Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.258.173/01
Zaaknummer gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: 200.250.584/01
Zaaknummer rechtbank: 7108501 / ME VERZ 18-124
beschikking van 28 januari 2020
inzake
Residence Amsterdam B.V.,
gevestigd te Almere,
appellante,
hierna te noemen: Residence Amsterdam,
advocaat: mr. P. de Haan te Almere,
tegen
mr. H.H. Kreikamp in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van Nieuwendijk Monumenten B.V.,
kantoorhoudende te Amsterdam,
verweerder, hierna te noemen: de curator,
advocaat: mr. M.P. Doorten te Amsterdam.
De procedure in hoger beroep
1. Bij beroepschrift met producties ingekomen bij de griffie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 30 november 2018 heeft Residence Amsterdam hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter te Almere van 14 november 2018. In het beroepschrift heeft Residence Amsterdam twee grieven tegen de beschikking aangevoerd. De curator heeft een verweerschrift met producties ingediend.
2. Bij beschikking van 11 april 2019 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de zaak in de stand waarin deze zich bevond, ter verdere behandeling naar dit hof verwezen, omdat de zaak verknocht is met andere zaken die eerder zijn verwezen naar dit hof in verband met de betrokkenheid van een raadsheer-plaatsvervanger van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
3. Bij brief van 13 november 2019 heeft Residence nog drie producties overgelegd. Op 28 november 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Mr. De Haan heeft daarbij pleitnotities overgelegd. Ten slotte is uitspraak bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
4. Het gaat in deze zaak om het volgende:
a) Residence Amsterdam is blijkens een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel gevestigd op het adres Plecht 36 te (1319 BD) Almere. De heer [naam 1] (hierna te noemen: [bestuurder] ) is enig bestuurder en diens neef de heer [naam 2] (hierna te noemen: [aandeelhouder] ) is enig aandeelhouder van Residence Amsterdam.
b) Nieuwendijk Monumenten B.V. (hierna te noemen: Nieuwendijk Monumenten) is blijkens een uittreksel uit het kadastrale register eigenaar van het registergoed Plecht 36 te Almere (hierna te noemen: het pand). Nieuwendijk Monumenten is op 27 februari 2018 failliet verklaard met benoeming van mr. Kreikamp tot curator. [bestuurder] was bestuurder van Nieuwendijk Monumenten tot hij op 1 oktober 2014 door de Ondernemingskamer is geschorst. Op 2 februari 2017 is [bestuurder] door de Ondernemingskamer ontslagen als bestuurder van Nieuwendijk Monumenten.
c) [bestuurder] huurt op grond van een “Huurovereenkomst woonruimte” met Nieuwendijk Monumenten van 10 april 2012 (hierna te noemen: de huurovereenkomst woonruimte) de tweede en derde etage van het pand als woonruimte.
d) Residence Amsterdam huurt op grond van een “Huurovereenkomst inzake Plecht 36 te Almere” met Nieuwendijk Monumenten van 1 juni 2013 (hierna te noemen: de huurovereenkomst kantoorruimte of de overeenkomst) circa 100 m² kantoorruimte op de begane grond van het pand, alsmede 20 m² opslagruimte. In de huurovereenkomst kantoorruimte is onder meer het volgende opgenomen:
“
Kerngegevens huurovereenkomst
Kerngegevens huurovereenkomst
- Object/gehuurde: Circa 100 m² v.v.o. kantoorruimte op debegane grond en circa 20 m² v.v.o. opslagruimte van het pand aan Plecht 36 te Almere.
- Verhuurder: Nieuwendijk Monumenten B.V./Bestuurder [naam 1]
- Huurder: Residence Amsterdam B.V./Eigenaar [naam 2]
- Huurtermijn: 5 jaar
- Huuringangsdatum: 01 juni 2013
(…)
-
Verlenging: aansluitende perioden van telkens 5 jaar
Verlenging: aansluitende perioden van telkens 5 jaar
- Opzegtermijn: ja, van 6 maanden, opzegging van huurder dienen te geschieden per aangetekend schrijven
(…)”
HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE
en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW
Ondergetekenden
Nieuwendijk Monumenten B.V., gevestigd aan de Nieuwendijk 224 1 HG (1012MX) te Amsterdam,
hierna te noemen ‘verhuurder’
vertegenwoordigd door de heer [naam 1]
en
De heer [naam 2]
Residence Amsterdam B.V., gevestigd aan de Nieuwendijk 224,
(1012 MX) te Amsterdam,
hierna te noemen ‘huurder’,
komen het volgende overeen:
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 01 juni 2013 en lopende tot en met 31 mei 2018.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar, derhalve tot en met 31 mei 2023.
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst alleen van de huurder vindt plaats door opzegging ten alle tijden met inachtneming van een termijn van tenminste 6 maanden.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij per aangetekend schrijven.
3.5
Tussentijds beëindiging van deze overeenkomst is mogelijk in een omstandigheid als genoemd in 7 van algemene bepalingen.
(…)”
e) Bij brief van 12 april 2018 heeft de curator Residence Amsterdam medegedeeld dat de huurovereenkomst kantoorruimte na 31 mei 2018 niet wordt voortgezet en de ontruiming van de circa 100 m² kantoorruimte op de begane grond en de circa 20 m² opslagruimte aangezegd tegen 2 juni 2018.
f) In een vonnis van 31 juli 2019, gewezen tussen de curator als eiser en [bestuurder] en Residence Amsterdam als gedaagden, heeft de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere onder meer (i) onder verwijzing naar de bestreden beschikking, voor recht verklaard dat de huurovereenkomst kantoorruimte van rechtswege is geëindigd op 31 mei 2018, (ii) de huurovereenkomst woonruimte ontbonden per de datum van het vonnis en (iii) [bestuurder] en Residence Amsterdam tot betaling van achterstallige huurpenningen veroordeeld. Aan een subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kantoorruimte wegens een betalingsachterstand is de kantonrechter niet toegekomen, na toewijzing van de hiervoor onder (i) genoemde verklaring voor recht. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad. [bestuurder] en Residence Amsterdam hebben bij exploot van 14 oktober 2019 hoger beroep tegen dit vonnis ingesteld.
g) Residence Amsterdam heeft een dagvaarding tegen Nieuwendijk Monumenten uitgebracht op 30 november 2017 waarbij betaling wordt gevorderd van een bedrag van € 1.600.000,-. Op 14 maart 2018 is deze procedure door de rechtbank Den Haag geschorst in verband met het faillissement van Nieuwendijk Monumenten. De vordering is na indiening ter verificatie door de curator geplaatst op de lijst van voorlopig betwiste concurrente crediteuren.
5. In eerste aanleg heeft Residence Amsterdam de kantonrechter verzocht, bij beschikking, primair haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek op grond van artikel 7:230a, eerste lid BW, en subsidiair op grond van artikel 7:230a, eerste lid BW de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen met één jaar vanaf 2 juni 2018, met veroordeling van de curator in de proceskosten. De curator heeft verweer gevoerd, primair verzocht Residence Amsterdam ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, en subsidiair het verzoek tot verlenging af te wijzen en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op 1 december 2018, alsmede een tegenverzoek gedaan om Residence Amsterdam te veroordelen tot betaling van een vergoeding aan de curator van € 1.141,80 exclusief btw per maand over de periode vanaf 1 juni 2018 tot de dag van de ontruiming en daartoe op grond van artikel 7:230a, zesde lid BW een voorlopige voorziening te treffen.
6. In de bestreden beschikking heeft de kantonrechter Residence Amsterdam ontvankelijk verklaard in haar primaire verzoek, het subsidiaire verzoek afgewezen, de datum van ontruiming vastgesteld op 1 december 2018 en Residence Amsterdam in de proceskosten veroordeeld. Het tegenverzoek van de curator heeft de kantonrechter eveneens afgewezen, met veroordeling van de curator in de proceskosten.
7. Kort samengevat heeft de kantonrechter het volgende aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Op grond van een objectieve en redelijke uitleg van de huurovereenkomst kantoorruimte, waaraan in de omstandigheden van het geval meer gewicht moeten worden toegekend dan aan een uitleg op grond van de bedoelingen van partijen, moeten de artikelen 3.1 en 3.2 zo worden gelezen dat bij stilzitten van partijen aan het einde van de overeenkomst, de overeenkomst voor vijf jaar wordt voortgezet. Nu de curator echter bij brief van 12 april 2018 aan Residence Amsterdam heeft meegedeeld dat de overeenkomst na 31 mei 2018 niet wordt voortgezet en ontruiming heeft aangezegd tegen 2 juni 2018, heeft artikel 3.2 geen werking en is de overeenkomst op grond van artikel 7:228, eerste lid BW geëindigd op 31 mei 2018, toen de eerste termijn van vijf jaar is verstreken. De uitleg van de huurovereenkomst kantoorruimte verdedigd door Residence Amsterdam, op grond waarvan de huurder de overeenkomst steeds met perioden van vijf jaar kan verlengen terwijl de verhuurder geen mogelijkheid heeft om de overeenkomst op te zeggen, zou er in feite op neer komen dat de huurder een eeuwigdurend huurrecht heeft verkregen. Dat resultaat valt niet te verenigen met vaste jurisprudentie dat een huurovereenkomst naar haar aard tijdelijk is.
8. In hoger beroep verzoekt Residence Amsterdam het hof de bestreden beschikking te vernietigen en haar in haar verzoek alsnog niet-ontvankelijk te verklaren. De curator voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzoek en veroordeling van Residence Amsterdam in de proceskosten.
9. Met haar eerste grief komt Residence Amsterdam op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst kantoorruimte op 31 mei 2018 is geëindigd. Deze grief slaagt. Artikel 3.2 van de huurovereenkomst kantoorruimte bepaalt dat de overeenkomst na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde looptijd van vijf jaar wordt “
voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar, derhalve tot en met 31 mei 2023”. Uit artikel 3.2, gelezen in samenhang met de overige bepalingen van de overeenkomst, volgt ondubbelzinnig dat de overeenkomst niet eindigt op 31 mei 2018, maar daarna “
wordt (…) voortgezet”. Partijen zijn aldus afgeweken van artikel 228, eerste lid BW voor zover daarin is bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt na het verstrijken van die tijd. De uitleg van de overeenkomst door de kantonrechter, die erop neerkomt dat de overeenkomst alleen wordt voortgezet “
bij stilzitten van partijen” en dat de verhuurder voortzetting kan voorkomen door tegen het einde van de eerste termijn op 31 mei 2018 ontruiming aan te zeggen, vindt geen steun in de tekst van de overeenkomst. Noch uit artikel 3.2 noch uit een andere bepaling van de huurovereenkomst volgt dat de overeenkomst na 31 mei 2018 alleen wordt voortgezet bij stilzitten van partijen. De verhuurder kan de in artikel 3.2 voorziene voortzetting dus niet voorkomen door niet stil te zitten en op te zeggen.
voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar, derhalve tot en met 31 mei 2023”. Uit artikel 3.2, gelezen in samenhang met de overige bepalingen van de overeenkomst, volgt ondubbelzinnig dat de overeenkomst niet eindigt op 31 mei 2018, maar daarna “
wordt (…) voortgezet”. Partijen zijn aldus afgeweken van artikel 228, eerste lid BW voor zover daarin is bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt na het verstrijken van die tijd. De uitleg van de overeenkomst door de kantonrechter, die erop neerkomt dat de overeenkomst alleen wordt voortgezet “
bij stilzitten van partijen” en dat de verhuurder voortzetting kan voorkomen door tegen het einde van de eerste termijn op 31 mei 2018 ontruiming aan te zeggen, vindt geen steun in de tekst van de overeenkomst. Noch uit artikel 3.2 noch uit een andere bepaling van de huurovereenkomst volgt dat de overeenkomst na 31 mei 2018 alleen wordt voortgezet bij stilzitten van partijen. De verhuurder kan de in artikel 3.2 voorziene voortzetting dus niet voorkomen door niet stil te zitten en op te zeggen.
10. Deze uitleg van de overeenkomst is niet onverenigbaar met het uitgangspunt dat tot de kenmerken van een huurovereenkomst behoort dat deze de huurder niet een altijddurend gebruiksrecht verschaft. Van een altijddurend gebruiksrecht is geen sprake in het geval de overeenkomst eindigt op 31 mei 2023, conform het slot van artikel 3.2 van de overeenkomst (“
(…) derhalve tot en met 31 mei 2023”). Verder volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 7 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5525 dat ook in het geval de verhuurder een huurovereenkomst niet kan opzeggen, kan worden aangenomen dat een huurovereenkomst een tijdelijk karakter heeft, zolang zij nog wel door de huurder kan worden opgezegd en door de verhuurder kan worden ontbonden als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Die beide mogelijkheden bestaan in dit geval: Residence Amsterdam kan de overeenkomst op grond van artikel 3.3 te allen tijde opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden en Nieuwendijk Monumenten kan de overeenkomst op grond van artikel 3.5 tussentijds beëindigen als Residence Amsterdam haar verplichtingen als huurder niet nakomt. Van die laatste mogelijkheid heeft de curator ook gebruik gemaakt, zoals blijkt uit het vonnis hiervoor genoemd in 4. onder f.
(…) derhalve tot en met 31 mei 2023”). Verder volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 7 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5525 dat ook in het geval de verhuurder een huurovereenkomst niet kan opzeggen, kan worden aangenomen dat een huurovereenkomst een tijdelijk karakter heeft, zolang zij nog wel door de huurder kan worden opgezegd en door de verhuurder kan worden ontbonden als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Die beide mogelijkheden bestaan in dit geval: Residence Amsterdam kan de overeenkomst op grond van artikel 3.3 te allen tijde opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden en Nieuwendijk Monumenten kan de overeenkomst op grond van artikel 3.5 tussentijds beëindigen als Residence Amsterdam haar verplichtingen als huurder niet nakomt. Van die laatste mogelijkheid heeft de curator ook gebruik gemaakt, zoals blijkt uit het vonnis hiervoor genoemd in 4. onder f.
11. De curator heeft nog aangevoerd dat het niet in de rede ligt dat partijen een termijn van vijf jaar zijn overeengekomen die na afloop automatisch voor vijf jaar wordt voortgezet, als het hun bedoeling is geweest een overeenkomst te sluiten die door de verhuurder niet kan worden opgezegd en door de huurder te allen tijde. De enige logische verklaring voor het opnemen van de termijn van vijf jaar is volgens de curator dat partijen daarmee de verhuurder de mogelijkheid hebben willen geven de overeenkomst op te zeggen tegen het einde van die termijn. Verder heeft de curator aangevoerd dat de hiervoor gegeven uitleg van de overeenkomst wel onjuist moet zijn, omdat geen enkele weldenkende verhuurder een huurovereenkomst zou aangaan die hij niet en de huurder te allen tijde kan opzeggen. Beide verweren stuiten af op de tekst van artikel 3.2, waarin ondubbelzinnig is bepaald dat de overeenkomst na 31 mei 2018 wordt voortgezet.
12. Voor het geval het hof de uitleg van de overeenkomst door de curator en de kantonrechter niet overneemt, heeft de curator het hof verzocht, op grond van de redelijkheid en billijkheid krachtens artikel 6:248 BW Pro, een bepaling aan artikel 3.2 toe te voegen dat verlenging van de overeenkomst alleen plaatsvindt als de verhuurder geen ontruiming heeft aangezegd. Daartoe ziet het hof echter geen aanleiding, nu, anders dan de curator betoogt, er geen sprake is van een eeuwigdurende overeenkomst die nimmer door de verhuurder kan worden beëindigd.
13. Nu de huurovereenkomst kantoorruimte niet is geëindigd op 31 mei 2018 is het verzoek van Residence Amsterdam tot verlenging van de ontruimingstermijn niet-ontvankelijk. Uit artikel 7:230a, eerste lid BW volgt immers dat een dergelijk verzoek eerst na het einde van de huurovereenkomst kan worden ingediend. Het hof zal de bestreden beschikking vernietigen en het verzoek van Residence Amsterdam tot verlenging van de ontruimingstermijn alsnog niet-ontvankelijk verklaren.
14. De tweede grief van Residence Amsterdam is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Ook deze grief slaagt. Nu de kantonrechter het verlengingsverzoek van Residence Amsterdam niet-ontvankelijk had moeten verklaren, had hij de curator als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in eerste aanleg moeten veroordelen. Het hof zal dat alsnog doen. Verder zal het hof de curator als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de beschikking van 14 november 2018 voor zover daarin is beslist op het verzoek van Residence Amsterdam;
en, opnieuw rechtdoende:
- verklaart Residence Amsterdam niet-ontvankelijk in haar verzoek;
- veroordeelt de curator in de kosten van de procedure in eerste aanleg, tot op 14 november 2018 aan de zijde van Residence Amsterdam bepaald op € 119,- aan griffierecht en € 400,- aan salaris voor de gemachtigde;
- bekrachtigt de beschikking voor het overige;
- veroordeelt de curator in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Residence Amsterdam bepaald op € 726,- aan griffierecht en op € 2.148,- aan salaris voor de advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. P. Glazener, J.E.H.M. Pinckaers en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 januari 2020 in aanwezigheid van de griffier.