Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.256.435/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/554589 / HA ZA 18-664
arrest van 28 april 2020
inzake
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: mr. J.H. Pelle te Den Haag,
tegen
Stichting Vidomes,
gevestigd te Delft,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vidomes,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Het geding
1.1
Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 9 april 2019 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 8 mei 2019. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellante] vervolgens vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Vidomes heeft de grieven bij memorie van antwoord met één productie weersproken. Ten slotte is arrest bepaald.
1.2
Het hof heeft bij de griffier van de rechtbank informatie ingewonnen over de inschrijving van het hoger beroep in het rechtsmiddelenregister en mr. Vermeulen in de gelegenheid gesteld op die ingewonnen informatie te reageren. Per e-mail van 16 april 2020 heeft mr. Vermeulen te kennen gegeven dat uit die informatie blijkt dat het hoger beroep tijdig is ingeschreven.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:
a. Vidomes is een woningbouwcorporatie. Zij is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet en richt zich als zodanig op woningzoekenden uit de lagere inkomenscategorieën. Vidomes heeft aan woningenzoekenden met een lager inkomen woningen in erfpacht uitgegeven tegen prijzen onder de marktwaarde. Daarnaast verhuurt Vidomes sociale huurwoningen.
Bij notariële akte van 16 februari 2010 heeft Vidomes ten behoeve van [appellante] een recht van erfpacht verleend op – kort gezegd – de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna ook: de woning), kadastraal bekend gemeente [...] , sectie [nummer] . In deze erfpachtakte is, voor zover thans relevant, het volgende opgenomen:
“Artikel 4
VERBODSBEPALINGEN
Het is Erfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor:
(...)
c. het verrichten van handelingen als gevolg waarvan bodemverontreiniging of anderszins achteruitgang van het Registergoed plaatsvindt of dreigt plaats te vinden.
(...)
Artikel 11
KOOPGARANT-BEPALINGEN
De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen (versie VIDOMES (A) KG-31.01.05) zoals vastgesteld door de Woningcorporatie bij bestuursbesluit de dato vijf mei tweeduizendvier.
Van bedoelde Koopgarant-bepalingen zijn uitsluitend de navolgende hoofdstukken van toepassing op de erfpacht.
(...)
Hoofdstuk B.
Zelfbewoningsplicht
Erfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de Woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken, bijvoorbeeld in geval van tijdelijk verblijf in het buitenland.
(...)
Hoofdstuk D.
Terugkoopprocedure
1.
Aanbiedingsplicht van Erfpachter
Aanbiedingsplicht van Erfpachter
Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra:
(...)
b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning overeenkomstig hoofdstuk B; ofwel
c. een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld te willen overgaan tot gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of lid 2 (gedwongen verkoop) van het Burgerlijk Wetboek; ofwel
d. op het Registergoed executoriaal beslag is gelegd;
(...)”
[appellante] heeft de woning bekostigd met een hypothecaire geldlening. De hypotheekhouder is Amstelhuys N.V.
[appellante] heeft in de woning duiven gehouden.
De heer [buurman] (hierna: [buurman] ) woonde ten tijde van de inleidende dagvaarding en het bestreden vonnis in een van Vidomes gehuurde woning (appartement) grenzend aan de woning van [appellante] . Tussen [appellante] en [buurman] is een conflict ontstaan. Zij verwijten elkaar overlast voor de ander te veroorzaken.
[buurman] heeft een kort geding tegen [appellante] aangespannen. [buurman] heeft wegens volgens hem bestaande duivenoverlast gevorderd om [appellante] te verbieden duiven te voeren op het balkon en in haar woning. Bij vonnis in kort geding van 15 januari 2014 is zijn vordering afgewezen.
[buurman] is van dit vonnis in hoger beroep gegaan. Bij arrest van het gerechtshof Den Haag van 29 maart 2016 is het vonnis van de rechtbank vernietigd en is [appellante] bij wijze van voorlopige voorziening alsnog verboden om op haar balkon duiven te voeren dan wel in haar woning duiven te verzorgen, op straffe van een dwangsom.
Volgens [buurman] heeft [appellante] zich niet aan deze uitspraak gehouden. [buurman] heeft aanspraak gemaakt op een bedrag aan volgens hem door [appellante] verbeurde dwangsommen en executoriaal beslag gelegd op het recht van erfpacht op de woning.
i. Amstelhuys heeft op de voet van artikel 509 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de executie op de woning overgenomen.
Op 7 december 2017 is de woning op verzoek van Amstelhuys op basis van een notariële volmacht door de deurwaarder ontruimd. De sloten van de woning zijn daarbij vervangen.
In het proces-verbaal van de deurwaarder van 7 december 2017 is – voor zover nu van belang – het volgende opgenomen:
“Heden (...) heb ik (...) Mij begeven naar [de woning] (...). In [de woning] heb ik, gerechtsdeurwaarder, geconstateerd dat er zich nog een aantal roerende zaken aanwezig zijn, terwijl ik voorts heb geconstateerd dat er met name in de woonkamer van de woning nog overal sporen aanwezig zijn van de aanwezigheid van vogels (duiven) in deze ruimte in de vorm van resten van uitwerpselen en veertjes.”
Op 7 december 2017 zijn foto’s van de woning gemaakt. Daarop is te zien dat zich op de vloeren in de woning naast duivenveren uitwerpselen van duiven bevinden. Ook op de vloer van het balkon zijn vogeluitwerpselen te zien.
[appellante] heeft de dwangsommen waarop [buurman] aanspraak heeft gemaakt, op 20 december 2017 voldaan.
Vidomes heeft bij exploot van 5 februari 2018 aan [appellante] doen berichten dat de erfpacht op de woning tegen 15 augustus 2018 wordt opgezegd. Daarbij is [appellante] verzocht om een verklaring af te geven dat de inschrijving van het erfpachtrecht op de woning met ingang van 15 augustus 2018 waardeloos is. [appellante] heeft deze verklaring niet afgegeven.
Op 10 april 2018 zijn aan [appellante] ten minste twee sleutels van de woning verstrekt. [appellante] heeft de woning sindsdien niet bewoond.
3.1
In eerste aanleg vorderde Vidomes, samengevat weergegeven, veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning. Voorts vorderde zij dat de rechtbank de inschrijving van het recht van erfpacht waardeloos zou verklaren vanaf 15 augustus 2018, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.
3.2
[appellante] vorderde in reconventie een verklaring voor recht dat zij niet (ernstig) tekort is geschoten in de nakoming van haar (overige) verplichtingen en dat Vidomes de erfpacht niet rechtsgeldig mocht opzeggen, zodat de opzegging geen effect heeft gesorteerd, met veroordeling van Vidomes in de kosten van het geding.
3.3
De rechtbank heeft de vorderingen in conventie toegewezen en de vordering in reconventie afgewezen.
4. [appellante] vordert in hoger beroep de vernietiging van het bestreden vonnis, afwijzing van de vorderingen van Vidomes en toewijzing van haar eigen reconventionele vordering, met veroordeling van Vidomes in de kosten van het geding. De grieven van [appellante] laten zich als volgt samenvatten. Met
grief 1voert [appellante] aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellante] verplicht is de woning zelf daadwerkelijk te bewonen. Volgens haar staat de erfpachtakte toe dat de woning leeg staat. Met
grief 2voert [appellante] aan dat er een voordeursleutel ontbreekt. Zij heeft ook geconstateerd dat na de ontruiming iemand zich toegang tot de woning heeft verschaft. Zij kan dus niet in de woning terugkeren omdat zij het risico loopt te worden geconfronteerd met een onbekende in de woning.
Grief 3is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het conflict met [buurman] [appellante] niet ontheft van haar verplichting de woning zelf te bewonen. Met
grief 4voert [appellante] aan dat er voor haar na een vertrek van [buurman] geen beletsel meer zal zijn om in de woning terug te keren.
Grief 5komt op tegen het oordeel dat [appellante] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter.
grief 1voert [appellante] aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellante] verplicht is de woning zelf daadwerkelijk te bewonen. Volgens haar staat de erfpachtakte toe dat de woning leeg staat. Met
grief 2voert [appellante] aan dat er een voordeursleutel ontbreekt. Zij heeft ook geconstateerd dat na de ontruiming iemand zich toegang tot de woning heeft verschaft. Zij kan dus niet in de woning terugkeren omdat zij het risico loopt te worden geconfronteerd met een onbekende in de woning.
Grief 3is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het conflict met [buurman] [appellante] niet ontheft van haar verplichting de woning zelf te bewonen. Met
grief 4voert [appellante] aan dat er voor haar na een vertrek van [buurman] geen beletsel meer zal zijn om in de woning terug te keren.
Grief 5komt op tegen het oordeel dat [appellante] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter.
5.1
Het meest verstrekkende verweer van Vidomes is dat [appellante] niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep omdat het hoger beroep niet is ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 433 Rv. Bij beoordeling van dat verweer heeft het volgende te gelden.
Uit artikel 3:28 lid 1 BW volgt dat wanneer een inschrijving in de registers waardeloos is, degene ten behoeve van wie zij anders zou hebben gestrekt verplicht is op verzoek van hem die daarbij een onmiddellijk belang heeft een schriftelijke verklaring af te geven. Indien een dergelijke schriftelijke verklaring niet wordt afgegeven verklaart de rechtbank de inschrijving op vordering van de onmiddellijk belanghebbende waardeloos (artikel 3:29 lid 1 BW). Uit artikel 3:29 lid 3 BW volgt dat een hoger beroep tegen een dergelijke uitspraak van de rechtbank op straffe van niet-ontvankelijkheid binnen acht dagen na het instellen van het rechtsmiddel moet worden ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 433 Rv.
5.2
Bij het exploot van 5 februari 2018 heeft Vidomes aan [appellante] een “verklaring als bedoeld in artikel 3:28 van het Burgerlijk Wetboek” betekend “waarmede [appellante] kan verklaren dat het hierna omschreven recht van erfpacht met ingang van 15 augustus 2018 waardeloos is”. [appellante] heeft die verklaring niet ondertekend, waarna de rechtbank de inschrijving van het recht van erfpacht in het bestreden vonnis waardeloos heeft verklaard. Dat vonnis is daarmee te beschouwen als een vonnis als bedoeld in artikel 3:29 BW, zodat het hoger beroep tegen dat vonnis moet worden ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 433 Rv. Navraag bij de griffie van de rechtbank Den Haag heeft het hof geleerd dat, anders dan Vidomes in haar memorie van antwoord stelt, het hoger beroep op 19 februari 2019 en daarmee tijdig door [appellante] is ingeschreven.
6. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat op grond van het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 BW de erfpacht door de eigenaar kan worden opgezegd indien de erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Die opzegging moet op grond van het bepaalde in artikel 5:88 lid 1 BW bij exploot geschieden, ten minste één maand voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd.
7. Om te bepalen of [appellante] in ernstige mate is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, moet de erfpachtakte worden uitgelegd en in de eerste plaats de daarin opgenomen zelfbewoningsplicht. Vidomes stelt dat [appellante] gehouden is de woning daadwerkelijk zelf te bewonen. [appellante] stelt daarentegen dat uit de zelfbewoningsplicht slechts voortvloeit dat zij de woning niet mag verhuren of anderszins in gebruik af mag staan, maar dat leegstand niet is verboden.
8.1
Bij uitleg van de verplichtingen in een akte tot vestiging van een recht van erfpacht komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte gebezigde bewoordingen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
8.2
In de akte is opgenomen dat de erfpachter verplicht is de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen en dat hij niet bevoegd is de woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. Naar het oordeel van het hof volgt uit het gebruik van de woorden “daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen” dat met de bepaling bedoeld is dat de erfpachter ook daadwerkelijk in de woning woont. Dat sluit ook aan bij de kop van de bepaling die luidt “zelfbewoningsplicht”. Naar normaal spraakgebruik houdt een zelfbewoningsplicht in dat de woning door (in dit geval) de erfpachter zelf wordt bewoond. Dat hij de woning niet mag verhuren of anderszins in gebruik mag geven volgt daaruit. Het feit dat dit in de erfpachtakte ook is opgenomen beperkt de betekenis van de verplichting de woning zelf te bewonen daarom niet. In ieder geval kan daaruit niet volgen dat de erfpachter het recht heeft de woning ongebruikt leeg te laten staan. Anders dan [appellante] betoogt, kan dit ook niet worden afgeleid uit het gebruik van het leesteken “puntkomma”. Daar komt bij dat Vidomes terecht heeft opgemerkt dat, als bedoeld zou zijn alleen verhuur of het in gebruik geven aan een derde te verbieden, het niet nodig was geweest de verplichting op te nemen dat de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner moet worden bewoond, maar dat met het verbod op verhuur en ingebruikgeving aan een derde had kunnen worden volstaan.
8.3
[appellante] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat partijen iets anders hebben bedoeld. Voor een tegenbewijsopdracht is dus geen aanleiding. Dat betekent dat in dit geding moet worden aangenomen dat [appellante] de woning zelf moet bewonen.
9.1
Het hof beschouwt de verplichting tot zelfbewoning ook als een kernverplichting. Vidomes heeft immers onbetwist gesteld dat de achtergrond van de Koopgarant-regeling is om mensen met een lager inkomen in staat te stellen een woning in eigendom te bezitten. Daarmee is niet te rijmen dat een erfpachter het recht zou hebben de woning leeg te laten staan.
9.2
Tussen partijen is niet in geschil dat [appellante] de woning sinds 7 december 2017 niet bewoont. [appellante] heeft echter onder meer aangevoerd dat zij niet in de woning kan verblijven vanwege haar conflict met [buurman] en dat Vidomes onder die omstandigheden van haar niet kan verlangen dat zij de woning daadwerkelijk bewoont.
9.3
Het hof oordeelt daarover als volgt. Uit de stellingen van [appellante] en de overgelegde stukken volgt dat zij is verwikkeld in een burenruzie met [buurman] waarbij [buurman] en [appellante] elkaar over en weer verwijten maken. Uit het vonnis van de rechtbank Den Haag van 23 januari 2018 (ECLI:NL:RBDHA:2018:577) waarnaar [appellante] heeft verwezen ter onderbouwing van haar stellingen en uit de overgelegde foto’s volgt dat [buurman] onder meer filmpjes van [appellante] maakt en op internet heeft geplaatst en een facebook-pagina over [appellante] heeft gemaakt met weinig subtiele omschrijvingen van [appellante] . [buurman] verwijt [appellante] onder meer dat zij op haar balkon duiven heeft gevoerd en op die manier overlast voor hem heeft veroorzaakt. Vidomes heeft zich in het geschil gemengd door niet alleen de erfpacht van [appellante] op te zeggen, maar ook een procedure tegen [buurman] te beginnen die ertoe strekte dat de huurovereenkomst met [buurman] werd beëindigd.
9.4
Het hof is van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden en in het bijzonder vanwege het feit dat Vidomes zelf heeft ingezet op een gerechtelijke procedure die strekte tot ontbinding van de huurovereenkomst met [buurman] en dus op zijn vertrek, Vidomes niet tegelijkertijd van [appellante] kon verlangen de woning te blijven bewonen. Vidomes stelt zich immers zelf kennelijk ook op het standpunt dat [buurman] ernstige en onaanvaardbare overlast voor [appellante] veroorzaakte en inbreuk maakte op haar privacy. In reactie op de grieven 3 en 4 van [appellante] heeft Vidomes de gestelde overlast door [buurman] ook niet weersproken en ook overigens niet uitgewerkt waarom van [appellante] kon worden verlangd desondanks in de woning te blijven wonen. Onder die omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat [appellante] , door niet in de woning te verblijven, in ernstige mate tekort is geschoten in de zelfbewoningsplicht. De grieven 3 en 4 slagen in zoverre. De stellingen van [appellante] over een ontbrekende sleutel kunnen daarom onbesproken blijven.
10. 1 Vidomes heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat [appellante] in strijd handelt met het verbod handelingen te verrichten als gevolg waarvan achteruitgang van de woning plaatsvindt of dreigt plaats te vinden. Vidomes beroept zich in dat verband onder meer op het feit dat [appellante] duiven in de woning heeft gehouden en op de bevindingen daarover van de deurwaarder. [appellante] heeft betwist dat zij het appartement ernstig heeft laten vervuilen. Het hof is van oordeel dat tegenover die betwisting onvoldoende feiten naar voren zijn gebracht waaruit volgt dat [appellante] in ernstige mate tekort is geschoten in haar verplichtingen als erfpachter. Weliswaar moet worden aangenomen dat de woning vervuild is geraakt door duiven-uitwerpselen, maar daaruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat de woning achteruit gaat. Van enige blijvende schade is immers niet gebleken. Ook uit het taxatierapport van 2 mei 2017 dat door Vidomes is overgelegd volgt dat niet. Daarin is weliswaar opgenomen dat het appartement “slordig gebruikt” wordt, maar ook dat er geen ernstige gebruiksschade is geconstateerd. In het taxatierapport dat na het vertrek van [appellante] uit de woning is opgesteld is de taxateur tot een zelfde waardering gekomen als in het rapport van 2 mei 2017. Ook om die reden kan niet worden geconcludeerd dat het appartement achteruit is gegaan.
10.2
Dit oordeel is geen vrijbrief om het houden van duiven in en rondom het appartement weer ter hand te nemen, maar drukt slechts uit dat de feiten die in dit geding naar voren zijn gekomen onvoldoende zijn om de maatregel van opzegging van de erfpacht te rechtvaardigen.
10.3
Het bewijsaanbod ten aanzien van de ernstige vervuiling van de woning (randnummer 25 memorie van antwoord) wordt gepasseerd omdat het hof is uitgegaan van de constatering van de deurwaarder, maar de daaruit blijkende feiten niet voldoende ernstig acht voor de conclusie dat er sprake is van een ernstige tekortkoming. Dat er andere of ernstiger feiten zijn die tot een andere conclusie leiden en die bewezen moeten worden, heeft Vidomes niet gesteld. Het bewijsaanbod heeft in zoverre geen relevantie.
11. Vidomes stelt in randnummer 25 van de memorie van antwoord dat zij specifiek bewijs heeft aangeboden ten aanzien van het ontbreken van een rechtvaardigingsgrond voor de niet-naleving van de zelfbewoningsplicht. Voor zover Vidomes het oog heeft op het conflict met [buurman] is een dergelijk (specifiek) bewijsaanbod (dat feitelijk een tegenbewijsaanbod zou moeten zijn) niet te vinden, terwijl Vidomes bovendien de feiten waarop het oordeel van het hof is gebaseerd, niet heeft betwist. Voor zover het bewijsaanbod betrekking heeft op het gestelde ontbreken van een sleutel, is het niet relevant en wordt het om die reden gepasseerd.
12. Het bovenstaande brengt mee dat niet kan worden geconcludeerd dat [appellante] in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter. Dat betekent dat het vonnis van de rechtbank moet worden vernietigd en dat de vorderingen van Vidomes moeten worden afgewezen. De vordering in reconventie moet alsnog worden toegewezen. Vidomes dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 23 januari 2019,
en
opnieuw rechtdoende:
opnieuw rechtdoende:
- in conventie: wijst de vorderingen van Vidomes af;
- in reconventie: verklaart voor recht dat [appellante] niet ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar (overige) verplichtingen en dat Vidomes het recht van erfpacht niet rechtsgeldig mocht opzeggen zodat de opzegging geen effect heeft gesorteerd;
- veroordeelt Vidomes in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot op 23 januari 2019 begroot op € 79,- aan verschotten en € 1.357,50 aan salaris advocaat;
- veroordeelt Vidomes in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 423,01, aan verschotten en € 2.148,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, P. Glazener en H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.