Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-20/00741
Uitspraak van 8 juli 2021
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gorinchem, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 25 september 2020, nummer ROT 19/5039.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 244.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Gorinchem.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en zijn hoger beroepschrift nog nader aangevuld. In verband met het hoger beroep is door de griffier een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 17 mei 2021 is van de zijde van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ingekomen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 mei 2021. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een
rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.6.
Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een brief, gedagtekend 28 mei 2021, ingezonden. Het Hof heeft, gelet op de inhoud van dat stuk, geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenares van de woning. De woning is een huis in een rij met berging en is gelegen in de wijk [naam wijk] . De inhoud van de woning is ongeveer 364 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 171 m2. Het bouwjaar van de woning is 1995.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag alsmede een rekenkundige matrix overgelegd. In het taxatieverslag is een drietal, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) opgenomen, in de matrix is daaraan nog een tweetal vergelijkingsobjecten toegevoegd. Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat en daarmee dezelfde wijk in [woonplaats] en hebben hetzelfde bouwjaar. In de rekenkundige matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
Inhoud
Perceel
verkoopdatum
verkoopprijs
woning belanghebbende
364 m3
171 m2
-
-
[adres 2]
364 m3
155 m2
12 mei 2017
€ 245.000
[adres 3]
364 m3
170 m2
31 augustus 2017
€ 267.000
[adres 4]
364 m3
157 m2
29 juni 2018
€ 285.000
[adres 5]
364 m3
186 m2
28 juni 2018
€ 285.000
[adres 6]
364 m3
155 m2
10 december 2018
€ 265.000
In de matrix zijn de grondstaffels die door de gemeente Gorinchem worden gehanteerd opgenomen. Verder zijn in de matrix per vergelijkingsobject de daaraan toegekende objectkenmerken (VLOKS) weergegeven voor ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit, uitstraling en voorzieningen en is weergegeven over welke bijgebouwen (daaronder begrepen berging, dakopbouw of overkapping/luifel) de woning en elk van de vergelijkingsobjecten beschikt. Alle vergelijkingsobjecten beschikken, net als de woning van belanghebbende, in ieder geval over een (zelfde) berging. [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] hebben daarnaast alle drie een dakopbouw met een inhoud van 38 m3 en [adres 5] heeft verder een overkapping/luifel.
2.3.
Op 12 juni 2019 heeft een hoorgesprek tussen de gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar plaatsgevonden. Een verslag van dit hoorgesprek (hoorverslag) is bij brief van 18 juni 2019 aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden en daarbij is hij in de gelegenheid gesteld zich binnen 14 dagen over de inhoud van dit hoorverslag uit te laten. Het hoorverslag behoort tot de stukken van het geding. In het hoorverslag is, voor zover thans van belang, onder meer opgenomen:
“Voorafgaand aan de hoorzitting heeft ondergetekende verzocht het pand inpandig op te nemen om een indruk te krijgen van de staat waarin de woning verkeert. Omdat dit vanwege de werkzaamheden van uw cliënte niet mogelijk is heeft u een aantal foto's overlegd van het object. Omdat het voornamelijk detailopnamen betreft en foto's van de keuken, badkamer en overig sanitair ontbreken heb ik aangegeven dat de foto's mij een onvoldoende beeld geven van de woning. Hierop heeft u toegezegd dat u bij uw cliënte zult informeren of er alsnog een inpandige opname mogelijk is of dat anders een uitgebreidere fotorapportage kan worden gemaakt die een volledig beeld geven van de binnenzijde van de woning.”
Van de mogelijkheid tot reageren op de inhoud van het hoorverslag heeft de gemachtigde van belanghebbende binnen de hem gestelde termijn geen gebruik gemaakt, noch van de mogelijkheid van het maken van een afspraak voor een inpandige opname dan wel het aanleveren van (nieuwe) foto’s. Vervolgens heeft de Heffingsambtenaar uitspraak op het bezwaar gedaan. De matrix is blijkens de stukken van het geding als bijlage bij de uitspraak op bezwaar gevoegd.
2.4.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg en bij nader stuk in hoger beroep diverse kleurenfoto’s van de binnen- en de buitenzijde van de woning overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met de door hem bij het bestreden besluit overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het gaat om woningen gelegen in dezelfde straat en die in dezelfde bouwstroom zijn gebouwd. Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
Zo volgt uit de matrix dat de m³-prijs van alle vergelijkingsobjecten (ook die van de volgens eiseres meest vergelijkbare [adres 2] ) (ruim) boven die van de onroerende zaak ligt en dat de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkbare objecten € 478,- bedraagt, terwijl de m³-prijs van de onroerende zaak uit komt op € 436,-. Door de waarde een stuk lager dan de vergelijkbare objecten vast te stellen, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen in ligging, onderhoud, kwaliteit en voorzieningen. Eiseres betwist niet voldoende gemotiveerd dat deze door verweerder aangehouden marge voldoende is.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zitting haar overige in het hoger beroepschrift en nadere stuk naar voren gebrachte punten ondubbelzinnig ingetrokken.
4.2.
Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 239.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot vergoeding van de proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep en tot vergoeding van de door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten.
4.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling (HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode).
Waarde voorgaand tijdvak
5.4.
Het Hof stelt voorop dat, anders dan belanghebbende lijkt te menen, de WOZ-waarde van de woning voor het voorafgaande kalenderjaar voor de onderhavige waardebepaling niet relevant is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de voor het onderhavige kalenderjaar vastgestelde waarde is slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip zoals onder 5.1 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee of meer opvolgende kalenderjaren vastgestelde waarden van de woning kan om die reden evenmin betekenis worden toegekend (vergelijk onder meer de uitspraak van Hof Amsterdam 7 november 2013, nr. 12/00262, ECLI:GHAMS:2013:4085, r.o. 5.5. Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep in cassatie is zonder motivering ongegrond verklaard).
WOZ-waarde buurpanden
5.5.
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de waarde van de woning (ook) kan worden bepaald aan de hand van de WOZ-waarden die voor het onderhavige kalenderjaar aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend, volgt het Hof belanghebbende niet in dit standpunt. Uitgaande van het onder 5.1 vermelde waardebegrip is de geschiktste methode om de waarde van een woning te bepalen een systematische vergelijking van de woning met andere woningen waarvan rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers beschikbaar zijn (vergelijk eveneens de hiervoor in punt 5.4 aangehaalde uitspraak).
Waardeonderbouwing Heffingsambtenaar
5.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatieverslag en matrix overgelegd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatieverslag en matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Zij zijn van hetzelfde bouwjaar en in dezelfde wijk en straat gelegen. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud (de dakopbouw bij een aantal vergelijkingsobjecten), de aanwezigheid van een uitbouw/luifel bij één van de vergelijkingsobjecten, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatieverslag en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Met onderlinge verschillen in onderhoudstoestand (en voorzieningen) is gelet op de verschillen in toegekende VLOKS, die de Heffingsambtenaar blijkens de matrix waar nodig heeft toegekend, in voldoende mate rekening gehouden. Voorts heeft de Heffingsambtenaar de gehanteerde, door het Hof aannemelijk bevonden, grondstaffels opgenomen in de matrix.
5.7.
Hieraan doet naar het oordeel van het Hof niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Uit de stukken van het geding, meer specifiek de inhoud van het hoorverslag, blijkt dat belanghebbende ervoor heeft gekozen niet mee te werken aan een inpandige opname van de woning. Door zo te handelen heeft zij zichzelf beperkt voor wat betreft het aannemelijk maken van de aard en de ernst van de door haar gestelde tekortkomingen in de onderhoudstoestand en de gevolgen, die daaraan verbonden moeten worden bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dit dient naar het oordeel van het Hof voor het risico van belanghebbende te blijven. De door belanghebbende in eerste aanleg en hoger beroep overgelegde foto’s van delen van de woning zijn onvoldoende om enkel op grond daarvan te kunnen concluderen dat de staat van onderhoud en ligging van de woning, het laatste overigens gemotiveerd betwist door de Heffingsambtenaar, slechter zijn dan die van de vergelijkingsobjecten, en dat er daarom reden is de uit de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten herleide waarde van de woning in neerwaartse zin bij te stellen. De Heffingsambtenaar heeft bij de toekenning van de diverse VLOKS reeds ten gunste van de woning van belanghebbende onderscheid gemaakt in onderhoud en voorzieningenniveau waar dit nodig was. Met de van de zijde van belanghebbende overgelegde foto’s is niet inzichtelijk of aannemelijk geworden dat een nadere correctie dient plaats te vinden op deze punten. Verder is niet aannemelijk geworden dat er dusdanig verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in ligging is, dat om die reden een neerwaartse correctie van de waarde van de woning dient plaats te vinden. Daarbij merkt het Hof nog op dat de door belanghebbende aangevoerde waardering van de ligging van de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten subjectief van aard is, terwijl de Wet WOZ, gelijk onder 5.1 is overwogen, uitgaat van een objectieve waardebepaling. De Heffingsambtenaar heeft bovendien ter zitting van het Hof nog eens benadrukt dat de afstand tussen de woning en de vergelijkingsobjecten dusdanig is dat voor de vergelijkingsobjecten eenzelfde uitzicht geldt, hetgeen door belanghebbende niet is betwist. Mitsdien faalt ook deze hogerberoepsgrond. Voorts gaat, gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen, de stelling niet op dat de Heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een drietal vergelijkingsobjecten met dakopbouw in plaats van uitsluitend vergelijkingsobjecten zonder dakopbouw. De Heffingsambtenaar is vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten, mits daarbij op juiste wijze rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen tussen die vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft in het onderhavige geval, zoals hiervoor reeds overwogen, op juiste, correcte en inzichtelijke wijze rekening gehouden met deze verschillen.
5.8.
Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem bij beschikking vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen belanghebbende, naast hetgeen hiervoor is besproken, ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.9.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. A. van Dongen, W.M.G. Visser en A. Vroon in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 8 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.