het leegstandsrisico nog hoger is dan verweerder heeft bepaald en dat daarom de kapitalisatiefactor 8,5 moet zijn. De rechtbank acht een leegstandsrisico van 15% voor de [adres 3] zeker niet te laag, aangezien de [straat] op een zeer goede locatie in een drukbezochte winkelstraat is gelegen. Aangezien de onroerende zaak een aanzienlijk groter pand betreft dan de [adres 3] en dergelijke grote panden een hoger risico hebben op leegstand, heeft verweerder voor de onroerende zaak terecht een kapitalisatiefactor van 9,5 toegepast. Eiseres heeft haar stelling verder niet onderbouwd. Verweerder heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is. Verweerder heeft de prijs per vierkante meter winkelruimte van de onroerende zaak onderbouwd met de prijs per vierkante meter winkelruimte van de objecten [adres 3] (huurprijs € 20.400 en € 362 per vierkante meter), [adres 4] (huurprijs € 17.400 en 252 per vierkante meter) en [adres 5] (huurprijs € 25.190 en € 335 per vierkante meter). De rechtbank acht deze objecten voldoende vergelijkbaar en er is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaken, zoals de mindere onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de onroerende zaak. Door deze factoren zijn de prijzen per vierkante meter winkelruimtes van de onroerende zaak lager. Gelet hierop heeft verweerder de prijs per vierkante meter winkelruimte van de onroerende zaak voldoende onderbouwd. Nu verweerder de hoogte van de kapitalisatiefactor en de prijzen per vierkante meter winkelruimte voldoende aannemelijk heeft gemaakt, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
8. Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft een contract overgelegd, waaruit volgt dat de huur voor de onroerende zaak € 160.000 bedraagt. De rechtbank acht deze huurprijs echter niet bruikbaar. Het betreft namelijk een contract tussen eiseres en een aan eiseres gelieerde vennootschap. De afgesproken huurprijs kan daarom niet zonder meer worden aangemerkt als een zakelijk overeengekomen huurprijs. De gemachtigde van eiseres heeft verder slechts algemene en niet op de onroerende zaak betrekking hebbende argumenten aangevoerd. De rechtbank zal daaraan dan ook voorbij gaan.
9. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de lange duur van de procedure. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt behoudens bijzondere omstandigheden in dit verband als redelijk beschouwd.
10. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 28 februari 2018. De rechtbank heeft op 24 februari 2020 uitspraak gedaan, waardoor de redelijke termijn niet is overschreden. Eiseres heeft dus geen recht op vergoeding van immateriële schade.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.’
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar het taxatieverslag tijdig heeft overgelegd en verplicht was de grondstaffels over te leggen, in de bezwaarfase de mondelinge hoorzitting op de juiste wijze heeft plaatsgevonden, belanghebbende recht heeft op een vergoeding voor immateriële schade en of belanghebbende recht heeft op een vergoeding voor de kosten voor een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 1.520.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot een vergoeding van de gemaakte proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep en tot een vergoeding voor immateriële schade.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Taxatieverslag en grondstaffels
5.1.1.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar heeft verzuimd het taxatieverslag tijdig en volledig alsmede de gebruikte grondstaffels te overleggen. De Heffingsambtenaar stelt dat het taxatieverslag, tijdens de bezwaarfase, op 23 april 2018 per e-mail aan belanghebbende is gezonden. Voorts stelt de Heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak volgens de methode van kapitalisatie van de brutohuur is bepaald en bij de waardebepaling niet is uitgegaan van de grondstaffels, aangezien de onroerende zaak een niet-woning betreft. De grondstaffels behoren derhalve niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken.
5.1.2.
Op de Heffingsambtenaar rust op grond van artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht de verplichting alle op zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde ter beschikking te stellen. Indien vaststaat dat het taxatieverslag behoort tot de ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’, volgt uit artikel 40, lid 2, Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in samenhang met artikel 6:17 Awb, de verplichting voor de Heffingsambtenaar om desgevraagd het taxatieverslag aan de gemachtigde te verstrekken.
5.1.3.
Belanghebbende heeft bij zijn bezwaar tegen de aanslag de Heffingsambtenaar verzocht de taxatieverslagen van de jaren 2013 tot en met 2017 te overleggen. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar gesteld dat de taxatieverslagen bij e-mail van 23 april 2018 aan belanghebbende zijn gezonden en deze stelling herhaald in zijn verweerschrift. Nog afgezien van het feit dat de taxatieverslagen van de jaren 2013 tot en met 2016 niet behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en op de Heffingsambtenaar derhalve geen verplichting rust deze te overleggen, heeft belanghebbende deze stelling niet weersproken. De Heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat hij voormelde e-mail met de taxatieverslagen aan belanghebbende heeft gezonden en derhalve aan zijn verplichting om het op de zaak betrekking hebbende taxatieverslag van het jaar 2017 te overleggen heeft voldaan. De Heffingsambtenaar was evenmin verplicht tot het overleggen van grondstaffels, nu deze niet behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Het Hof sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke opvatting.
Hoorzitting
5.2.
Belanghebbende stelt dat de hoorzitting niet op de voorgeschreven wijze heeft plaatsgevonden. Daartoe voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar niet de mogelijkheid heeft geboden om de hoorzitting op een wijze te doen plaatsvinden dat de mondelinge standpunten van beide partijen aan bod konden komen. Het Hof volgt belanghebbende niet in diens standpunt. Uit hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld en is vastgelegd in de uitspraak op bezwaar, blijkt immers dat belanghebbende wel degelijk zijn mondelinge standpunten aan de Heffingsambtenaar kenbaar heeft kunnen maken (zie onder 2.4). Het standpunt van belanghebbende faalt mitsdien.
Waarde onroerende zaak
5.3.1.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Daartoe heeft belanghebbende een huurcontract overgelegd en aangevoerd dat de daarin tussen de heer [C] en zijn zoon afgesproken huurprijs bij de waardebepaling door middel van kapitalisatie van de bruto huur als uitgangspunt dient te gelden. Belanghebbende stelt voorts dat de Heffingsambtenaar ongeschikte referentiepanden heeft gebruikt om de waarde van de onroerende zaak te bepalen en dat de door de Heffingsambtenaar gebruikte kapitalisatiefactor van 9,5 te hoog is. De Heffingsambtenaar betwist dat de waarde van de onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.3.2.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde die aan een onroerende zaak wordt toegekend bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Voor niet-woningen wordt deze waarde blijkens artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken onder andere bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
5.3.3.
De bewijslast om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde (€ 1.703.000) niet te hoog is, rust op de Heffingsambtenaar. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Het Hof overweegt daartoe als volgt. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar het taxatierapport, opgemaakt op 6 mei 2019, waarin de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum is getaxeerd op € 1.703.000. In het taxatierapport zijn (markt)gegevens opgenomen van drie, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de onroerende zaak vergelijkbare objecten, te weten [adres 3] te [woonplaats] , [adres 4] te [woonplaats] en [adres 5] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Uit de marktgegevens van deze vergelijkingsobjecten volgen huurwaarden van respectievelijk € 20.400 (€ 362 per vierkante meter), € 17.400 (€ 252 per vierkante meter) en € 25.190 (€ 335 per vierkante meter). Het Hof is van oordeel dat dat de marktgegevens bruikbaar zijn voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. De onroerende zaken hebben alle een vergelijkbare ligging, in een drukke winkelstraat in [woonplaats] . Weliswaar is de onroerende zaak aanzienlijk groter dan de vergelijkingsobjecten, toch acht het Hof de door de Heffingsambtenaar gebruikte huurwaarde en prijzen per vierkante meter reëel en niet te hoog. Zoals ter zitting is gesteld, is de onroerende zaak splitsbaar en goed in delen te verhuren. De onroerende zaak is dan ook goed te vergelijken met de kleinere panden waarvan wel marktgegevens beschikbaar zijn. Het door belanghebbende overgelegde huurcontract leidt niet tot een ander oordeel, aangezien het een huurcontract tussen gelieerde partijen betreft.
5.3.4.
De stelling van belanghebbende dat de door de Heffingsambtenaar gebruikte kapitalisatiefactor te hoog is, treft bovendien geen doel. De Rechtbank heeft beslist dat de Heffingsambtenaar de hoogte van de kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof sluit zich aan bij deze beslissing en maakt haar, evenals de gronden waarop zij berust, tot de zijne. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden.
Vergoeding van immateriële schade
5.4.
Belanghebbende verzoekt om vergoeding van immateriële schade voor de bezwaar- en beroepsfase. De redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase tezamen bedraagt twee jaar, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De in dit verband in aanmerking te nemen termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn eindigt op het moment waarop de Rechtbank uitspraak doet (zie onder meer HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). De Heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 28 februari 2018 ontvangen. De redelijke termijn is voor de bezwaar- en beroepsfase derhalve verlopen indien de Rechtbank na 28 februari 2020 uitspraak heeft gedaan. Nu de Rechtbank op 24 februari 2020 uitspraak heeft gedaan, is de redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase tezamen niet overschreden. Voor zover belanghebbende ook overigens om vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase verzoekt, geldt dat het Hof binnen twee jaar na het instellen van het hoger beroep uitspraak heeft gedaan, zodat de redelijke termijn voor de fase van het hoger beroep niet is overschreden.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en A. Vroon in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 8 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.