Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.279.995/01
Zaaknummer rechtbank : 8378075 \ CV EXPL 20-7849
arrest van 22 december 2020
in de zaak van
Marcan Vastgoed B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
appellante,
hierna te noemen: Marcan,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde], tevens handelend onder de naam [naam 1] / [naam 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
niet verschenen.
Het verloop van de procedure
1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het procesdossier van de procedure bij de kantonrechter;
- het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 26 maart 2020;
- de dagvaarding in hoger beroep van 19 juni 2020 met daarin de grieven van Marcan, met producties.
De zaak in het kort
2. [geïntimeerde] huurt van Marcan twee bedrijfsruimtes, gelegen aan [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats], waarin hij een Indiaas restaurant exploiteert. Marcan wil dat de huurovereenkomsten worden ontbonden en dat [geïntimeerde] het gehuurde ontruimt omdat sprake is van een huurachterstand.
De procedure bij de kantonrechter
3. Marcan eiste in de procedure bij de kantonrechter (samengevat) dat deze de huurovereenkomsten ontbindt, [geïntimeerde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 200 per dag en betaling van: de huurachterstand over de maand maart 2020 van € 2.871,90 ([adres 1]) en € 2.923,53 ([adres 2]), de huur c.q. een gebruikersvergoeding tot aan het tijdstip van ontruiming, een bedrag van € 250 aan boete en € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] is niet verschenen en heeft dus geen verweer gevoerd.
4. De kantonrechter heeft de vorderingen tot betaling van de huur over maart 2020, de boete over deze maand en de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. De ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming zijn echter afgewezen. Volgens de kantonrechter rechtvaardigde de hoogte van de betalingsachterstand niet de ontbinding van de huurovereenkomsten en een veroordeling tot ontruiming. [geïntimeerde] is veroordeeld in de proceskosten.
De beoordeling in hoger beroep
5. Marcan is het niet eens met de afwijzing van de ontbinding en ontruiming en is daarom in hoger beroep gekomen. Het hof begrijpt dat Marcan vordert dat het vonnis in zoverre wordt vernietigd en dat het hof de ontbinding en ontruiming alsnog toewijst. Daarnaast heeft Marcan haar vordering in hoger beroep vermeerderd omdat [geïntimeerde] de huur over de maanden april tot en met juni 2020 niet heeft betaald. Daarom vordert Marcan nu ook betaling van de huur vanaf april 2020 tot en met de dag dat [geïntimeerde] het gehuurde zal hebben ontruimd, te vermeerderen met wettelijke handelsrente, en van een bedrag van totaal € 750 aan boetes over de maanden april tot en met juni 2020, te betalen binnen 5 dagen na de datum van dit arrest, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, plus nakosten.
6. [geïntimeerde] is in hoger beroep niet verschenen en heeft dus ook bij het hof geen verweer gevoerd. Dit betekent dat niet is weersproken dat [geïntimeerde] de huur over de maanden april tot en met juni 2020 niet heeft betaald. In deze procedure moet er daarom vanuit worden gegaan dat in ieder geval sprake is van een huurachterstand van drie maanden. Onweersproken is dat de huurprijs voor de bedrijfsruimtes € 2.871,90 respectievelijk € 2.923,53 per maand is, zodat de huurachterstand over drie maanden totaal € 17.386,29 bedraagt. Door een eerder bij het hof behandelde zaak tussen partijen (zaaknummer 200.262.228/01) is het hof er ambtshalve mee bekend dat de huur over maart 2020 inmiddels kennelijk is voldaan (hof Den Haag 14 juli 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1289, overweging 3.4.).
7. Het hof moet vervolgens beoordelen of de ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van het gehuurde dienen te worden toegewezen. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt voor wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tenzij-clausule brengt mee dat de rechter moet beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Anders dan Marcan meent, betekent het feit dat de huurder niet is verschenen en tegen hem verstek is verleend niet dat de rechter geen ruimte heeft om te beoordelen of de tenzij-clausule moet worden toegepast: de Hoge Raad heeft in zijn arrest van 28 september 2018 overwogen dat de rechter deze beoordelingsruimte ook heeft indien tegen de huurder verstek is verleend (ECLI:NL:HR:2018:1810, overweging 3.9). Deze beoordeling vindt echter, ook in verstekzaken, haar praktische begrenzing erin dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden.
8. Het hof overweegt dat in deze procedure ervan uit moet worden gegaan dat in ieder geval sprake is van een huurachterstand over drie maanden voor beide bedrijfsruimtes voor een bedrag van totaal € 17.386,29. Dit is op zich een ernstige tekortkoming. Van feiten of omstandigheden die maken dat ontbinding van de huurovereenkomsten desondanks niet gerechtvaardigd is, is niet gebleken. Dit leidt ertoe dat het hof de ontbinding van de huurovereenkomsten zal toewijzen. Ook de ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na de dag van dit arrest. Het hof zal de gevorderde dwangsom van € 200 toewijzen, maar zal dat maximeren tot een bedrag van totaal € 3.000.
9. De vordering van Marcan om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de huur vanaf april 2020 tot en met de dag van ontruiming zal worden toegewezen. Marcan heeft daarbij geëist dat de bedragen worden vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW. Het hof dient ambtshalve te beoordelen of deze rente kan worden toegewezen. Ingevolge artikel II van de Invoeringswet van 7 november 2002,
Stb.2002/545 is artikel 6:119a BW niet van toepassing op handelsovereenkomsten gesloten vóór 8 augustus 2002. Uit de door Marcan overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat deze van vóór deze datum zijn. Dit betekent dat de wettelijke handelsrente niet kan worden toegewezen. Het hof zal in plaats daarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijzen. Dit artikel bepaalt dat de rente wordt gerekend over de periode dat de schuldenaar ([geïntimeerde]) met de voldoening van het verschuldigde bedrag in verzuim is. In dit geval is dat met ingang van de dag na de uiterste betaaldatum van de betreffende huurtermijn.
Stb.2002/545 is artikel 6:119a BW niet van toepassing op handelsovereenkomsten gesloten vóór 8 augustus 2002. Uit de door Marcan overgelegde huurovereenkomsten blijkt dat deze van vóór deze datum zijn. Dit betekent dat de wettelijke handelsrente niet kan worden toegewezen. Het hof zal in plaats daarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijzen. Dit artikel bepaalt dat de rente wordt gerekend over de periode dat de schuldenaar ([geïntimeerde]) met de voldoening van het verschuldigde bedrag in verzuim is. In dit geval is dat met ingang van de dag na de uiterste betaaldatum van de betreffende huurtermijn.
10. Niet weersproken is dat [geïntimeerde] op grond van artikel 14.2 van de algemene bepalingen per bedrijfsruimte een boete van (omgerekend) € 125 verschuldigd is als de huur niet tijdig wordt voldaan. Het boetebedrag van € 750 over de periode van april tot en met juni 2020 zal dan ook worden toegewezen, te betalen binnen vijf dagen na de dag van dit arrest.
11. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
De beslissing
Het hof:
- vernietigt het door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 26 maart 2020 voor zover de ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde daarin zijn afgewezen (en bekrachtigt het vonnis voor het overige);
en in zoverre opnieuw rechtdoende, en daarnaast beslissend op de eisvermeerdering in hoger beroep:
- ontbindt de huurovereenkomsten ten aanzien van het gehuurde, te weten de bedrijfsruimtes gelegen aan [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats];
- veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen veertien dagen na de dag van dit arrest te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van Marcan te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 200 per dag dat [geïntimeerde] daar niet aan voldoet, met een maximum van € 3.000;
- veroordeelt [geïntimeerde] aan Marcan te betalen de huur vanaf april 2020 tot en met de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de dag na de uiterste betaaldatum van de betreffende huurtermijn;
- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vijf dagen na de dag van dit arrest aan Marcan te betalen van een bedrag van € 750;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Marcan begroot op € 847,99 aan verschotten en € 1.074 (1 punt x tarief II) aan salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de dag van dit arrest, en op € 131 aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68 indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
- verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat Marcan in hoger beroep meer of anders heeft gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, M.E. Honée en P. van der Kolk-Nunes en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, ter terechtzitting van 22 december 2020 in aanwezigheid van de griffier.