ECLI:NL:GHDHA:2020:2253

• Datum uitspraak: 8 december 2020
• Publicatiedatum: 30 november 2020
• Zaaknummer: 200.262.957/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: P. Glazener; M.A.F. Tan-de Sonnaville; E. Bauw
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van erfdienstbaarheid en grondruil in civiel recht met betrekking tot jachthavencomplex

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 8 december 2020 uitspraak gedaan in een hoger beroep van Jachthaven Hofleede B.V. tegen twee geïntimeerden. De Jachthaven had hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag, waarin de Jachthaven was veroordeeld tot het verwijderen van een jollensteiger en verharding die in strijd zouden zijn met een akte van erfdienstbaarheid. De zaak draait om de uitleg van deze erfdienstbaarheid en een overeenkomst van grondruil tussen de partijen. De Jachthaven stelde dat de erfdienstbaarheid niet in de weg staat aan de aanleg van de jollensteiger, terwijl de geïntimeerden betoogden dat deze aanleg in strijd was met de akte van erfdienstbaarheid. Het hof oordeelde dat de jollensteiger een permanente obstructie vormt die niet is toegestaan volgens de akte van erfdienstbaarheid, en bevestigde de veroordeling tot verwijdering van de jollensteiger. Echter, de veroordeling tot verwijdering van de verharding werd vernietigd, omdat de Jachthaven een zelfstandig belang had bij het gebruik van de verharding voor het te water laten van rubberboten. De proceskosten werden gecompenseerd, en de vorderingen van de geïntimeerden in het incidenteel appel werden verworpen.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.262.957/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/569701/KG ZA 232

arrest in kort geding van 8 december 2020 (bij vervroeging)

inzake

Jachthaven Hofleede B.V. ,

gevestigd te Heemstede,

appellante,

incidenteel geïntimeerde,

hierna te noemen: de Jachthaven,

advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

incidenteel appellanten,

hierna te noemen: [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. C.J. Koenen te Amsterdam.

1. Procedure in hoger beroep

1.1.

Bij dagvaarding van 24 mei 2019 heeft de Jachthaven hoger beroep ingesteld tegen het kort geding vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 29 april 2019 (hierna te noemen: het vonnis of het bestreden vonnis). Bij arrest van 20 augustus 2019 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 5 november 2019. Van de comparitie heeft de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het dossier bevinden. De beoogde voortzetting van de comparitie heeft op verzoek van partijen geen doorgang gevonden. Bij memorie van grieven met producties heeft de Jachthaven drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld, waarbij hij ook zijn eis voorwaardelijk heeft vermeerderd. De Jachthaven heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord in incidenteel appel.

1.2.

Vervolgens hebben partijen op 6 november 2020 de zaak laten bepleiten door hun advocaten, waarbij mr. Koenen gebruik heeft gemaakt van een pleitnotitie die zij heeft overgelegd. Aan het slot van de zitting is een datum voor arrest bepaald.

2. Feiten

2.1.

De door de voorzieningenrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.2.

[geïntimeerde] is eigenaar van een perceel grond aan de [adres] te [plaats] . Op het perceel staat de woning van [geïntimeerde] De Jachthaven is eigenaar van de omringende percelen met daarop onder meer een jachthavencomplex. Van dat jachthavencomplex maakt deel uit een showroom annex werkplaats waar de Jachthaven rubberboten verkoopt.

2.3.

In verband met bouw- en ontwikkelingsplannen van de Jachthaven hebben partijen op 26 mei 2014 een overeenkomst van grondruil gesloten. Deze grondruil heeft uiteindelijk bij akte van 4 april 2016 plaatsgevonden. De grondruil hield in dat de Jachthaven een stuk grond aan de voorzijde (de noordzijde) van het perceel van [geïntimeerde] verkreeg, in ruil voor een stuk grond aan de achterzijde (de zuidzijde) van het perceel van [geïntimeerde] Door de Jachthaven is aan de achterzijde van dat stuk grond een watergang aangelegd, waarvan partijen ieder voor de helft eigenaar zijn. De perceelgrens ligt midden in deze watergang. De situatie is hieronder afgebeeld. De stippellijn in de watergang geeft de perceelgrens aan. Aan de bovenzijde van de stippellijn ligt het perceel van [geïntimeerde] , eronder percelen van de Jachthaven.

2.4.

Bij akte van 4 december 2014 is ten behoeve van het perceel van [geïntimeerde] en ten laste van percelen van de Jachthaven een erfdienstbaarheid van vaarweg gevestigd, om met een vaartuig door de watergang te varen van en naar het openbare water (De Leede/ Kagerplassen). De akte bepaalt met betrekking tot deze erfdienstbaarheid onder meer het volgende:

“
(…)

b. De vaarwegen (…) zullen door de betreffende eigenaren en bevoegde gebruikers slechts mogen worden gebruikt als doorgang ten behoeve van een vaartuig.

(…)

d. De vaarroute zal door de eigenaren van de erven alleen als zodanig mogen worden gebruikt en de doorgaande route zal niet op enigerlei wijze mogen worden gehinderd of afgesloten.

e. Voor wat betreft de hiervoor sub 1 gevestigde erfdienstbaarheid lees: de erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel van [geïntimeerde] , toevoeging hof]
geldt nog dat de watergang minimaal vier meter breed dient te zijn en maximaal een meter zestig centimeter diep zal zijn, gemeten in het midden van de watergang achter de te realiseren twee onder een kapwoningen casu quo vrijstaande woning (te realiseren op het kadastrale perceel [perceel 1] ). Het is aan geen der partijen (of diens rechtsopvolgers onder bijzondere of algemene titel) toegestaan om een vaartuig aan te meren aan de (zuidelijke) zijde van de (te realiseren) watergang, welke in eigendom aan Jachthaven Hofleede. ”

2.5.

In artikel 13 van de overeenkomst van grondruil is onder meer het volgende bepaald:

“
Artikel 13: Bijzondere afspraken ter zake van de ruiling

(…)

4.
Aan het eind (oostzijde) van de watergang zal door en voor rekening van Partij B [lees: de Jachthaven, toevoeging hof]
een kunststof damwand worden gemaakt, waarbij deze constructie een meter naar binnen springt, zodat er door en voor rekening van Partij B een groenvoorziening (beukenhaag) als afscheiding aangelegd kan worden. In overleg kan worden gekozen voor een andere afscheiding.

5.
Partij B zal in overleg (voor ondermeer betreft de hoogte, doorzicht, openheid richting jachthaven/Leede) met Partij A [lees: [geïntimeerde] , toevoeging hof]
zorgdragen voor de aanleg van beplanting aan de (zuid)zijde van de watergang welke in eigendom toebehoort aan Partij B.

2.6.

In artikel 4, vierde lid onder a. van de akte van grondruil van 4 april 2016 zijn partijen in aanvulling op de overeenkomst van grondruil overeengekomen dat:

“
op de erfgrens van de kadastrale percelen [nr. 3] [een perceel van de Jachthaven, toevoeging hof]
, [nr. 1] en [nr. 2] [percelen van [geïntimeerde] , toevoeging hof]
voor rekening van Jachthaven Hofleede een dubbele beukenhaag wordt aangelegd met tussen de haag een hek met daarop geluid absorberend materiaal; in deze erfafscheiding, die één meter tachtig hoog wordt, zal/mag voor rekening van [geïntimeerde 2] en in overleg met Jachthaven Hofleede een deur worden geplaatst; ”

2.7.

De Jachthaven heeft aan de oost- en zuidzijde van de watergang aan haar zijde van de perceelgrens een jollensteiger gebouwd (afgebeeld rechtsonder in de watergang op het plaatje hiervoor opgenomen onder 2.3). Voor de jollensteiger heeft de Jachthaven een verharding aangebracht. De Jachthaven gebruikte de verharding en de jollensteiger om vanuit de nabijgelegen showroom rubberboten te water te laten die zij aan klanten had verkocht. Na het vonnis heeft de Jachthaven de jollensteiger en de verharding verwijderd.

3. De vorderingen in eerste aanleg en het vonnis van de voorzieningenrechter

3.1.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van de Jachthaven in de proceskosten, de Jachthaven op straffe van verbeurte van een dwangsom:

I. per direct te verbieden om verdere uitvoering te geven aan het realiseren van de jollensteiger, waaronder begrepen de aanleg van de verharding ten behoeve van het gebruik van de jollensteiger;

II. te gebieden de jollensteiger binnen zeven dagen na de datum van het vonnis volledig te verwijderen;

III. te gebieden binnen veertien dagen de overeengekomen groenvoorzieningen aan te leggen;

IV. per direct te verbieden de jollensteiger te (laten) gebruiken;

V. te verbieden uitvoering te geven aan ieder ander bouwplan, waarmee in strijd wordt gehandeld met de gevestigde erfdienstbaarheid, het eigendomsrecht van [geïntimeerde] en de bijzondere afspraken ter zake van de grondruil.

3.2.

De voorzieningenrechter heeft de Jachthaven, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld om de jollensteiger en de verharding te verwijderen en de beplanting op de oever aan de zuidzijde van de watergang aan te brengen. De overige vorderingen heeft de voorzieningenrechter afgewezen. De Jachthaven is in de proceskosten veroordeeld.

3.3.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter was de aanleg van de jollensteiger in strijd met de akte van erfdienstbaarheid, zodat de Jachthaven gehouden was deze te verwijderen. Omdat de verharding uitsluitend was aangebracht met het oog op het gebruik van de jollensteiger en de Jachthaven bij het handhaven van deze verharding geen zelfstandig belang had, heeft de voorzieningenrechter de Jachthaven ook veroordeeld om de verharding te verwijderen. De vordering om op de oever aan de oostzijde een groenvoorziening aan te leggen heeft de voorzieningenrechter afgewezen, omdat in kort geding niet kon worden vastgesteld of uit de overeenkomst van grondruil en de akte van grondruil een verplichting volgde voor de Jachthaven om de gehele oever aan de oostzijde van beplanting te voorzien. De voorzieningenrechter heeft de Jachthaven wel veroordeeld om op de oever aan de zuidzijde van de watergang een groenvoorziening aan te brengen, omdat de Jachthaven niet had weersproken dat zij daartoe verplicht was op grond van de overeenkomst van grondruil en de Jachthaven deze groenvoorziening slechts gedeeltelijk had aangelegd.

4. De vorderingen in hoger beroep

4.1.

In hoger beroep vordert de Jachthaven in het principaal appel vernietiging van het vonnis en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] (uitvoerbaar bij voorraad) in de proceskosten van beide instanties. De grieven van de Jachthaven kunnen als volgt worden samengevat.
Grief I van de Jachthaven is gericht tegen de overwegingen van het vonnis met betrekking tot de jollensteiger. Volgens de Jachthaven moet de erfdienstbaarheid worden uitgelegd met inachtneming van de bedoelingen van partijen. De erfdienstbaarheid is bedoeld om [geïntimeerde] een doorgang naar het openbaar water te geven. De jollensteiger staat daaraan niet in de weg. Met
grief II komt de Jachthaven op tegen de veroordeling tot verwijdering van de verharding. Met deze veroordeling is de voorzieningenrechter volgens de Jachthaven buiten de rechtsstrijd getreden. Daarnaast is er volgens de Jachthaven geen grond om haar in dit opzicht in de uitoefening van haar eigendomsrecht te beperken. De Jachthaven wijst er in dit verband op dat zij op grond van de gemaakte afspraken aan de oostzijde slechts tot halverwege de watergang (dus ter plaatse van het aan [geïntimeerde] toekomende deel van de watergang, tot de stippellijn op de bij 2.3 weergegeven tekening) een groenvoorziening diende aan te leggen (en dus niet ter plaatse van de jollensteiger waar de verharding was aangebracht). De Jachthaven heeft een zelfstandig belang bij de verharding, ook los van de jollensteiger. Als de jollensteiger niet is toegestaan, dan kan de Jachthaven de verharding gebruiken om rubberboten op die plaats met een vorkheftruck te water te laten.
Grief III is gericht tegen de proceskostenveroordeling.

4.2.

[geïntimeerde] voert verweer in het principaal appel, en concludeert tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van de Jachthaven in de proceskosten. Het incidenteel appel is ingesteld onder de voorwaarde dat de grieven in principaal appel doel treffen. Met
grief I in het incidenteel appel komt [geïntimeerde] op tegen de afwijzing van de vorderingen I. en IV. (vgl. 3.1 hierboven), die door de voorzieningenrechter bij gebrek aan belang zijn afgewezen. Volgens [geïntimeerde] heeft hij belang bij toewijzing van deze vorderingen, teneinde met het oog op de proceskostenveroordeling als de overwegend in het gelijk gestelde partij te worden aangemerkt.
Grief II is gericht tegen de afwijzing van de vordering om de gehele oever aan de oostzijde van beplanting te voorzien. Volgens [geïntimeerde] dient de Jachthaven daarvoor zorg te dragen op grond van artikel 13 van de overeenkomst van grondruil. Artikel 4, vierde lid onder a. van de akte van grondruil is daarvoor niet in de plaats gekomen, maar heeft deze verplichting aangevuld.

Voor het geval de grieven van de Jachthaven in het principaal appel (en in het bijzonder grief II van de Jachthaven) zouden slagen, heeft [geïntimeerde] zijn eis vermeerderd met een vordering de Jachthaven te gebieden de verharding te verwijderen en verwijderd te houden en een vordering de Jachthaven te verbieden boten te laden en te lossen aan de oostzijde van de watergang. Het laden en lossen van de boten op die plek is volgens [geïntimeerde] in strijd met de erfdienstbaarheid van vaarweg, onverenigbaar met de ter plaatse aan te leggen groenvoorziening en onrechtmatig jegens [geïntimeerde] , die erop mocht vertrouwen dat de vaarweg niet intensief zou worden gebruikt voor zulke activiteiten die inbreuk maken op zijn privacy en geluidsoverlast veroorzaken.

4.3.

De Jachthaven voert verweer in het incidenteel appel, en concludeert tot bekrachtiging van het vonnis voor zover het incidenteel appel betreft, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, inclusief nakosten.

5. Beoordeling

Ontbreken van (spoedeisend) belang

5.1.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de Jachthaven geen (spoedeisend) belang heeft bij haar hoger beroep, en de Jachthaven daarom niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar hoger beroep. Dit verweer faalt. De Jachthaven vordert geen voorlopige voorziening waarvoor zij een spoedeisend belang nodig heeft, maar vernietiging van het vonnis van de voorzieningenrechter. Reeds de daarin opgenomen veroordeling in de proceskosten levert voldoende grond op voor de Jachthaven om hoger beroep in te stellen. Ook het feit dat de Jachthaven niet (meer) over een omgevingsvergunning beschikt voor de aanleg van de jollensteiger en de verharding, betekent niet dat de Jachthaven geen belang heeft bij het hoger beroep. Als het hof het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigt, staat het de Jachthaven immers vrij indien nodig een (nieuwe) omgevingsvergunning aan te vragen.

De jollensteiger

5.2.

De door de voorzieningenrechter toegewezen vordering van [geïntimeerde] tot verwijdering van de jollensteiger is gebaseerd op de akte van erfdienstbaarheid. Bij de uitleg van een akte van erfdienstbaarheid komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (vgl. HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904). In het kader van deze objectieve uitlegmaatstaf spelen de partijbedoelingen dus slechts een rol voor zover zij in de akte tot uitdrukking zijn gebracht. De reden daarvoor is dat derden moeten kunnen afgaan op wat in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of de vestiging van een beperkt recht op een registergoed.

5.3.

Een akte van erfdienstbaarheid kan dus niet worden uitgelegd aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf (waarbij het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de afspraken mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval). Dat geldt ook als aan de akte van erfdienstbaarheid een obligatoire overeenkomst ten grondslag ligt. Als in dat geval wel betekenis zou worden toegekend aan partijbedoelingen die niet uit de akte zelf blijken, zou dat ten koste gaan van het vertrouwen dat derden aan de openbare registers kunnen ontlenen.

5.4.

Het kan de Jachthaven worden toegegeven dat het in de akte van erfdienstbaarheid vastgelegde recht van [geïntimeerde] om met een vaartuig via de watergang het openbaar water te bereiken en omgekeerd, niet uitsluit dat door de Jachthaven aan haar zijde van de perceelgrens een steiger in de watergang wordt aangebracht (mits de watergang maar voldoende breed blijft voor doorvaart). In de akte van erfdienstbaarheid is echter ook bepaald dat de watergang uitsluitend mag worden gebruikt als doorgang ten behoeve van een vaartuig, dat de doorgaande route niet op enigerlei wijze mag worden gehinderd of afgesloten en dat het aan geen der partijen is toegestaan om een vaartuig aan te meren aan de zuidzijde van de watergang. Het samenstel van deze bepalingen verzet zich tegen de aanleg van een jollensteiger ter plaatse van de oostzijde/hoek zuidzijde van de watergang. Het in de akte verboden aanmeren van een vaartuig aan de zuidzijde van de watergang betekent dat een tijdelijke obstructie in de watergang niet is toegestaan. De jollensteiger is een permanente obstructie, deels aan de zuidzijde. Als aanmeren aan de zuidzijde van de watergang niet is toegestaan, dan strookt het met de partijbedoelingen blijkend uit de akte dat een permanente obstructie zoals een jollensteiger op die plaats evenmin is toegestaan. Verder betekent de plaatsing van een jollensteiger dat de watergang voor iets anders wordt gebruikt dan als doorgang ten behoeve van een vaartuig.

5.5.

Een objectieve uitleg van de akte van erfdienstbaarheid verzet zich dus tegen het aanbrengen van de jollensteiger. Grief I van de Jachthaven faalt.

De verharding

5.6.

Het ligt anders met de verharding. Tegen de veroordeling tot verwijdering daarvan komt de Jachthaven terecht op. Het hof verwerpt het bezwaar dat de voorzieningenrechter met deze veroordeling meer heeft toegewezen dan [geïntimeerde] gevorderd heeft. In de vordering van [geïntimeerde] om de Jachthaven te verbieden verdere uitvoering te geven aan de realisatie van de jollensteiger, waaronder de aanleg van de verharding ten behoeve van het gebruik van de jollensteiger, ligt besloten een vordering tot verwijdering van de verharding voor zover deze is gerealiseerd, althans zo heeft de voorzieningenrechter de vordering van [geïntimeerde] kunnen uitleggen, mede in het licht van hetgeen [geïntimeerde] overigens heeft gevorderd. Maar er bestaat geen rechtsgrondslag voor de veroordeling tot verwijdering van de verharding. De enkele overweging van de voorzieningenrechter dat de Jachthaven bij het handhaven van de verharding zonder de jollensteiger geen belang heeft is daartoe onvoldoende. De grond waarop de verharding is aangebracht is eigendom van de Jachthaven. Zoals de Jachthaven terecht heeft aangevoerd, staat het haar vrij om daarvan gebruik te maken zoals haar goeddunkt, zolang dit gebruik niet in strijd is met rechten van anderen en daarbij de beperkingen in acht worden genomen die voortvloeien uit de wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht (vgl. artikel 5:1, tweede lid BW). De Jachthaven hoeft dus niet een belang bij (handhaving van) de verharding aan te voeren. Overigens heeft de Jachthaven daar wel belang bij, omdat de handhaving haar in staat stelt met een vorkheftruck vanuit de showroom rubberboten te water te laten.

5.7.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat de verplichting van de Jachthaven om aan de oostzijde van de watergang een groenvoorziening aan te brengen, zich tegen de aanleg van de verharding verzet. Volgens [geïntimeerde] volgt deze verplichting uit artikel 13, vierde en vijfde lid van de overeenkomst van grondruil. Artikel 13, vierde lid bepaalt dat de Jachthaven aan de oostzijde van de watergang een groenvoorziening moet aanbrengen. De verplichting van de Jachthaven uit hoofde van artikel 13, vijfde lid om zorg te dragen voor de aanleg van beplanting langs de watergang, ziet volgens [geïntimeerde] zowel op de zuidzijde als op de oostzijde van de watergang. [geïntimeerde] onderbouwt deze stelling met een beroep op een e-mail van 13 oktober 2013 waarin is weergegeven wat partijen hebben besproken voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst van grondruil. Daarin staat dat de Jachthaven zorgdraagt voor de beplanting aan de kant van de te realiseren watergang achter de woning van [geïntimeerde] , zonder dat daarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de oostzijde of de zuidzijde. Met het tussen haakjes plaatsen van het woord “
zuid ” in “
(zuid)zijde van de watergang ” in artikel 13, vijfde lid hebben partijen volgens [geïntimeerde] tot uitdrukking willen brengen dat de verplichting tot het aanbrengen van beplanting niet slechts voor de zuidzijde, maar ook voor de (gehele) oostzijde van de watergang geldt. In artikel 4, vierde lid onder a. van de akte van grondruil is deze verplichting aangevuld met een verplichting om langs de hele erfafscheiding, van de voorzijde van het perceel van [geïntimeerde] tot de achterzijde, een (dubbele) beukenhaag aan te leggen. Deze verplichting ziet alleen op het aanbrengen van een groenvoorziening langs de perceelgrens, terwijl de verplichting van artikel 13, vierde en vijfde lid van de overeenkomst van grondruil ook betrekking heeft op het deel van de oostzijde van de watergang dat niet grenst aan het perceel van [geïntimeerde] Ten slotte wijst [geïntimeerde] op de groenvoorzieningen die op de verschillende ontwerpen en uitvoeringstekeningen zijn ingetekend.

5.8.

In dit betoog, dat door de Jachthaven is bestreden, volgt het hof [geïntimeerde] niet. Bij de uitleg van de overeenkomst van grondruil komt het, anders dan bij de akte van erfdienstbaarheid, aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de afspraken mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. Uitgaande van deze maatstaf is het hof voorshands van oordeel dat de verplichting van de Jachthaven om langs de oostzijde van de watergang een groenvoorziening aan te brengen, zo moet worden uitgelegd dat zij alleen betrekking heeft op het gedeelte van de oostzijde van de watergang waar de percelen van [geïntimeerde] en de Jachthaven aan elkaar grenzen, en dus niet op het gedeelte waar de verharding is aangebracht. Dat oordeel baseert het hof op de volgende overwegingen:

- In artikel 13, vierde lid van de overeenkomst van grondruil wordt gesproken over een groenvoorziening (beukenhaag) als “
afscheiding ”. Daarmee wordt kennelijk gedoeld op een afscheiding tussen de percelen van [geïntimeerde] en de Jachthaven. Het perceel van [geïntimeerde] reikt niet verder dan halverwege de oostzijde van de watergang.

- Als de verplichting van de Jachthaven om een groenvoorziening aan te brengen, betrekking zou hebben op de gehele oever van de watergang, zowel aan de oostzijde als aan de zuidzijde, dan zou één bepaling voor de oost- en zuidzijde van de watergang hebben volstaan. Partijen zijn echter twee afzonderlijke bepalingen overeengekomen, waarbij het vierde lid van artikel 13 van de overeenkomst van grondruil betrekking heeft op een groenvoorziening langs de oostzijde van de watergang die bedoeld is als erfafscheiding, en het vijfde lid betrekking heeft op een groenvoorziening langs de zuidzijde die niet bedoeld is als erfafscheiding, maar om de privacy van [geïntimeerde] te beschermen en om te voorkomen dat de koplampen van auto’s op het parkeerterrein van de Jachthaven bij [geïntimeerde] naar binnen schijnen.

- Het onderscheid tussen het vierde en het vijfde lid van artikel 13 komt ook tot uiting in het feit dat het in deze bepalingen gaat om verschillende vormen van groenvoorziening. In het vierde lid is sprake van een beukenhaag, terwijl in het vijfde lid sprake is van beplanting. Die beplanting heeft in het overleg tussen partijen de vorm gekregen van rododendrons, die laag genoeg zijn om het zicht vanuit de woning van [geïntimeerde] op de molen en het openbare water aan de zuidzijde van de woning te behouden.

- Dat in het vijfde lid van artikel 13 het woord “
zuid ” in “
(zuid)zijde van de watergang ” tussen haakjes is geplaatst, houdt kennelijk verband met het vervolg van deze bepaling (“
welke in eigendom toebehoort aan Partij B ”). Dat laatste is een duiding van de zijde van de watergang die hier wordt bedoeld. Dat het gaat om de zuidzijde is een verdere duiding daarvan, wat partijen kennelijk hebben willen aangeven door “
zuid ” tussen haakjes te plaatsen.

- De passage uit de e-mail van 13 oktober 2013 waarop [geïntimeerde] zich beroept (vgl. de pleitnota van mr. Koenen in hoger beroep onder 3.), heeft kennelijk betrekking op de groenvoorziening aan de zuidzijde. Daarop wijzen de woorden “
achter de woning van [geïntimeerde] ” en de opmerking van [geïntimeerde] tussen vierkante haken, die ook op de groenvoorziening aan de zuidzijde betrekking heeft.

- Ook uit artikel 4, vierde lid onder a. van de akte van grondruil volgt dat de groenvoorziening niet langs de gehele oostzijde van de watergang moet worden aangebracht. Op grond van deze bepaling moet op de erfgrens van de kadastrale percelen [nr. 3] , [nr. 1] en [nr. 2] een dubbele beukenhaag worden aangelegd. Deze erfgrens omvat slechts het deel van de oostzijde van de watergang dat grenst aan het perceel van [geïntimeerde]

- Nu tussen partijen niet is overeengekomen dat langs de gehele oostzijde van de watergang een groenvoorziening zal worden aangebracht, is niet van (doorslaggevend) belang dat in een aantal ontwerptekeningen van de Jachthaven op de plaats van de verharding een groenvoorziening is aangebracht.

5.9.

Voorshands gaat het hof er dus vanuit dat op de Jachthaven geen verplichting rust om langs de gehele oostzijde van de watergang een groenvoorziening aan te brengen, waarmee de aanleg van de verharding onverenigbaar zou zijn. Andere rechten of beperkingen die zich tegen de aanleg van de verharding verzetten heeft [geïntimeerde] niet aangevoerd. Dat betekent dat grief II van de Jachthaven slaagt.

Proceskosten in eerste aanleg

5.10.

Het slagen van grief II van [geïntimeerde] brengt mee dat ook grief III van [geïntimeerde] slaagt. Partijen hadden immers over en weer in het (on)gelijk moeten worden gesteld: de vordering tot verwijdering van de jollensteiger is terecht toegewezen, maar de vordering tot verwijdering van de verharding had moeten worden afgewezen. Gezien die uitkomst hadden de proceskosten in eerste aanleg moeten worden gecompenseerd.

Incidenteel appel

5.11.

Het incidenteel appel is ingesteld onder de voorwaarde dat de grieven in principaal appel doel treffen. Nu grief II van de Jachthaven in het principaal appel doel treft, zal het hof ook de grieven van [geïntimeerde] in het incidenteel appel beoordelen.

5.12.

Uit hetgeen het hof hiervoor in 5.8 heeft overwogen, volgt dat grief II van [geïntimeerde] in het incidenteel appel faalt.

5.13.

Naar aanleiding van grief I van [geïntimeerde] in het incidenteel appel overweegt het hof als volgt. Aangezien grief I van de Jachthaven in het principaal appel faalt, blijft de veroordeling tot verwijdering van de jollensteiger in stand. Naast die veroordeling heeft [geïntimeerde] geen belang bij toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg onder I. en IV., voor zover deze vorderingen op de jollensteiger betrekking hebben. De vordering onder I. heeft ook betrekking op de verharding, maar die vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking gelet op hetgeen het hof hiervoor in 5.8 heeft overwogen.

Vermeerdering van eis

5.14.

De vordering dat de Jachthaven wordt veroordeeld om de verharding te verwijderen en verwijderd te houden stuit eveneens af op het hiervoor in 5.8 overwogene.

5.15.

De vordering om de Jachthaven te verbieden boten te laden en te lossen aan de oostzijde van de watergang wordt afgewezen. Er is niets in de erfdienstbaarheid van vaarweg dat zich tegen deze activiteit verzet. De vrije doorgang naar openbaar water wordt er niet door belemmerd. Het laden en lossen van boten vergt geen gebruik van de watergang, althans een gebruik van de watergang dat zozeer verbonden is met het gebruik als doorgang ten behoeve van een vaartuig dat het daaronder kan worden begrepen. Het laden en lossen van boten is evenmin in strijd met het aanmeerverbod, omdat te water gelaten boten (of uit het water te halen boten) niet langs de zuidzijde van de watergang hoeven te blijven liggen, maar onmiddellijk kunnen wegvaren (of, als zij uit het water worden gehaald, onmiddellijk daarvoor kunnen komen aanvaren). Zoals hiervoor in 5.8 is uitgemaakt, is de Jachthaven niet verplicht om op de plaats van de verharding een groenvoorziening aan te brengen. De stelling van [geïntimeerde] dat het laden en lossen van boten jegens hem onrechtmatig is, wordt verworpen. Zoals hiervoor is overwogen, verzet de akte van erfdienstbaarheid zich niet tegen deze activiteit. Hetzelfde geldt voor de overeenkomst van grondruil en de akte van grondruil. Het valt dan ook niet in te zien op grond waarvan [geïntimeerde] erop mocht vertrouwen dat deze activiteit niet zou plaatsvinden. Daarnaast zijn de inbreuk op de privacy van [geïntimeerde] en de geluidsoverlast tamelijk beperkt, gezien het aantal boten dat in en uit het water wordt gehaald. Volgens de Jachthaven gaat het om maximaal 75 boten per jaar. Volgens [geïntimeerde] zijn de afgelopen maanden 150 boten op verschillende plaatsen in het jachthavencomplex in en uit het water gehaald. Zelfs als na de (her)aanleg van de verharding al die 150 boten achter de woning van [geïntimeerde] in en uit het water zouden worden gehaald, gaat het nog steeds om minder dan tien boten per week in het seizoen (in de winter zullen waarschijnlijk weinig of geen boten worden verkocht). Bovendien vindt deze activiteit grotendeels plaats achter de erfafscheiding die is aangebracht in de vorm van de beukenhaag en een door [geïntimeerde] geplaatst scherm. En het mag niet uit het oog worden verloren dat de woning van [geïntimeerde] is omringd door een jachthavencomplex. Naar het oordeel van het hof overschrijdt deze activiteit niet wat [geïntimeerde] van een omringend jachthavencomplex moet dulden.

Conclusie en proceskostenveroordeling

5.16.

Het voorgaande betekent dat de vordering van de Jachthaven in het principaal appel gedeeltelijk slaagt. Het hof zal het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigen, voor zover de voorzieningenrechter de Jachthaven heeft veroordeeld de verharding te verwijderen en de Jachthaven in de proceskosten heeft veroordeeld. Het hof zal de proceskosten in eerste aanleg compenseren. Voor het overige zal het hof het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigen. Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zal het hof ook de proceskosten in hoger beroep compenseren.

5.17.

De vorderingen van [geïntimeerde] in het incidenteel appel worden verworpen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incidenteel appel worden veroordeeld.

6. Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter van 29 april 2019, voor zover de voorzieningenrechter de Jachthaven heeft veroordeeld “
de op de oever aan de oostzijde van de watergang ten behoeve van de jollensteiger aangebrachte verharding ” te verwijderen en verwijderd te houden, en voor zover de voorzieningenrechter de Jachthaven in de proceskosten heeft veroordeeld;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst af de vordering van [geïntimeerde] om de Jachthaven te veroordelen om “
de op de oever aan de oostzijde van de watergang ten behoeve van de jollensteiger aangebrachte verharding ” te verwijderen en verwijderd te houden;

compenseert de proceskosten in eerste aanleg;

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter van 29 april 2019 voor het overige;

- compenseert de proceskosten in het principaal appel;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in het incidenteel appel, die aan de zijde van de Jachthaven worden begroot op € 537,- aan salaris voor de advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

- wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;

- verklaart dit arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, M.A.F. Tan-de Sonnaville en E. Bauw en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 december 2020 in aanwezigheid van de griffier.