ECLI:NL:GHDHA:2021:1065

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.274.616/01
Rolnummer rechtbank : 8005966 / CV EXPL 19-37496

Arrest van 15 juni 2021

in de zaak van

de Stichting Maasdelta Groep,

gevestigd te Spijkenisse, gemeente Nissewaard,

appellante,

hierna te noemen: Maasdelta,

advocaat: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam.

Waar de zaak over gaat

1. Deze zaak gaat over de vraag of verhuurder Maasdelta de huurovereenkomst met woninghuurder [geïntimeerde] kon ontbinden of door de rechter kan laten ontbinden, omdat er drugs in de woning zijn aangetroffen en de burgemeester een, later weer ingetrokken, besluit nam tot sluiting van de woning (artikel 7:231 lid 2 BW). De kantonrechter oordeelde van niet. In dit hoger beroep van Maasdelta oordeelt het hof van wel.

Het verloop van het proces

2. Hoe de procedure tot vandaag is verlopen blijkt uit:

het vonnis van 31 januari 2020 dat de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam tussen partijen heeft gewezen (hierna: het vonnis) en de daarin genoemde processtukken;
de dagvaarding in hoger beroep van 14 februari 2020 door Maasdelta;
de memorie van grieven, waarin Maasdelta negen grieven tegen het vonnis heeft geformuleerd, met producties;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met een productie;
de akte van [geïntimeerde] met producties 2 en 3;
de antwoordakte van Maasdelta van 18 augustus 2020.

Daarna is arrest gevraagd en (uiteindelijk) bepaald op heden.

Het feitelijk kader

3. Over het volgende hebben partijen geen discussie. Voor het hof staat dit vast.

3.1

[geïntimeerde] huurt van Maasdelta sinds 29 april 2013 de woning aan [adres] in [plaatsnaam] , inclusief een kelder/berging. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. In zowel de huurovereenkomst (art. 6.2) als de Algemene Huurvoorwaarden (art. 8 punt 11) is opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken en activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

3.2

Nadat anoniem aan de politie was gemeld dat de bewoner van die woning dealt in drugs, is de politie op 19 juli 2019 de woning van [geïntimeerde] binnengetreden. De politie heeft toen in de woning het volgende aangetroffen en in beslag genomen:

39,7 gram amfetaminen (uit de trainingsjas van [geïntimeerde] ),
een busje CS-gas (uit de trainingsjas van [geïntimeerde] ),
verpakkingsmateriaal voor drugs,
een weegschaaltje (van de salontafel),
2 ponypacks met een bruine substantie, vermoedelijk harddrugs (van de salontafel),
3 zakjes en een potje hennep (van de bank en de salontafel),
5 hennepplanten (vanuit een plantenbak in de woonkamer),
een boksbeugel (uit het tv-kastje),
goederen de kennelijk bestemd zijn voor het vervaardigen van hennep, waaronder 13 armaturen en 22 assimilatielampen (uit de kelder/berging)
een prepaidtelefoon,
twee ijsblokjesvormen met een onbekende, chemische substantie,
een transparantie grote gripzak met een chemisch ruikende substantie.

3.3

Bij brief van 22 juli 2019 heeft Maasdelta aan [geïntimeerde] geschreven dat de politie op 19 juli 2019 heeft geconstateerd dat hij in de woning activiteiten verricht die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Zij heeft hem gewezen op handelen in strijd met de huurovereenkomst en hem de gelegenheid gegeven de huur van de woning zelf op te zeggen zodat Maasdelta geen juridische procedure zou hoeven starten. [geïntimeerde] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.

3.4

Op 1 augustus 2019 besloot de burgemeester van Maassluis om de woning tijdelijk te sluiten voor de duur van twee maanden – van 6 augustus 2019 tot en met 6 oktober 2019 – op grond van artikel 174 Gemeentewet j° 13b lid 1 Opiumwet (hierna: het burgemeestersbesluit). De burgemeester stelde in zijn besluit vast dat zich in de woning een situatie had voorgedaan als bedoeld in artikel 13b Opiumwet.

3.5

Bij brief van 7 augustus 2019 heeft Maasdelta de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op basis van die burgemeesterssluiting. Zij heeft op 5 september 2019 in kort geding gevorderd dat [geïntimeerde] de woning ontruimt per 6 oktober 2019.

3.6

[geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen het burgemeestersbesluit en hangende dat bezwaar de bestuursrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Bij voorlopige voorziening van 12 september 2019 heeft de bestuursrechter het besluit geschorst tot één week na bekendmaking van de beslissing op het bezwaar.

3.7

Op 16 oktober 2019 heeft de kantonrechter in kort geding [geïntimeerde] veroordeeld om de woning met bijbehorende kelder/berging te ontruimen. Hierop heeft [geïntimeerde] de woning ontruimd.

3.8

Op het bezwaar van [geïntimeerde] tegen het burgemeestersbesluit van 1 augustus 2019, heeft de burgemeester op 31 oktober 2019 dat besluit ingetrokken en een bestuurlijke waarschuwing opgelegd.

De procedure bij de kantonrechter

4.1

Maasdelta heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd dat:

- ( (
primair) de rechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning is geëindigd door de buitengerechtelijke ontbinding van 7 augustus 2019,

en als de rechter dat niet doet (
subsidiair) dat:

- de rechter de huurovereenkomst ontbindt, althans ontbonden verklaart, met veroordeling van [geïntimeerde] om het gehuurde binnen één week na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden.

4.2

Maasdelta vordert dit omdat [geïntimeerde] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door in de woning hennep te kweken en andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Maasdelta hanteert een ‘zero-tolerance-beleid’ met betrekking tot handel in en het voor handen hebben van harddrugs en toebehoren voor hennepkwekerijen, omdat zij niet wil dat de woning en de buurt verpauperen en de kwaliteit van de woning wordt aangetast. Bovendien werd Maasdelta geconfronteerd met een burgemeesterssluiting.

4.3

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4.4

De kantonrechter heeft de
primairevordering afgewezen. Doordat het burgemeestersbesluit tot sluiting van de woning is ingetrokken, mist de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst van 7 augustus 2019 een deugdelijke grondslag en is de ontbinding in zoverre nietig, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft de
subsidiairevordering eveneens afgewezen, omdat [geïntimeerde] de woning als sinds 2013 huurt, geen overlast heeft veroorzaakt, niet vast staat dat [geïntimeerde] drugs vanuit de woning dealde, een belangrijk deel van de aangetroffen drugs niet de algemeen aanvaarde hoeveelheid voor eigen gebruik overschreed, de goederen bestemd voor vervaardigen van hennep niet in gebruik waren en niet is gebleken van eerdere vermoedens van handelen in strijd met de Opiumwet of van schade aan de woning of de woonomgeving.

De kantonrechter heeft partijen ieder in de eigen proceskosten veroordeeld.

De procedure in hoger beroep

5.1

Maasdelta is het niet eens met het vonnis en is bij dagvaarding tegen het hele vonnis in hoger beroep gekomen. Zij heeft vervolgens geen klachten gericht tegen de afwijzing van de primaire vordering om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden na de burgemeesterssluiting. Zij heeft in de memorie van grieven ook niet (meer) om toewijzing daarvan gevraagd. De afwijzing van de primaire vordering laat het hof daarom in stand. Dat betekent dat voor het hof vast staat dat de buitengerechtelijke ontbinding van 7 augustus 2019 nietig is.

5.2

Ter zake van de afwijzing van de subsidiaire vordering heeft Maasdelta de volgende klachten tegen het vonnis aangevoerd (kort gezegd):

Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat geen sprake is geweest van overlastklachten, want het gaat niet om overlast; het gaat om hennepkweek en overtreding van de Opiumwet. Dat is bij huurovereenkomst verboden (grief 1). Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat niet vast staat – en niet bekend was – dat er vanuit de woning werd gedeald (grieven 2, 3 en 4). Ten onrechte concludeert de kantonrechter niet dat er een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen en verbindt hij geen consequenties aan de strafrechtelijke verdenking tegen [geïntimeerde] , de aangetroffen goederen en het zero tolerance beleid van Maasdelta (grieven 5 en 6). Ten onrechte oordeelt de kantonrechter dat ontbreken van eerdere vermoedens van drugshandel reden voor de burgemeester was om zijn besluit tot sluiting van de woning in te trekken. De burgemeester trok het in vanwege het beleid dat een eerste vastgestelde overtreding leidt tot een waarschuwing (grief 7). Ten onrechte vond de kantonrechter in de aanwezigheid van 13 armaturen en 22 assimilatielampen geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst (grief 8). Ten onrechte oordeelt de kantonrechter niet dat de aanwezigheid van drugs en wapens schade aan het gehuurde toebrengt, invloed op de woonomgeving heeft en het risico van escalatie toont (grief 9).

5.2

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden.

5.3

De grieven lenen zich voor gezamenlijke beoordeling.

Beoordeling door het hof

Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst

6.1

Het hof stelt het volgende voorop:

6.2

In de huurovereenkomst en in de daarbij behorende toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan om in het gehuurde hennep te kweken, van welke omvang dan ook, of andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. [geïntimeerde] mocht in de woning dus geen hennepplanten laten groeien of harddrugs aanwezig hebben of drugs verhandelen.

6.3

Voor het hof staat vast dat [geïntimeerde] dit wel heeft gedaan. De politie heeft op 19 juli 2019 in de woning onder meer hennep, hennepplanten en amfetamine aangetroffen (zie onder 3.2).

6.4

Door die vondst staat vast dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij mocht immers in het gehuurde geen hennepplanten laten groeien en daar zeker geen harddrugs aanwezig hebben of anderszins in strijd met de Opiumwet handelen.

De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding

7.1

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, moet de rechter alle omstandigheden van het geval betrekken.

7.2

Voor het hof staat inmiddels vast dat de burgemeester van Maassluis bij een eerste overtreding van handel in drugs vanuit de woning, de woning niet sluit maar alleen bestuurlijk waarschuwt. Toen de burgemeester op 31 oktober 2019 zijn besluit tot sluiting van de woning introk, heeft hij (direct) een officiële bestuurlijke waarschuwing gegeven op grond van artikel 13b Opiumwet. De burgemeester bleef met die waarschuwing bij zijn standpunt dat uit politieonderzoek is gebleken dat de woning een rol heeft vervuld met betrekking tot de handel in en/of opslag van een handelshoeveelheid harddrugs.

7.3

Anders dan de burgemeester, voert Maasdelta niet het beleid dat eerst gewaarschuwd moet worden voordat een tekortkoming tot ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een woning kan leiden. Zij heeft een zero-tolerance-beleid met betrekking tot handel in en/of het voor handen hebben van harddrugs en (toebehoren voor) hennepkwekerijen. Met dat strikte beleid probeert Maasdelta te voorkomen dat haar woningbezit verpaupert, dat haar huurders worden geconfronteerd met criminele activiteiten of aanloop van ongewenste derden in de verhuurde woning, dat woningen beschadigd raken en dat de woonomgeving een slechte naam krijgt. Dergelijk beleid is niet verboden. Maasdelta was jegens [geïntimeerde] niet contractueel verplicht om na de eerste constatering van een tekortkoming eerst een waarschuwing te geven.

7.4

[geïntimeerde] had op 19 juli 2019 bijna 40 gram verboden harddrugs, amfetaminen, in de woning. Dit is in strijd met de Opiumwet. [geïntimeerde] heeft er op gewezen dat hij deze drugs niet in de woning bewaarde maar in zijn auto; de amfetaminen kwamen alleen die dag binnen omdat hij de drugs in zijn jas had toen hij met de politie mee de woning in liep. Het hof verwerpt dit betoog. In een nadere Bestuurlijke Rapportage van 23 september 2019 schrijft de Politie:

“
Op vrijdag 19 juli 2019 omstreeks 1730 uur zagen wij verbalisanten dat de verdachte richting zijn portiekdeur liep. Vervolgens zijn wij direct naar de portiekingang gereden(…)
en hebben wij samen met de verdachte zijn woning betreden.(…)
Wij hoorden dat door collega xxxxxxx uitlevering werd gevorderd van eventuele aanwezige harddrugs. Wij zagen dat de verdachte naar zijn trainingsjack liep welke op de bank in de woonkamer lag.”

Uit de rapportage blijkt dat de politie kwam toen [geïntimeerde] (‘
de verdachte’) op het punt stond naar binnen te gaan en dat [geïntimeerde] zelf – zonder dwang – de drugs (al dan niet met zijn jas aan) mee naar binnen heeft genomen. De harddrugs waren dankzij [geïntimeerde] in de woning. Ook de overige drugs en druggerelateerde spullen waren dankzij [geïntimeerde] in het gehuurde. De woning werd alleen bewoond door [geïntimeerde] zelf. Hij was zelf degene die de spullen in de woning had gebracht en hij wist dat de drugs daar waren. De drugs en druggerelateerde goederen waren deels ook open en bloot in de woonkamer.

7.5

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij alleen drugs voor eigen gebruik in de woning had en dat hij niet vanuit de woning in drugs handelde. Het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet. Naar het oordeel van het hof duiden de volgende niet (of onvoldoende) betwiste omstandigheden tezamen wel degelijk op handel vanuit de woning:

De aangetroffen hoeveelheid harddrugs is voldoende groot om als handelshoeveelheid te dienen.
In voornoemde nadere Bestuurlijke Rapportage schrijft de politie:

“
De aanleiding voor actie lag gelegen in het feit dat er vanuit meerdere verklaringen bleek dat de betreffende woning een belangrijke rol speelde in de handel in verdovende middelen. Ter illustratie is hieronder een fragment uit één van der verklaringen:

“[geïntimeerde] is nooit voor 12 uur uit bed en je kan voor drugs terecht van van 14:00 oor tot ongeveer 04:00 uur. Als je koopt weegt [geïntimeerde] de drugs af in de woonkamer op de salontafel.(…)”

Daarnaast is in hoger beroep een proces-verbaal van getuigenverhoor bij de rechter-commissaris afgelegd, waarin de getuige (onder ede) verklaart dat [geïntimeerde] in de drugshandel zit, dat hij vaak drugs verkocht zoals speed, amfetamine, MDMA en soms hasj. Dit wijst er op (ook als de verklaringen van een bekende zijn) dat anderen bij [geïntimeerde] thuis terecht konden om aan drugs te komen.

Er waren op 19 juli 2019 diverse verpakkingsmaterialen in de woning aanwezig en er zijn zakjes met hennep bij de salontafel gevonden.
Het verklaringsfragment dat de politie opneemt in voornoemde rapportage duidt heel concreet op het bij koop wegen op de salontafel. Dat is ook de plaats waar de politie de inbeslaggenomen weegschaal in de woning heeft aangetroffen.
In voornoemd getuigenverhoor bij de rechter-commissaris heeft de getuige ook verklaard dat [geïntimeerde] zelf al tien jaar geleden is gestopt met drugsgebruik. Dat is in strijd met de stelling van [geïntimeerde] dat hij alle in de woning aangetroffen drugs nodig had voor eigen gebruik;
Aangetroffen zijn een boksbeugel en busje CS-gas. Dit zijn verboden wapens. Feit van algemene bekendheid is dat deze gebruikt worden ter voorkoming van ripdeals.

7.6

De onder 7.3 t/m 7.5 genoemde omstandigheden tezamen wegen zwaar en rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst. Hiertegenover staat dat er, tot de in het dossier genoemde anonieme melding in 2019, geen meldingen van overlast zijn geweest en dat [geïntimeerde] bij ontbinding van de huurovereenkomst de woning verliest waarin hij al sinds 2013 woont. Deze omstandigheden wegen onvoldoende zwaar. Maasdelta hoeft de harddrugs en de handel van de huurder vanuit haar woning niet te tolereren, temeer niet nu uit het in 7.5 genoemde proces-verbaal voldoende blijkt dat [geïntimeerde] al langere tijd in drugs handelde. Bijzondere omstandigheden waarom de ontbinding van de huurovereenkomst en het moeten verlaten van de woning [geïntimeerde] bijzonder hard zouden treffen, zijn niet gesteld en ook niet gebleken.

Conclusie en slot

8.1

Het voorgaande betekent dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De grieven slagen. Het hof zal het vonnis voor wat betreft de afwijzing van de subsidiaire vordering vernietigen en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen.

8.2

[geïntimeerde] heeft geen bewijsaanbod gedaan met concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

8.3

Omdat [geïntimeerde] de woning al heeft ontruimd, is het niet nodig dat het hof hem veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen één week na betekening van dit arrest. Maasdelta heeft daarbij geen belang (meer). Het hof zal [geïntimeerde] daarom alleen veroordelen om de woning ontruimd te houden, zoals Maasdelta (ook) vordert.

8.4

Omdat de primaire vordering van Maasdelta bij de kantonrechter was afgewezen, laat het hof de proceskostenveroordeling (ieder de eigen kosten) voor de procedure bij de kantonrechter in stand. De proceskosten van het hoger beroep moet [geïntimeerde] dragen, omdat hij in hoger beroep overwegend in het ongelijk is gesteld.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 31 januari 2020 voor zover daarin de primaire vordering is afgewezen en partijen ieder in de eigen proceskosten van de procedure bij de kantonrechter zijn veroordeeld;

- vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 31 januari 2020 voor zover daarin de subsidiaire vordering is afgewezen,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] in [plaatsnaam] en veroordeelt [geïntimeerde] om die woning ontruimd te houden;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Maasdelta tot op heden begroot op € 100,89 voor de dagvaarding en € 760,- voor het griffierecht en € 1.611,- voor salaris van de advocaat;

- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.P.J. Ruijpers en F. van der Hoek en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 15 juni 2021 in aanwezigheid van de griffier.